18/08/2023 12:00:00 SA

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

-------------------------------------

 

THAM LUẬN

Chuyên đề: Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi dự thảo tháng 8/2023)

Trọng tâm về tài chính đất đai – giá đất

 

                                        Người viết tham luận: ông Ngô Gia Cường

                                        Chức vụ: Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam

 

Căn cứ thư mời viết chuyên đề góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp 5 của Viên nghiên cứu lập pháp – Uỷ ban Thường vụ Quốc hội phục vụ kỳ họp lần thứ 25 (tháng 8/2023) của UB Thường vụ Quốc hội.

 

Sau khi nghiên cứu Dự thảo, trên cơ sở kinh nghiệm chuyên môn thực tế trong lĩnh vực thẩm định giá, định giá đất đã thực hiện, Tôi xin có một số ý kiến có liên quan để góp ý hoàn thiện Chương XI về tài chính đất đai và các vấn đề khác có liên quan đến Dự thảo luật đất đai sửa đổi như sau:

 

I. GÓP Ý CHUNG

 

1. Không nên quy định chi tiết các phương pháp định giá đất vào Luật

 

Do đặc điểm phức tạp của các phương pháp định giá đất, mặc dù Luật đất đai đã qua 2 lần có sửa đổi lớn, trải qua 20 năm áp dụng các phương pháp định giá đất nhưng đến nay vẫn bộc lộ nhiều vấn đề khó giải quyết.

 

Kỹ thuật định giá đất thuộc chuyên môn sâu, có rất nhiều yếu tố, trường hợp xảy ra, phù hợp với hướng dẫn cấp ngành hơn vào Luật. Từ năm 2003, các phương pháp định giá đất được cấp Chính phủ quy định tại các Nghị định và hướng dẫn chuyên sâu ở mức Thông tư; Việc luật hoá kỹ năng này cần được xem xét.

 

Đề xuất: Luật chỉ nêu đến tên phương pháp, định nghĩa có tính nguyên lý chung, để khi triển khai thực tế tại các văn bản dưới luật không bị xung, không nên quy định quá chi tiết các phương pháp định giá đất dẫn đến rất khó điều chỉnh nếu có sai sót, vướng mắc trong quá trình triển khai do quy trình điều chỉnh luật rất phức tạp, mất thời gian, không đảm bảo tính thời sự

 

2. Phân biệt đấu giá đất và Đấu thầu Dự án có sử dụng đất

 

Trong thực tế thời gian áp dụng Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu đang có nhiều cách hiểu về trường hợp áp dụng không rõ ràng khi giao đất cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá hay đấu thầu dự án có sử dụng đất

 

Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa đưa ra quy định cụ thể để phân biệt Đấu giá quyền sử dụng đất và Đấu thầu dự án có sử dụng đất, đây là quy định không cụ thể trong quá khứ dẫn đến việc các địa phương áp dụng tuỳ tiện lựa chọn hình thức giao đất không đúng với bản chất; Đề xuất bổ sung định nghĩa như sau:

 

Đất đấu giá quyền sử dụng đất: là thửa đất (Dự án) đã có các thông tin quy hoạch sử dụng đất 1:500; đã hoàn thành giải phóng mặt bằng; đã hoặc chưa hoàn thành đầu tư cơ sở hạ tầng nội bộ; Thực hiện bán đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản; Nghĩa vụ tài chính về đất đai xác định theo quyết định phê duyệt kết quả giá trúng đấu giá.

 

Đấu thầu Dự án có sử dụng đất: là thửa đất (Dự án) đã có thông tin quy hoạch chi tiết 1/2000; Chưa thực hiện giải phóng mặt bằng; Thực hiện đấu thầu theo quy định của Luật Đấu thầu; Nghĩa vụ tài chính về đất đai xác định theo quyết định phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm hoàn thành giải phóng mặt bằng, bàn giao đất thực hiện đầu tư.

 

3. Phân biệt nhóm Phương pháp xác định giá đất cụ thể và nhóm Phương pháp định giá hàng loạt

 

Hiện nay đang có nhiều trường hợp áp dụng phương pháp Hệ số điểu chỉnh và đồng thời cùng 1 thời điểm cũng có nhiều hệ số điều chỉnh dẫn đến người thực hiện dễ nhầm lẫn áp dụng, cụ thể như hệ số điều chỉnh hàng năm khác với hệ số điều chỉnh trong xác định giá khởi điểm bán đấu giá hay giá bồi thường GPMB và hỗ trợ tái định cư cho từng dự án cụ thể.

 

Phương pháp hệ số điều chỉnh đang sử dụng kỹ thuật tính toán như Bảng giá đất chỉ phù hợp đối với định giá đất hàng loạt nhưng lại được coi là một trong các phương pháp xác định giá đất cụ thể là không đúng về bản chất. Phương pháp xác định bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh chỉ căn cứ theo thông tin giao dịch thành công của 3 thửa đất để tính bình quân áp dụng cho các thửa đất trong khu vực, vùng, tuyến đường cần định giá mà không điều chỉnh (hồi quy) về thửa đất cần định giá như phương pháp xác định giá đất cụ thể theo từng yếu tố hình ảnh hướng đến giá đất như vị trí, quy mô, kích thước hình dáng … theo thông tin pháp lý, kỹ thuật của từng thửa đất, dự án cụ thể như của phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư. Bảng giá đất có tầm quan trọng, đối tượng áp dụng diện rộng và cũng có phương pháp xây dựng tương tự như phương pháp hệ số điểu chỉnh chủ yếu khác nhau vê thời điểm, vậy cũng phải được nhắc đến trong Luật nhưu các phương pháp khác;

 

Căn cứ theo đặc điểm nghiệp vụ chuyên môn về định giá, đề nghị trong Luật Đất đai (sửa đổi) nên phân định rõ ràng, phù hợp với lý thuyết và thực tiễn áp dụng và cũng coi phương pháp định giá đất là một phương pháp độc lập; Đề suất bổ sung nhóm và định nghĩa như sau:

 

Các Phương pháp định giá hàng loạt: là phương pháp định giá dựa trên thông số chung của các thửa đất cần định giá theo khu vực, vùng, tuyến có giá trị trong khoảng thời gian nhất định, áp dụng cho nhóm đối tượng cụ thể; Phương pháp xác định giá đất hàng loạt bao gồm phương pháp xây dựng Bảng giá đất, phương pháp Hệ số điều chỉnh.

 

Các Phương pháp xác định giá đất cụ thể: là các phương pháp định giá dựa trên các yếu tố hình thành giá ảnh hưởng đến giá đất có thể xác định được của thửa đất cụ thể tại thời điểm cụ thể áp dụng cho người sử dụng đất cụ thể; Phương pháp định giá đất cụ thể  bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư

 

4. Áp dụng phương pháp hệ số điểu chỉnh đúng bản chất và giảm khối lượng công việc, chi phí cho hoạt động xác định Bảng giá đất của các đơn vị chịu trách nhiệm ban hành.

 

Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định rõ phương pháp xác định giá đất của Bảng giá đất và phương pháp Hệ số điều chỉnh đều dùng để xác định giá đất theo khu vực, vùng, tuyến đường. Do chi phí và công sức xây dựng bảng giá đất trên toàn quốc là vô cùng lớn, trong khi chưa có Cơ sở dữ liệu đất đai số hoá như mong muốn.

 

Hiện nay đang có xu hướng muốn sử dụng chỉ số CPI cấp tỉnh để điều chỉnh trong việc xác định giá đất là không phù hợp do CPI là chỉ tiêu tương đối (tính bằng %) phản ánh xu hướng và mức độ biến động giá cả chung theo thời gian của các loại hàng hoá và dịch vụ tiêu dùng hàng ngày của người dân hầu như không liên quan đến thị trường bất động sản (nhà - đất)

 

Theo quy định tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 44/2022/NĐ-CP của Chính phủ về Chính phủ ban hành Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản hiện đang giao cho Bộ Xây dựng ban hành “Chỉ số giá giao dịch bất động sản” và đang được thực hiên thí điểm theo Thông tư số 20/2014/TT-BXD và Thông tư số 19/2014/TTBXD của Bộ xây đựng hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.

 

Để tránh lãng phí tài nguyên thống kê này, và để giảm chi phí xây dựng bảng giá đất hàng năm, Tôi đề xuất 02 phương án theo hướng như sau:

 

Trường hợp 1: Thời gian xây dựng bảng giá đất: 5 năm một lần trong đó:

 

+ Năm đầu tiên áp dụng phương pháp xác định Bảng giá đất xác định giá đất từ ngày 01 tháng 01 đến 31 tháng 12

 

+ Năm tiếp theo cho đến năm thứ 5: theo Hệ số điều chỉnh

 

Phương án 1: Hệ số điều chỉnh các năm tiếp theo được tính theo chỉ số biến động của thị trường bất động sản hàng năm do cơ quan có thẩm quyền công bố theo phương pháp Hệ số điều chỉnh

 

Lưu ý: Hệ số điều chỉnh được xác định theo phương Phương pháp hệ số điều chỉnh được xác định như việc xây dựng bảng giá đất nhưng tăng diện tích vùng, khu vực, tuyến đường của các tài sản so sánh đại diện để giảm khối lượng thực hiện.

 

Phương án 2: Điều chỉnh Bảng giá đất theo chỉ số giá giao dịch bất động sản được cơ quan thẩm quyền ban hành hàng năm.

 

+ Trường hợp Hệ số điều chỉnh hoặc Chỉ số giá giao dịch bất động sản năm sau lớn hơn 20% (hoặc 30%) so với năm trước liền kề thì phải xác định lại giá đất như lần đầu của chu kỳ.

 

Trường hợp 2:

 

Nếu Bảng giá đất chỉ có giá trị trong 1 năm thì không cần có phương pháp hệ số điều chỉnh lại cho năm đó nữa, có thể chấp nhận chỉ số giá giao dịch bất động sản theo quý để điều chỉnh cho sát với thời điểm định giá hoặc áp dụng phương pháp so sánh để xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo vùng, tuyến, dự án trong các trường hợp bồi thường GPMB, hỗ trợ tái định cư, xác định giá khởi điểm bán đấu giá. (về yêu cầu kỹ thuật Thông tin của thửa đất cần định giá được xác định là bình quân yếu tố tác động đến giá đất của các thửa đất cần định giá (diện tích, mặt tiền, chiều sâu …) để đảm bảo các yếu tố điều chỉnh cụ thể khi áp dụng phương pháp so sánh như thành phố Hà Nội đang áp dụng hiện nay.)

 

5. Bảng giá đất

 

5.1. Hạn chế nguồn thông tin thị trường về loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở làm căn cứ xác định Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường

 

Bảng giá đất nếu không còn Khung giá đất theo Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ vướng mắc khi triển khai gồm:

 

- Xác định giá đất ở:

 

+ Do hiện nay vẫn chưa áp dụng cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản dẫn đến giá đất ghi trên hợp đồng, cơ sở dữ liệu đất đai chủ yếu dựa trên bảng giá đất (có rất ít thông tin ghi đúng)

 

+ Giá đất trúng đấu giá có mức chênh lệch trong cùng một địa giới hành chính rất lớn, cơ sở dữ liệu đất đai chưa có đủ thông tin đáng tin cậy để lập bảng giá đất.

 

+ Có nhiều khu vực không có thông tin đấu giá đất

 

+ Khả năng bóc (chiết trừ) giá nhà để tính giá đất rất mất nhiều thời gian, công sức và mức độ chính xác không cao.

 

- Xác định giá đất phi nông nghiệp (đất sản xuất, thương mại dịch vụ): Hiện nay, Bảng giá đất đang thể hiện giá đất thương mại dịch vụ và giá đất sản xuất, tuy nhiên thông tin thị trường rất hạn chế thông tin rao bán hoặc giao dịch thành công, hoặc có thông tin giao dịch thành công nhưng kèm theo rất nhiều điều khoản là các yếu tố có liên quan đến giá chuyển nhượng khác biệt với các thửa đất cần định giá như: quy mô đầu tư, thời gian thuê đất còn lại, điều khoản về thanh toán … dẫn đến xây dựng cơ sở dữ liệu để hội quy về bảng giá đất là trách nhiệm không thể thực hiện được.

 

Đề xuất: Việc định giá đất thương mại, dịch vụ có thể được xây dựng trên cơ sở chênh lệch giá đất ở (trong bảng giá đất) với giá đất thương mại dịch vụ đã được xác định theo phương pháp xác định giá đất cụ thể của các dự án đã được phê duyệt trong quá khứ để nội suy.

 

5.2. Cần có lộ trình phù hợp với kỳ vọng về mức độ chính xác, tin cậy của Bảng giá đất.

 

Việc xác định mức độ chính xác của Bảng giá đất liên quan mật thiết đến đối tượng áp dụng để đảm bảo vừa không thất thoát nguồn thu ngân sách vừa không có tác động tiêu cực đến người sử dụng đất, thuê đất do đó Luật rất khó quy định cụ thể và quá kỳ vọng vào mức độ chính xác của Bảng giá đất.

 

Đề xuất:

 

- Không nên quy định chi tiết phương pháp xây dựng bảng giá đất có nhiều yếu tố kỹ thuật, chuyên môn chuyên ngành, xử lý tình huống rất phức tạp, cần giao cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết nội dung này.

 

- Bảng giá đất có đối tượng, phạm vi áp dụng rất rộng, các mục đích đối nghịch nhau về quyền lợi như: trường hợp giá trong bảng giá đất cao, tăng thuế, tiền thuê đất dễ giải phóng mặt bằng nhưng không thu được tiền sử dụng đất giao không qua đấu giá, chi phí giải phóng mặt bằng lớn tác động đến tổng nguồn kinh phí đầu tư và ngược lại.

 

Để đảm bảo không có biến động các khoản thu ngân sách từ đất đai tương ứng với các khoản chi tiền thuế, tiền thuê đất của các thành phần kinh tế trong xã hội, Ban soạn thảo cần có lộ trình phù hợp khi đặt ra tiêu chí của thông tin đầu vào thích ứng được với đặc điểm của thị trường bất động sản, tránh luật hóa quy định cứng nhắc khi chất lượng của số liệu thống kê chưa thể đáp ứng ngay được.

 

II. GÓP Ý CỤ THỂ VÀO TỪNG ĐIỀU

 

Trường hợp Luật Đất đai vẫn đưa quy định chi tiết của các phương pháp định giá đất, tôi xin có góp ý cụ thể vào Dự thảo như sau:

 

1. Góp ý Khoản 2 Điều 153: Các khoản thu ngân sách từ đất đai

 

“2. Tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% mức tăng CPI so với chu kỳ của 05 năm trước đó.”

 

Việc áp dụng CPI vào điều chỉnh thị trường bất động sản là không phù hợp như đã nêu trên, thay vào đó là chỉ số giao dịch bất động sản cho đảm bảo tính đồng bộ, phù hợp với các luật khác.

 

Theo nội dung này của Dự thảo về xác định tiền thuê đất kỳ đầu và kỳ tiếp theo có nhiều điểm chưa đồng bộ, cụ thể trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm: “ … Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo …” cùng với quy định của quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 159 quy định về đối tượng áp dụng bảng giá đất: “b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm;” nhưng tại Điều 160 quy định về phương pháp xác định giá đất cụ thể lại không có quy định áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể đối với trường hợp thuê đất kỳ đầu tiên.

 

Việc quy định giới hạn biến động tiền thuê đất “không quá 15% mức tăng CPI so với chu kỳ của 05 năm trước đó” nhằm đảm bảo ổn định chi phí cho các thành phần được thuê đất hàng năm. Tuy nhiên, do dùng định hướng Bảng giá đất làm căn cứ tính thuế TNCN khi chuyển nhượng đất và đã bỏ khung giá đất nên khả năng biến động giá đất năm sau so với năm trước, tính theo Bảng giá đất, là rất lớn do thông tin đầu vào sẽ dần thay đổi theo cơ sở dữ liệu đầu vào giảm hiện tượng 2 giá; trong thời gian ngắn sẽ tạo ra một bảng giá đất cao hơn rất nhiều hiện nay trong khi tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất cố định sẽ dẫn đến khó áp dụng chung 1 tỷ lệ tính tiền thuê đất hàng năm và có thể sẽ tạo ra chênh lệch giá thuê đất rất lớn giữa chi phí tiền thuê đất của các thửa đất được thuê đất lần đầu và lần tiếp theo trong cùng một trường hợp.

 

Sẽ có 2 trường hợp xảy ra đối với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm:

 

Trường hợp 1:  Như quy định hiện hành về xác định tiền thuê đất kỳ đầu áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể thường xác định giá đất rất cao so với bảng giá đất (đối với công trình có hệ số sử dụng đất cao) nhưng đến kỳ tiếp theo lại tính theo Bảng giá đất có mức độ chênh lệch giảm đáng kể như hiện nay sẽ cần có quy định giới hạn cho trường hợp điều chỉnh giảm chứ không chỉ khống chế tỷ lệ phát sinh tăng. Việc xác định tiền thuê đất kỳ đầu và kỳ tiếp theo như vậy dẫn đến nghĩa vụ không bình ổn trong cùng một trường hợp sử dụng đất cụ thể hoặc với các thửa đất tương tự nhưng khác chu kỳ tính tiền thuê đất.

 

Trường hợp 2:

 

Hình thức thuê đất trả tiền hàng năm được tính tiền thuê đất theo Bảng giá đất bao gồm cả kỳ đầu và kỳ tiếp theo và khống chế mức tăng giảm tiền thuê đất các kỳ ổn định 5 năm (không quá 15% mức tăng CPI so với chu kỳ của 05 năm trước đó) sẽ khuyến khích chủ đầu tư thuê đất trả tiền hàng năm thay cho việc lựa chọn trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê nhưng sẽ dẫn đến giá đất không thay đổi;

 

Việc xác định như vậy mang tính cào bằng,; Các yếu tố tác động đến giá đất như hệ số sử dụng đất khác nhau (sử dụng đất xây dựng nhà cao tầng hay thấp tầng), công năng sử dụng đất làm dịch vụ đỗ xe hay toà nhà văn phòng, khách sạn … (tức là 1 m² đất làm khách sạn = trung tâm thương mai = văn phòng) sẽ được không ảnh hưởng đến giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất. Để đảm bảo có sự phân biệt cần thiết phải điều chỉnh tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất theo công năng sử dụng chứ không nhóm theo mục đích sử dụng đất như hiện nay.

 

2. Góp ý Điều 155 Căn cứ, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

 

2.1. Góp ý khoản 2. Điều 155 quy định về Căn cứ tính tiền cho thuê đất:

 

Công thức tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm hiện nay như sau:

 

Tiền thuê đất trả hàng năm

=

Đơn giá đất

x

Diện tích

x

Tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất

 

Trong khoản 2 Điều 155 chưa có căn cứ về tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất, hiện nay Tỷ lệ tính tiền thuê đất hiện đang căn cứ vào mục đính sử dụng đất

 

Đề xuất bổ sung: Tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất vào căn cứ tính tiền thuê đất hàng năm

 

2.2. Góp ý khoản 3 Điều 155 quy định về Thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

 

Chưa thấy Dự thảo quy định thời điểm định giá đất đối với đất đấu giá, đất đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nên tách thời điểm định giá đất không qua đấu giá – đấu thầu và thông qua đấu giá đấu thầu cho rõ ràng. Quy định hiện nay của Luật đất đai chưa có trường hợp đấu giá không thành mà đang áp dụng quy định của Luật quản lý tài sản công. Quy định này cần thiết phải nêu rõ trường hợp nào áp dụng đấu giá, trường hợp nào áp dụng đấu thầu. như đã kiến nghị tại mục 1 phần 1 báo cáo này.

 

Đề xuất bổ sung như sau:

 

a. Đối với thời điểm xác định giá đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm bán đấu giá: có 2 trường hợp

 

Trường hợp 1: giá khởi điểm bán đấu giá theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm căn cứ vào Bảng giá đất (ổn định giá 10 năm như hiện nay): giá đất được xác định theo bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh hoặc chỉ số giá bất động sản (nếu có) tại thời điểm quyết định giá khởi điểm bán đấu giá.

 

Hoặc giá đất được xác định theo phương pháp định giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định giá khởi điểm bán đấu giá.

 

Trường hợp 2: giá khởi điểm bán đấu giá với hình thức thuê đất trả tiền 1 lần căn cứ vào giá đất cụ thể: Thời điểm xác định giá khởi điểm bán đấu giá là thời điểm theo kế hoạch đấu giá của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Trường hợp thời điểm thực hiện định giá đất, phê duyệt giá đất cách xa thời điểm (ví dụ: quá 3 tháng) trong kế hoạch đã được phê duyệt thì phải điều chỉnh lại kế hoạch cho phù hợp với thực tế.

 

Trường hợp 3: Trường hợp bán đấu giá 02 lần không thành, cơ quan có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm phải ban hành giá khởi điểm bán đấu giá theo hướng giảm giá không quá 5% cho lần tiếp theo; mỗi lần giảm giá phải thông báo bán ít nhất 02 lần, nếu không thành sẽ được tiếp tục giảm giá không quá 5% cho mỗi lần tổ chức bán đấu giá tiếp theo. Giá khởi điểm bán đấu giá không thấp hơn bảng giá đã nhân hệ số điều chỉnh (hoặc chỉ số giá bất động sản) tại thời điểm quyết định giá khởi điểm.

 

b. Đối với thời điểm xác định giá đất làm căn cứ xác định giá gói thầu dự án có sử dụng đất: có 2 trường hợp

 

Trường hợp 1: giá gói thầu với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm căn cứ vào Bảng giá đất: giá đất được xác định theo bảng giá đất (nhân hệ số điều chỉnh nếu có) tại thời điểm quyết định giá khởi điểm bán đấu giá

 

Trường hợp 2: giá gói thầu theo quy định hình thức thuê đất trả tiền 1 lần căn cứ vào giá đất cụ thể: Thời điểm xác định tiền thuê đất trả tiền một lần là thời điểm hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng; hoàn thành đầu tư hạ tầng khu vực theo thoả thuận tại hợp đồng PPP và được cơ quan có thẩm quyền bàn giao đất trên thực địa.

 

2.3. Góp ý điểm c, d khoản 3

 

c) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất;

 

d) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà làm thay đổi mật độ sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

 

Nội dung quy định như vậy có thể hiểu áp dụng cho cả các hình thức sử dụng đất trả tiền hàng năm và trả tiền 1 lần và giao đất có thu tiền sử dụng đất trong khi đối tượng áp dụng của Bảng giá đất đối với hình thức sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không thay đổi nếu thay đổi các thông tin này.

 

Đề xuất nhóm lại như sau:

 

c) Đối với hình thức thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời điểm xác định giá đất cụ thể áp dụng như sau:

 

Hoặc

 

c) Đối với hình thức thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê, tiền thuê đất trả tiền hàng năm kỳ đầu, giao đất có thu tiền sử dụng đất thời điểm xác định giá đất cụ thể áp dụng như sau:

 

Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất;

 

 Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà làm thay đổi mật độ sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

 

2.4. Góp ý ý 2 khoản 4

 

“Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất theo quy định tại các điểm a, c và d khoản 3 Điều này.”

 

Luật cần có chế tài và hướng giải quyết trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền không kịp thời ban hành quyết định trong thời gian 180 ngày vì trong thực tế có nhiều nguyên nhân khách quan, chủ quan dẫn đến phát sinh chậm thực hiện.

 

3. Góp ý Điều 158 Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

 

3.1. Góp ý khoản 1

 

Dự thảo Luật đang bỏ nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường, đây là nguyên tắc cơ bản, xuyên suốt hoạt động định giá đất, mặc dù khó đưa ra khái nhiệm, định nghĩa nhưng không nên bỏ đi hoặc dùng nguyên tắc “Bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch” để thay thế cho nguyên tắc thị trường.

 

Đề xuất: Có thể sử dụng định nghĩa giá thị trường theo Luật Giá 2023 mới được thông qua và điều chỉnh lại cho phù hợp như sau:

 

“Giá thị trường là giá đất được hình thành trên cơ sở cung, cầu và do các yếu tố thị trường quyết định trong một khoảng thời gian, không gian nhất định.”

 

3.2. Góp ý khoản 2, 3

 

Cần phân định lại căn cứ xác định giá đất theo hướng thông tin của thửa đất, dự án cần định giá và thông tin thị trường, cụ thể như sau:

 

2. Thông tin pháp lý, thông tin kỹ thuật của thửa đất, Dự án làm căn cứ xác định giá đất

 

Thông tin pháp lý được căn cứ vào các văn bản cá biệt của cơ quan chuyên môn liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quyết định giao đất, cho thuê đất ... và các Quy định của các pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá thể hiện các thông tin như sau:

 

a) Thông tin pháp lý

 

- Mục đích sử dụng đất, công năng sử dụng công trình

 

- Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

 

- Hình thức sử dụng đất

 

- Hình thức giao đất, cho thuê đất

 

- Diện tích đất, hệ số sử dụng đất

 

b) Thông tin kỹ thuật

 

- Quy mô xây dựng: mật độ xây dựng, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, chiều cao công trình

 

- Công năng sử dụng các diện tích xây dựng

 

c) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (nếu có)

 

3. Tham số, thông tin thị trường làm căn cứ xác định giá đất:

 

a) Căn cứ vào đặc điểm kinh tế, phong tục tập quán của từng địa phương, UBND cấp tỉnh xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin thị trường áp dụng trong hoạt động định giá đất cụ thể đủ để áp dụng cho từng phương pháp định giá đất cụ thể quy định trong luật này

 

b) Nguyên tắc xây dựng thông tin thị trường: Cơ sở dữ liệu phải đảm bảo đại diện được cho các lĩnh vực, mục đích sử dụng đất theo mức độ đầu tư phổ thông (doanh thu, chi phí tương ứng) phù hợp với từng phương pháp định giá đất cụ thể đảm bảo công bằng, bình đẳng, khách quan; định kỳ hoặc đột xuất, cơ quan chuyên môn được giao trách nhiệm xây dựng thông tin thị trường có trách nhiệm cập nhật, điều chỉnh các chỉ số đảm bảo phù hợp với tình hình biến động của thị trường và phục vụ được nhu cầu định giá đất trên thị trường.

 

c) Dữ liệu sử dụng trong công thức định giá đất

 

- Tham số theo định mức Nhà nước: là các định mức Nhà nước để xác định chi phí bao gồm: Chi phí đầu tư, giá trị công trình gắn liền với đất; giá do nhà nước quản lý giá (trông giữ xe); Lợi nhuận chủ đầu tư; định mức chi phí thường xuyên trên doanh thu; chi phí bán hàng; tỷ lệ lãi vay; phân kỳ đầu tư ...

 

- Biến số theo khung khoảng điều chỉnh: mật độ, lấp đầy ... theo khu vực, vùng, tuyến theo đặc điểm của từng khu vực hành chính cụ thể; Việc xây dựng thông tin thị trường cố định được xây dựng trong khung khoảng theo tỷ lệ phần trăm nhất định để điều chỉnh phù hợp đặc điểm kinh tế, thu nhập dân cư, môi trường, an ninh, mức độ đầu tư công đối với từng thửa đất, dự án tại vị trí nhất định.

 

- Thông tin thị trường: là giá chuyển nhượng, cho thuê để làm căn cứ xác định doanh thu, doanh thu phát triển, thu nhập ròng từ chuyển nhượng đất, quyền sử dụng khai thác công trình trên đất; tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hoá ... căn cứ theo tình hình biến động thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá đất.

 

d) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (nếu có)

 

3.3. Góp ý khoản 4 Các phương pháp xác định giá đất

 

Do phương pháp thẩm định giá đất là lĩnh vực chuyên môn sâu, trong phạm vi Luật không nên quy định quá chi tiết dẫn đến khó triển khai tại các văn bản dưới luật. Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ nêu tên, phương pháp về nguyên lý đã được Tiêu chuẩn thẩm định giá quy định, không nên nêu quá chi tiết.

 

Trong việc xác định giá đất thì Bảng giá đất đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng đến phần lớn hoạt động tài chính, hành chính có liên quan đến đất đai, vậy cũng cần thiết phải quy định trong luật về phương pháp xác định bảng giá đất. Về kỹ thuật chuyên môn, bảng giá đất và hệ số điểu chỉnh đều cùng một nguyên tắc là xác định giá đất hàng loạt, cho giá trị của các thửa đất trong vùng, tuyến, khu vực, với nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau; Không dựa trên yếu tố tác động đến giá của thửa đất cụ thể.

 

Đề xuất: điểu chỉnh khoản 4 như sau (dựa trên quy định hiện hành về định giá đất và thẩm định giá)

 

- Nhóm phương pháp định giá đất hàng loạt: là các phương pháp định giá dựa trên thông số chung của các thửa đất cần định giá theo khu vực, vùng, tuyến có giá trị trong khoảng thời gian nhất định, áp dụng cho nhóm đối tượng cụ thể; Phương pháp xác định giá đất hàng loạt bao gồm phương pháp xây dựng Bảng giá đất, phương pháp Hệ số điều chỉnh. Trong đó:

 

+ Phương pháp xây dựng Bảng giá đất: Bảng giá đất được xây dựng theo vùng, tuyến, khu vực, mục đích sử dụng đất; Có giá trị sử dụng trong thời gian 01 năm dương lịch từ (01/01 đến 31/12)

 

Trường hợp Bảng giá đất có giá trị sử dụng 5 năm: Bảng giá đất được xây dựng theo vùng, tuyến, khu vực, mục đích sử dụng đất; Có giá trị sử dụng trong thời gian năm dương lịch từ (01/01 đến 31/12); từ năm thứ 2 đến năm thứ 5 được điều chỉnh bằng Hệ số điều chỉnh giá đất (hoặc chỉ số giá giao dịch bất động sản).

 

+ Phương pháp Hệ số điểu chỉnh: được xây dựng để điều chỉnh giá đất tại Bảng giá đất các năm tiếp theo, tính từ năm thứ 2 đến năm thứ 5 của Bảng giá đất.

 

Hoặc: giá trị đất trong Bảng giá đất của các năm thứ 2 đến năm thứ 5 được điều chỉnh bằng chỉ số biến động đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành

 

Lưu ý: Trường hợp quy định Bảng giá đất có giá trị 1 năm thì nên bỏ phương pháp Hệ số điểu chỉnh

 

- Nhóm phương pháp định giá đất cụ thể: là các phương pháp định giá dựa trên các yếu tố hình thành giá ảnh hưởng đến giá đất có thể xác định được của thửa đất cụ thể tại thời điểm cụ thể áp dụng cho người sử dụng đất cụ thể; Phương pháp định giá đất cụ thể  bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư. Trong đó:

 

+ Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất cùng mục đích sử dụng đất, tương tự về các yếu tố tác động đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

 

+ Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất của thửa đất đang sử dụng, đã tạo ra doanh thu cho người sử dụng đất; phương pháp thu nhập xác định giá trị của thửa đất dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp hoặc quy đổi các dòng tiền trong thời gian sử dụng đất về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

 

+ Phương pháp Thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; Phương pháp thặng dư xác định giá đất có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

 

Giao Chính phủ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất.

 

4. Góp ý Điều 159. Bảng giá đất

 

4.1. Góp ý điểm b, Khoản 1

 

”b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm;”

 

Cần nghiên cứu tính đồng bộ trong áp dụng bảng giá đất, hiện nay việc xác định tiền thuê đất kỳ đầu được áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể, các năm tiếp theo được tính theo bảng giá đất, quy định như vậy sẽ phân biệt được mức độ chênh lệch địa tô từ hệ số sử dụng đất, mục đích, công năng sử dụng đất của người sử dụng đất tuy nhiên vẫn còn bất cập khi hết chu kỳ thuê đất 5 năm kỳ đầu tiên, sang kỳ tiếp theo giá đất được xác định theo bảng giá đất là không đảm bảo công bằng giữa các gối tượng sử dụng đất.

 

4.2. Góp ý điểm h, Khoản 1

 

”h) Làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;”

 

Cần cân nhắc quy định áp dụng Giá trong Bảng giá đất đối với ”đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” khi bảng giá đất có lộ trình đảm bảo sát giá thị trường; Hiện nay việc xác định giá trị này đều được tính theo phươg pháp xác định giá đất cụ thể và sung đột với quy định tại điểm b, c khoản 1 Điều 160

 

b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

 

c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

 

5. Góp ý Điều 160. Giá đất cụ thể

 

5.1. Góp ý điểm đ, Khoản 1

 

đ) Tính tiền sử dụng đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi hệ số sử dụng đất; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;

 

Quy định:“cho phép chuyển hình thức sử dụng đất” bao gồm cả trường hợp thuê trả tiền hàng năm xung đột với trường hợp áp dụng Bảng giá đất tại điểm b, Khoản 1 nêu trên.

 

6. Góp ý Điều 162. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất

 

6.1. Góp ý chung: Đề nghị tách thành quyền và nghĩa vụ của định giá viên và tổ chức tư vấn tương tự như thẩm định giá do quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân thực hiện là khác nhau.

 

Việc quản lý tổ chức hành nghề rất phức tạp, tổ chức tư vấn đòi hỏi có chuyên môn, kiến thức chuyên sâu về thẩm định giá, định giá. Nếu muốn quản lý hành nghề định giá đất cần phải có cả hệ thống văn bản quy định tương tự như Luật Giá quản lý hoạt động thẩm định giá, tiêu chuẩn (chuẩn mực) rất phức tạp.

 

Cũng như hoạt động thẩm định giá quy định tại Luật Giá năm 2023 mới được thông qua, mức độ chính xác của hoạt động tư vấn định giá đất phụ thuộc vào trình độ, khả năng của người thực hiện định giá đất cụ thể (định giá viên), Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ chỉ thực hiện quản lý quy trình định giá đất theo quy định hiện hành, không được can thiệp vào kết quả cũng như quá trình thực hiện nghiệp vụ. Do đó không thể quy định quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp chung với định giá viên

 

Đề nghị tham khảo quy định về quản lý hoạt động thẩm định giá nêu trogn Luật Giá năm 2023 mới được thông qua cho phù hợp với thực tế.

 

6.2. Góp ý Tiết c, Khoản 2: “Đảm bảo việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên thuộc tổ chức của mình;” Nếu quy định như vậy sẽ phải có cơ quan ban hành chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp của định giá viên.

 

Đề xuất: “Đảm bảo việc tuân thủ quy trình định giá đất theo quy định hiện hành của các định giá viên thuộc tổ chức của mình;”

 

6.3. Góp ý Tiết h, Khoản 2: “h) Có trách nhiệm thực hiện tư vấn xác định, thẩm định giá đất cụ thể; cử đại diện tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể khi có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;”

 

Do tổ chức Tư vấn hoạt động theo Luật Doanh nghiệp theo nguyên tắc bù đắp chi phí và có lãi, việc quy định trách nhiệm như vậy cần xác định rõ hình thức tham gia theo Hợp đồng hay theo yêu cầu của Luật, chi phí như thế nào?

 

6.4. Góp ý điểm g, Khoản 2: g) Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với Sở Tài nguyên và Môi trường nơi đăng ký trụ sở chính;

 

Cần bổ sung đối tượng cho phù hợp với điểm b, khoản 2 Điều này như sau:

 

g) Đăng ký danh sách định giá viên, thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề định giá đất và việc thay đổi, bổ sung danh sách người đăng ký hành nghề định giá đất với Sở Tài nguyên và Môi trường nơi đăng ký trụ sở chính;

 

6.5. Bổ sung quy định về giá dịch vụ tư vấn định giá đất

 

Đề nghị bổ sung quy định trách nhiệm của cơ quan (Bộ Tài nguyên Môi trường) có thẩm quyền quản lý hoạt động hành nghề định giá đất, ban hành bảng giá dịch vụ định giá đất, hình thức lựa chọn tổ chức tư vấn để không tạo ra tình trạng cạnh tranh không lành mạnh và nhất là giải quyết thủ tục lựa chọn nhà thầu tư vấn trong trường hợp không thực hiện đấu thầu theo luật đấu thầu để giảm thời gian xác định giá đất đang quy định tối đa theo ý 2 khoản 4 Điều 155 trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền không kịp thời ban hành quyết định trong thời gian 180 ngày vì trong thực tế có nhiều nguyên nhân khách quan, chủ quan dẫn đến phát sinh chậm thực hiện.

 

Xác định hoạt động tư vấn định giá đất là hoạt động tư vấn để có thể thực hiện chỉ định thầu rút gọn theo Luật Đấu thầu khi giá trị gói thầu dưới 500 triệu nhằm đảm bảo được thời gian thực hiện tư vấn định giá đất đến khâu ban hành được quyết định giá đất.

 

Hiện nay nhiều cơ quan thuê tư vấn định giá áp dụng theo Quyết định số 17/2019/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ: Về một số gói thầu, nội dung mua sắm nhằm duy trì hoạt động thường xuyên được áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 26 Luật đấu thầu được chỉ định thầu đối với gói thầu có giá trị đến 50 triệu đồng.

 

Tuy nhiên, hợp đồng tư vấn có giá trị từ 50 triệu đồng trở lên không có quy định cụ thể. Hiện nay rất nhiều cơ quan áp dụng quy định của Thông tư số 58/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính Quy định chi tiết việc sử dụng vốn nhà nước để mua sắm nhằm duy trì hoạt động thường xuyên của cơ quan nhà nước, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, hiện đang quy định hoạt động thẩm định giá là phi tư vấn) và giá dịch vụ trên 100 triệu phải đấu thầu dẫn đến kéo dài thời gian.

 

Trên đây là Tham luận góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tháng 8/2023 trên cơ sở kinh nghiệm, kiến thức thực tế. Rất mong đây là một nguồn thông tin góp cho Ban Soạn thảo nghiên cứu, cân nhắc để hoàn chỉnh Luật Đất đai.

 

Trân trọng./.