Xây dựng bảng giá đất mới cần tính tới tác động nhiều chiều
(BĐT) - Bảng giá đất sẽ được điều chỉnh phù hợp tình hình thực tế theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, nhưng sẽ tác động như thế nào tới các đối tượng thụ hưởng chính sách là người dân, doanh nghiệp, các tổ chức và Nhà nước?
Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam chia sẻ quan điểm với Báo Đấu thầu về các tác động của bảng giá đất tới các lĩnh vực kinh tế, đời sống, trong đó có việc xác định giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) đối với các dự án kinh tế.
Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất và việc xác định giá đất bồi thường GPMB có những điểm khác biệt đáng lưu ý nào so với quy định cũ, thưa ông?
So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi quan trọng trong việc xác định giá đất bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái định cư cho người thuộc diện thu hồi đất được nhận đất tái định cư.
Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: Việc bồi thường bằng giao đất có cùng mục đích sử dụng đất với loại đất thu hồi và chỉ khi không có đất để bồi thường thì người thuộc diện thu hồi đất GPMB mới được bồi thường bằng tiền, theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc định giá đất thuộc diện thu hồi, GPMB và giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư đều thực hiện theo phương pháp định giá đất cụ thể (phương pháp hệ số điều chỉnh) tại cùng một thời điểm, tức là hội đồng định giá đất cấp có thẩm quyền thuê tổ chức tư vấn định giá đất trong diện tích thu hồi, GPMB và giá đất tại địa điểm tái định cư theo quy định tại cùng một thời điểm thu hồi đất.
Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 và điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, việc xác định giá đất thu hồi, GPMB áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, quy định này không khác với Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024 quy định về bố trí tái định cư, việc xác định giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Thậm chí, người được bố trí tái định cư còn được lựa chọn loại đất khác với loại đất bị thu hồi, thuê đất trả tiền 1 lần hoặc nhận bằng tiền, ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 không quy định điều khoản chuyển tiếp về bảng giá đất, trong khi lại cho phép tiếp tục sử dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 cho đến hết năm 2025 có thể dẫn đến bất cập, ách tắc các hoạt động hành chính liên quan đến bảng giá đất, do bảng giá đất đang sử dụng chưa đáp ứng được yêu cầu của Luật Đất đai 2024 khi không còn quy định khung giá đất.
Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất, đồng thời quy định bảng giá đất tại Điều 159. Theo ông, quy định này tác động như thế nào tới các chủ thể liên quan?
Đây là một chính sách thay đổi lớn do bảng giá đất áp dụng với rất nhiều đối tượng (12 đối tượng), trong khi giá đất cụ thể áp dụng cho các trường hợp diện hẹp hơn (6 đối tượng) nên khi điều chỉnh bảng giá đất ảnh hưởng đến rất nhiều lĩnh vực kinh tế liên quan đến sử dụng đất.
Cụ thể, việc tăng bảng giá đất sẽ làm tăng tiền thuê đất trả tiền hàng năm. Mặc dù tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất quy định tại điểm a khoản 2 Điều 26 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP cho phép tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất từ 0,25% đến 3% (so với quy định trước đây từ 1 đến 3%), nhưng chỉ đảm bảo ổn định nếu bảng giá đất tăng đến 4 lần, trường hợp tăng quá 4 lần như Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM (tăng từ 5 đến 51 lần) thì mức này không đủ để ổn định giá thuê đất hàng năm.
Việc quy định áp bảng giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất có mức thay đổi đột biến, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã khống chế mức tăng không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hàng năm cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó, theo số liệu tạm tính thì không quá 20%. Quy định này chỉ có lợi cho những trường hợp đã được thuê đất và đến kỳ tính lại tiền thuê đất ổn định 5 năm, các trường hợp được thuê đất tính kỳ đầu không được hưởng chính sách này, nếu bảng giá đất quá cao sẽ dẫn đến tiền thuê đất phải trả rất lớn so với các thửa đất đang thuê ổn định.
Bên cạnh đó, theo nguyên tắc bảo toàn, người bị thu hồi đất được bồi thường cao tương ứng với số chi ngân sách cao sẽ làm giảm hiệu quả đầu tư hạ tầng xã hội. Địa phương nào có tiềm lực kinh tế mạnh có thể tăng giá đất nhiều hơn để chi cho GPMB so với các tỉnh khác, nhưng sẽ làm giảm sức cạnh tranh trong kêu gọi đầu tư do tiền thuê đất cao.
Mức giá đất chênh lệch lớn giữa các tỉnh sẽ rất phức tạp trong các dự án GPMB liên quan đến nhiều tỉnh khi cùng 1 tuyến đường nhưng có các mức bồi thường khác nhau (chỉ cách nhau địa giới hành chính), dễ dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp giá bồi thường.
Tất nhiên việc tăng giá đất tại bảng giá đất cũng sẽ làm tăng thu ngân sách nhà nước qua việc tăng tiền thuê, tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tăng nghĩa vụ tài chính đối với cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, đây là biến động trên diện rộng, cần phải có số liệu thống kê, đánh giá mới xác định được tác động của chính sách điều hành vĩ mô đến tất cả các lĩnh vực trong xã hội.
Vậy xin ông chia sẻ, đối với các dự án kinh tế, việc áp dụng quy định tại Luật Đất đai 2024 về xác định giá đất trong bồi thường GPMB có những thuận lợi và khó khăn gì?
Sau khi Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua, có nhiều ý kiến, quan điểm liên quan tới công tác GPMB trong các dự án kinh tế. Trong đó, có ý kiến cho rằng, việc tăng giá đất trên bảng giá đất sẽ phát sinh tăng chi phí cho chủ đầu tư dẫn đến tăng giá sản phẩm bất động sản, dồn gánh nặng cho người mua. Theo tôi, quan điểm này là không đúng.
Theo quy định từ trước đến nay, chi phí bồi thường GPMB theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ được trừ vào tiền nghĩa vụ sử dụng đất (thuê đất, giao đất), số tiền chủ đầu tư thỏa thuận cao hơn giá trong phương án được phê duyệt sẽ được xác định vào tổng mức đầu tư (nếu có đủ hồ sơ chứng minh). Do đó, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng đồng nghĩa với việc chi phí này được trừ càng nhiều.
Việc bảng giá đất tăng (phương án giá bồi thường GPMB tăng) sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư chủ động tăng tiền thỏa thuận bồi thường với người dân, giảm thời gian thương lượng, thỏa thuận GPMB, trong khi chỉ phải tính thêm chi phí vốn đối với khoản tiền ứng trước để GPMB.
Tuy nhiên, thực tế, việc tăng giá đất sẽ ảnh hưởng lớn đến số chi ngân sách không chỉ với các dự án an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng mà cả các dự án kinh tế do doanh nghiệp làm chủ đầu tư.
Do chính sách mới có nhiều thay đổi nên tác động đến các lĩnh vực kinh tế - xã hội chưa thể dự báo hết mà cần có thời gian. Các chính sách về định giá đất đã được luật hóa phân cấp, phân quyền, giao trách nhiệm cho các địa phương nhiều hơn. Tuy nhiên, đây là công việc mới, phức tạp, chuyên môn sâu nên trong thời gian tới, cán bộ các bộ, ngành, địa phương sẽ phải học tập nâng cao trình độ, khẩn trương cập nhật để giải quyết vướng mắc trong thẩm quyền, hài hòa lợi ích, ổn định chính sách với các đối tượng điều chỉnh của Luật.