GÓP Ý DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT

Theo dự thảo tháng 12/2025

Người góp ý: Ngô Gia Cường Giám đốc

                       Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

Trên cơ sở Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đăng trên cổng thông tin điện tử của VCCI (https://vibonline.com.vn/du_thao/du-thao-nghi-dinh-ve-tien-su-dung-dat-tien-thue-dat-trong-nghi-quyet-cua-quoc-hoi-quy-dinh-mot-co-che-chinh-sach-thao-go-kho-khan-vuong-mac-luat-dat-dai) Tôi có một số ý kiến đóng góp như sau:

1. Góp ý vào khoản 1 Điều 3 quy định về Bổ sung khoản 4 và khoản 5 vào Điều 3 như sau:

“4. Chi phí xây dựng hạ tầng (nếu có) được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng và ghi trong quyết định trong quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Góp ý: Về bản chất, quy định này là một nguyên tắc tài chính - quản lý nhà nước nhằm kiểm soát chặt chẽ việc xác định chi phí đầu tư đất đai. Việc xác định rõ ràng, minh bạch bằng cách yêu cầu chi phí phải vừa đúng định mức của ngành Xây dựng vừa được phê duyệt chính thức bằng Quyết định hành chính trong lĩnh vực Đất đai/Đầu tư.

Cần có quy định rõ ràng hơn để khi ban hành quyết định giao đất có căn cứ thực hiện, ví dụ như: đảm bảo chi phí được tính toán dựa trên định mức, đơn giá, và quy chuẩn kỹ thuật, cụ thể là áp dụng xuất vốn đầu tư hay dự toán, quyết toán được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nếu có

2. Góp ý vào điểm b khoản 4 Điều 3 quy định về sửa đổi, bổ sung Điều 7 như sau:

b) Sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 Điều 7 như sau:

Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Góp ý: “Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng” cần ghi rõ theo giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất để tránh hiểu nhầm giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng.

3. Góp ý vào điểm 1 khoản 6 Điều 3 quy định bổ sung Điều 8a vào sau Điều 8 như sau:

1. Mức thu tiền sử dụng đất được xác định như sau:

Góp ý: Do biên độ tăng giá đất giữa các tỉnh khác nhau và để tránh biến động nghĩa vụ tài chính đất đai và tăng tính chủ động của địa phương, đề nghị Nghị định quy định mức nộp tối đa và giao quyền cho các địa phương điều chỉnh tùy theo mức độ điều chỉnh bảng giá giá đất tránh biến động nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất quá nhiều sau khi ban hành chính sách.

4. Góp ý vào điểm 4.d khoản 6 Điều 3 quy định Bổ sung quy định Xử lý chuyển tiếp

d) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này; cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất và thông báo cho người sử dụng đất. Trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước hoặc pháp luật khác có liên quan.”

Góp ý: Cần nói rõ là không còn nghĩa vụ khác để trừ tính đến thời điểm tính lại để tránh trường hợp cơ quan thuế giữ lại để trừ dần vào tiền thuê đất, tiền thuế SD đất phi nông nghiệp trong tương lai

5. Góp ý điển c khoản 10 Điều 3 quy định Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 26 như sau:

c) Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm quy định tại điểm a, điểm b khoản này là từ 0,25% đến 3%.

Góp ý: Tương tự như vướng mắc về xác định mức thu tiền sử dụng đất nêu trên; Do Biên độ tăng giá đất tại các tỉnh khác nhau nên cần xem xét không giới hạn tỷ lệ tối thiểu để cho các địa phương chủ động điều chỉnh theo tốc độ tăng giá đất trong Bảng giá đất

6. Góp ý điển b khoản 10 Điều 3 quy định sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 26 như sau:

b) Trường hợp giá đất tính tiền thuê đất là giá đất trên Bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh giá đất thì đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tính bằng (=) Đơn giá thuê đất xác định theo quy định tại điểm a khoản này nhân (x) Hệ số điều chỉnh giá đất.

Góp ý: Cần xác định lại xem Hệ số này quy định cụ thể như thế nào vì Bảng giá đất hàng năm theo đúng quy định tại khoản 3, Điều 159, Luật Đất đai 2024; Theo Dự thảo Nghị quyết thì chỉ có hệ số điều chỉnh theo khu vực có mức độ biến động giá đất trong năm nên đề nghị ghi là giá đất tại thời điểm ban hành quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sẽ bao gồm cả hệ số điều chỉnh theo vùng, vị trí (nếu có) tránh hiểu nhầm là sẽ có hệ số điều chỉnh giá đất cho từng thửa đất, dự án.

7. Góp ý điểm a khoản 11 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 38 như sau:

“1. Người được nhà nước cho thuê đất phải làm thủ tục để được miễn tiền thuê đất một số năm, giảm tiền thuê đất theo quy định:

a) Trường hợp thuộc đối tượng được miễn tiền thuê đất một số năm hoặc giảm tiền thuê đất nhưng người được Nhà nước cho thuê đất không làm thủ tục để được miễn, giảm tiền thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp chậm làm thủ tục để được miễn, giảm tiền thuê đất thì người sử dụng đất chỉ được miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất còn lại tính từ thời điểm làm thủ tục hợp lệ để được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định; khoảng thời gian chậm làm thủ tục không được miễn, giảm tiền thuê đất.

Góp ý: Nên cắt giảm thủ tục hành chính này, nếu thuộc đối tượng thì nên tự động tính giảm để đỡ thiệt thòi cho Người sử dụng đất.

Trên đây là một số ý kiến góp ý vào Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai gửi VCCI tham khảo, tổng hợp ý kiến gửi Bộ Tài chính

Toàn văn Dự thảo Nghị định: /Data/upload/files/Du%20thao%20Nghi%20quyet%20cua%20Quoc%20h%E1%BB%99i_03_12_25.doc