Giữ nguyên tắc thị trường trong định giá đất: Bước đi cần thiết nhưng không dễ thực hiện

Bài đăng trên tạp chí Điện tử Đầu tư Tài chính - VietnamFinance ngày 22/10/2025

(VNF) - Dự thảo Nghị quyết về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai tiếp tục giữ nguyên phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo giới chuyên môn, việc hiện thực hóa nguyên tắc này trên thực tế còn nhiều thách thức do cơ sở dữ liệu và phương pháp định giá hiện chưa được đồng bộ.

Vẫn còn bất cập

Theo dự thảo tờ trình, Nghị quyết về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai được xây dựng nhằm thể chế hóa đầy đủ chủ trương, quan điểm của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai; đồng thời kịp thời xử lý những “điểm nghẽn” phát sinh trong thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Dự thảo quy định một số cơ chế trọng tâm như: quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; nguyên tắc định giá đất, thời điểm thu thập thông tin, phương pháp định giá đất; bảng giá đất; hệ số điều chỉnh giá đất...

Đáng chú ý, Điều 7 của dự thảo Nghị quyết đề xuất chuyển hầu hết các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể tại khoản 1 Điều 160 của Luật Đất đai 2024 sang áp dụng giá đất trong bảng giá đất bao gồm cả trường hợp xác định giá đất làm căn cứ bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Đây là cơ sở quan trọng để địa phương áp dụng thống nhất khi ban hành quyết định phương án bồi thường tái định cư.

Về nguyên tắc định giá đất, dự thảo vẫn giữ hầu hết các nguyên tắc định giá đất (khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2024), nhưng bổ sung nguyên tắc áp dụng này đối với hội đồng thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất để đồng bộ với việc điều chỉnh thời hiệu của bảng giá đất từ hàng năm theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 thành 5 năm và hằng năm UBND cấp tỉnh phải ban hành hệ số điều chỉnh.

Liên quan đến nội dung này, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), ông Ngô Gia Cường cho biết, theo quy định của Luật Đất đai 2024, giá đất trong bảng giá đất có thời hạn hiệu lực từ 01/01 đến 31/12 hàng năm, áp dụng cho 11 trường hợp cụ thể và giá đất được xác định theo “khu vực, vị trí; trường hợp việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn”.

Tuy nhiên, Luật Giá, hệ thống chuẩn mực thẩm định giá hay Luật Đất đai không có định nghĩa hay khái niệm về nguyên tắc thị trường nói chung cũng như trong nghiệp vụ định giá đất nói riêng. Xung đột lớn nhất chính là thuật ngữ “nguyên tắc thị trường” không được định nghĩa rõ ràng nên mọi phân tích phản biện đều có tính chủ quan, thiếu căn cứ.

Theo ông Cường, giá đất trong bảng giá đất mặc dù đã có quy định về sử dụng thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất nhưng vẫn không đảm bảo nguyên tắc giá thị trường được thể hiện cụ thể như sau:

Thứ nhất, so sánh bản chất quy định nội tại của giá đất trong bảng giá đất với giá trị thị trường là: giá đất được nhà nước ấn định theo quyền định giá (không phải thỏa thuận); giá đất trong bảng giá đất được căn cứ vào thửa đất chuẩn đại diện cho giá đất của khu vực, vị trí (thay cho thửa đất cụ thể) để áp dụng xác định nghĩa vụ tài chính rất nhiều trường hợp (thay cho một mục đích cụ thể) và có hiệu lực trong 12 tháng (thay cho tại thời điểm cụ thể).

Thứ hai, trong thực tế, việc xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số) thì chỉ có thể áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp hệ số phù hợp với việc xác định theo giá thị trường vì có thể dựa trên thửa đất chuẩn để điều chỉnh các yếu tố tác động đến giá đất của các tài sản so sánh tương đồng theo quy định về sử dụng thông tin đầu vào.

Tuy nhiên, đối với đất sử dụng vào mục đích kinh doanh phải xác định giá đất trên khả năng sinh lời (áp dụng phương pháp thu nhập, thặng dư), phải phụ thuộc vào thông tin kỹ thuật thửa đất theo quy hoạch (hệ số sử dụng đất), mục đích sử dụng đất, công năng sử dụng diện tích xây dựng cụ thể là đặc tính riêng có của đất đai.

Điều này dẫn đến việc hầu như không thể có đủ thông tin chuyển nhượng của các dự án trên thị trường tương đồng trong thời gian 24 tháng để điều chỉnh và không thể áp dụng “thửa đất chuẩn” để xác định giá đất chung theo khu vực, vị trí.

“Việc xác định giá đất trong bảng giá đất đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất hay thương mại dịch vụ không thể áp dụng các phương pháp thu nhập, thặng dư mà đều phải nội suy theo tỷ lệ phần trăm trên giá đất ở trong khi không có quy định cho phép xác định giá đất theo phương pháp nội suy là đẩy cái khó phải làm sai cho địa phương” – ông Cường nói.

Theo lãnh đạo VAI, quyết định ban hành bảng giá đất của rất nhiều địa phương cho đến nay vẫn đang thể hiện giá đất sản xuất, đất thương mại dịch vụ theo tỷ lệ phần trăm (%) trên giá đất ở. Điều này đang thể hiện việc các hội đồng thẩm định bảng giá đất không thể áp dụng quy định của Luật Đất đai yêu cầu việc xác định giá đất trong bảng giá đất phải thực hiện theo các phương pháp định giá đất (không có phương pháp nào cho phép nội suy). Chính thế, việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường khi bỏ khung giá đất cho bảng giá đất năm 2026 vẫn bị lặp lại hạn chế này.

Cần ban hành song song hai nguyên tắc định giá đất

Theo ông Ngô Gia Cường, hiện nay khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 đang quy định nguyên tắc thị trường áp dụng trong xác định giá đất là rất phù hợp với các phương pháp xác định giá đất cụ thể.

Nguyên tắc này đảm bảo đáp ứng được các biến động giá đất thị trường chịu tác động bởi quan hệ cung cầu, các yếu tố đầu tư công, chính sách quản lý đất đai, thay đổi mô hình quản lý địa giới hành chính… là các yếu tố linh hoạt, làm thay đổi giá đất tại từng thời điểm cụ thể của thị trường.

Tuy nhiên việc sử dụng chung nguyên tắc này với việc xây dựng bảng giá đất là chưa phù hợp dẫn đến nhiều bất cập, vướng mắc trong quá trình thực hiện cần điều chỉnh.

Do đó, theo ông Cường, cần ban hành bổ sung nguyên tắc định giá đất áp dụng cho xây dựng bảng giá đất, tức là nhà nước giữ quyền định giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai là thể hiện được quyền sở hữu đất đai theo Hiến pháp, Luật Đất đai 2024 và Luật Giá năm 2023 với mục đích chính là đảm bảo quản lý ổn định và điều tiết các nguồn thu ngân sách từ đất.

“Nguyên tắc này phù hợp với giá đất trong bảng giá đất là định giá hàng loạt theo vùng, tuyến, khu vực và thời gian có hiệu lực là theo năm dương lịch (hàng năm có điều chỉnh bằng hệ số giá đất khi bảng giá đất có thời hiệu 5 năm). Đồng thời, đảm bảo cho các địa phương chủ động giữ ổn định hoặc điều tiết nguồn thu ngân sách từ đất đai mà không phụ thuộc vào biến động thị trường, tác động tiêu cực đến các đối tượng, trường hợp điều chỉnh” – ông Cường nhấn mạnh.

Ưu điểm của việc bổ sung nguyên tắc định giá đất của bảng giá đất phục vụ xây dựng bảng giá đất khác với việc xác định giá đất cụ thể đảm bảo chính sách phù hợp với lý thuyết về quyền sở hữu (hiến pháp) và quyền định giá (Luật Giá), các chính sách về định giá đất cụ thể đã có sẵn, hầu như không tạo ra chính sách mới về định giá đất .

Quy định này cũng tạo căn cứ cho các địa phương khi xây dựng bảng giá đất có đủ thẩm quyền, chủ động xây dựng bảng giá đất phù hợp với việc ổn định nguồn thu ngân sách vừa không tạo ra biến động cho đối tượng điều chỉnh thuộc quyền quyết định“Việc xây dựng giá đất trong bảng giá đất độc lập với giá thị trường sẽ tạo ra tính ổn định đối với các đối tượng điều chỉnh như chi phí sản xuất của các thành phần kinh tế, giá đất làm căn cứ tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai không bị chi phối bởi tình hình biến động phức tạp, có chu kỳ không ổn định, khó dự báo của thị trường bất động sản Việt Nam” – ông Cường nhấn mạnh.

Ngoài ra, vị chuyên gia cho rằng, việc áp dụng giá đất bồi thường theo giá thị trường trong thời gian qua được coi là khá thành công, chứng minh hiệu quả tháo gỡ khó khăn trong giải phóng mặt bằng để thực hiện đầu tư công trong thời gian 1 năm áp dụng Luật Đất đai.

Nếu chuyển sang áp dụng giá đất trong bảng giá đất năm 2026 như dự thảo Nghị quyết sẽ dẫn đến hậu quả tiêu cực, bởi trường hợp giá đất trong bảng giá đất thấp hơn so với thị trường sẽ tạo ra biến động giá bồi thường do chính sách, dẫn đến so bì, thiệt thòi cho đối tượng điều chỉnh trước và sau khi Nghị quyết có hiệu lực.

Điều này dễ làm cho tình trạng giải phóng mặt bằng quay lại các khó khăn trước đây đã gặp phải, nhưng nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao sẽ thiệt cho các đối tượng sử dụng đất (người sử dụng đất, chủ đầu tư) khi phải xác định thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất... sẽ tạo ra biến động tăng chi phí tương ứng hoặc tăng không đồng đều trong khi vẫn sử dụng chung tỷ lệ phần trăm (%) làm căn cứ xác định nghĩa vụ về đất đai.

Bài viết do Lê Tâm thực hiện

Link bài viết: Tại đây

Hoặc Giữ nguyên tắc thị trường trong định giá đất: Bước đi cần thiết nhưng không dễ thực hiện