GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG và quy định thiếu trong Luật Giá theo góc nhìn của Thẩm định viên về giá.

Ngay từ khi lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo Luật Giá năm 2012, Công ty tư vấn đã thấy nội dung của Luật nếu được thông qua sẽ thiếu hẳn đối tượng điều chỉnh đối với loại tài sản không có cơ sở hình thành giá trị thị trường của tài sản, hàng hóa, dịch vụ (sau đây gọi chung là tài sản) tức là không có tài sản tương đương đã và đang được thừa nhận bằng thực tiễn và lý thuyết, đó là giá trị phi thị trường của tài sản.

Trong nghiệp vụ thẩm định giá, căn cứ vào đặc điểm của tài sản thẩm định, thông tin thị trường thu thập được kết hợp với mục đích thẩm định giá, thẩm định viên phải lựa chọn cơ sở hình thành giá trị thị trường hay phi thị trường của tài sản cần thẩm định. Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành có phân biệt rõ:

“Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác”(TĐGVN03-TT158)

“Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc” (TĐGVN 02-TT158)

Như vậy tài sản, hàng hóa, dịch vụ trên thị trường không chỉ tồn tại duy nhất một cơ sở giá trị, thực tế này được thừa nhận trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế, Tiêu chuẩn thẩm định giá Asean và được chứng minh qua một thời gian thực hiện các tiêu chuẩn thẩm định giá tại Việt Nam trong điều kiện nền kinh tế đang ở giai đoạn phát triển, hạ tầng thông tin giá cả, thị trường tiêu thụ tài sản, hàng hóa, dịch vụ chưa ổn định và thiếu minh bạch.

Trong tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN02) trước đây theo Thông tư số 77/2005/TT-BTC và nay được điều chỉnh (TĐGVN03) theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính đều đã và đang hướng dẫn nghiệp vụ thẩm định giá đối với các tài sản được hình thành theo cơ sở hình thành giá trị phi thị trường như giá trị doanh nghiệp (giá trị đầu tư), giá trị của tài sản buộc phải bán, giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng và giá trị đặc biệt khác, … sẽ không được thẩm định, hoặc nếu thẩm định sẽ sai với Luật.

Việc Luật Giá được thông qua không có khái niệm về cơ sở giá trị phi thị trường cũng phản ánh một cách khách quan, trung thực quan điểm của phần lớn cơ quan quản lý Nhà nước khi hướng dẫn, yêu cầu xác định giá trị của mọi loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ không phân biệt về đặc điểm, bản chất của đối tượng điều chỉnh thường xuyên sử dụng thuật ngữ “giá trị thị trường trong điều kiện bình thường”.

Việc đưa ra Luật Giá đưa khái niệm “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của tài sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá", như vậy việc thẩm định giá tài sản theo cơ sở phi thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá 03 là ngoài luật hay chỉ được thừa nhận dưới góc nhìn của văn bản chuyên ngành dưới luật theo tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành.

Trong quá trình thực hiện thẩm định giá, nếu gặp phải trường hợp như vậy, đa phần các tổ chức thẩm định buộc phải “điều chỉnh” lại cho “phù hợp” giữa yêu cầu – Thực tiễn thị trường – lý thuyết để đảm bảo hài hòa và nêu các hạn chế trong chứng thư, báo cáo để thể hiện tính “khách quan – trung thực” chứ không thể thuyết phục được cơ quan có thẩm quyền thay đổi cơ sở hình thành giá trị được. Trong lý thuyết và thực tế, cơ sở hình thành giá quyết định, chi phối và có ảnh hưởng không nhỏ đến mức độ chính xác của kết quả xác định giá trị của một tài sản, tại một thời điểm và vào một mục đích nhất định.

Như vậy, Luật Giá lần này vẫn chưa bao trùm hết mọi đối tượng về giá khi chỉ đưa ra được cơ sở hình thành giá trị thị trường mà theo cả lý thuyết và thực tế đã chứng minh còn một đối tượng nữa cần sớm điều chỉnh, bổ sung thêm điều chỉnh là cơ sở hình thành giá trị phi thị trường cho phù hợp, áp dụng được trong thực tiễn.

Ngô Gia Cường