BÀN VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ.

1. PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÓ PHẢI LÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ KHÔNG???

Luật Đất đai 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP về xác định giá đất và thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất đều không nêu rõ khái niệm, định nghĩa về phương pháp xác định giá đất cụ thể để phân biệt với Bảng giá đất.

Tuy nhiên, về chuyên môn thông qua hướng dẫn về xác định giá đất tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT cho thấy: giá đất cụ thể là việc xác định giá đất theo giá thị trường của một thửa đất, dự án có sử dụng đất có thông tin quy hoạch xây dựng, mục đích và hình thức sử dụng đất cụ thể. Tuy nhiên, trong các phương pháp định giá đất nêu tại Điều Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 44/014/NĐ-CP và Điều 7 Thông tư số 36/2014-TT-BTNMT về Phương pháp hệ số điều chỉnh quy định

Theo Khoản 5, Điều 4 Nghị định số 44/014/NĐ-CP quy định 5 phương pháp xác định giá đất, trong đó Phương pháp hệ số điều chỉnh được xác định như sau:

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”

Theo Tiết b, Khoản 2 Điều 7. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT xác định thực hiện quy định xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.

Như vậy, trong 5 phương pháp xác định giá đất, chỉ có phương pháp hệ số điều chỉnh là không thực hiện so sánh, điều chỉnh theo yếu tố hình thành giá trên cơ sở căn cứ thông tin kỹ thuật đặc trưng của thửa đất cụ thể. Việc hướng dẫn lựa chọn kết quả định giá tương tự như phương pháp xác định giá đất trong Bảng giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 16 Thông tư số 36/2014/TT/BTNMT quy định:

“2. Kết thúc việc điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường tại mỗi điểm điều tra phải kiểm tra, rà soát toàn bộ phiếu điều tra và xác định mức giá của các vị trí đất. Mức giá của vị trí đất được xác định bằng bình quân số học mức giá của các thửa đất đã điều tra, khảo sát tại từng vị trí đất”.

Thuật ngữ “tập trung vào một khoảng giá” rất không rõ nghĩa và có thể hiểu là thể hiện mức giá đại diện (có giá trị như khoảng giá) để áp dụng cho việc tính giá đất của tuyến đường hoặc vùng giá trị như Bảng giá đất mà không căn cứ vào các đặc điểm cơ bản vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, … để có thể so sánh cặp (Thửa đất định giá và thửa đất so sánh).

Tuy nhiên, nếu xét đến đối tượng áp dụng phương pháp xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh quy định tại Khoản 2. Điều 18 Nghị định số 44/014/NĐ-CP sẽ gồm 2 nhóm đối tượng:

+ Đối tượng là giá đất của các thửa đất cụ thể quy định tại Các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều 172: Khoản 3 Điều 189 đều được xác định trên cơ sở thông tin kỹ thuật của thửa đất cụ thể.

+ Đối tượng là giá đất theo vùng tuyến: Điểm đ Khoản 4, Điều 114 là “Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”. Đối với việc xác định giá đất để thu hồi đất vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng của rất nhiều thửa đất trong chỉ giới mở đường, thu hôi đất.

Nếu theo hướng dẫn tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, việc xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ cần có thông tin của 3 thửa đất so sánh và chia bình quân để xác định giá đất giống như hướng dẫn xây dựng Bảng giá đất, sự khác biệt là thêm bước chia cho Bảng giá đất để xác định hệ số áp dụng cho các thửa đất còn lại từng vị trí. Việc áp dụng như vậy sẽ không đảm bảo tính chính xác nếu các thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá có khác nhau về hình dáng hình dáng, diện tích, kích thước … và không thể so sánh cặp theo đặc tính riêng có của đất đai tương tự như phương pháp so sánh trực tiếp.

Trên cơ sở lý thuyết và thực tiễn như vậy, Ban soạn thảo Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cần xác định tách Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất không phải là một trong các phương pháp giá đất cụ thể, khi áp dụng phương pháp trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi cần nêu rõ đối tượng áp dụng phương pháp riêng để phù hợp với đặc điểm của đối tượng điều chỉnh.

Như vậy, các đối tượng điều chỉnh thuộc Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai áp dụng 1 trong 4 phương pháp xác định giá đất cụ thể gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư; Đối với đối tượng Điểm đ Điều 114 để Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. nên sử dụng Bảng giá đất hoặc phương pháp hệ số điều chỉnh; không nên quy định chung vào nhóm phương pháp xác định giá đất cụ thể do không phù hợp với đặc điểm trong kỹ thuật tính toán (lý thuyết) cũng như thực tiễn.

Hiện nay có nhiều ý kiến đề nghị quy định phương pháp định giá đất được nêu cụ thể trong Luật Đất đai mà không giao cho Chính phủ ban hành sẽ rất phức tạp nếu quy định áp dụng phương pháp định giá đất vào từng trường hợp, đối tượng cụ thể. Phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ phù hợp với việc ban hành Bảng giá đất có giá trị trong 5 năm, nếu Luật Đất đai (sửa đổi) quyết định bảng giá đất phải xây dựng hàng năm thì không nên duy trì phương pháp này vì kết quả của phương pháp này chính là Bảng giá đất hàng năm rồi.

2. CÓ NÊN LOẠI BỎ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ?

Tại Khoản 4 Điều 158 của Dự thảo Luật đất đai lấy ý kiến đóng góp tháng 6/2023 đã loại bỏ phương pháp Thặng dư, tuy nhiên vẫn giữ nguyên phương pháp hệ số điều chỉnh. Luật đất đai 2013 và các nghị định không quy định rõ các phương pháp thẩm định giá có phải là “Phương pháp xác định giá đất” có phải là “Phương pháp xác định giá đất cụ thể” hay không. Tuy nhiên nếu Bảng giá đất được xác định hàng năm theo Điều 159 Dự thảo lấy ý kiến tháng 6/2023 thì việc giữ phương pháp Hệ số điều chỉnh là không cần thiết trong khi loại bỏ phương pháp Thặng dư là một hướng điều chỉnh sai lầm về lý thuyết.

Phương pháp Thặng dư là phương pháp áp dụng để xác định giá trị tiềm năng phát triển của một thửa đất hay còn gọi là Dự án dựa trên các thông tin quy hoạch, mục đích sử dụng đất cụ thể. Khác với phương pháp Thu nhập là xác định giá đất khi bất động sản đã hoàn thành đầu tư, đã phát sinh doanh thu thực tế, việc ước tính giá đất hay hiệu quả đầu tư của bất động sản chỉ bao gồm rủi ro của thị trường khai thác, không xác định rủi ro trong quá trình đầu tư khi dự án mối được phê duyệt trên quy hoạch. Phương pháp thặng dư đã được khẳng định trên thế giới, được sử dụng rộng rãi trong hoạt động thẩm định giá.

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 (TĐGVN11) tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản Ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: “Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.”

Phương pháp thặng dư thuộc cách tiếp cận từ thu nhập, việc loại bỏ phương pháp thặng dư với lý do: mức độ chính xác của phương pháp này dựa trên doanh thu ước tính và kết quả luôn thấp hơn phương pháp Thu nhập cho thấy đang có sự nhầm lẫn cơ bản về tỷ suất vốn hoá (Phương pháp Thu nhập) và hệ số chiết khấu (Phương pháp Thặng dư) khi quy đổi giá trị của bất động sản hay Dự án trong tương lai về thời điểm hiện tại và kết quả tính toán của phương pháp thu nhập cũng phụ thuộc vào khả năng dự báo, nhận định thị trường tương tự như phương pháp Thặng dư.

Kiến nghị: Nếu xác định Bảng giá đất được lập hàng năm đề nghị loại bỏ phương pháp xác định giá đất theo phương pháp Hệ số điều chỉnh và duy trì phương pháp Thặng dư như tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và thế giới vẫn đang sử dụng để tính giá đất của các thửa đất, Dự án có sử dụng đất theo quy hoạch phát triển, đã được phê duyệt.

Link bài viết: Tại đây

Trích dẫn Văn bản tham khảo

(1) Khoản 2. Điều 18 Nghị định số 44/014/NĐ-CP quy định: “Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5 Điều 4 của Nghị định này được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:

a) Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

b) Trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau”.

Các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều 172: Khoản 3 Điều 189 Điểm đ Điều 114 của Luật Đất đai quy định đối tượng áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể như sau:

Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114:

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Khoản 2 Điều 172: 2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại chiết trừ để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.

Điểm đ Điều 114: đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.