04/01/2024 12:00:00 SA

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

-------------------------------------

 

THAM LUẬN

Chuyên đề: Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi dự thảo tháng 12/2023)

Trọng tâm về tài chính đất đai – giá đất

 

                                      Người viết tham luận: ông Ngô Gia Cường

                                      Chức vụ: Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

 

Sau khi nghiên cứu Dự thảo được cung cấp ngày 28/12/2023, trên cơ sở kinh nghiệm chuyên môn thực tế trong lĩnh vực thẩm định giá, định giá đất đã thực hiện, Tôi xin có một số ý kiến có liên quan để góp ý hoàn thiện Chương XI về tài chính đất đai và các vấn đề khác có liên quan đến Dự thảo luật đất đai sửa đổi như sau:

 

I. Góp ý chung:

 

1. Nhận định chung về cơ sở hình thành giá trị

 

Nghiệp vụ về thẩm định giá hay định giá đều dựa trên nguyên lý chung, xuất phát từ cơ sở hình thành giá trị và cách tiếp cận. Về lý thuyết giá có thể chia thành nhóm các phương pháp xác định giá đất theo 2 cơ sở hình thành giá gồm:

 

- Cơ sở Giá trị thị trường: được xác định theo từng thửa đất cụ thể (đặc điểm pháp lý: mục đích, thời hạn, hình thức sử dụng đất; Đặc điểm kỹ thuật: vị trí, diện tích, kích thước, mục đích sử dụng, thông tin quy hoạch, đặc điểm xây dựng công trình hiện có  cụ thể) có giá trị tại từng thời điểm cụ thể là cơ sở để tiếp cận từ thị trường và từ thu nhập thông qua các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư.

 

- Cơ sở Giá trị phi thị trường: được xác định trên cơ sở thông tin về mục đích, vị trí, vùng nhất định trong khoảng thời gian nhất định, áp dụng cho các đối tượng, trường hợp nhất định, phù hợp với việc xác định giá đất của Bảng giá đất và Hệ số giá đất.

 

Việc xác định cơ sở hình thành giá của từng trường hợp định giá đất cần được phân nhóm (theo mục đích, thời gian, đặc điểm kỹ thuật thửa đất) để đảm bảo nhóm các trường hợp, đối tượng áp dụng phù hợp về lý thuyết sẽ không sung đột với thực tế khi triển khai.

 

2. Nhận định về cách định nghĩa các phương pháp định giá đất.

 

Dự thảo đang định nghĩa các phương pháp định giá đất theo hình thức mô tả công thức tổng quát của phương pháp mà không nêu được những đặc trưng cơ bản của từng phương pháp; Cách diễn giải công thức của và phương pháp Hệ số giá đơn giả chỉ là số chia và quy định sai bản chất (phương pháp Hệ số giá đất - sẽ có phân tích chi tiết ở phần dưới); định nghĩa Phương pháp thu nhập do công thức cơ bản đơn giản nên quy định quá sâu vào tỷ suất vốn hóa nhưng lại diễn giải luôn thành lãi suất huy động, trong khi phương pháp thặng dư có công thức và diễn giải phức tạp nên không thể hiện được hết bằng lời các thành tố trong công thức nên không nhắc đến tỷ suất chiết khấu, dẫn đến cách thức định nghĩa trong dự thảo không đảm bảo tính đồng bộ

 

Đề xuất: nghiên cứu cách định nghĩa theo hướng thể hiện được bản chất của phương pháp (tương tự như tiêu chuẩn thẩm định giá) sẽ đảm bảo được tính đồng bộ, bao quát của Luật.

 

3. Nhận định về nguyên tắc trong xây dựng Bảng giá đất, các phương pháp xác định giá đất cụ thể

 

Cần bổ sung các nguyên tắc xác định giá trong xây dựng Bảng giá đất, các phương pháp xác định giá đất cụ thể để rõ ràng, minh bạch trong việc xây dựng Bảng giá đất, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp với từng trường hợp cụ thể, đề xuất bổ sung như sau:

 

- Nguyên tắc định giá đất đối với Bảng giá đất:

 

+ Bảng giá đất có giá trị theo vùng, tuyến, khu vực tương đồng và có giá trị từ ngày 01/01 đến ngày 31/12 hàng năm;

 

+ Bảng giá đất được lập theo hiện trạng sử dụng đất bao gồm cả hạ tầng đô thị, hạ tầng nội bộ hiện có

 

+ Giá đất trong Bảng giá đất được xác định theo bình quân giá đất của các thửa đất giao dịch hành công trên thị trường trong khoảng thời gian 24 tháng tính đến trước thời điểm xây dựng Bảng giá đất.

 

- Nguyên tắc định giá đất đối với phương pháp xác định giá đất cụ thể

 

+ Có giá trị theo vùng, tuyến, khu vực tương đồng và có giá trị tại thời điểm nhất định

 

+ Theo hiện trạng sử dụng đất bao gồm cả hạ tầng đô thị, hạ tầng nội bộ hiện có

 

+ Giá đất được xác định sau khi điều chỉnh các yếu tố tác động đến giá trị đất thông qua so sánh đặc điểm kỹ thuật của các thửa đất giao dịch hành công trên thị trường trong khoảng thời gian 24 tháng tính đến trước thời điểm định giá đất.

 

+ Đối với phương pháp so sánh, thu nhập: các yếu tố so sánh thực hiện theo hiện trạng hạ tầng nội bộ và khu vực; đối với phương pháp thặng dư các yếu tố so sánh thực hiện theo thông tin quy hoạch.

 

4. Nhận định phương pháp xác định giá đất:

 

4.1. Góp ý về Bảng giá đất

 

Bảng giá đất đóng vai trò rất quan trọng do đối tượng điều chỉnh rộng khắp, theo lý thuyết và tiêu chuẩn thẩm định giá hiện nay, giá trị đất thể hiện trong Bảng giá đất là xác định trên cơ sở phi thị trường (giá tính thuế) do không áp dụng theo đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật cụ thể của từng thửa đất và có giá trị trong khoảng thời gian áp dụng nhất định, tương tự như giá nhà, giá ô tô, xe máy tính thuế chuyển nhượng.

 

Bảng giá đất có tầm quan trọng và phạm vi điều chỉnh rất lớn nhưng Luật không nêu được phương pháp xây dựng bảng giá đất tương tự như các phương pháp xác định giá đất, cụ thể là chưa đảm bảo tính đồng bộ, nhất là việc xác định giá đất phi nông nghiệp không phải đất ở không có thông tin thị trường so sánh trực tiếp và cân nhắc mức độ chính xác của Bảng giá đất, mục đích định giá, thời điểm định giá phù hợp với lý thuyết (cơ sở hình thành giá trị) mới đảm bảo thuận lợi khi áp dụng vào từng trường hợp, đối tượng thực tế.

 

4.2. Góp ý về các phương pháp xác định giá đất cụ thể

 

Trong Dự thảo Luật quy định phương pháp Hệ số giá đất chỉ áp dụng trong trường hợp xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư để xác định ra giá thị trường và chia cho giá trên bảng giá đất nhằm suy ra hệ số chênh lệch và cơ quan có thẩm quyền phải phê duyệt cả giá trị tuyệt đối và hệ số là một việc không cần thiết. Bản chất vẫn là các phương pháp xác định giá đất cụ thể, do đó chỉ cần hướng dẫn cụ thể trường hợp áp dụng, phương pháp định giá đất cho trường hợp này thay cho việc phải ban hành cả 1 phương pháp định giá.

 

Do phương pháp Hệ số giá đất mặc dù được xác định theo thời điểm cụ thể nhưng giá đất xác định giá theo vùng- tuyến nên không đảm bảo đủ các yêu cầu để xác định là giá trị thị trường, không được điều chỉnh theo đặc điểm kích thước của từng thửa đất mà vẫn phải tính theo đặc điểm chung (diện tích, kích thước các chiều … ) của toàn bộ các thửa đất cần định giá; Trong thực tế các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, cùng vị trí nhưng diện tích, hình dáng, quy mô xây dựng khác nhau vẫn có giá trị thị trường khác nhau nên xác định phương pháp này vào nhóm xác định giá đất cụ thể (theo giá thị trường) là chưa phù hợp.

 

Trên cơ sở sự khác biệt được phân biệt như trên, tôi góp ý tập trung vào các nội dung cụ thể như sau:

 

II. Góp ý vào từng điều cụ thể

 

1. Góp ý Điều 153 Các khoản thu ngân sách từ đất đai

 

1.1. Góp ý khoản 2

 

“2. Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo; trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của giai đoạn 05 năm trước đó. Tỷ lệ cụ thể do Chính phủ quy định.”

 

Góp ý: Hiện nay việc xác định giá đất theo phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh, thu nhập, thặng dư) để tính tiền thuê đất ổn định kỳ đầu tiên với Bảng giá đất có sự chênh lệch nhất định do hệ số sử dụng đất khác nhau, tuy nhiên chỉ sau 5 năm lại được quay lại tính theo bảng giá đất là một quy định không phù hợp vì đã tính được giá trị đất theo mức độ đầu tư nhưng chỉ có giá trị trong 5 năm sẽ có ít ý nghĩa, vừa lãng phí ngân sách và công sức thực hiện vừa thể hiện sự không chính xác của Bảng giá đất hay Phương pháp xác định giá đất cụ thể đều thực hiện theo nguyên tắc giá thị trường và không đảm bảo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 158: “đ) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.”

 

Nếu giá đất cụ thể cao hơn bảng giá đất thì doanh nghiệp chịu thiệt và ngược lại trong khi căn cứ lập bảng giá đất không đảm bảo sát vừa sát với giá thị trường và đặc điểm của từng thửa đất (cho các thửa đất đang thuê có hệ số sử dụng đất khác nhau) như việc xác định theo giá đất cụ thể. Nội dung Luật chỉ nói đến việc xác định kỳ tiếp theo mà không quy định xác định giá đất kỳ đầu là chưa đầy đủ.

 

Theo quy định tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 44/2022/NĐ-CP của Chính phủ về Chính phủ ban hành Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản hiện đang giao cho Bộ Xây dựng ban hành “Chỉ số giá giao dịch bất động sản” và đang được thực hiện thí điểm theo Thông tư số 20/2014/TT-BXD và Thông tư số 19/2014/TTBXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.

 

Chỉ số giá tiêu dùng CPI là chỉ số dùng để đo lường số tiền trung bình một người dân sử dụng để tiêu dùng các loại hàng hóa và dịch vụ. Chỉ số CPI phản ánh xu hướng và mức độ biến động giá theo thời gian của các mặt hàng trong rổ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng đại diện. Chỉ số này hầu như không liên quan đến thị trường bất động sản.

 

Đề xuất: Cần thiết phải giao cho 1 bộ ngành cụ thể có chức năng thống kê, ban hành chỉ số biến động của thị trường bất động sản để đảm bảo tính phù hợp với đặc điểm của loại tài sản đặc thù là đất đai, không thể quy đổi từ chỉ số CPI. Hoặc do Bảng giá đất dự kiến được ban hành hàng năm thì cũng sẽ nội suy để ban hành được hệ số giá đất năm sau so với năm trước (tương tự như hệ số giá đất hiện nay) và có thể sử dụng chính hệ số này làm chỉ số biến động giá đất để tạo ngưỡng khống chế việc điều chỉnh tiền thuê đất, không nên sử dụng chỉ số CPI trong trường hợp này.

 

Đề xuất điều chỉnh lại như sau:

 

“2. Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất kỳ đầu tiên được xác định bằng một trong các phương pháp xác định giá đất cụ thể; Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo; trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá chỉ số biến động giá đất bình quân của giai đoạn 05 năm trước đó.”

 

Lưu ý: Cần có nghiên cứu, thống kê kỹ về quy định này do việc áp dụng bảng giá đất hiện nay có khống chế bởi Khung giá đất và Bảng giá đất dự kiến không có Khung giá đất sẽ tạo biến động rất lớn dẫn đến chênh lệch lớn tiền thuê đất giữa các chủ sử dụng đất đã thuê đất trước và mới phát sinh trong giai đoạn biến động này nhằm đánh giá tác động của chính sách này để có chính sách chuyển tiếp phù hợp.

 

2. Góp ý Điều 155. Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

 

2.1. Góp ý khoản 2. Căn cứ tính tiền cho thuê đất

 

Công thức tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm hiện nay như sau:

 

Tiền thuê đất trả hàng năm

=

Đơn giá đất

x

Diện tích

x

Tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất

Trong khoản 2 Điều 155 chưa có căn cứ về tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất, hiện nay Tỷ lệ tính tiền thuê đất hiện đang căn cứ vào mục đính sử dụng đất

 

Đề xuất bổ sung: “Tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất” vào căn cứ tính tiền thuê đất hàng năm

 

2.2. Góp ý điểm c, d khoản 3 quy định về Thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định như sau

 

“c) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất;

 

d) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng mà làm thay đổi vị trí, mật độ sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.”

 

Phân tích: Việc điều chỉnh nội dung quyết định giao đất, cho thuê đất chỉ thực hiện theo đề nghị của chủ đầu tư hoặc theo thay đổi theo quy định của pháp luật do thay đổi thông tin quy hoạch có tác động đến cơ cấu sử dụng đất; như vậy chỉ nên quy định thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi có nội dung liên quan đến thay đổi quy hoạch dẫn đến thay đổi giá đất, do đó nên nhập 2 điểm này lại, đề nghị điều chỉnh gộp lại và bổ sung quy định về xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung đang được áp dụng theo Thông tư 76/2014/TT-BTC; Thông tư số 77/2014/TT-BTC như sau:

 

“c) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà nội dung điều chỉnh làm thay đổi vị trí đường giao thông (theo quy hoạch khu vực thay đổi), mật độ sử dụng đất, hệ số sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định điều chỉnh.

 

Trường hợp quyết định quyết định giao đất, cho thuê đất đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt giá đất thì phương pháp xác định giá đất tại thời điểm điều chỉnh áp dụng theo chính sách xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung”

 

2.3. Đề nghị bổ sung khoản 2 Điều 155 “Thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”

 

Do thời điểm quyết định giá đất và thời điểm ban hành quyết định có khoảng thời gian nhất định, có thể bị lân sang năm sau dẫn đến một số trường hợp chênh lệch về giá đất theo Bảng giá đất (ban hành theo năm tài chính), Dự thảo Luật chưa quy định thời điểm xác định giá đất làm căn cứ tính giá đất, tiền thuê đất bao gồm:

 

- Thời điểm xác định giá đất làm căn cứ tính tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư

 

- Thời điểm đấu giá đất: Thời điểm đấu giá đất được quy định theo Bảng giá đất (từ 01/01 đấn 31/12 hàng năm) chỉ có 1 mức giá duy nhất, nếu chuyển năm dẫn đến giá tại thời điểm phê duyệt giá khởi điểm bán đấu giá và giá đất tại thời điểm bán đấu giá có thể khác nhau.

 

- Thời điểm đấu thầu dự án có sử dụng đất: xác định theo thời điểm ban hành phương án đấu thầu chưa giải phóng mặt bằng hay thời điểm bàn giao đất sau giải phóng mặt bằng để thực hiện đầu tư; Trong thực tế các dự án thực hiện giải phóng mặt bằng, bàn giao đất cho chủ đầu tư được phân chia thành nhiều giai đoạn tương ứng với thời điểm phải định giá đất, ngoại trừ quy định mới về tách dự án

 

3. Góp ý Điều 156. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất

 

3.1. Góp ý điểm a khoản 1:

 

“a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại;”

 

Cần quy định rõ mức chênh lệch này theo Bảng giá đất hay theo giá đất cụ thể, quy định này sẽ có rất nhiều trường hợp thuộc đối tượng điều chỉnh, có mức độ phức tạp, ví dụ như:

 

- Trường hợp chuyển mục đích sử đích SD đất từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp không phải đất ở: Giá đất nông nghiệp trên Bảng giá đất là 70 năm, sau khi chuyển đổi thường chỉ được xác định là 50 năm (theo thẩm quyền) dẫn đến phải nội suy giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất về 50 năm rồi mới trừ. Bất cập là loại đất nông nghiệp về lý thuyết không có thời hạn sử dụng nếu quy định là giá đất trong 50 năm hay 70 năm đều không đúng.

 

- Trường hợp chuyển mục đích sử đích SD đất từ đất nông nghiệp sang đất ở: Bảng giá đất là đất lâu dài, không có thời hạn vậy sẽ quy đổi đồng với giá đất nông nghiệp có thời hạn như thế nào để trừ (xác định chênh lệch)?

 

3.2. Góp ý khoản 2: “Khi được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn, được điều chỉnh.”

 

Theo khoản 45 Điều 3 Dự thảo quy định “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất thuộc trường hợp mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

 

Theo định nghĩa này sẽ không có trường hợp người được giao đất có thu tiền sử dụng đất được gia hạn, được điều chỉnh trên cùng 1 diện tích mà chỉ có trường hợp thuê đất trả tiền 1 lần phải nộp, cần phân tách rõ các trường hợp được giao đất phi nông nghiệp không phải đất ở không thời hạn trước Luật Đất đai 2003 để tránh nhầm lẫn

 

4. Góp ý Điều 157 Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

 

4.1. Góp ý điểm d khoản 1:

 

d) Sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 120 của Luật này;

 

Điểm c, khoản 3 Điều 120 quy định: “Đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức thuê đất xây dựng công trình sự nghiệp theo quy định tại khoản 3 Điều 31 của Luật này.”

 

Hiện trạng: Hiện nay quy định của Luật Quản lý tài sản công cho phép các đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được phép lập đề án trình cấp thẩm quyền phê duyệt phương án cho thuê, liên doanh liên kết để tận dụng diện tích xây dựng công trình đã đầu tư, diện tích đất tạm thời chưa sử dụng, tạo nguồn thu tại đơn vị đảm bảo chi thường xuyên; Tuy nhiên chính sách hiện nay không rõ ràng nên khi xây dựng đề án cho thuê hay liên doanh - liên kết không tính được hiệu quả của hoạt động cho thuê, liên doanh liên kết; Nếu tính tiền thuê đất như doanh nghiệp cùng mục đích dẫn đến Đề án không hiệu quả, không hỗ trợ được nguồn thu trong khi tăng trách nhiệm quản lý của đơn vị, làm cho chủ trương cho phép thuê, liên doanh, liên kết của Luật Quản lý TS công hiện rất khó triển khai, các đơn vị không muốn thực hiện dẫn đến lãng phí tài sản công.

 

Đề xuất: thêm đối tượng được miễn giảm tiền thuê đất quy định rõ ràng hơn như sau:

 

d) Sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 120 của Luật này được thực hiện cho thuê, liên doanh liên kết theo đề án được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

 

4.2. Đề nghị bổ sung

 

Hiện nay có nhiều địa phương đấu giá đất xây dựng chợ truyền thống nhưng không có điều khoản miễn tiền thuê đất dẫn đến chi phí tính cho thuê cao hơn rất nhiều so với chợ truyền thống do ngân sách đầu tư (thường là ngay sát nhau), tạo ra nhiều tranh chấp giữa Nhà đầu tư và tiểu thương, chưa khuyến khích được nguồn vốn ngoài ngân sách đầu tư vào lĩnh vực này

 

Cần bổ sung thêm trường hợp đất xây dựng chợ truyền thống, chợ đầu mối do Nhà nước đầu tư hoặc đấu thầu dự án, đấu giá đất không sử dụng vốn ngân sách vào đối tượng được miễn tiền thuê đất.

 

5. Góp ý Điều 158 Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

 

5.1. Góp ý bổ sung khoản 1 Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc đã phân tích tại khoản 3 mục I Góp ý này

 

5.2. Góp ý khoản 3. Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại điểm c khoản 2 Điều này

 

Dự thảo mới chỉ tập trung vào giá đất ở trong khi còn nhiều thông tin liên quan đến thị trường bất động sản như giá thuê khách sạn, văn phòng, sàn thương mại dịch vụ, kho xưởng … áp dụng cho các phương pháp thặng dư, thu nhập đối với các dự án thương mại dịch vụ, sản xuất hoặc công trình hỗn hợp và tách thong tin đầu vào và thông tin đầu ra cho rõ ràng hơn

 

Đề xuất bổ sung tiêu chí về thông tin thị trường dịch vụ bất động sản như sau:

 

3. Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại điểm c khoản 2 Điều này bao gồm:

 

3.1. Thông tin về doanh thu, thu nhập của thửa đất, công trình gắn liền với đất

 

a) Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

 

b) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

 

c) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất quy định tại điểm a và điểm b khoản này;

 

d) Thu nhập bình quân một năm thực tế của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.

 

đ) Thông tin về các giao dịch phổ biến trên thị trường cho thuê bất động sản đối với các diện tích đất phù hợp với mục đích sử dụng đất, các diện tích xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất, công năng sử dụng của công trình được phê duyệt như giá thuê phòng khách sạn, văn phòng, sàn thương mại dịch vụ, kho xưởng … dự kiến tạo ra doanh thu, thu nhập từ việc sử dụng đất.

 

3.2. Thông tin về chi phí

 

a) Chi phí quản lý, vận hành ước tính hàng năm theo định mức phù hợp với mục đích sử dụng đất, công năng xây dựng công trình được các địa phương thu thập, thống kê, ban hành và điều chỉnh phù hợp với đặc điểm thị trường tại từng thời điểm

 

b) Chi phí đầu tư nhà, công trình hạ tầng phổ thông theo xuất vốn đầu tư do tỉnh ban hành, trường hợp tỉnh không ban hành thì sử dụng xuất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành có tính đến chỉ số giá xây dựng tại từng thời điểm

 

c) Các chi phí hợp lý khác phát sinh trong thời gian đầu tư, vận hành, khai thác”.

 

5.2. Điều chỉnh khoản 4.

 

“4. Thông tin giá đất đầu vào quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều này là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm xác định giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 155 của Luật này trở về trước.”

 

Trong thực tế có nhiều trường hợp phải định giá đất trong quá khứ, ví dụ như giải quyết khiếu nại, tố tụng hình sự, xác định giá đất để giao đất cho thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng … mà không hoàn toàn được xử lý ngay tại thời điểm thực hiện định giá đất, rất nhiều trường hợp khan hiếm thông tin thị trường dẫn đến không thể thực hiện được do hạn chế về khoảng thời gian thu thập thông tin trước thời điểm định giá. Trên thực tế, giá đất trước và sau thời điểm định giá đều phản ánh giá thị trường, trong trường hợp có hệ số điều chỉnh giá đất đều có thể quy đổi về thời điểm trước và sau thời điểm giao dịch được. Để mở rộng thời điểm thu thập thông tin, hạn chế việc không thể định giá do không đủ thông tin thị trường để định giá trong quá khứ, đề nghị Dự thảo điều chỉnh như sau:

 

“4. Thông tin giá đất đầu vào quy định tại các điểm 3.1 khoản 3 Điều này là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng trước và sau thời điểm xác định giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 155 của Luật này.)

 

5.3. Điều chỉnh khoản 5 Các phương pháp định giá đất

 

5.3.1. Góp ý điểm a

 

a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

 

Phương pháp so sánh cần được thực hiện khi có đầy đủ các thông tin của thửa đất tương đồng về vị trí, diện tích, quy mô, mục đích sử dụng đất; Các tài sản so sánh càng tương đồng thì mức độ chính xác càng cao và hạn chế tỷ lệ điều chỉnh do đó cần được Luật hóa cụ thể hơn, cụ thể như sau:

 

a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất tương tự về vị trí, diện tích, quy mô, cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

 

5.3.2. Góp ý điểm b, c khoản 5

 

b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá;

 

c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

 

Phân tích về lý thuyết: Phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư đều là các phương pháp dòng tiền trong tương lai quy về thời điểm hiện tại, trong đó:

 

+ Phương pháp Thu nhập dựa trên dòng tiền (thu nhập ròng) trên cơ sở hiện trạng đã đầu tư trên đất dự kiến thu được trong tương lai quy về thời điểm hiện tại thông qua tỷ suất vốn hóa được tính bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân sau đó trừ đi giá trị công trình đã đầu tư (hiện nay tính theo giá trị còn lại) và không được trừ các chi phí hợp lý về lợi nhuận định mức trên giá trị đầu tư và trên giá đất ước tính.

 

+ Phương pháp thặng dư cũng ước tính giá trị tương lai quy về thời điểm hiện tại nhưng rủi ro trong ước tính cao hơn, về nguyên tắc phải ước tính được doanh thu sau khi kết thúc đầu tư, hiện nay chi phí hợp lý của phương pháp này là trừ đi nguyên giá tài sản đầu tư, vận hành và chủ đầu tư được tính thêm chi phí hợp lý là lợi nhuận định mức trên tổng mức đầu tư và trên giá đất ước tính

 

Chênh lệch kết quả của 2 phương pháp: nếu giả thiết trên cùng 1 thửa đất có cùng thông tin quy hoạch như nhau khi áp dụng Phương pháp thu nhập thường cho kết quả cao hơn nhiều so với phương pháp thặng dư do rủi ro trong quá trình đầu tư và doanh thu dự kiến trên cơ sở công trình đã có tạo sai số ít hơn thông qua của dòng tiền ước tính thấp hơn; tuy nhiên đang chưa hợp lý khi không được hưởng lợi nhuận định mức về giá trị đầu tư và giá đất ước tính. Hơn nữa tỷ suất cho vay quá cao so với lãi suất huy động dẫn đến mức độ chênh lệch kết quả không phù hợp.

 

Việc Luật hóa định nghĩa phương pháp nhưng cách phân tích không theo cùng hướng tư duy, cụ thể: Dự thảo định nghĩa Phương pháp thu nhập bằng hình thức giải thích đầy đủ công thức tổng quát là:

 

Giá trị của thửa đất cần định giá	=	Thu nhập ròng bình quân một năm
		Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

 

Trong khi phương pháp Thặng dư phức tạp hơn, không thể phân tích, triển khai bằng lời công thức xác định doanh thu phát triển và chi phí phát triển nữa

Giá trị của thửa đất cần định giá

=

Tổng doanh thu phát triển

-

Tổng chi phí phát triển

Cách định nghĩa không nêu được tham số rất nhạy là tỷ lệ chiết khấu tính (hiện đang tính theo lãi suất cho vay trung và dài hạn) tạo ra cách hiểu không rõ ràng về tỷ suất vốn hóa (của phương pháp thu nhập) và tỷ suất chiết khấu (trong phương pháp thặng dư).

 

Đề xuất: Định nghĩa và trường hợp áp dụng của 2 phương pháp này như sau:

 

“+ Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất của thửa đất đang sử dụng ổn định, đã tạo ra doanh thu cho người sử dụng đất theo đúng quy hoạch; phương pháp thu nhập xác định giá trị của thửa đất dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập ròng ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.

 

+ Phương pháp Thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; Phương pháp thặng dư xác định giá đất dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (chi phí phát triển) để tạo ra sự phát triển đó theo cùng tỷ xuất chiết khấu phù hợp.

 

5.4. Góp ý điểm d khoản 6 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

 

“d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.”

 

Nội dung quy định như vậy cần xem lại quan hệ nhân quả, việc quy định cụm từ “không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh” là không đúng bản chất của công thức (Hệ số giá đất = giá trị trường / Bảng giá) và đặc thù đối tượng điều chỉnh chủ yếu là với loại đất ở nhỏ lẻ có sẵn thông tin thị trường trong bồi thường GPMB, nếu quy định như vậy tức là chỉ có thể thực hiện định giá đất bằng phương pháp thu nhập hoặc thặng dư để tìm ra giá thị trường trong khi các phương pháp này không phù hợp để định giá đất ở, chỉ phù hợp với đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không phải đất ở.

 

Việc xác định được giá thị trường đối với đất ở nhỏ lẻ đỏi hỏi phải có đủ thông tin giao dịch thành công của tối thiểu 3 thửa đất so sánh tương tự về diện tích, mục đích, vị trí để áp dụng phương pháp so sánh; Trong khi thực tế các năm qua đều xác định giá thị trường bằng phương pháp so sánh; Cũng theo lý thuyết, khi đã đủ thông tin của 3 thửa đất tương tự thì người định giá đất có thể so sánh điều chỉnh ra giá đất của từng thửa đất cụ thể.

 

Cái khó trong phương pháp này là giá đất trong chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư phải có cùng giá trị theo vùng, tuyến để tránh khiếu kiện, trong khi giá đất có thể điều chỉnh đến từng thửa đất sẽ có giá trị khác nhau. Điều này đỏi hỏi phải có tiêu chí chung của rất tất cả các thửa đất bị thu hồi GPMB nên cần thiết phải xác định thông qua kích thước đại diện của tất cả các thửa đất cùng vị trí, mục đích sử dụng để điều chỉnh cho ra giá đất thị trường (giá trị tuyệt đối) cho cả vùng, tuyến đường theo từng vị trí cần định giá. Việc tính ra hệ số điều chỉnh giá đất chỉ là phép tính chia đơn giản để xác định hệ số có thể không cần thiết, có thể loại bỏ phương pháp này cho Luật đỡ phức tạp; Ban soạn thảo nghiên cứu việc có cần thiết giữ lại phương pháp này chỉ để áp dụng cho các văn bản điều chỉnh xác định giá đất cho mục đích duy nhất là bồi thường GPMB trong khi có thể áp dụng một trong các phương pháp xác định giá đất cụ thể để xác định được giá đất theo vị trí, vùng, tuyến theo giá trị tuyệt đối. Bảng giá đất được yêu cầu lập hàng năm nên cũng không cần đến Hệ số điều chỉnh chung cho Bảng giá đất.

 

6. Góp ý Điều 159 Bảng giá đất

 

6.1. Góp ý khoản 1 Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp

 

Việc xác định mức độ chính xác của Bảng giá đất theo cơ sở hình thành giá phi thị trường sẽ quyết định phạm vi áp dụng cụ thể:

 

h) Làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

 

i) Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

 

l) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc tài sản công.

 

Đây là các trường hợp số tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính có thể rất lớn, có thể áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo giá trị thị trường do đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu: có mục đích, vị trí, thông tin quy hoạch cụ thể, xác định thời điểm cụ thể. Đặc biệt là đất bán đấu giá và Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc tài sản công đều thuộc trường hợp phải thẩm định giá, xác định giá khởi điểm bán đấu giá theo Luật Quản lý tài sản công trong khi chắc chắn bảng giá đất không đáp ứng được yêu cầu về giá trị thị trường của từng tài sản tại thời điểm cụ thể.

 

Các trường hợp khác áp dụng bảng giá đất: Mặc dù đều có thể áp dụng được giá trị thị trường (giá đất cụ thể chủ yếu là đất ở theo phương pháp so sánh) nhưng do giá trị thấp, mức độ phức tạp và tính lặp lại phổ biến nên áp dụng Bảng giá đất là cần thiết để giảm thiểu chi phí, thời gian và thủ tục hành chính của Nhà nước và người dân đồng thời đảm bảo nguyên tắc giá trị tính thuế là giá phi thị trường theo nguyên lý về giá cả.

 

6.2. Góp ý khoản 2

 

“2. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì phải xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.”

 

Nếu xét về cơ sở hình thành giá thì giá đất trong Bảng giá đất thể hiện đơn giá đất (không xác định diện tích, kích thước, quy mô đầu tư công trình trên đất … và thời điểm cụ thể) không thể đồng thời đáp ứng được cả cơ sở hình thành giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường. kể cả trong điều kiện có bản đồ địa chính và cơ sở dự liệu giá đất cụ thể cũng không thể đáp ứng được yêu cầu “từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn” bời lý do: Nếu giá đất chi tiết được đến “từng thửa đất” sẽ không đáp ứng được yêu cầu “trên cơ sở vùng giá trị” hay “thửa đất chuẩn” tức là trên cùng một vùng tuyến, khu vực sẽ có mức nộp thuế sử dụng đất khác nhau; Hơn nữa Bảng giá đất có giá trị trong cả năm dương lịch, nếu cập nhật thông tin thị trường bằng công cụ số như kỳ vọng thì giá đất sẽ nhảy (thay đổi) theo từng thời điểm cụ thể cùng với thông tin thị trường được update là không theo quy định về khoảng thời gian có hiệu lực và việc quản lý rất phức tạp.

 

Việc quy định như vậy đang đặt kỳ vọng quá lớn vào mức độ chính xác của Bảng giá đất, không dựa trên lý thuyết về giá, như trong dự thảo sẽ dẫn đến sung đột khi áp dụng giá khác nhau trong khi có cùng đối tượng, trường hợp áp dụng bảng giá đất có thể không phù hợp với quy định của các Luật Thuế khi xác định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cũng như việc bán tài sản công là nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước không đảm bảo theo giá trị thị trường tại thời điểm bán tài sản theo Luật Quản lý Tài sản công.

 

6.3. Góp ý điểm b khoản 1

 

“b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;”

 

Trong thực tế rất nhiều thửa đất sử dụng đất chỉ theo thông tin tự kê khai, chưa được ký hợp đồng chính thức, đến thời điểm hoàn thiện thủ tục thì chỉ được cho thuê đất theo thời gian còn lại (tính từ thời điểm sử dụng đất hoặc mốc thời gian khác như cổ phần hóa, điều chuyển …). Việc này dẫn đến thời gian thuê còn lại rất thấp. Nếu nội suy giá đất theo Bảng giá đất 70 năm thì giá đất cực thấp (giá đất là căn cứ tính tiền thuê đất = giá trong bảng giá chia 70 nhân (x) thời gian còn lại), trong khi hiện trạng công trình trên đất đã được đầu tư đầy đủ, nếu tính theo phương pháp thu nhập theo hiện trạng cũng không biết chạy dòng tiền còn lại theo thời gian là bao nhiêu cho hợp lý trong khi chủ sử dụng đất vẫn khai thác đất như đối với đất lâu dài.

 

Điều này mâu thuẫn với quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều 160 “đ) Tính tiền sử dụng đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi hệ số sử dụng đất; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;”, tức là khi hết thời hạn thuê đất còn lại trên hợp đồng, vẫn diện tích đất và công trình như vậy lại được xác định giá đất theo phương pháp thu nhập theo thời gian còn lại 50 năm (theo thẩm quyền cấp tỉnh) và giá đất lại cao hơn nhiều, sau chu kỳ đầu tiên (5 năm) được tính lại theo giá ghi tại Bảng giá đất. Như vậy cùng 1 thửa đất có cùng mức độ đầu tư nhưng chỉ khác thời điểm và căn cứ tính giá đất sẽ có 3 giá đất chênh lệch nhau rất lớn tạo ra 3 giá thuê đất khác biệt, không đảm bảo được quy định tại khoản 2 Điều 153 như đã phân tích ở trên.

 

Vấn đề này cần được nghiên cứu và được chứng minh một cách thuyết phục do hiện nay giá loại đất này đang được nội suy theo tỷ lệ nhất định từ giá đất ở (lâu dài hay vĩnh viện). Vậy tại sao sau khi nhân (x) với tỷ lệ này lại trở thành đất có thời hạn 70 năm mà không phải 50 năm theo loại đất được Nhà nước cho thuê phổ thông theo thẩm quyền của các tỉnh. Điều này gây ra rất nhiều nhầm lẫn khi xác định giá đất theo các phương pháp xác định giá đất cụ thể nhưng khi so với giá trong Bảng giá đất lại phải nội suy thành 50 năm (theo thẩm quyền cấp tỉnh)

 

Đề nghị bổ sung: Hiện nay khoản 1 Điều 3. Nghị định 01/2017/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất quy định và quy định này được bổ sung vào Luật như sau:

 

“4. Giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm.”

 

6.4. Đề nghị bổ sung: Đề nghị bổ sung thêm các trường hợp được sử dụng giá đất trong Bảng giá đất vào trường hợp cụ thể sau:

 

“- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp điều chuyển, kiểm kê đánh giá lại, hạch toán sổ sách kế toán của cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, đảng, đoàn thể do Nhà nước thành lập được giao đất không thu tiền sử dụng đất”

 

7. Góp ý Điều 160 Giá đất cụ thể

 

Góp ý điểm b, d khoản 1:

 

“b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;”

 

d) Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 của Luật này;”

 

Giá đất trong Bảng giá đất là thuộc cơ sở hình thành phi thị trường, được xây dựng trên cơ sở bình quân giá đất ở lâu dài, nhỏ lẻ; Tuy nhiên, đối với đất ở xây dựng nhà cao tầng có mật độ và hệ số sử dụng đất khác biệt rất lớn nhưng lại được sử dụng dữ liệu giá đất nhỏ lẻ là không hợp lý.

 

Quan điểm xây dựng Dự thảo có thể căn cứ vào thông tin quy hoạch nhà ở cao tầng (trên 9 tầng), tuy nhiên trong thực tế hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất cho thấy, vẫn có các dự án quy hoạch mới chỉ có 5 tầng, có đến 2 tầng hầm (thậm chí 5 tầng hầm) sẽ có chi phí đầu tư rất lớn, nếu tính theo giá đất ở (trên 100% diện tích đất) sẽ không đem lại hiệu qủa kinh tế cho chủ sử dụng đất, việc Luật quy định chi tiết như vậy sẽ dẫn đến bế tắc trong các trường hợp này. Ngược lại, các nhà cao tầng trên 25 tầng có hệ số sử dụng đất cao mà xác định theo giá đất ở nhỏ lẻ sẽ là rất thấp so với giá trị khai thác thực tế của Dự án mang lại cho chủ đầu tư, tạo ra chênh lệch địa tô lớn dễ dẫn đến tiêu cực trong hoạt động đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

 

Kiến nghị: Ban soạn thảo cần thống kê, phân tích để biện chứng quy định này để thống nhất với quy định về trường hợp áp dụng của Bảng giá đất và giá đất cụ thể

 

7. Góp ý Điều 161. Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể

 

Các các định các Hội đồng này là Hội đồng thành lập thường xuyên hay thành lập theo từng trường hợp, yêu cầu cụ thể, ban hành các quyết định về quy chế hoạt động, chức năng nhiệm vụ của từng thành viên theo chức năng nhiệm vụ tương ứng của cơ quan, bộ phận được giao phù hợp với nội dung yêu cầu thẩm định.

 

Việc giao cho cơ quan tài nguyên môi trường các cấp thuê đơn vị tư vấn cần có hướng dẫn về lập dự toán ngân sách năm tài chính, tránh trường hợp các Hội đồng thành lập và xin dự toán cho từng trường hợp cụ thể như hiện nay.

 

Việc xây dựng định mức chi phí thuê tổ chức tư vấn, lựa chọn tổ chức tư vấn cung cấp dịch vụ cũng cần được Luật hóa trong Dự thảo để đảm bảo không sung đột với quy định của Luật Đấu thầu và phù hợp với quy trình phê duyệt giá đất quy định tại khoản 4 Điều 155 quy định về thời gian phê duyệt giá đất trong 180 ngày

 

Việc phải áp dụng hình thức đấu thầu trong khi Bộ Tài nguyên Môi trường đã ban hành mức phí dịch vụ định giá đất, một số địa phương (như Hà Nội) cũng đã xây dựng bảng giá riêng dẫn đến bắt buộc phải tổ chức đấu thầu là không phù hợp, cần nghiên cứu thêm

 

8. Góp ý Điều 162. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất

 

8.1. Góp ý điểm a khoản 1: Quyền của tổ chức tư vấn định giá đất: a) Được cung cấp dịch vụ tư vấn định giá đất;

 

Quyền này phải tương ứng với việc thu tiền dịch vụ tư vấn định giá và tham gia hội đồng với tư cách chuyên gia, đề nghị sửa thành

 

a) Được cung cấp dịch vụ tư vấn và thu tiền cung cấp các dịch vụ định giá đất;

 

8.2. Góp ý điểm h khoản 2: “h) Có trách nhiệm thực hiện tư vấn xác định, thẩm định giá đất cụ thể; cử đại diện tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể khi có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;”

 

Cùng với nghĩa vụ của tổ chức định giá, Luật cũng nên quy định nghĩa vụ trên cơ sở điều kiện về trình độ nhân lực, điều kiện đi lại, ăn ở để đảm bảo quyền của tổ chức tư vấn, đề nghị sửa như sau:

 

“h) Có trách nhiệm thực hiện tư vấn xác định, thẩm định giá đất cụ thể; căn cứ theo khả năng, trình độ tại từng thời điểm, cử đại diện tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể khi có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;”

 

8.3. Bổ sung quy định về giá dịch vụ và phương thức lựa chọn tư vấn định giá đất

 

Đề nghị bổ sung quy định trách nhiệm của cơ quan (Bộ Tài nguyên Môi trường) có thẩm quyền quản lý hoạt động hành nghề định giá đất, ban hành bảng giá dịch vụ định giá đất, hình thức lựa chọn tổ chức tư vấn để không tạo ra tình trạng cạnh tranh không lành mạnh và nhất là giải quyết thủ tục lựa chọn nhà thầu tư vấn trong trường hợp không thực hiện đấu thầu theo luật đấu thầu để giảm thời gian xác định giá đất đang quy định tối đa theo ý 2 khoản 4 Điều 155 trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền không kịp thời ban hành quyết định trong thời gian 180 ngày vì trong thực tế có nhiều nguyên nhân khách quan, chủ quan dẫn đến phát sinh chậm thực hiện.

 

Hiện nay nhiều cơ quan thuê tư vấn định giá áp dụng theo Quyết định số 17/2019/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ: Về một số gói thầu, nội dung mua sắm nhằm duy trì hoạt động thường xuyên được áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 26 Luật đấu thầu được chỉ định thầu đối với gói thầu có giá trị đến 50 triệu đồng.

 

Tuy nhiên, hợp đồng tư vấn có giá trị từ 50 triệu đồng trở lên không có quy định cụ thể. Hiện nay rất nhiều cơ quan áp dụng quy định của Thông tư số 58/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính Quy định chi tiết việc sử dụng vốn nhà nước để mua sắm nhằm duy trì hoạt động thường xuyên của cơ quan nhà nước, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, hiện đang quy định hoạt động thẩm định giá là phi tư vấn) và giá dịch vụ trên 100 triệu phải đấu thầu dẫn đến kéo dài thời gian.

 

Việc phải áp dụng hình thức đấu thầu trong khi Bộ Tài nguyên Môi trường đã ban hành mức phí dịch vụ định giá đất, một số địa phương (như Hà Nội) cũng đã xây dựng bảng giá riêng dẫn đến bắt buộc phải tổ chức đấu thầu đối với giá gói thầu trên 50 triệu (hay trên 100 triệu) là không phù hợp, dẫn đến thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài không cần thiết. Cần thiết có quy định cụ thể xác định hoạt động tư vấn định giá đất là hoạt động tư vấn để có thể thực hiện chỉ định thầu rút gọn theo Luật Đấu thầu khi giá trị gói thầu dưới 500 triệu nhằm đảm bảo được thời gian thực hiện tư vấn định giá đất đến khâu ban hành được quyết định giá đất.

 

Trên đây là Tham luận góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tháng 12/2023 trên cơ sở kinh nghiệm, kiến thức thực tế. Rất mong đây là một nguồn thông tin góp cho Ban Soạn thảo nghiên cứu, cân nhắc để hoàn chỉnh Luật Đất đai.

 

Trân trọng./.

 

Xem toàn văn Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ngày 28/12/2023: Tại đây