Trả lời: Theo Điều 18 Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất quy định Xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp như sau:

“1. Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm.

a) Trường hợp bình thường

b) Năm nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước tính theo năm dương lịch từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12 hàng năm. Trường hợp năm đầu thuê đất, thuê mặt nước, năm kết thúc thuê đất, thuê mặt nước không đủ 12 tháng thì tiền thuê năm đầu và năm kết thúc thuê tính theo số tháng thuê.

c) Trường hợp được giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 15 Nghị định này.

2. Trường hợp nộp tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đất, thuê mặt nước

Chú ý: số năm phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước bằng tổng số năm thuê trừ đi số năm được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước (nếu có).”

Theo khoản 11 Điều 2 Nghị định 121/2011/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước sửa đổi khoản 1, khoản 2 Điều 18 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP như sau:

"1. Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm

Số tiền đã ứng trước (nếu có) về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, được quy đổi ra số năm, tháng tương ứng phải nộp tiền thuê đất theo giá thuê đất tại thời điểm xác định tiền thuê đất phải nộp kỳ đầu và được xác định là số năm, tháng đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm. Số thời gian thuê đất còn lại được tiếp tục áp dụng nộp tiền thuê đất hàng năm. Số thời gian thuê đất còn lại được tiếp tục áp dụng nộp tiền thuê đất hàng năm như sau:

a) Trường hợp bình thường

b) Trường hợp được giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 15 Nghị định này.

Ghi chú:

- Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) được quy đổi ra năm, tháng và được trừ vào thời gian phải nộp tiền thuê đất nhưng mức trừ tối đa không quá thời gian phải nộp tiền thuê đất.

- Năm nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước tính theo năm dương lịch từ 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12 hàng năm. Trường hợp năm đầu thuê đất, thuê mặt nước, năm kết thúc thuê đất, thuê mặt nước không đủ 12 tháng thì tiền thuê năm đầu và năm kết thúc thuê tính theo số tháng thuê.

2. Trường hợp nộp tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đất, thuê mặt nước.

Ghi chú:

- Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) được trừ vào tiền thuê đất phải nộp một lần nhưng mức trừ tối đa không quá số tiền thuê đất phải nộp.

- Số năm phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước bằng tổng số năm thuê trừ đi số năm được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước (nếu có)"

Theo Điều 4 Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 4/7/2012 của UBND thành phố Hà Nội quy định nguyên tắc chung xác định giá đất, đơn giá thuê đất SXKD phi nông nghiệp cho các đối tượng là tổ chức, cá nhân được cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội quy định như sau:

“Đơn giá thuê đất một năm tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định.

Giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định là giá đất tại bảng giá đất được Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Trường hợp giá đất do Uỷ ban nhân dân Thành phố quy định tại thời điểm cho thuê đất chưa sát vói giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân Thành phố căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định mức giá cụ thể đối với tưng thửa đất theo quy hoạch được duyệt.

Giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định là giá đất cụ thể đối với từng thửa đất theo quy hoạch được duyệt trong trường hợp giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường mà phải xác định lại cho phù hợp.”

Giá đất SXKDPNN tại thành phố Hà Nội hiện nay đang áp dụng theo công văn số 5218/UBND-KT ngày 5/7/2012 về tổ chức thực hiện xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội trong đó quy định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đâe làm căn cứ xác định tiền thuê đất hàng năm cho tổ chức, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội, chi tiết theo năm (các quý từ năm 2010 đến 2012) và phân chia theo địa bàn quận huyện, xã phường. Trong trường hợp phải xác định đơn gái thuê đất theo giá thị trường có sự hỗ trợ của tổ chức có chức năng tư vấn thẩm định giá thì giá đất sẽ tính theo kết quả của Tờ trình Liên ngành và Quyết định của Giám đốc Sở Tài chính.

Theo Điều 8 Quyết định 15/2012/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội hướng dẫn Giá đất để tính đơn giá thuê đất kỳ đầu trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài như sau

“Giá đất để tính đơn giá thuê đất của kỳ tính giá thuê đất đầu tiên tính từ thời điểm theo quy định tại Điều 5 Quy định này (bao gồm cả trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thuê được pháp luật công nhận bằng quyết định cho thuê mới; đất đang sử dụng chưa được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai nay được pháp luật công nhận bằng quyết định cho thuê) được xác định như sau:

1. Trường hợp thửa đất thuê có giá trị dưới 15 tỷ đồng (tính theo giá đất do UNND thành phố quy định):

Giá đất để tính đơn giá thuê đất được xác định trên cơ sở giá đất do UBND Thành phố quy định tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo từng khu vực.

Hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế xác định, trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định áp dụng thống nhất trong từng khoảng thời gian nhất định đảm bảo nguyên tắc sát giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Các trường hợp đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đơn giá đất làm cơ sở xác định đơn giá thuê đất trước ngày Quy định này có hiệu lực thi hành thì vẫn tiếp tục thực hiện theo đơn giá đất đã được cấp có thẩm quyền đã phê duyệt, không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 1 Điều này để điều chỉnh lại.

2. Trường hợp thửa đất thuê có giá trị từ 15 tỷ đồng trở lên (tính theo giá đất do UBND Thành phố quy định):

Sở Tài chính thuê tổ chức tư vấn có chức năng thẩm định giá để có chứng thư (thẩm định về giá đất theo nguyên tắc phù hợp với giá chuyển nhượng quyên sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường làm cơ sở xác định đơn giá thuê đất. Căn cứ chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá, Sở Tài chính chủ trì cùng Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế, Sở Xây dựng thẩm định. Căn cứ biên bản họp Liên ngành thẩm định giá, Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định đơn giá đất (đối với trường hợp điều chỉnh từ 20% trở lên so với giá đất quy định của UBND Thành phố); Sở Tài chính quyết định đơn giá đất (đối với trường hợp điều chỉnh dưới 20% so với giá đất quy định của UBND Thành phố) làm cơ sở xác định đơn giá thuê đất cho từng trường hợp cụ thể.”

Theo Điều 10 Quyết định 15/2012/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội hướng dẫn Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm như sau

“1. Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư theo danh mục do Chính phủ quy định: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng từ 0,75% đến 0,85% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.

2. Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo danh mục do Chính phủ quy định: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng từ 0,85% đến 0,95% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê

3. Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư theo danh mục do Chính phủ quy định: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng từ 0,95 % đến 1,1% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.

4. Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản (ngoài danh mục đặc biệt ưu đãi đầu tư, ưu đãi đầu tư và khuyến khích đầu tư quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này): Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng từ 1,1 % đến 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.

5. Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong các điểm, cụm, khu công nghiệp tập trung, khu làng nghề; thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đã có hạ tầng (bao gồm xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị và các trường hợp xây dựng kết cấu hạ tầng khác); thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trên địa bàn các xã miền núi và trung du theo phân loại xã tại Quyết định về bảng giá các loại đất của UBND Thành phố ban hành hàng năm: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.

6. Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất trên địa bàn các xã (trừ các xã giáp ranh nội thành; các xã miền núi, trung du quy định tại khoản 5 Điều này); thuê đất để sử dụng cho mục đích kinh doanh dịch vụ công cộng, công ích phục vụ dân sinh: chợ dân sinh, bãi đỗ xe, vận tải hành khách công cộng, môi trường, thoát nước đô thị...): Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng từ 1,5% đến  1,7% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.

7. Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng sản xuất trên địa bàn các quận, thị trấn, các phường thuộc thị xã Sơn Tây và xã giáp ranh nội thành: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng từ 1,7% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.

8. Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm trụ sở, văn phòng: Đơn giá thuê đất được tính bằng 2% đến 2,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.

9. Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt bằng kinh doanh thuộc các ngành thương mại, dịch vụ (trừ dịch vụ công cộng phục vụ dân sinh tại khoản 6 Điều này): Đơn giá thuê đất được tính bằng 2,5% đến 3% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê.

10. Đối với diện tích đất nằm trong chỉ giới đường đỏ, đất nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn các công trình được cấp có thẩm quyền cho thuê đất hàng năm không được xây dựng công trình, hiện trạng không có công trình trên đất: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất bằng 50% tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất của diện tích đất ngoài chỉ giới đường đỏ, ngoài phạm vi hành lang bảo vệ an toàn các công trình theo mục đích sử dụng đất thuê nhưng không thấp hơn tỷ lệ tối thiểu trong khung tỷ lệ % quy định (0,75%).”

Do hồ sơ liên quan đến các dự án, quyết định, hợp đồng thuê đất của từng bất động sản cụ thể có tính phức tạp, cá biệt, … trong bài trả lời này Công ty Thẩm định giá và Giám định Việt Nam hướng dẫn căn cứ, phương pháp tính cơ bản, nếu bạn muốn biết chi tiết trường hợp cụ thể nên liên hệ trực tiếp để căn cứ vào hồ sơ hiện có, chúng tôi sẽ tư vấn chi tiết hơn.

Lưu ý: Câu trả lời chỉ có giá trị theo hiệu lực cúa văn bản quản lý Nhà nước được trích dẫn có thể đã được thay thế bằng câu trả lời khác trong website này