Bất cập trong phương pháp tính giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm trong cổ phần hoá 100% doanh nghiệp Nhà nước và bán phần vốn Nhà nước tại doanh nghiệp (thoái vốn)

Không cần phải diễn giải nhiều thì ai cũng biết giá trị quyền sử dụng đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm là một tài sản lớn trong doanh nghiệp, tuy nhiên do có nhiều văn bản quản lý về loại tư liệu sản xuất đặc biệt này nên việc xác định giá trị tài sản "thuộc sở hữu toàn dân" do doanh nghiệp quản lý, khai thác - sử dụng để tính vào giá trị của doanh nghiệp khi cổ phần hoá luôn là "vấn đề" trong các kỳ họp quốc hội. Các nhà đầu tư khi mua phần vốn tại doanh nghiệp luôn "nhắm" vào đất trong doanh nghiệp đồng nghĩa với việc doanh nghiệp nào càng nhiều đất thì càng dễ cổ phần và ngược lại. Các hướng dẫn về cổ phần hoá doanh nghiệp có các quan điểm về xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm để giao vốn khi cổ phần hoá doanh nghiệp có các hướng dẫn khác nhau qua các thời kỳ, cụ thể như sau:

Nghị định số 28/CP ngày 7/5/1996 và Nghị định số 25/CP ngày 26/3/1997; Nghị định số 44/1998/NĐ-CP; Nghị định số: 64/2002/NĐ-CP; Nghị định số: 187/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy định về Cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước đều không yêu cầu xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm vào giá trị doanh nghiệp

Đến Nghị định số 109/2007/NĐ-CP mặc dù vẫn quy định đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì không tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp nhưng được bổ sung giá trị này tại Thông tư số 146/2007/TT-BTC trong đó hướng dẫn xác định là giá trị lợi thế vị trí địa lý (một cách gọi khác của giá trị quyền sử dụng đất), công thức được tính như sau:

Giá trị lợi thế vị trí địa lý  =  Giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường – Giá trị đất trên bảng giá đất ban hành hàng năm

Tuy nhiên, khi ban hành Nghị định 59/2011/NĐ-CP, Chính phủ lại có quy định bỏ việc xác định “Giá trị lợi thế vị trí địa lý” và tại Nghị định 126/2017/NĐ-CP ngày 16/11/2017, Chính phủ vẫn bỏ ngỏ, không yêu cầu xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm vào doanh nghiệp thực hiện cổ phần hoá. Tại sao lại có những hướng dẫn phức tạp, trái chiều như vậy trong suốt thời gian dài như vậy, theo VAI có các nguyên nhân chính như sau:

- Thứ nhất: Khi xác định giá trị cổ phần hoá là nhằm tái cấu trúc lại nền kinh tế, xắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước để đảm bảo quản lý hiệu quả đồng vốn đầu tư và Nhà nước đảm bảo chỉ quản lý những lĩnh vực thiết yếu do đó để ưu tiên thực hiện thành công thì việc tính hết giá trị doanh nghiệp (bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất thuê) sẽ không có động lực thu hút nguồn vốn tư nhân tham gia vào hoạt động cổ phần hoá.

- Thứ hai: Theo Luật đất đai tại các thời kỳ đều quy định giá cho thuê đất trả tiền hàng năm đều được xác định sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, do đó về mặt lý thuyết không tồn tại giá trị thặng dư từ đất (chênh lệch địa tô), nếu lại có quy định xác định giá trị này thì mâu thuẫn với luật Đất đai hoặc đang chứng minh là một trong các quy định đang không được thực hiện đúng.

- Thứ ba: áp lực dư luận xã hội, điều này được thể hiện trên báo chí, họp quốc hội về thất thoát giá trị đất vàng trong cổ phần hoá lên hệ thống soạn thảo văn bản, áp lực về hoàn thành kế hoạch cổ phần hoá (nhiệm vụ chính trị) làm mất tính đồng nhất của hệ thống văn bản hướng dẫn dưới luật trong từng thời kỳ.

Việc ban hành văn bản theo định hướng và chịu áp lực xã hội dẫn đến tính không đồng nhất giữa văn bản hướng dẫn cổ phần hoá và thoái vốn khi Chính phủ ban hành Nghị định 126/2017/NĐ-CP ngày 16/11/2017 về chuyển doanh nghiệp nhà nước và công ty TNHH một thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty cổ phần và Nghị định 32/2018/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp lại quy định phải xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm khi bán phần vốn Nhà nước tại doanh nghiệp.

Bộ Tài chính với vai trò là cơ quan giúp việc soạn thảo cả 2 văn bản này nhưng không thể thống nhất được việc xác định giá trị cùng một loại tài sản trong doanh nghiệp khi cổ phần hoá và trong doanh nghiệp cổ phần có phần vốn Nhà nước cần bán, hơn nữa việc Bộ ban hành thông tư số 59/2018/TT-BTC về phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm cũng còn nhiều bất cập, phức tạp trong triển khai thực hiện, cụ thể:

+ Tại  Nghị định 32 quy định trách nhiệm của tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định phải thực hiện đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật về thẩm định giá tức là giá đất áp dụng các tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 10, 11, 12 tức là cách tính mở theo cơ chế thị trường trong khi Thông tư 59/2018/TT-BTC lại áp dụng phương pháp về định giá đất để tính tiền thuê đất theo Thông tư số 77/2014/TT-BTC tạo ra rất nhiều vướng mắc do hồ sơ pháp lý của các thửa đất trong doanh nghiệp có phần vốn Nhà nước thường phức tạp, không đầy đủ để áp dụng định giá, gây khó khăn trong việc áp dụng thực hiện cho doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá khi áp dụng cơ sở thẩm định giá và của chủ đại diện sở hữu vốn khi quyết định giá bán cuối cùng theo kết quả của tư vấn giá đã thực hiện.

+ Thông tư 59/2018/TT-BTC hướng dẫn tính giá đất thuê trả tiền hàng năm theo Thông tư số 77/2014/TT-BTC để xác định chênh lệch tiền thuê đất là chưa đầy đủ do Thông tư 77/2014-TT-BTC chỉ tính đến giá đất làm cơ sở tính tiền thuê đất, không hướng dẫn đến việc áp tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất hàng năm để xác định chênh lệch với tiền thuê đất trên hợp đồng tiền thuê đất trong chu kỳ ổn định 5 năm.

+ Việc áp dụng hệ thống văn bản định giá đất (để tính tiền thuê đất) yêu cầu hệ thống pháp lý của bất động sản rất đầy đủ, rõ ràng mới có thể thực hiện được trong khi các hồ sơ này trong doanh nghiệp có nhiều nơi không đầy đủ nên không có căn cứ để tính toán trong khi chỉ cần thực hiện theo hệ thống Thẩm định giá Việt Nam trên cơ sở hiện trạng hoặc quy hoạch được phê duyệt để tính giá trị hiệu quả đầu tư trên cơ sở thông tin thị trường, không nhất thiết phải tuân theo đặc điểm pháp lý quá chi tiết, dễ thực hiện hơn, phù hợp với việc thẩm định giá trị doanh nghiệp (giá trị đầu tư)

Bản tin VAI