BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ

Bàn về sự bất cập của quy định về định giá đất về sử dụng thông tin thị trường trong các phương pháp xác định giá đất cụ thể.

Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15 (sau đây viết tắt là Luật Đất đai 2024) và Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây viết tắt là Nghị định 71/2024/NĐ-CP) có hiệu lực từ 01/8/2024 có nhiều quy định mới so với chính sách trước đây về định giá đất, các quy định được nâng 1 cấp từ Thông tư lên Nghị định và Nghị định lên Luật và có định hướng không ban hành Thông tư hướng dẫn Nghị định.

Việc chi tiết luật hóa các quy định về nghiệp vụ định giá đất cụ thể mặc dù tránh được việc đùn đẩy trách nhiệm giữa các bộ ngành, địa phương, tuy nhiên nội dung quy định có nhiều điểm mới, quá chi tiết, trong khi chưa phù hợp với thực tiễn phát sinh dẫn đến phức tạp, rủi ro cho người thực hiện dẫn đến phát sinh các điểm nghẽn chính sách mới không thể giải quyết ở cấp thi hành. Trong bài viết này tôi chỉ giới hạn bàn về việc thu thập thông tin thị trường làm căn cứ định giá đất theo các phương pháp xác định giá đất cụ thể:

Thứ nhất: Xác định nghĩa vụ, trách nhiệm, vai trò của tổ chức định giá đất (hay là tư vấn định giá đất) và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể các cấp.

Việc quy định trách nhiệm của Tổ chức xác định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 162 quy định Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá: “a) Tuân thủ nguyên tắc, căn cứ, phương pháp, trình tự thủ tục định giá đất theo quy định của Luật này và quy định khác của luật có liên quan;”

Theo khoản 5 Điều 35 Nghị định 71/2024/NĐ-CP Quyết định giá đất cụ thể quy định “5. Cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể chịu trách nhiệm về áp dụng nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể đã được quy định tại Nghị định này; không chịu trách nhiệm về các nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.”

Như vậy Cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể không chịu trách nhiệm về các kết quả công việc do cơ quan, tổ chức khác đã thực hiện, trách nhiệm của tổ chức xác định giá đất là phải tuân thủ quy định hiện hành, các cơ quan, Hội đồng định giá được phép kế thừa mà không phải thực hiện kiểm tra, rà soát lại công việc do tổ chức khác đã thực hiện.

Việc quy định trách nhiệm của các bên liên quan tham giá thực hiện định giá đất rất rõ ràng, đúng quy định của pháp luật; Tuy nhiên, tại các điều khoản quy định chi tiết nghiệp vụ chuyên môn chưa phù hợp với đặc điểm, tập quán thương mại của thị trường bất động sản tại Việt Nam, dẫn đến rủi ro trách nhiệm cho cả tổ chức tư vấn định giá đất và Hội đồng định giá đất.

Thứ hai: Quy định xác định giá chuyển nhượng trên thị trường đối với đất ở theo điểm b, khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định về căn cứ định giá đất như sau: b) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 về việc áp giá chuyển nhượng trên thị trường làm căn cứ tính thuế theo giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và / hoặc nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá quy định trong bảng giá đất thì tính theo bảng giá đất đã tạo ra thị trường chuyển nhượng bất động sản 2 giá, trong đó giá ghi trên hợp đồng luôn thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế và thấp hơn Bảng giá đất để giảm nghĩa vụ tài chính (thuế TNCN) khi chuyển nhượng bất động sản.

Do trong một thời gian dài thị trường chuyển nhượng bất động sản tồn tại giao dịch 2 giá nên các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn mở, khoogn quy định cứng giá giao dịch trên hợp đồng mà cho phép tổ chức tư vấn định giá đất khi thu thập thông tin thị trường được được kết hợp khảo sát, phỏng vấn các nguồn thông tin đảm bảo khách quan và xem xét mức độ hợp lý với giá trên hợp đồng để xác định giá chuyển nhượng thực tế, thậm chí phiếu khảo sát không bắt buộc người cung cấp thông tin phải ký xác nhận thông tin đã cung cấp và phải tựu chịu trách nhiệm về nguồn thông tin này. Tuy nhiên, hạn chế của việc sử dụng giá chuyển nhượng theo hình thức phỏng vấn được cho là trao quyền quá nhiều cho tổ chức tư vấn định giá đất, dễ dẫn đến tiêu cực thể hiện qua một số vụ án hình sự có liên quan đến tiêu cực trong quá trình định giá đất.

Trong khi thông tin về giá của các thửa đất bán đấu giá thành công chưa đủ tương đồng để sử dụng làm tài sản so sánh để định giá đất và phải sử dụng thông tin chuyển nhượng khác để phục vụ định giá; Luật Đất đai 2024 quy định bắt buộc sử dụng thông tin chuyển nhượng ghi trong hợp đồng làm căn cứ định giá đất, quy định như vậy là rất dễ thực hiện nhưng sẽ cho ra kết quả định giá đất không phản ánh đúng giá trị thị trường trong khi thời gian sử dụng số liệu thống kê chuyển nhượng thị trường là 24 tháng, tức là giai đoạn đầu thực hiện Luật đất đai 2024, việc định giá đất vẫn phải sử dụng các thông tin trên hợp đồng giao dịch không ghi đúng giá chuyển nhượng thực tế như đã nêu trên.

Nguồn thu thập, cung cấp thông tin được quy định bao gồm: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP; Yêu cầu của nguồn thông tin không giới hạn các giao dịch trong bán kính tính từ vị trí thửa đất định giá cũng như địa giới hành chính và được ưu tiên sử dụng giao dịch có thời gian và khoảng cách gần nhất với thời điểm định giá và vị trí thửa đất định giá.

Trong thực tế, các nguồn thông tin này chỉ có thể thu thập từ Văn phòng Đăng ký đất đai do các nguồn khác như cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá chưa chính thức hoạt động; thông tin từ đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản chưa đủ, đảm bảo mức độ tương đồng; Các sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản rất khó tiếp cận do yêu cầu về bảo mật giao dịch dân sự, hạn chế tiết lộ thông tin khách hàng ngoại trừ cơ quan Nhà nước có thập quyền yêu cầu cung cấp thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoặc cơ sở dữ liệu quốc gia về giá theo Luật Đất đai hoặc Luật Thống kê.

Như vậy nguồn thu thập thông tin chuyển nhượng đất ở trên thị trường duy nhất có thể tiếp cận là Văn phòng đăng ký đất đai và giá trúng đấu giá đất được giao nhiệm vụ đấu giá đất các cấp. Qua thực tế hành nghề cho thấy các văn phòng đăng ký đất đai chưa số hóa toàn bộ thông tin dữ liệu nên việc tìm kiếm chủ yếu là thủ công, nhân lực là kiêm nghiệm nên rất mất thời gian trong khi quy định không có giới hạn khoảng cách địa lý; thời gian giao dịch đăng ký trong 24 tháng (là khối lượng công việc rất lớn) mà không giới hạn số lượng giao dịch cần thống kê, cung cấp dẫn đến rủi ro cho bộ phận cung cấp thông tin cũng như tổ chức tư vấn sử dụng thông tin.

Việc Luật Đất đai 2024 quy định như vậy làm cho Tổ chức tư vấn định giá đất mặc dù biết giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng không đúng giá trị chuyển nhượng thực tế nhưng mặc nhiên vẫn phải thừa nhận giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng làm căn cứ định giá dẫn đến kết quả định giá đất thường rất thấp, thậm chí thấp hơn cả giá trong Bảng giá đất phải chịu chi phối của Khung giá đất theo Luật đất đai 2013, sẽ luôn không phù hợp và cho kết quả không chính xác.

Thứ ba: Quy định xác định giá bán căn hộ, cho thuê đất, cho thuê mặt bằng là căn cứ định giá đất theo phương pháp thặng dư theo điểm b, khoản 2 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất trong đó quy định về Khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ như sau: “b)Thông tin về giá bán nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng, một phần công trình xây dựng, giá đất thu thập theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 4 của Nghị định này; thông tin về giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thu thập thông qua các hợp đồng cho thuê đất, thuê mặt bằng;…”

Thị trường chuyển nhượng căn hộ hiện nay cũng có tình trạng giao dịch 2 giá tương tự như thị trường chuyển nhượng đất ở như đã nêu trên; Đối với thị trường cho thuê diện tích đất, cho thuê mặt bằng, mặc dù hầu như không có tình trạng giao dịch 2 giá (ngoại trừ hoạt động chuyển giá), nhưng tổ chức tư vấn định giá đất lại gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin cho thuê, cụ thể là hợp đồng cho thuê. Đây là loại hợp đồng dân sự, không bị chi phối bởi các quy định hành chính, nên thường có thỏa thuận bảo mật thông tin, trong khi thông tin này chỉ có thể thu thập được chính thức từ bên cho thuê hoặc bên thuê nên khó có thể thu thập hợp pháp, do quy định việc khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ lưu trú mà tổ chức tư vấn sử dụng trong định giá đất phải “thông qua các hợp đồng cho thuê đất, thuê mặt bằng” mới đảm bảo chứng minh được tính chính xác của nguồn cung cấp thông tin khi có yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền (công tác hậu kiểm) là rất khó khăn.

Văn phòng đăng ký đất đai không có nhiệm vụ thống kê, lữu trữ đối với nguồn thông tin cho thuê đất, cho thuê mặt bằng; Nguồn dữ liệu khác có thể cung cấp là hóa đơn tài chính của bên cho thuê lưu trữ trong hệ thống của cơ quan thuế cũng rất khó sử dụng, do trong hóa đơn không thể hiện được diện tích cũng như các thỏa thuận cụ thể khác có tác động đến giá thuê (như phí tòa nhà; vị trí tầng thuê; hỗ trợ trong một số điều kiện cụ thể như giảm giá trong thời gian đầu; diện tích có mái che, không có mái che; giảm giá do thuê diện tích lớn hay giao dịch phi thị trường khác …), đồng thời Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng không giao trách nhiệm này cho cơ quan thuế phải hỗ trợ cung cấp thông tin (ngoại trừ trường hợp thu thập thông tin thực hiện phương pháp thu nhập trong trường hợp định giá đất nông nghiệp tại điểm b khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP)

Như vậy, việc thu thập thông tin thị trường đối với diện tích đất cho thuê, diện tích công trình xây dựng cho thuê tại thời điểm định giá đang đưa ra tiêu chí để nghiệm thu là ngoài khả năng của tổ chức tư vấn định giá đất. Việc thực hiện thu thập thông tin thị trường không đảm bảo các yêu cầu này để cố ban hành kết quả tư vấn cũng không được Hội đồng định giá đất cụ thể chấp thuận vì không đảm bảo quy định của pháp luật. Do đó đối với các thửa đất định giá có diện tích đất, công trình sử dụng vào mục đích cho thuê phải thực hiện định giá theo quy định của Nghị định 71/2024/NĐ-CP là chưa thể thực hiện được.

Nguyên nhân gây ách tắc hoạt động định giá đất này tương tự như thời điểm Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất có yêu cầu phiếu khảo sát thông tin thị trường (01, 02, 03, 04 và 05 của Phụ lục số 05) phải có chữ ký của người cung cấp thông tin nhưng các tổ chức tư vấn không thể không thực hiện được hoặc có thực hiện được thì giá khảo sát giống như giá ghi trên hợp đồng sẽ không sử dụng được dẫn đến ách tắc hoạt động định giá đất; Đến ngày 04/06/2015, tức là gần 1 năm sau đó, đó Bộ Tài nguyên Môi trường phải ban hành Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT đính chính lại nội dung trong các mẫu phiếu nêu trên không bắt buộc người được điều tra phải ký tên thì công việc mới có thể tiếp tục thực hiện.

Kiến nghị:

Công tác định giá đất tiếp tục gặp phải những vướng mắc từ chính sách và để giải quyết được cần thiết phải sớm xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất đủ thông tin để phục vụ hoạt động định giá đất; Tuy nhiên từ nay cho đến khi hoàn thiện được hệ thống cơ sở dữ liệu khổng lồ này vẫn cần có các chính sách chuyển tiếp phù hợp, không nên quy định tuyệt đối hóa mục đích, yêu cầu quản lý trong khi cơ sở hạ tầng chưa thể đáp ứng ngay được.

Việc ban hành chính sách quản lý cần phải nghiên cứu dự báo được những vướng mắc để đảm bảo hài hòa nhiệm vụ về quản lý Nhà nước và thực trạng xã hội cần điều chỉnh để đảm bảo tính khả thi. Trước mắt, khi chưa có đủ cơ sở dữ liệu tin cậy (hợp đồng ghi đúng giá giao dịch) thì cần thiết phải cho phép:

+ Đối với giá chuyển nhượng đất ở, nhà ở: Tổ chức tư vấn định giá đất được thu thập thông tin giá chuyển nhượng đất ở qua hình thức khảo sát, phỏng vấn từ các nguồn tin độc lập, khách quan

+ Đối với diện tích đất cho thuê, diện tích công trình, dịch vụ cho thuê: cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai phối hợp với các quận huyện làm việc với các tòa nhà, cơ sở cho thuê bất động sản (cho thuê đất, mặt bằng công trình, dịch vụ) cung cấp giá cho thuê theo quý để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá cho thuê diện tích dất, diện tích công trình, dịch vụ lưu trú để xây dựng cơ sở dực về giá đất

+ Đối với các trường hợp dự án chưa định giá đất chuyển tiếp từ trước Luật Đất đai 2024 cần thiết phải có sự phối hợp của cơ quan quản lý Nhà nước (Sở xây dựng, Sở du lịch) có đủ thẩm quyền đề nghị các cơ sở kinh doanh bất động sản, dịch vụ lưu trú có vị trí, quy mô tương đồng với các dự án cần định giá tại thời điểm trong quá khứ nhưng chưa thực hiện xong phương án định giá đất cung cấp thông tin về giá cho thuê đủ đảm bảo tin cậy để sử dụng trong định giá đất.

Rất mong các cơ quan có thẩm quyền sớm nghiên cứu, ban hành các quy định chuyển tiếp phù hợp để tháo gỡ khó khăn mà tổ chức tư vấn định giá đã và đang gặp phải để khắc phục, giải quyết các hợp đồng định giá đất trong quá khứ cũng như trong tương lai.