Dự thảo hướng dẫn Nghị quyết 254: Từ sai lệch bản chất Hệ số K đến 'ma trận' Hệ số H – Tháo gỡ hay rào cản mới trong định giá đất theo nguyên tắc thị trường

“Dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 đang bộc lộ những bất cập nghiêm trọng khi làm sai lệch bản chất của Hệ số K. Việc phân loại trường hợp áp dụng tại Điều 8 đã trực tiếp vi phạm nguyên tắc thị trường, tạo ra sự thiếu nhất quán trong nguyên tắc xác định giá đất. Đặc biệt, sự xuất hiện của Hệ số H nhằm điều chỉnh theo thông tin quy hoạch đến từng vùng, vị trí đang tạo ra một "ma trận" kỹ thuật quá phức tạp, vốn chỉ phù hợp với phương pháp định giá đất cụ thể. Cách tiếp cận này không chỉ đẩy cái khó về cho địa phương mà còn gây mất công bằng khi áp dụng hệ số chung cho các thửa đất có công năng khác biệt.”

Luật đất đai 2013 quy định bảng giá đất có hiệu lực trong 5 năm và bị giới hạn trong Khung giá đất; hằng năm có hệ số điều chỉnh và chu kỳ 5 năm sẽ ban hành một bảng giá đất mới, quy định như vậy đồng nghĩa với việc Bảng giá đất được ban hành hàng năm. Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và Bảng giá đất có hiệu lực hằng năm; Tuy nhiên Nghị quyết 254/2025/NQ-QH15 bổ sung hệ số K điều chỉnh tăng giảm bảng giá đất vào ngày 01/01 hằng năm; trong thời gian bảng giá đất có hiệu lực, trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng.

Theo Luật Đất đai 2013, mặc dù gọi chung là Hệ số K nhưng có 2 hệ số áp dụng vào trường hợp khác nhau mà mọi người hay hiểu nhầm lẫn với nhau gồm: Hệ số K do UBND tỉnh ban hành để điều chỉnh bảng giá đất hàng năm; Và Hệ số K theo phương pháp định giá đất cụ thể (phương pháp Hệ số điều chỉnh) áp dụng cho từng thửa đất, dự án cụ thể theo thông tin quy hoạch, Hệ số này sẽ có kết quả giá đất theo đặc điểm của từng thửa đất, có mức độ chính xác cao hơn nhưng tạo ra thủ tục hành chính (thuê tư vấn định giá đất, thẩm quyệt).

Luật Đất đai 2024 về cơ bản giữ nguyên các trường hợp áp dụng phương pháp định giá đất, tuy nhiên vẫn chưa tháo gỡ được thủ tục hành chính trong việc xác định giá đất cụ thể dẫn đến thời gian kéo dài; Nghị quyết 254/2025/NQ-QH15 ban hành với mục đích tháo gỡ vướng mắc khi tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024, trong đó quy định về giá đất có các điểm nổi bật gồm: Chuyển hầu hết các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể tại khoản 1 Điều 159 sang áp dụng giá đất trong bảng giá đất; Quy định bổ sung Hệ số điều chỉnh giá đất (K) áp dụng hàng năm

Tại Điều 8, Nghị quyết 254/2025/NQ-QH15 quy định bảng giá đất hằng năm, chỉ cho phép điều chỉnh hệ số K cho cả khu vực, vị trí khi thấy cần thiết, không điều chỉnh cho từng thửa đất, dự án; Mặc dù giảm được thủ tục hành chính nhưng yếu điểm là không tạo ra sự công bằng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai khi các thông tin quy hoặc (hệ số sử dụng đất) công năng sử dụng của các thửa đất khác nhau, có cùng cùng vị trí sẽ có giá như nhau (ví dụ: giá đất xây nhà cao tầng cũng giống như xây nhà thấp tầng).

Như vậy, ngoài việc bỏ quy định về khung giá đất, sau khi ban hành Nghị quyết 254/2025/NQ-QH15 sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2024, thời hiệu, hình thức quy định của Bảng giá đất hầu như không thay đổi: ban hành hàng năm, năm tiếp theo có thể ban hành bảng giá đất mới hoặc chỉ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất giá đất trong bảng giá đất mà không bắt buộc phải ban hành Bảng giá mới chuyển cơ quan quyết định bảng giá đất từ UBND cấp tỉnh sang cho HĐND cấp tỉnh ban hành và vẫn có hệ số K hằng năm.

Ngày 21/12/2025, Chính phủ ban hành dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 sau thẩm định của Bộ Tư pháp. Tuy nhiên, các phương án kỹ thuật trong dự thảo đang bộc lộ sự mâu thuẫn giữa công thức tính toán lý thuyết và khả năng thực thi thực tế. Bài viết dưới đây tập trung phân tích sự sai lệch bản chất của Hệ số K khi bị tách biệt nhóm đối tượng áp dụng và sự bất khả thi của ma trận 'Hệ số H'. Đây chính là những rào cản mới có thể làm vô hiệu hóa tinh thần tháo gỡ khó khăn của Nghị quyết 254 và vi phạm nguyên tắc thị trường trong định giá đất.

1. Vi phạm nguyên tắc chung giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường

Việc phát sinh bổ sung Hệ số K là để điều chỉnh bảng giá đất theo vùng, vị trí trong trường hợp đặc biệt được điều chỉnh theo thẩm quyền của UBND cấp tỉnh; Tuy nhiên nhiên Điều 8 Dự thảo Nghị quyết lại có định hướng phân biệt trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất có hệ số K và không áp dụng hệ số K là trực tiếp tạo ra sự bất bình đẳng trong đối tượng áp dụng.

Nếu phân tích theo đặc điểm chung của 2 nhóm trường hợp áp dụng cho thấy (không hoàn toàn đúng): Nhóm 1 không áp dụng hệ số K là các trường hợp áp dụng bảng giá đất tương tự như khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 gồm các trường hợp chỉ áp dụng Bảng giá đất (như tính tiền SDĐ khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, tính thuế, lệ phí...); Còn trường hợp áp dụng hệ số K sẽ có tính chất của quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, tức là nhóm trước đây quy định phải áp dụng giá đất cụ thể (như tính tiền SDĐ cho tổ chức, thuê đất trả tiền một lần, xác định giá khởi điểm đấu giá dự án, … và đặc biệt là tính tiền bồi thường khi thu hồi đất).

Trong khi đó, bản chất của K trong bối cảnh bỏ Khung giá đất là để đưa Bảng giá đất về giá thị trường; Đồng thời tạo ra sự bất bình đẳng trong định giá: Việc hộ gia đình, cá nhân khi được công nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng Bảng giá đất (không có K), trong khi cùng vị trí đó nếu bồi thường lại áp dụng Bảng giá x Hệ số K sẽ tạo ra hai giá khác nhau cho cùng một thửa đất trong các trường hợp khác nhau (Ví dụ như cùng 1 thửa đất của cá nhân, hộ gia đình sẽ có giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ khác với giá đất bồi thường GPMB).

Điều này có thể suy luận là Dự thảo Nghị định đang sử dụng hệ số K thay cho Giá đất cụ thể nhưng trực tiếp tạo ra xung đột về yêu cầu tuân thủ nguyên tắc chung trong định giá đất là “nguyên tắc thị trường” quy định trong Luật Đất đai.

2. Sự "bất khả thi" của công thức toán học trong quản lý hàng loạt

Tại khoản 2 Điều 11 của Dự thảo Nghị định đưa ra công thức tính

“Hệ số điều chỉnh giá đất xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí (H) được tính như sau:

H = HG x HDT x HKT x HMĐ x HCC x HK

Trong đó: (HDT)Yếu tố về diện tích; (HKT) Yếu tố về kích thước; (HMĐ) Yếu tố về mật độ sử dụng đất; (HCC)Yếu tố về chiều cao công trình và (HK) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương."

Ví dụ: Nếu 2 thửa đất cùng vị trí, cạnh nhau, cùng thông tin quy hoạch mà người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình, nếu không áp dụng hệ số H cho hộ gia đình (Khoản 1 Điều 8), thì các yếu tố về mật độ (HMĐ​) hay chiều cao (HCC) sẽ bị triệt tiêu. Ví dụ hai thửa đất cạnh nhau, cùng mục đích sử dụng đất trong đó một hộ xây nhà ống 2 tầng, một hộ xây khách sạn mini 7 tầng sẽ tạo ra nghĩa vụ bình đẳng (cùng một số tiền thuế) nộp tiền sử dụng đất như nhau, nhưng không đảm bảo mất công bằng xã hội (người sử dụng đất nhiều phải nộp nhiều hơn người sử dụng ít). Nhưng nếu áp dụng hệ số H vào tức là người xây cao, sẽ phải nộp nhiều hơn người xây thấp và đấy sẽ là một chính sách có thể đạt được cả công bằng và bình đẳng (khái niệm tương đối).

Về lý thuyết, Công thức này rất tiến bộ vì đã “tích hợp các yếu tố định giá cụ thể" vào giá đất trong bảng giá đất để tạo ra sự công bằng và bình đẳng trong giá đất, nhưng khi xác định cho khu vực, vị trí lại rất khó xác định được thông tin quy hoạch chung từ đó xác định mức độ chênh lệch có thể quy ra hệ số.

Trên thực tế đây là một bài toán khó cho địa phương do việc xác định thêm các biến số (H) về quy hoạch (mật độ, chiều cao, …) cho từng vị trí trên diện rộng để ban hành thành một bảng hệ số ổn định hàng năm là điều cực kỳ khó xác định và sẽ được hiểu là một biến thể của hình thức "định giá cụ thể" nhưng yếu tố: “Yếu tố khác (HK) ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương” là yếu tố định tính cá biệt của từng thửa đất, hoàn toàn định tính chỉ phù hợp trong định giá đất cụ thể, rất khó để biện luận, chứng minh ra được hệ số chung nhất theo khu vực, vị trí đất trong bảng giá đất.

Nếu quy định không đủ chi tiết (theo khung khoảng) sẽ tạo cơ chế xin cho; còn nếu quy định quá chi tiết sẽ rất phức tạp, tạo xung đột, mâu thuẫn. Hơn nữa, việc xác định thông tin quy hoạch chuẩn của khu vực, vị trí để đưa ra điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai là việc không đơn giản trong khi bảng giá đất vốn đã được điều chỉnh cao hơn trước nay lại được điều chỉnh thêm hệ số K và H có thể sẽ điều chỉnh giá đất cao hơn nữa nhưng cũng không ngoại trừ trường hợp làm thấp hơn Bảng giá đất dẫn đến giảm nghĩa vụ tài chính là rất nhạy cảm.

Với quy định căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan xác định các yếu tố ảnh hưởng, mức điều chỉnh về giá đất đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm tỷ lệ điều chỉnh mức biến động về giá đất thị trường và mức điều chỉnh về giá đất đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố, tức là HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất nhưng UBND cấp tỉnh lại ban hành hệ số điều chỉnh dường như không thỏa đáng.

Như vậy, Dự thảo Nghị định đang đi ngược lại tinh thần tháo gỡ của Nghị quyết 254/2025/NQ-CP. Thay vì không sử dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể bảng hệ số K đơn giản hóa để đẩy nhanh tiến độ dự án, Dự thảo lại tạo ra một hệ thống công thức toán học "bẫy" để hình thành thêm một hệ số điều chỉnh khác (hệ số H) phức tạp khi xây dựng với rất nhiều biến số sử dụng chung nhưng khác đối tượng áp dụng cần thiết phải có hướng dẫn chi tiết, định hướng chung tránh để mỗi địa phương thực hiện một khác nhau, dễ gây mất công bằng xã hội và không đảm bảo được nguyên tắc thị trường xuyên suốt của Luật Đất đai 2024.

Toàn văn Dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/NQ-QH15:/Data/upload/files/Du%20thao%20Nghi%20dinh%20huong%20dan%20Du%20thao%20Nghi%20quyet%20quoc%20Hoi.docx