GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI
(sửa đổi tháng 9/2022)
Căn cứ Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trên cơ sở kinh nghiệm thực hiện định giá đất đã thực hiện, Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam viết tham luận này chú trọng vào góp ý các quy định của Dự thảo Luật liên quan đến lĩnh vực giá đất và các thủ tục liên quan đến thời điểm, phương pháp tính giá đất như sau:
I. GÓP Ý CHUNG
1. Quy định về giá cần phù hợp với nguyên lý giá cả
Các mức giá quy định cho đơn vị diện tích đất trong khoảng thời gian nhất định được định giá trên cùng một đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật chung đều là giá trị phi thị trường (bảng giá đất). Giá thị trường là giá của một thửa đất cụ thể, ngoài cùng đặc điểm pháp lý còn chi tiết với đầy đủ đặc tính cơ bản của một thửa đất về diện tích, kích thước, hình thể cá biệt, thời điểm cụ thể mới được coi là giá thị trường.
Nội dung của Dự thảo về "Bảng giá đất", "Giá đất cụ thể" dường như sử dụng chung nguyên tắc, cơ sở xây dựng giá riêng cho từng loại giá trong khi chúng có lý thuyết về cơ sở hình thành giá khác nhau. Thậm chí tại Khoản 2 Điều 164 và khoản 3 Điều 165 còn đánh đồng bảng giá đất với giá đất cụ thể: "3. Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá."
2. Quy định về đấu giá đất chưa giải phóng mặt bằng và đấu giá dự án có sử dụng đất
Các quy định này còn quá đơn giản, sơ sài và cần nghiên cứu thêm với các luật Đấu thầu, luật Đấu giá.
Hiện nay, việc xác định thời điểm xác định giá đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê đang còn nhiều bất cập đối với quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất khi nhà thầu đề xuất giá đất tại thời điểm chào thầu nhưng khi được bàn giao đất thực hiện được cơ quan có thẩm quyền định lại giá đất có giá trị quá cao, nhà thầu không đồng thuận dẫn đến tranh chấp, khiếu nại vẫn chưa có phương án giải quyết.
Đối với Luật đấu giá, Luật kinh doanh bất động sản quy định đất đem đấu giá phải là đất không tranh chấp, như vậy đất đem đấu giá chưa GPMB đang vi phạm quy định này. Chúng tôi có phân tích kỹ tại mục 5. Góp ý khoản Điều 136 Phần II văn bản này.
3. Cần làm rõ nghĩa và bổ sung thêm một số định nghĩa
Khoản 20 Điều 3 định nghĩa Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường nhưng trong toàn bộ dự thảo không sử dụng cụm từ này vào bất cứ nội dung quy định nào do đó không biết mục đích của Dự thảo về nội dung này. Đây là một định nghĩa mang quá nhiều yếu tố định tính phức tạp
Các định nghĩa về "Giá đất"; "Giá trị quyền sử dụng đất" đang rất chung chung, mơ hồ không nêu bật được mục đích, ý nghĩa áp dụng trong từng quy định cụ thể.
Dự thảo Luật chưa đưa ra được một số định nghĩa quan trọng về "giá đất cụ thể" do tư vấn ước tính và Hội đồng định giá thẩm tra và cơ quan có thẩm quyền quyết định để phân biệt với "giá đất đại diện" thực chất là giá quy định trong trong Bảng giá đất; Định nghĩa về "người sử dụng đất".
II. GÓP Ý CỤ THỂ VÀO NỘI DUNG CỦA DỰ THẢO
1. Góp ý vào Điều 3
1.1. Góp ý Khoản 20: "Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong một khoảng thời gian nhất định không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố đầu cơ. "
Nếu sử dụng thông tin "Giá đất phổ biến trên thị trường" làm căn cứ để xây dựng giá đất đại diện (bảng giá đất trong tương lai) hay giá đất cụ thể hiện tại, làm sao để loại trừ được yếu tố đầu cơ khi xây dựng bảng giá đất theo gía đất phổ biến, nếu loại trừ yếu tố định tính này sẽ tác động đến mức độ chính xác của cơ sở xây dựng bảng giá đất hàng năm như thế nào.
Nếu không chấp nhận "có yếu tố đầu cơ" thì bằng cách nào để loại trừ giá trị này trong giá giao dịch thực tế và khi nào thì giá giao dịch đó được xác định là có hay không có các yếu tố đầu cơ; Về lý thuyết là không làm được, vì yếu tố đầu cơ thể hiện giá cả của đất tại một thời điểm nhất định.
1.2. Điều chính Khoản 22. "Giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp một số tiền cụ thể tính bằng tỷ lệ % số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp."
Giảm là người sử dụng đất vẫn phải nộp, nên sửa để phân biệt với miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất; Đề nghị sửa như sau:
"Giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất giảm một phần tiền phải nộp theo một số tiền cụ thể tính bằng tỷ lệ % số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp."
1.3. Góp ý Khoản 24: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành giá trị tài sản trong vốn điều lệ của doanh nghiệp, bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp và góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã thành lập
Câu cuối là việc giải thích tình huống không cần thiết, và để khác biệt với khoản "29. Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất", nên quy định thêm thủ tục hành chính là sau khi hoàn thành thủ tục góp vốn phải dăng ký thay đổi chủ sử dụng đất, cụ thể:
"Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp nhận góp vốn thông qua việc xác định giá trị góp quyền sử dụng đất để tạo thành giá trị tài sản trong vốn điều lệ của doanh nghiệp "
1.4. Góp ý Khoản 29: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai hoặc thu hồi đất được Nhà nước giao quản lý.
Quy định như vậy sẽ không đầy đủ, ví dụ: Trường hợp người đang sử dụng đất chưa được công nhận quyền sử dụng đất nhưng cũng không vi phạm pháp luật về đất đai ví dụ như trường hợp đất khai hoang, lấn biển … đề nghị sửa thành:
"Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất hoặc việc tiếp tục sử dụng đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật "
1.5. Góp ý Khoản 45: "Thửa đất chuẩn là thửa đất có các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị, được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị."
Việc định nghĩa như vậy đang thể hiện người xây dựng dự thảo đang đưa ra chỉ tiêu chuẩn của các thửa đất cụ thể trên thị trường để xây dựng một kích thước tiêu chuẩn, lý tưởng phù hợp với mục đích sử dụng để quy chiếu cho các thửa đất cần so sánh, điều chỉnh vào mục đích cụ thể là không thể thực hiện
Nên đổi "Thửa đất chuẩn" thành "thửa đất đại diện" để dễ phân biệt với thửa đất cụ thể, cụm từ này vẫn đang được sử dụng rộng rãi trong định giá đất GPMB hoặc đấu giá đất hiện nay. Thửa đất đại diện đang được tính bằng cách lấy giá trị bình quân của thông tin kỹ thuật các thửa đất cần định giá để xác định diện tích, chiều dài các cạnh
"Thửa đất đại diện: là thửa đất có cùng đặc điểm pháp lý (mục đích, hình thức sử dụng đất, thông tin quy hoạch) và sử dụng thông tin bình quân về diện tích, hình thể, kích thước, của các thửa đất trong tuyến đường, vùng giá trị cần định giá tạo thành một thửa đất đại diện; làm căn cứ để định giá đất theo các phương pháp định giá phù hợp."
1.6. Góp ý Khoản 50: Cần bổ sung thêm "tuyến đường" cho phù hợp với các xác định vị trí đất hiện nay
Vùng giá trị là tuyến đường, khu vực các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và có các yếu tố tương đồng về vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
1.7. Đề xuất bổ sung định nghĩa:
"Người sử dụng đất: là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cơ quan nhà nước, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo đang quản lý, sử dụng đất, đã được hoặc chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; giao đất; cho thuê đất."
"Giá đất đại diện: là giá của một đơn vị diện tích đất được xác định trên thửa đất đại diện (thay cho thửa đất chuẩn như đã phân tích ở trên) được định giá theo nguyên tắc, phương pháp phù hợp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành có giá trị trong khoảng thời gian nhất định
"Giá đất cụ thể: là giá của một thửa đất cụ thể được định giá theo nguyên tắc, phương pháp phù hợp có giá trị tại một thời điểm nhất định.
2. Góp ý khoản 3 Điều 97 Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
"3. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư."
Hiện nay việc xác định giá đang là thửa đất đại diện (trong dự thảo là thửa đất chuẩn) với 1 giá duy nhất theo vị trí chung xác định theo bảng giá đất cho tuyến đường cần GPMB, quy định này có thể do hiểu sai bản chất vì "theo giá đất cụ thể" là mỗi thửa đất thu hồi sẽ có 1 giá riêng, tức là phải có chứng thư định giá đất điều chỉnh chi tiết giá trị đến từng thửa đất bị thu hồi theo đặc điểm cá biệt. Cần xác định rõ ban soạn thảo có định thay đổi cả cách tính hiện tại hay không; Nếu do hiểu sai và vẫn muốn duy trì cách xác định giá đất như hiện nay thì đề nghị điều chỉnh như sau:
"3. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất đại diện (hoặc chuẩn) của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư."
3. Góp ý khoản 5 Điều 115: Điều 115. Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở: "Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư."
Quy định này tương tự như đang quy định tương tự như quy định trong Điều 97 của Dự thảo
4. Góp ý khoản Điều 127: Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Đề nghị bổ sung thêm trường hợp công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích trương hạn mức giao đất
"7. Giao đất ở cho chủ sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình được công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đang quản lý, sử dụng (đủ điều kiện là đất ở) trong hạn mc giao đất, cấp đất"
5. Góp ý khoản Điều 136: Đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
5.1. Góp ý chung
Theo Khoản 11 Điều 5 Luật Đấu giá quy định: "Tài sản đấu giá là tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật."
Theo Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh Luật Kinh doanh bất động sản quy định
1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;"
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."
Như vậy, việc đưa tài sản là đất ra đấu giá phải không còn tranh chấp, đủ điều kiện giao dịch trên thị trường bất động sản, tức là đất sạch không còn tranh chấp. Việc đấu giá đất chưa GPMB sung đột với quy định của các luật khác và có thể dẫn đến nhiều trường hợp phát sinh như không xác định được thời điểm đất sạch để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định về xác định giá đất cụ thể; trường hợp không thể GPMB theo thoả thuận ... có áp dụng chính sách cưỡng chế hay không.
Đề nghị bỏ toàn bộ quy định trường hợp này để tránh sung đột với các luật khác và quá phức tạp trong xác định giá khởi điểm, cụ thể các quy định chi tiết cũng không phù hợp, quá gò ép như sau:
5.2. Góp ý Tiết c Khoản 3 "Nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có đề xuất dự án đầu tư trên khu đất đưa ra đấu giá và tiến độ thực hiện dự án;"
Quy định này là không phù hợp với thực tế do hồ sơ thửa đất đấu giá phải dựa trên thông tin quy hoạch, sử dụng đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm theo phương pháp xác định giá đất cụ thể. Việc giao cho người tham gia đấu giá tự đề xuất dự án đầu tư và tiến độ sẽ tạo ra giá khởi điểm khác nhau và có thể trái thẩm quyền, trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phức tạp cho công tác thẩm tra quy hoạch cũng như xác định giá khởi điểm. Quy định này gần trùng với quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất.
5.3. Góp ý Tiết d. Khoản 3: "Cam kết của nhà đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ dự án;"
Quy định cam kết này của Chủ đầu tư là một thủ tục hành chính nhưng hầu như không có giá trị vì không có chế tài phù hợp trong trường hợp vi phạm cam kết; cần ấn định trong Quy chế bán đấu giá và Hợp đồng trúng đấu giá để có chế tài phù hợp.
6. Góp ý Khoản 4 Điều 159 Các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai
" Dịch vụ tư vấn định giá đất;"
Dịch vụ này hiện nay do tổ chức tư vấn định giá độc lập cung cấp, Nhà nước đang thực hiện với vai trò quản lý NN thông qua Hội đồng định giá không thu phí, vậy khoản thu này cụ thể cho đối tượng nào. Không rõ ý ban soạn thảo có định mở lại quy định cho phép cơ quan nhà nước (đơn vị sự nghiệp công lập) được cung cấp dịch vụ định giá đất để cạnh tranh với các tổ chức tư vấn ngoài công lập, là công việc đã được xã hội hoá theo chủ trương từ Pháp lệnh giá năm 2002 hay không???
7. Góp ý Điều 160: Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
7.1. Bổ sung tiết b Khoản 1: Căn cứ tính tiền sử dụng đất:
b) Mục đích sử dụng đất; Công năng sử dụng công trình xây dựng, công trình gắn liền với đất theo hiện trạng hoặc theo thông tin quy hoạch thể hiện trong thông tin thửa đất.
Đây là căn cứ cơ bản để tính doanh thu áp dụng các chỉ tiêu trong các phương pháp xác định giá đất cụ thể
7.2. Bổ sung tiết đ Khoản 1: Các thông tin kỹ thuật của thửa đất (Thông tin quy hoạch sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, giấy phép xây dựng; hiện trạng công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất …)
Đây là căn cứ để tính chi phí đầu tư áp dụng các chỉ tiêu trong xác định giá đất cụ thể. Để tránh phải giải thích thì liệt kê ví dụ trong ngoặc, nếu liệt kê có thể thiếu thì phải giai thích chi tiết hoặc dẫn chiếu từ các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý hoạt động xây dựng)
7.3. Bổ sung thêm tiết e Khoản 2
e) Các thông tin kỹ thuật của thửa đất (Thông tin quy hoạch sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, giấy phép xây dựng; hiện trạng công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất …)
Đây là căn cứ để áp dụng các chỉ tiêu trong xác định giá đất cụ thể
7.4. Bổ sung thêm tiết f Khoản 2
f) Mục đích sử dụng từng loại đất; Công năng sử dụng công trình xây dựng, công trình gắn liền với đất theo hiện trạng hoặc theo thông tin quy hoạch.
Mục đích sử dụng đất là quan trọng nhất, không thể thiếu trong định giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất; Công năng sử dụng công trình trên đất là căn cứ để áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể
7.5. Bổ sung thêm tiết g Khoản 2
g) Giá đất theo quy định tại Điều 164 và Điều 165 của Luật này; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá;
Hiện nay đất thuê trả tiền hàng năm trong khu công nghiệp không cần định giá đất mà tính theo bảng giá đất nên cần bổ sung quy định này
7.6. Góp ý Khoản 3 "Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất."
Quy định "công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất" là việc Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm và phê duyệt giá trúng đấu giá do các giá trị này đã được xác định nên không thể quy định chung vào khoản này được; hơn nữa Dự thảo Luật vẫn đang có quy định về đấu giá đất chưa GPMB sẽ không phù hợp với quy định này vì nghĩa vụ tài chính chưa thể xác định khi đất chưa sạch và có thể không thể GPMB theo thoả thuận dân sự dẫn đến giá trị này không cố định cần tách thành điều khoản riêng và có quy định cụ thể hơn do có nhiều tình huống sẽ xảy ra
Quy định "kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất" là việc kết quả trúng đấu thầu dự án nhưng chưa chốt được nghĩa vụ tài chính tại thời điểm trúng thầu hay thời điểm bàn giao đất sau giải phóng mặt bằng. Quy định này đang mâu thuẫn, cần tách thành điều khoản riêng và có quy định cụ thể hơn do có nhiều tình huống sẽ xảy ra.
Nếu xác định thời điểm trúng đấu giá, đấu thầu dự án chưa hoàn thành GPMB có thể xác định luôn nghĩa vụ tài chính về đất đai thì 2 trường hợp này lại trùng nhau, không cần tách ra nữa. Quy định này sẽ xảy ra nhiều rủi ro thất thoát do không ước chính xác được thời điểm bàn giao đất sạch động nghĩa với rủi ro thất thoát ngân sách và hoặc để lãng phí tài nguyên đất do bị phụ thuộc vào khả năng GPMB của doanh nghiệp trúng đấu giá, đấu thầu.
7.7. Góp ý câu thứ 2 Khoản 4
Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không quá 06 tháng.
Quy định "Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm quyết định" mâu thuẫn với khoản 3 điều này; thời điểm tính tiền thuê đất, giao đất chính là thời điểm ban hành quyết định rồi, làm sao có thể thực hiện trước đó nữa
Quy định "Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất … phải được tổ chức không quá 06 tháng" là tương đối cứng, cần có hướng dẫn cụ thể trường hợp quá 6 tháng rất nhiều do cả yếu tố khách quan lẫn chủ quan, vậy trong trường hợp quy trình này thực hiện vượt quá 6 tháng thì phải làm lại thủ tục hành chính từ giai đoạn nào???
7.8. Góp ý câu thứ 3 Khoản 4: "Trường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi hệ số sử dụng đất nhưng không làm thay đổi diện tích đất sử dụng thì phải xác định lại giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung"
"Hệ số sử dụng đất" không phải là thông tin duy nhất liên quan đến giá đất (doanh thu, chi phí của dự án) do đó đề nghị dẫn chiếu đến cơ sở xác định giá đất tại khoản 2 Điều này cho không thiếu trường hợp; Quy định "nhưng không làm thay đổi diện tích đất sử dụng" trong thực tế có nhiểu trường hợp không làm thay đổi diện tích đất sử dụng và có làm thay đổi diện tích đất sử dụng có tác động đến thu nhập của dự án, không nên giới hạn trường hợp này. Đê fnghị sửau chung lại như sau:
"Trường hợp điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi căn cứ tính tiền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều này và căn cứ tính tiền thuê đất theo khoản 2 điều này thì phải xác định lại giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung."
7.9. Góp ý Khoản 2: "Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn."
Không có trường hợp đất ở (người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất chỉ với loại đất ở lâu dài) được gia hạn vì đã lâu dài rồi và cần quy định rõ hơn, khi gia hạn thì tính lại như từ đầu hay tính như kỳ tiếp theo (đối với đất thuê trả tiền hàng năm). Đề nghị sửa đổi bổ sung lại như sau:
2. Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả thêm tiền sử dụng đất (nếu có), tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn.
8. Góp ý Điều 162: Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
8.1. Góp ý chung: Đề nghị tách thành 2 quy định miễn riêng và giảm riêng
8.2. Bổ sung thêm các đối tương đất được miễn giảm như sau
Miễn: Đất xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội như: đất xây dựng công trình xây dựng hạ tầng cấp nước, thoát nước;
Do đây là đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật công cộng nên cho chung vào trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Đất của các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đã được phê duyệt đề án liên doanh, liên kết, cho thuê dưới hình thức đấu giá;
Đây là vướng mắc lâu nay khi tính hiệu quả của hoạt động này của các đơn vị SN công lập tự chủ tài chính. Nguồn thu này được coi là ngân sách cấp thì nên giản tiện thủ tục hành chính khi phải vòng qua cơ quan thuế thay vì ghi thu ghi chi ngân sách tại đơn vị sự nghiệp công lập.
Giảm: đất hành lang an toàn lưới điện, hành lang đê điều, thuỷ lợi.
Trong thực tế có nhiều dự án có sử dụng đất trong hành lang để điều an toàn lưới điện thuê đất hàng năm trả tiền hàng năm (không có thời hạn thuê đất) không cho xây dựng công trình dẫn đến giảm công năng sử dụng nhưng vẫn phải nộp tiền thuê đất như đất ngoài diện tích này là chưa phù hợp
9. Góp ý Điều 162: Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
9.1. Góp ý khoản 2. "Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn."
Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí, tức là theo thửa đất đại diện (trong Dự thảo định nghĩa là thửa đất chuẩn) đang mâu thuẫn với Định nghĩa thửa đất chuẩn cho cả vùng tuyến theo giá phổ biến không có yếu tố đầu cơ đều là yếu tố định tính, khó thực hiện
Bảng giá lập theo cơ sở vùng, tuyến, khu vực nên không thể đòi hỏi bảng giá đất có thể xây dựng theo giá trị thửa đất chuẩn được??? Mặc dù Dự thảo đã đưa ra khái niệm của 2 cụm từ này nhưng để đưa ra giá đất chuẩn hay vùng giá trị đất sẽ buộc phải có công thức chuẩn và áp dụng thuật toán (phần mềm IA) rất phức tạp và giá đất mang tính chính sách có lệ thuộc vào mức độ chính xác của thuật toán không???
Hơn nữa, giá đất theo bảng giá đất có giá trị theo năm dương lịch nhưng khi có được phần mềm (bản đồ địa chính số) và có cập nhật thông tin giá đất chuyển nhượng thành công thì giá đất biến động theo thời điểm giao dịch, sẽ mẫu thuẫn với thời hạn có hiệu lực của Bảng giá đất.
10. Góp ý Điều 163: Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Góp ý Tiết đ Khoản 1: Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Đề nghị nên thay "cơ quan thẩm định "bằng "Hội đồng định giá"
11. Góp ý Điều 164: Bảng giá đất
11.1. Góp ý Khoản 2. Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Điều này là không thể, vì theo lý thuyết về giá, Bảng giá đất là giá của thửa đất đại diện (trong Dự thảo định nghĩa là thửa đất chuẩn) cho vùng tuyến đường trong khoảng thời gian nhất định; còn giá đất đến từng thửa là giá đất cụ thể tức là phải điều chỉnh đến các yếu tố rất cụ thể trong thời gian nhất định, nếu áp dụng được bản đồ số và cập nhật kịp thời thì giá trị này thay đổi liên tục.
11.2. Góp ý Tiết k khoản 3. k) Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất.
Thửa đất đấu giá sẽ có thông tin kỹ thuật chi tiết từ quy hoạch tổng mặt bằng, mục đích, công năng ... chi tiết của 1 thửa đất cụ thể (có quy mô thường lớn hơn thửa đất đại diện, chưa kể mục đích khác thì giá khác, rất khác biệt với giá của thửa đất đại diện.
Hiện nay Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng đang quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh (thửa đất chuẩn) để xác định giá khởi điểm nhưng giá trị này chênh lệch quá xa với thực tế nên vẫn phải thuê tư vấn theo phương pháp so sánh trực tiếp (giá đất cụ thể) và lập luận rất phức tạp để ban hành được giá đất đấu giá đúng quy định. Việc điều chỉnh bảng giá đất chắc chắn phải có lộ trình do đó sẽ có khoảng thời gian dài bảng giá đất không theo kịp giá cả thị trường.
Hơn nữa quy định như vậy chỉ thích hợp với bán đấu giá đất nhỏ lẻ; Đối với đất dự án chưa hoàn thành hạ tầng, đất thương mại dịch vụ không có thông tin giao dịch, không có cơ sở để xây dựng bảng giá đất phù hợp với kỳ vọng. Trong thực tế không có thông tin chính xác về giao dịch loại đất thương mại dịch vụ mà phải điều chỉnh bằng hệ số theo nguyên lý giá thì đây là cơ sở phi thị trường không phù hợp đế áp dụng đối với đất đấu giá.
Hơn nữa, trong dự thảo đang quy định người tham gia đấu giá tự đưa thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lại càng không phù hợp vì với thông tin các thông tin này là của thửa đất cụ thể, không thể của thửa đất đại diện hay thửa đất chuẩn trong bảng giá đất được.
Do đó việc xác định giá khởi điểm phải được xây dựng theo phương pháp xác định giá đất cụ thể, có giá trị tại thời điểm bán đấu giá. Đề nghị chuyển sang quy định về giá đất cụ thể (Điều 165)
12. Góp ý Điều 165: Giá đất cụ thể
12.1. Góp ý Tiết a. Khoản 1: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
"khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất" Quy định này cần nghiên cứu kỹ hơn vì chưa thể hiện rõ thời điểm định giá khi nộp hồ sơ dự thầu và thời điểm bàn giao đất sạch để đầu tư là không xác định được và nhà thầu mạo hiểm với cách tính giá đất của cơ quan có thẩm quyền so với giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ thầu
"công nhận quyền sử dụng đất" Chỉ đối với diện tích đất vượt hạn mức, còn trong hạn mức đã được miễn rồi
12.2. Góp ý Tiết b. Khoản 1: "Tính tiền thuê đất trả tiền một lần đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, khi Nhà nước cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền thuê đất."
Quy định "khi Nhà nước cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất" Cần nói rõ thời điểm nào trong quá trình đấu thầu dự án có sử dụng đất như phân tích ở mục góp ý 12.1
12.3. Góp ý Tiết d. Khoản 1: "Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;"
Hiện nay giá đất bồi thường GPMB, hỗ trợ tái định cư đang xác định theo giá đất chuẩn (đại diện), cần xem xét lại cùng với điều khoản về quy định về giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư
12.4. Góp ý Tiết đ. Khoản 1 "Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà ảnh hưởng đến hệ số sử dụng đất; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất."
Nên "hệ số sử dụng đất" thành "căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất" như đã phân tích ở mục góp ý thứ 7: Căn cứ tính tính tiền sử dụng đất, thuê đất
12.5. Góp ý Tiết a. Khoản 2: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
"công nhận quyền sử dụng đất" Cần chi tiết diện tích, giá trị công việc này vì trường hợp công nhận quyền sử dụng đất ở là rất nhiều và đa phần có giá trị không cao.
"gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết" Cần thống nhất quy định này với cụm từ "hệ số sử dụng đất" hay "căn cứ tính tiền sử dụng đất giao đất, cho thuê đất" như đã phân tích ở mục góp ý thứ 7 thm luận này
Quy định này còn thiếu đối tượng CPH doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của các bộ sẽ do cấp nào quyết định.
13. Góp ý Điều 166 Hội đồng thẩm định giá đất
13.1. Góp ý tên gọi Hội đồng
Cần xem xét tên cảu Hội đồng cho phù hợp với hệ thống văn bản hướng dẫn chuyên môn. Nếu là hoạt động định giá đất (không phải là thẩm định giá) theo Dự thảo Luật Giá "Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ quyết định giá của hàng hóa, dịch vụ."
Vậy tên gọi phải là Hội đồng Định giá đất hoặc Hoặc Hội đồng định giá đất cụ thể chứ không nên gọi chung với Hội đồng thẩm định giá
13.2. Góp ý Tiết c Khoản 1, khoản 2, Khoản 3:
Tổ chức tư vấn xác định giá đất là bên cung cấp dịch vụ và được Hội đồng xem xét kết quả tư vấn, không thể là thành phần Hội đồng có quyền phản biện hay biểu quyết kết quả do mình cung cấp như thành phần Hội đồng được
14. Góp ý Điều 167 Tư vấn xác định giá đất
Góp ý khoản 4. "Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất".
Nên điều chỉnh từ "xác định" thành "ước tính" cho đúng với bản chất. Xác định theo từ điển là ấn định một cách chắn chắn; khác với bản chất của tư vấn định giá chỉ là "ước tính" là quá trình tìm kiếm ước tính hoặc ước lượng, là một giá trị có thể sử dụng cho một số mục đích ngay cả khi dữ liệu đầu vào có thể không đầy đủ, không chắc chắn hoặc không ổn định mới cần đến Hội đồng xác định.
15. Góp ý Điều 168 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
Quy định này giá sơ sài so với hoạt động thẩm định giá quy định tại Luật Giá (sửa đổi) cần có quy định cụ thể hơn về điều kiện hành nghề của định giá viên, đăng ký hành nghề, quản lý Nhà nước và quản lý doanh nghiệp về hành nghề tư vấn định giá đất. Phân định rõ quyền và nghĩa vụ của định giá viên với doanh nghiệp thẩm định giá)
Lưu ý là hoạt động tư vấn này chỉ cũng cấp dịch vụ cho 1 khách hàng duy nhất là Nhà nước, không có đối tượng khác có nhu cầu ngoại trừ cơ quan thanh kiểm tra, điều tra cũng sử dụng ngân sách do đó đề nghị xác định nhiệm vụ của cơ quan chủ trì xác định giá đất là Bộ TNMT trong việc xây dựng định mức giá dịch vụ tư vấn định giá đất, hình thức cung cấp dịch vụ, nguồn vốn thnah toán … trong Luật haợc giao cho Chính phủ hướng dẫn cụ thể
16. Góp ý Điều 171. Quản lý, khai thác và kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai
Góp ý tiết a. Khoản 6. Khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai
"Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu chuyên ngành, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội được khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thuộc phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình;"
Cần bổ sung đối tượng là tổ chức tư vấn định giá đất được sử dụng nguồn thông tin này, trường hợp không được sử dụng thì trong bảng giá dịch vụ thuê tổ chức tư vấn định giá đất cần phải có dự toán cho nội dung mua thông tin từ cơ sở dữ liệu này.
III. KIẾN NGHỊ
Trên đây là một số ý kiến của Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam tham gia, góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Kính đề nghị Ban soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nghiên cứu, xem xét, điều chỉnh, bổ sung các nội dung đã góp ý để hoàn thiện các quy định của pháp luật phù hợp với thực tiễn.
Xin chân thành cảm ơn./.