Bản tin VAI xin tóm lược những nội dung cơ bản, dễ hiểu của Cảnh báo Thực hành Định giá do Tác động của COVID-19 do Viện Thẩm định giá Hoàng gia Anh (Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS) Thông tin toàn cầu cho các thành viên do RICS quản lý ngày 21/7/2021 (Impact of COVID-19 on valuation Supplement to the RICS Practice Alert Global information for RICS-regulated members 21 July 2021)
-----------------------------------------------------------------
Tác động của COVID-19 đến định giá
Bổ sung để các RICS cảnh báo Thực hành Định giá
(Thông tin toàn cầu cho các thành viên do RICS quản lý ngày 21/7/2021)
1. Giới thiệu
COVID-19 được Tổ chức Y tế Thế giới tuyên bố là “Đại dịch Toàn cầu” vào tháng 3 năm 2020. Kể từ thời điểm đó, tình hình liên quan đến COVID-19 đã thay đổi thường xuyên, với các yêu cầu mới của chính phủ, quy định và thị trường xuất hiện hàng tuần hoặc thậm chí hàng ngày, tại cấp quốc tế, quốc gia, khu vực và đôi khi là cấp địa phương. Một khoảng thời gian đáng kể đã trôi qua kể từ thông báo ban đầu của WHO về cuộc khủng hoảng, với một loạt các biện pháp can thiệp được áp dụng ở các khu vực pháp lý khác nhau, có mức độ tác động khác nhau. Thẩm định giá cần phải có liên quan đến vị trí hiện tại đối với các vị trí và mục đích đến mà họ tư vấn định giá được áp dụng.
Thông tin này sẽ được cập nhật thường xuyên để phản ánh lời khuyên hiện tại và mỗi phiên bản sẽ được ghi ngày tháng. Bạn nên tham khảo phiên bản kỹ thuật số mới nhất để đảm bảo bạn luôn cập nhật. RICS cũng đã đưa ra hướng dẫn bổ sung để giải quyết các đối tượng và khu vực pháp lý cụ thể trong cuộc khủng hoảng sức khỏe COVID-19 và hậu quả của nó. Những điều này cần được đọc và làm theo khi thích hợp ngoài phần tổng quan toàn cầu này.
Các thành viên do RICS quản lý có nhiệm vụ chuyên nghiệp là phải cập nhật các yêu cầu mới nhất của chính phủ và quy định tại khu vực tài phán và địa phương của họ. RICS không thể chấp nhận trách nhiệm đối với việc một thành viên được quản lý không tuân thủ các yêu cầu pháp lý hoặc quy định khác có ảnh hưởng đến hoạt động định giá.
Các thành viên được quản lý và các bên liên quan khác phải đảm bảo rằng họ đã quen thuộc với Cảnh báo Thực hành Định giá RICS - Coronavirus - ngày 21 tháng 7 năm 2021 , bao gồm các nội dung sau về thanh tra, điều tra và thông tin định giá :
"Bất kỳ hạn chế nào về thông tin và / hoặc khả năng kiểm tra và điều tra phải được thỏa thuận trong điều khoản cam kết và được nêu rõ trong báo cáo. Các yêu cầu này cũng áp dụng cho bất kỳ giả định định giá nào. Nếu thành viên được quản lý cho rằng không thể cung cấp định giá trên cơ sở hạn chế, thì yêu cầu nên bị từ chối."
Tất cả các thành viên do RICS quản lý và các bên liên quan khác được khuyến cáo nên thực hiện một cách tiếp cận có trách nhiệm để định giá, kiểm tra và điều tra, ưu tiên sự an toàn của công chúng và những người thực hiện công việc. Đánh giá chi tiết hơn về việc kiểm tra và điều tra để xác định giá trị, theo tiêu chuẩn COVID-19 và RICS được bao gồm trong phần 2 và 3.
2. Kiểm tra, quy định chung và các giao thức
Có thể cần phải cẩn thận khi kiểm tra cơ sở dưới bất kỳ hình thức nào, bao gồm xem xét việc vận chuyển đến tài sản, những người sẽ có mặt tại địa điểm và bất kỳ vấn đề sức khỏe và an toàn liên quan nào khi ở một mình tại chỗ trong trường hợp này. Cách tiếp cận của nhà định giá để kiểm tra trong COVID-19 thay đổi tùy thuộc vào địa điểm, thị trường và các trường hợp cụ thể. Ở một số địa điểm, đã đạt được một giai đoạn mà chính phủ và các quy định khác đã được bãi bỏ, và các nhà định giá có khả năng kiểm tra nội bộ đầy đủ khi được yêu cầu. Các nhà thẩm định giá tại các thị trường và khu vực pháp lý, nơi vẫn còn các hạn chế đôi khi chọn không kiểm tra nội bộ bất kỳ tài sản nào bị chiếm dụng hoặc cư trú do rủi ro gây ra cho những người thực hiện kiểm tra và công chúng. Ngoài ra, một số định giá đang hoạt động tại thị trường bị hạn chế đang thích ứng các quy trình của họ để kiểm tra có thể con tinue. Các chi tiết khác về việc kiểm tra và điều tra để xác định giá trị được nêu dưới đây và tại phần 3.
Trong trường hợp không có sự kiểm tra tại chỗ, người định giá có thể có đủ thông tin để tiến hành việc phân định giá trị, tùy thuộc vào việc áp dụng một hoặc nhiều giả định hợp lý liên quan đến các vấn đề liên quan, ví dụ, điều kiện. Thông tin từ khách hàng, bên thứ ba và hồ sơ nội bộ trước đây có thể hỗ trợ khi việc kiểm tra và điều tra còn hạn chế. Điều này bao gồm nhưng không giới hạn, sơ đồ mặt bằng, báo cáo và phép đo trước đây, hồ sơ ảnh, cảnh quay video, thông tin chi tiết, quy hoạch của chính phủ và các hồ sơ khác. Những điều này có thể hữu ích trong việc hỗ trợ bất kỳ ví dụ kiểm tra nào được nêu trước đó, nhưng cần phải thực hiện phán đoán trong mỗi tình huống. Trong trường hợp việc định giá sử dụng thông tin hạn chế được thực hiện, điều này phải được khách hàng đồng ý trong các điều khoản của hợp đồng, với các chi tiết được nêu trong báo cáo định giá .
Cần thực hiện sự siêng năng hợp lý để chứng thực thông tin được cung cấp và thu được, với thái độ hoài nghi nghề nghiệp được áp dụng một cách thích hợp. Thành viên được khuyến khích để tìm kiếm, xem xét và phù hợp xác minh nguồn thông tin và dữ liệu mà sẽ hỗ trợ chính xác của định giá, đặc biệt là nơi một chỗ kiểm tra là bị cấm hoặc hạn chế.
Các giới hạn về bản chất và mức độ công việc của người định giá, bao gồm mọi hạn chế về kiểm tra, cần được quy định và thống nhất trong các điều khoản của hợp đồng (phạm vi công việc) và được trình bày rõ ràng trong báo cáo.
Một số nhà định giá đang chọn đưa ra các bản định giá phải được khảo sát (kiểm tra và đo lường) bị hoãn lại, nếu được yêu cầu. Cách tiếp cận này tùy thuộc vào sự đồng ý của khách hàng và tuyên bố về các giới hạn báo cáo. Điều này chỉ thích hợp cho các mục đích định giá khi cách tiếp cận như vậy là hợp lý.
Trong một số trường hợp, người định giá có thể kết luận rằng họ không thể hình thành ý kiến về giá trị từ thông tin được thu thập và cung cấp - trong trường hợp đó, họ nên từ chối hướng dẫn sau khi thảo luận thích hợp với khách hàng của họ. Quyết định cuối cùng về việc này thuộc về người định giá, không phải bên hướng dẫn.
Người định giá nên xem xét cẩn thận trách nhiệm pháp lý của họ theo bất kỳ hướng dẫn nào, bao gồm cả việc điều này có bị ảnh hưởng bởi bất kỳ giới hạn, hạn chế hoặc giả định nào hay không. Một số nhà định giá đang chọn cách giới hạn trách nhiệm của họ khi họ đang cung cấp một dịch vụ bị hạn chế.
3. Kiểm tra, điều tra và Định giá RICS Tiêu chuẩn Toàn Định giá mà không cần kiểm tra hoặc có giới hạn kiểm tra
Việc phân phối có kiểm tra để phản ánh các tình huống liên quan đến COVID-19 (có thể rất khác nhau giữa các khu vực pháp lý và địa phương của địa phương và quốc gia tùy theo giai đoạn mà đại dịch có thể đã đến và các biện pháp ngăn chặn hoặc ngăn chặn được áp dụng), thường không phải là tự nguyện. Việc kiểm tra tài sản có thể gặp nhiều khó khăn đối với các thủ tục nội bộ của các công ty, các quy định hạn chế do chính phủ áp đặt hoặc sự không sẵn lòng của những người cư ngụ trong việc cấp quyền truy cập .
Trong bối cảnh hiện tại, tất cả các hướng dẫn và hạn chế do cơ quan có thẩm quyền có thẩm quyền liên quan ban hành liên quan đến COVID-19 có thể được coi là các yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, cho dù chúng có, hay chưa, được thể hiện trong luật hoặc quy định. Điều này củng cố thực tế rằng việc định giá được thực hiện trong những trường hợp này mà không có sự kiểm tra sẽ vẫn hoàn toàn tuân thủ các yêu cầu của Red Book Global Standards.
* Kiểm tra thông tin từ ba bên
Trong trường hợp việc kiểm tra không thể được thực hiện hoặc có giới hạn khác, có thể tăng cường tập trung vào thông tin hoặc dữ liệu thu được từ các bên thứ ba. Red Book Global Standards làm rõ rằng:
"… Người định giá nên xem xét liệu thông tin đó có đáng tin cậy hay không và có thể dựa vào đó mà không ảnh hưởng xấu đến độ tin cậy của ý kiến định giá. Trong trường hợp đó, việc chuyển nhượng có thể được tiến hành. Những thông tin đầu vào quan trọng được cung cấp cho người định giá (ví dụ, bởi ban quản lý hoặc chủ sở hữu) có ảnh hưởng trọng yếu đến kết quả định giá nhưng về việc người định giá cho rằng có một số yếu tố nghi ngờ nảy sinh sẽ đình chỉ đánh giá, điều tra và / hoặc chứng thực, tùy từng trường hợp. Trong trường hợp độ tin cậy hoặc độ tin cậy của thông tin cung cấp không thể được hỗ trợ, ví dụ thông tin nên không được sử dụng.'
'… Bằng chứng sẽ được cung cấp bởi các bên thứ ba, chẳng hạn như chủ sở hữu, người thuê hoặc người sở hữu bất động sản tương tự, hoặc đại lý của họ. Các câu hỏi về tính bảo mật thương mại hoặc bảo vệ dữ liệu theo luật định có thể nảy sinh, có nghĩa là không thể xác nhận các nguồn và số liệu, nhưng điều này sẽ không làm mất hiệu lực của việc sử dụng dữ liệu để đạt được giá trị, miễn là các vấn đề về bảo mật có thể được tôn trọng. Người thẩm định giá cần phải biết về bất kỳ luật bảo vệ dữ liệu hoặc bảo mật dữ liệu địa phương nào có thể áp dụng trong phạm vi quyền hạn của họ và hành động theo đó. Ví dụ, có thể cần phải xin phép sử dụng dữ liệu về các giao dịch có thể so sánh được, đặc biệt nếu dữ liệu này sẽ được công bố trong một báo cáo hoặc được sử dụng trong các thủ tục tố tụng tư pháp . '
4. Bảo đảm tuân thủ với tiêu chuẩn RICS
Nếu vì các lý do liên quan đến COVID-19, không thể tiến hành kiểm tra trong các trường hợp nếu không, thì người định giá hoặc công ty phải thực hiện những việc sau.
Không thể có mô tả bao quát tất cả các tình huống, bởi vì thị trường, các khu vực thị trường và các loại tài sản riêng lẻ có thể hoặc sẽ bị tác động theo những cách khác nhau. Có thể không loại trừ một cuộc thanh tra trong mọi trường hợp, trừ khi lời khuyên của chính phủ đã tuyên bố rằng đây là yêu cầu. Tuy nhiên, trong trường hợp tất cả các bên công nhận và đồng ý rằng việc kiểm tra là không phù hợp hoặc có giới hạn vào ngày liên quan, bao gồm cả cách diễn đạt tương tự như 'như đã thỏa thuận, tuân thủ [các yêu cầu và / hoặc hướng dẫn của chính phủ / khu vực pháp lý] hiện hành liên quan đến COVID-19 chỉ cần loại trừ hoặc hạn chế đại dịch là đủ. Điều gì là quan trọng là bất kỳ giả định do hậu quả và, tùy thuộc vào bối cảnh pháp lý, bất kỳ hạn chế công nhận và đồng ý về trách nhiệm (ví dụ liên quan đến những vấn đề mà chỉ có thể được tiết lộ trên kiểm tra) được xác định.
Mà mục đích của việc định giá có ý nghĩa lớn hơn xung quanh rủi ro và trách nhiệm pháp lý, chẳng hạn như cho vay có bảo đảm, thận trọng hơn có thể cần phải được thực hiện bởi các thành viên hoặc công ty về việc chấp nhận các hướng dẫn nếu kiểm tra là không thể, đặc biệt là trong mối quan hệ với nguy cơ và trách nhiệm pháp lý.
5 Sự không chắc chắn về định giá vật chất, điều kiện thị trường và cách tiếp cận định giá
Tác động COVID-19 hiện tại càng nghiêm trọng trên các thị trường riêng lẻ và hậu quả càng khó lường, thì càng có nhiều khả năng cần phải công bố sự không chắc chắn về định giá trọng yếu. Trong mọi trường hợp, các nguyên tắc và hướng dẫn nêu trong các Tiêu chuẩn (Red Book Global Standards) cần được tiếp tục tuân thủ. Vì mục đích này, một đại dịch có thể được coi là, hoặc tương đương với, một sự kiện bất khả kháng (VPGA 10).
Các thị trường riêng lẻ có thể phản ứng khác nhau đối với sự bùng phát COVID-19, hậu quả sau đó và các “làn sóng” khác. Các thành viên do RICS quản lý sẽ xem xét các trường hợp mà tuyên bố về độ không chắc chắn trọng yếu là phù hợp. Các thành viên do RICS quản lý nên nhận thức đầy đủ trong các Tiêu chuẩn Toàn cầu của Sách Đỏ RICS trong quá trình ra quyết định. Cần lưu ý rằng VPGA 10 đề cập đến các yếu tố thị trường 'tương đối độc đáo' và, ví dụ, 'một tập hợp các tình huống chưa từng có để đưa ra phán quyết'. Đây có thể là các lưu ý đặc biệt khi xem xét các tác động của sau giai đoạn hay “sóng” của COVID-19, so với các ban đầu bùng nổ.
* Không chắc chắn và các đánh giá cách tiếp cận
Khi xem xét mức độ không chắc chắn tại một ngày định giá cụ thể và khi định giá theo cách tiếp cận thị trường, cần phải xem xét cẩn thận mức độ hoạt động trên thị trường liên quan và sự tồn tại, và mức độ tin cậy, gần đây hoặc hiện tại bằng chứng. Xem ghi chú hướng dẫn RICS Bằng chứng có thể so sánh được trong định giá bất động sản để biết thêm thông tin. Trong trường hợp xác định giá trị bằng cách sử dụng phương pháp thu nhập hoặc có sự tham khảo thu nhập, các hướng dẫn Thực hành Định giá cảnh báo rằng:
'Trong trường hợp việc định giá đề cập đến tiền cho thuê hoặc thu nhập khác, thì cần phải xem xét đánh giá thu nhập đó theo COVID-19 và hậu quả của nó có thể được yêu cầu. Người định giá nên đảm bảo rằng họ đang hành động dựa trên các chi tiết cho thuê chính xác và mới nhất và các chi tiết thu nhập khác. Các định giá có thể cần phải suy ngẫm về tác động cấu trúc và hành vi trên thị trường, hoặc gây ra hoặc cao bởi COVID-19 '.
* Hỗ trợ báo cáo điều kiện thị trường và sự không chắc chắn về định giá vật liệu
Trong tình hình toàn cầu thay đổi nhanh chóng, các thành viên do RICS quản lý cần phải cảnh giác với các tình huống tại ngày định giá. Từ ngữ dưới đây được lấy từ cảnh báo thực hành của RICS ngày 21 tháng 7 năm 2021. Nó có thể được sử dụng như một lưu ý giải thích để xem xét các điều kiện thị trường trong đó COVID-19 vẫn là một vấn đề liên quan nhưng thị trường bất động sản đang hoạt động bình thường:
* Thị trường điều kiện giải thích lưu ý: Novel Coronavirus (COVID-19)
Đại dịch COVID-19 và các biện pháp giải quyết nó tiếp tục ảnh hưởng đến các nền kinh tế và thị trường bất động sản trên toàn cầu. Tuy nhiên, tại thời điểm định giá, thị trường bất động sản hầu như đang hoạt động, với khối lượng giao dịch và các bằng chứng liên quan khác ở các cấp độ có đủ bằng chứng thị trường để làm cơ sở cho các ý kiến về giá trị. Theo đó - và để tránh nghi ngờ, việc định giá của chúng tôi không được báo cáo là phải tuân theo 'sự không chắc chắn về định giá trọng yếu' như được định nghĩa bởi Red Book Global Standards.
Bản giải trình này đã được đưa vào để đảm bảo tính minh bạch và cung cấp cái nhìn sâu sắc hơn về bối cảnh thị trường mà theo đó ý kiến định giá được chuẩn bị. Trong công nhận tiềm năng 'cho tình hình thị trường để di chuyển nhanh chóng để đáp ứng với những thay đổi trong các kiểm soát hoặc tương lai lây lan của COVID-19, chúng tôi nhấn mạnh sự quan trọng của định giá ngày.'
Vào ngày công bố, mặc dù bằng chứng định giá sẵn có ở nhiều thị trường trên toàn cầu đã được cải thiện, nhưng hoàn cảnh hiện tại liên quan đến đại dịch COVID-19 toàn cầu và hậu quả của nó vẫn khiến một số thành viên do RICS quản lý phải đưa các tuyên bố về 'sự không chắc chắn về định giá vật chất' trong một số báo cáo và tư vấn. Điều này không có nghĩa là các thành viên hiện tại không thể để giá trị - định giá trong những trường hợp cung cấp một chức năng quan trọng để thị trường hỗ trợ một d các bên liên quan.
Liệu có tồn tại sự không chắc chắn trọng yếu hay không vẫn là quyết định của thành viên được điều chỉnh bởi RICS. Chúng nên bao gồm cơ sở lý luận hợp lý để giải thích quá trình ra quyết định và điều này nên được ghi lại để tham khảo trong tương lai. Khi công bố sự không chắc chắn trọng yếu, người định giá được nhắc nhở rằng điều này phải được trình bày rõ ràng. Các nhà định giá có thể muốn sử dụng các từ ngữ sau để phản ánh sự không chắc chắn về giá trị trọng yếu hơn nữa đối với COVID-19:
Tuyên bố về sự không chắc chắn của định giá trọng yếu cũng có thể được sử dụng kết hợp với thuyết minh điều kiện thị trường.
Các Tiêu chuẩn (Red Book Global Glossary) định nghĩa sự không chắc chắn trọng yếu là "mức độ không chắc chắn trong việc định giá nằm ngoài bất kỳ thông số nào mà thông thường có thể được mong đợi và chấp nhận". Nó cũng giải thích các trường hợp không chắc chắn trọng yếu để hỗ trợ quá trình định giá, nhưng quyết định tuyên bố nó vẫn thuộc về người định giá độc lập. '
Mặc dù quyết định cuối cùng về sự không chắc chắn về vật liệu luôn thuộc về người định giá, nhưng để thúc đẩy tính minh bạch và nhất quán, RICS thiết lập Diễn đàn các nhà lãnh đạo về sự không chắc chắn về vật liệu của Vương quốc Anh, bạn có thể tìm thấy các điều khoản và sản lượng tại đây. Kết quả của diễn đàn chỉ liên quan đến Vương quốc Anh nhưng bối cảnh, tiêu chí và điều khoản tham chiếu có thể hữu ích trong các khu vực pháp lý khác. 
6. Hướng dẫn định giá đặc biệt, bao gồm cả các giả định đặc biệt
* Hướng dẫn định giá đặc biệt
RICS đã được các bên liên quan khuyên rằng một số người cho vay, nhà đầu tư, tổ chức và các bên hướng dẫn khác đang tìm kiếm các giả định đặc biệt hoặc một số thay đổi khác đối với hướng dẫn định giá để xem xét COVID-19. Ví dụ: RICS đã nhận được một số báo cáo liên quan đến việc các nhà định giá được tiếp cận để cung cấp 'thư cập nhật thị trường' hoặc 'thư an ủi' để định giá được thực hiện trước khi bùng phát COVID-19 hoặc trong đại dịch COVID-19 và hậu quả của nó. Người định giá nên cực kỳ thận trọng trong việc cung cấp bất kỳ bức thư nào như vậy. Điều cần thiết là phải có các hướng dẫn chính thức cho công việc, bao gồm cả thỏa thuận về mức độ, nguồn và bản chất của thông tin được dựa vào để tiến hành cập nhật giá trị phù hợp với Tiêu chuẩn Toàn cầu của Sách Đỏ.
Thẩm định giá không nên cảm thấy bị áp lực phải đồng ý giả định không thực tế hoặc giả định đặc biệt hoặc báo cáo bất kỳ lời khuyên định giá sẽ được sử dụng để bỏ qua những ảnh hưởng của COVID-19 và hậu quả của nó, nơi này sẽ là không hợp lý.
Sự tham gia của các bên liên quan trong cuộc khủng hoảng đã dẫn đến một số báo cáo giai thoại về sự hiểu nhầm về sự khác biệt giữa giá trị thị trường của một bất động sản và giá trị đầu tư hoặc giá trị của nó cho một chủ sở hữu hoặc người cư ngụ cụ thể. Một cuộc đối thoại với khách hàng có thể đặc biệt quan trọng khi giải quyết các điều khoản cam kết để đảm bảo rằng mục đích và cơ sở giá trị hoàn toàn phù hợp với nhu cầu của khách hàng và chỉ Các giả định hợp lý và có liên quan hoặc các giả định đặc biệt được đưa ra.
Đặc biệt khi giá trị thị trường được yêu cầu và báo cáo, các nhà định giá nhất thiết sẽ phụ thuộc nhiều vào kiến thức chuyên môn và chuyên môn của họ khi đưa ra cách tiếp cận và lập luận của họ.
Ví dụ về các hướng dẫn đặc biệt bao gồm định giá tài sản vào một ngày đã thỏa thuận trước khi xảy ra khủng hoảng. Khoảng thời gian giữa đại dịch được WHO tuyên bố vào ngày 11 tháng 3 năm 2020 đến ngày hiện tại phải được phản ánh trong bối cảnh của mục đích định giá khi xem xét liệu có phù hợp để sử dụng giả định này hay không. Bất cứ khi nào yêu cầu các hướng dẫn như vậy và các giả định cụ thể, chúng phải được coi là cẩn thận dựa trên mục đích tổng thể và cơ sở của việc định giá, đã được thống nhất và lập thành văn bản với khách hàng và được báo cáo tương ứng. Điều quan trọng là sự toàn vẹn của việc định giá, đặc biệt là nơi báo cáo giá trị thị trường, là không thỏa hiệp bởi unreasona ble hoặc không có cơ sở giả định.
'Nếu có sự thay đổi quan trọng trong điều kiện thị trường, hoặc trong hoàn cảnh của tài sản, tài sản hoặc danh mục đầu tư, giữa ngày định giá (nếu điều này sớm hơn ngày báo cáo) và ngày báo cáo, người định giá nên rút ra chú ý đến điều này. Người định giá cũng có thể thận trọng trong những trường hợp thích hợp để thu hút sự chú ý của khách hàng đến thực tế là các giá trị thay đổi theo thời gian và định giá được đưa ra vào một ngày cụ thể có thể không hợp lệ vào một ngày sớm hơn hoặc muộn hơn.
* Các giả định và giả định đặc biệt
Các tham chiếu đến các giả định định giá và các giả định đặc biệt được đưa ra trong VPS 4.8 và VPS 4.9 và chúng cũng được định nghĩa trong Red Book Global Glossary. Phần sau không nhằm mục đích sao chép toàn bộ và điều quan trọng là phải tuân theo các Tiêu chuẩn Toàn cầu của Sách Đỏ khi đưa ra các quyết định về các giả định.
"Các giả định là những vấn đề hợp lý để chấp nhận là thực tế trong bối cảnh định giá mà không cần điều tra hoặc xác minh cụ thể" và "Một giả định đặc biệt là một giả định hoặc giả định các sự kiện khác với các sự kiện thực tế hiện có tại ngày định giá hoặc điều đó sẽ không được thực hiện bởi một bên tham gia thị trường điển hình trong một giao dịch vào ngày định giá ". Nó tiếp tục bổ sung "Chỉ các giả định và các giả định đặc biệt hợp lý và có liên quan đến mục đích mà việc ấn định giá trị được yêu cầu phải được thực hiện".
"Tất cả các giả định và bất kỳ giả định đặc biệt nào phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo, cùng với bất kỳ bảo lưu nào có thể được yêu cầu và tuyên bố rằng chúng đã được đồng ý với khách hàng. Cả kết luận định giá và tóm tắt điều hành (nếu được cung cấp) phải đưa ra rõ ràng tất cả các giả định đặc biệt đã được thực hiện để đi đến con số được báo cáo. "
Lời khuyên chi tiết và các yêu cầu liên quan đến các giả định đặc biệt. Cần lưu ý rằng nơi giá trị thị trường là cơ sở thỏa thuận:
"việc áp dụng một số giả định đặc biệt có thể đủ điều kiện [nhưng không hoàn toàn thỏa hiệp] việc áp dụng giá trị thị trường Chúng thường đặc biệt thích hợp khi khách hàng là người cho vay và các giả định đặc biệt được sử dụng để minh họa ảnh hưởng tiềm tàng của các hoàn cảnh thay đổi đối với giá trị của bất động sản như một bảo mật".
"Nếu tồn tại một ràng buộc cố hữu tại ngày định giá, thông thường có thể đánh giá tác động của nó đối với giá trị. Ràng buộc cần được xác định trong các điều khoản của hợp đồng và cần làm rõ rằng việc định giá sẽ được cung cấp trên cơ sở này. Cũng có thể thích hợp để cung cấp một định giá thay thế dựa trên giả định đặc biệt rằng ràng buộc không tồn tại vào ngày định giá để chứng minh tác động của nó."