Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Kỳ vọng lý thuyết định giá đất không xung đột với thực tiễn

Chiều 8/01/2024, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) khai mạc phiên họp thứ 29 để cho ý kiến chuẩn bị nội dung Kỳ họp bất thường lần thứ 5 dự kiến khai mạc vào trung tuần tháng 01/2024. Tôi may mắn được tiếp cận với bản Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi này và có một số ý kiến góp ý tập trung vào Chương XI. Tài chính đất đai, giá đất, trên cơ sở kinh nghiệm, kiến thức thực tế. Rất mong đây là một nguồn thông tin góp cho Ban Soạn thảo nghiên cứu, cân nhắc để hoàn chỉnh Dự thảo Luật.

Các Phương pháp xác định giá đất cần phân nhóm theo hai cơ sở hình thành giá cơ bản

Nghiệp vụ về thẩm định giá hay định giá đều dựa trên nguyên lý chung, chuyên môn về thẩm định giá thuộc phạm vi hẹp, mang tính chuyên sâu, trong đó, nghiệp vụ định giá đất bản chất cũng là hoạt động thẩm định giá nhưng phức tạp hơn do các đặc điểm pháp lý phức tạp, không rõ ràng trước khi bất động sản được chính thức tham gia thị trường. Về lý thuyết, hoạt động thẩm định giá (hay định giá) đều là khoa học ước tính, phải xuất phát từ cơ sở hình thành giá trị. Về cách tiếp cận, có thể chia thành nhóm các phương pháp xác định giá đất vẫn phải tuân theo 2 cơ sở hình thành giá cơ bản trong lý thuyết chung của hoạt động thẩm định giá gồm:

Một là, cơ sở Giá trị thị trường: Giá đất được xác định theo từng thửa đất cụ thể. Trong đó, sẽ phải tính đến đặc điểm pháp lý (mục đích, thời hạn, hình thức sử dụng đất), đặc điểm kỹ thuật (vị trí, diện tích, kích thước, mục đích sử dụng, thông tin quy hoạch, đặc điểm xây dựng công trình hiện có  cụ thể). Các đặc điểm này có giá trị tại từng thời điểm cụ thể, là cơ sở để tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh) và các tiếp cận từ thu nhập (phương pháp thu nhập, thặng dư) thông qua đặc điểm thông tin đầu vào thu thập được từ thị trường tại thời điểm định giá.

Hai là, cơ sở Giá trị phi thị trường: Được xác định trên cơ sở thông tin về mục đích, vị trí, vùng,khu vực nhất định trong khoảng thời gian nhất định, phù hợp với việc xác định giá đất của Bảng giá đất và phương pháp Hệ số giá đất cho ra mức giá đất chung theo vùng, tuyến, khu vực khác với kết quả của cơ sở hình thành giá thị trường cho giá trị của từng thửa đất, từng thời điểm cụ thể.

Việc xác định rõ ràng cơ sở hình thành giá của từng phương pháp định giá, đối tượng, trường hợp định giá đất cần được phân nhóm theo đặc điểm pháp lý như mục đích, thời gian, đặc điểm kỹ thuật thửa đất … để đảm bảo nhóm các trường hợp, đối tượng áp dụng phù hợp về lý thuyết sẽ không xung đột với thực tế khi triển khai và không nhầm lẫn phương pháp khi áp dụng vào một trường hợp cụ thể.

Nhận định về cách định nghĩa, trường hợp áp dụng của từng phương pháp định giá đất cụ thể, Bảng giá đất

Thứ nhất, Dự thảo đang định nghĩa các phương pháp định giá đất theo hướng mô tả công thức tổng quát của phương pháp mà không nêu được những đặc trưng cơ bản của từng phương pháp.

Cụ thể, đối với định nghĩa Phương pháp thu nhập: Do công thức cơ bản đơn giản nên mô tả sâu vào trong công thức, trong đó tỷ suất vốn hóa được diễn giải cách tính luôn từ lãi suất huy động.

Trong khi đó, phương pháp thặng dư có công thức và diễn giải phức tạp, có 2 cấp công thức phải diễn giải (công thức tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển) nên định nghĩa bằng lời không mô tả được hết các thành tố trong công thức, nên không nhắc đến tỷ suất chiết khấu, dẫn đến cách thức định nghĩa trong Dự thảo không đảm bảo tính đồng bộ.

Thứ hai, quy định trường hợp áp dụng của phương pháp Hệ số điều chỉnh giá đất chỉ áp dụng trong “định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh”.

Điều này không đúng bản chất của công thức được định nghĩa (Hệ số giá đất = giá trị trường / Bảng giá) và đặc thù đối tượng điều chỉnh đối với loại đất ở nhỏ lẻ, chủ yếu gặp phải trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Nếu quy định như vậy tức là chỉ có thể thực hiện định giá đất bằng phương pháp thu nhập hoặc thặng dư để tìm ra giá thị trường. Trong khi, các phương pháp này không phù hợp để định giá đất ở trong khi thực tế các năm qua đều xác định giá thị trường bằng phương pháp so sánh.

Cái khó của phương pháp Hệ số điều chỉnh là giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng phải có cùng giá trị theo cùng vị trí để tránh khiếu kiện. Trong khi, giá đất của phương pháp so sánh phải điều chỉnh đến từng thửa đất sẽ có giá trị khác nhau, điều này đỏi hỏi phải có tiêu chí chung của tất cả các thửa đất trong diện thu hồi giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, cần thiết phải xác định thông qua kích thước đại diện của tất cả các thửa đất cùng vị trí, mục đích sử dụng để điều chỉnh cho ra giá đất thị trường, của các vị trí theo tuyến đường. Đối tượng bị thu hồi đất chỉ quan tâm đến số tiền được nhận (giá trị tuyệt đối, việc tính ra hệ số điều chỉnh giá đất chỉ là phép tính chia đơn giản để xác định hệ số có thể không cần thiết.

Có thể nói, Bảng giá đất có vai trò rất quan trọng do phạm vi, đối tượng áp dụng có ảnh hưởng đến hầu hết các lĩnh vực trong đời sống xã hội. Bởi đây là căn cứ để tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (tương tự như giá nhà, giá ô tô, xe máy tính thuế chuyển nhượng); nộp tiền sử dụng đất lần đầu với hộ gia định cá nhân; xử lý vi phạm hành chính về đất đai …

Tuy nhiên, Dự thảo chưa có quy định về nguyên tắc, phương pháp xây dựng bảng giá đất theo lý thuyết đặc trưng để giới chuyên môn có thể phân biệt được sự khác nhau rõ rệt giữa Bảng giá đất và các phương pháp định giá đất cụ thể.

Chỉ cần có hướng dẫn cụ thể trường hợp áp dụng phương pháp định giá đất

Về phương pháp Hệ số giá đất, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất quy định phương pháp này chỉ áp dụng trong trường hợp xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư. Từ đó, để xác định ra giá thị trường và chia cho giá trên bảng giá đất nhằm suy ra hệ số chênh lệch. Và cơ quan có thẩm quyền phải phê duyệt cả giá trị tuyệt đối, lẫn hệ số như hiện nay là một việc không cần thiết. Bản chất vẫn là các phương pháp xác định giá đất cụ thể (phương pháp so sánh). Do đó, chỉ cần có hướng dẫn cụ thể trường hợp áp dụng phương pháp định giá đất thay cho việc phải ban hành cả một phương pháp định giá.

Bên cạnh đó, mặc dù phương pháp Hệ số giá đất được xác định theo thời điểm cụ thể nhưng xác định giá đất theo đặc điểm chung của toàn bộ các thửa đất cần định giá (diện tích, kích thước các chiều … ) theo các vị trí của tuyến đường tương tự như Bảng giá đất nên không đảm bảo đủ các yêu cầu để xác định theo nhóm phương pháp xác định giá đất cụ thể, cho ra giá đất theo đặc điểm kích thước của từng thửa đất và cho ra giá đất của từng thửa đất cụ thể (thuộc nhóm sở hình thành giá thị trường).

Trong thực tế các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, cùng vị trí nhưng diện tích, hình dáng, quy mô xây dựng khác nhau vẫn có giá trị thị trường khác nhau. Nên về lý thuyết,  việc đưa phương pháp này vào nhóm xác định giá đất cụ thể (theo giá thị trường) là chưa phù hợp. Do đó, Ban soạn thảo nghiên cứu việc có cần thiết giữ lại phương pháp này chỉ để áp dụng cho các văn bản điều chỉnh xác định giá đất, với mục đích duy nhất là bồi thường giải phóng mặt bằng hay không trong khi có thể áp dụng trực tiếp phương pháp so sánh và đưa thêm ra quy định, hướng dẫn cụ thể.

Trước một số bất cập như trên, tôi có một vài đề xuất:

Thứ nhất, Luật Đất đai chỉ nên quy định mô tả quá chi tiết, cụ thể đến từng đặc điểm pháp lý, kỹ thuật của từng phương pháp như thông tin kỹ thuật thửa đất, thông tin giá đất đầu vào, thời điểm tính giá đất … để tránh việc phức tạp trong quy trình điều chỉnh, bổ sung hay phải sửa đổi. Luật không nên quá chi tiết vào chuyên môn tương tự như Luật Giá 2023 cũng không định nghĩa chi tiết các phương pháp thẩm định giá hay cơ sở hình thành giá có tính lý thuyết đào tạo.

Thứ hai, đề xuất nghiên cứu cách định nghĩa các phương pháp, làm sao thể hiện được đặc trưng, bản chất của phương pháp, sẽ đảm bảo được logics, đồng bộ, bao quát của Luật, thay cho hình thức diễn giải công thức như Dự thảo đang thể hiện (cách định nghĩa của các phương pháp định giá có thể tham khảo thêm cách định nghĩa của các phương pháp thẩm định giá trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá cho đồng bộ).

Thứ ba, mỗi phương pháp định giá chỉ phù hợp để áp dụng trong một trường hợp cụ thể. Vì vậy, các nguyên tắc định giá đất chung cần được quy định phù hợp với nguyên tắc  định giá trong từng phương pháp phù hợp với đối tượng, trường hợp áp dụng trên cơ sở lý thuyết, logic, tránh trường hợp dư luận (từ những người không có chuyên môn sâu) có thể nhận định là các phương pháp xác định giá đất đang được áp dụng tùy tiện, mỗi phương pháp áp dụng sẽ cho kết quả khác nhau, dẫn đến đánh giá thấp chất lượng hoạt động định giá đất.

Ngô Gia Cường

Link bài viết: Tại đây

Hoặc https://reatimes.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-ky-vong-ly-thuyet-dinh-gia-dat-khong-xung-dot-voi-thuc-tien-202240110195331273.htm