ĐÓNG GÓP Ý KIẾN
Dự thảo Nghị định Sửa đổi, bổ sung một số nghị định
quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
Hội thảo Góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết luật Đất đai ngày 20/4/2022 tại số 9 Đào Duy Anh do VCCI phối hợp với Tổng cục Đất đai Bộ TNMT tổ chức
I. Góp ý trực tiếp vào Dự thảo
1. Tiết b Khoản 3 Điều 1 3. Bổ sung Điều 17a Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:
“Điều 17a. Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
1. Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:b) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất;
Góp ý: Nên sửa chữ bỏ chữ "thuộc sở hữu" thành "chủ sở hữu"; bổ sung thêm vốn chủ sở hữu được xác định theo giá sổ sách được kiểm toán hay báo cáo tài chính gửi thuế hay Chứng thư thẩm định giá giá trị doanh nghiệp và giao trách nhiệm cho cơ quan chuyên môn nào thẩm định điều kiện này.
Cần cân nhắc kỹ hơn vì quy định này sẽ làm giảm đối tượng tham gia đấu giá rất lớn. Trong thực tế rất ít doanh nghiệp đạt được vốn chủ sở hữu lớn vào thời điểm đấu giá, nếu đạt được thì doanh nghiệp đang không có cơ chế quản lý tài chính hợp lý, chỉ khi trúng đấu giá thì doanh nghiệp mới có phương án huy động vốn để triển khai thực hiện.
Chưa thấy điều kiện tham gia đấu giá với người tham gia đấu giá là cá nhân đối với các dự án đấu giá đất nhỏ lẻ
2. "5. Quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
đ) Người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong các trường hợp sau đây:
- Từ chối kết quả trúng đấu giá mà không có lý do chính đáng"
Góp ý: Không nên đưa ra điều kiện "không có lý do chính đáng" nặng cảm tính, cần đưa ra trường hợp cụ thể như bất khả kháng, do yếu tố khách quan theo quy định hiện hành của pháp luật hoặc phải được cấp nào chấp thuận.
3. "Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá là giá đất cụ thể, giá khởi điểm không được thấp hơn bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh; trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá được xác định tại thời điểm:
a)Trước khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá;
b) Trước khi thành lập Hội đồng đấu giá,
c) Trước khi tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng tự đấu giá.”
Góp ý: Nên bỏ quy định này vì mọi việc có thể làm song song hoặc quy định thời gian kết quả định giá được chủ sở hữu tài sản, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, quyết định giá khởi điểm không quá bao nhiêu ngày ngày trước thời điểm tổ chức phiên đấu giá
Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất
4. "1. Sửa đổi, bổ sung Điều 4 như sau: 3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức việc điều tra, theo dõi, cập nhật, quản lý chỉ số biến động giá đất thị trường tại địa phương, công bố định kỳ hàng quý từ ngày 01 đến ngày 10 của tháng đầu quý.”
Góp ý: Yêu cầu này có thể không phù hợp do khối lượng công việc quá lớn. Nội dung này giống như quy định Sở TNMT phải cung cấp chỉ số biến động bất động sản quy định tại Khoản 3 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Khoản 3 Điều 21 Nghị định 44/2014/NĐ-CP nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được hàng năm chứ chưa nói đến hàng quý, cần khảo sát thực tế khả năng của các địa phương
5. Bổ sung Điều 4a như sau:“Điều 4a. Phương pháp so sánh trực tiếp
- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai; giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản"
… Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp."
Góp ý: Cần bổ sung thêm nguồn thông tin dữ liệu của cơ quan thuế, cơ sở dữ liệu từ công chứng, môi giới BĐS.
Quy định này là không thể thực hiện trong quá trình khảo sát giá đất hoặc hậu kiểm vì sung đột với quyền lợi của người được phỏng vấn nên không bao giờ họ cung cấp hoặc thừa nhận đã cung cấp do đó cần bỏ để hạn chế rủi ro nghiệp vụ của người làm định giá đất
Đối với trường hợp tài sản so sánh là giá cho thuê văn phòng, sàn thương mại có buộc phải tìm được giao dịch thành công, có phải khảo sát được đến hợp đồng cho thuê trong thời gian 2 năm hay không.
6. "Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất"
Góp ý: Cần quy định rõ "đã nhận quyền sử dụng đất" là như thế nào??? Trong thực tế BĐS đã có hợp đồng công chứng nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế, chưa đăng ký biến động trên giấy chứng nhận có được coi là "đã nhận chuyển nhượng" không?
7. "- Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai."
Góp ý: Quy định này là không phù hợp với thực tế do "thửa đất sẽ chuyển mục đích sử dụng đất" không có giá giao dịch thành công được, "thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai" đương nhiên không tương đồng về yếu tố pháp lý và sẽ không tìm được cơ sở dữ liệu này từ các nguồn thông tin quy định ở trên
8. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các yếu tố so sánh và tỷ lệ so sánh với thửa đất mẫu theo từng loại đất, và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.”
Không rõ ý của cơ quan soạn thảo về cụm từ "thửa đất mẫu". Cần có khái niệm "thửa đất mẫu" và quy định các địa phương cần ban hành hướng dẫn định giá đất theo mục đích sử dụng đất, công năng sử dụng chi tiết theo từng phương pháp để tạo ra sự thống nhất trên từng tỉnh thành.
9. Bổ sung Điều 4b như sau: “Điều 4b. Phương pháp chiết trừ"
Góp ý: Cần quy định thứ tự ưu tiên về tính nguyên giá công trình theo: Suất vốn đầu tư có điều chỉnh chỉ số giá xây dựng; đơn giá bồi thường GPMB của địa phương; Trường hợp có giá trị quyết toán công trình hoàn thành hay dự toán chi tiết theo bản vẽ thiết kế thi công có được áp dụng không vì trong thực tế có nhiều công trình không quy ra công trình tương đương theo định mức tại suất vốn hay đơn giá bồi thường
Thời gian tính khấu hao cũng cần thống nhất do hiện nay có thể áp dụng theo TT45/2013/TT-BTC áp dụng cho doanh nghiệp và / hoặc TT45/2018/TT-BTC áp dụng trong khấu hao công trình cơ quan, tổ chức Nhà nước và / hoặc thời gian khấu hao công trình thời gian tính hao mòn trong GPMB có mức độ chênh lệch đáng kể
10. Bổ sung Điều 4c như sau: “Điều 4c. Phương pháp thu nhập
"Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất"
Góp ý: Nên quy định thời gian tối thiểu xác định có phát sinh thu nhập từ công trình hiện có trên đất theo công năng được quy định trong quyết định cho thuê, giao đất do kết quả định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư chênh lệch nhau rất lớn, đối với những công trình sắp hoàn thành hoặc hoàn thành nhưng chưa tạo doanh thu sẽ rất nhạy cảm trong việc áp dụng phương pháp định giá
11. Bổ sung Điều 4d như sau: “Điều 4d. Phương pháp thặng dư
"- Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh
- Chi phí lãi vay;
- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án"
Góp ý: Việc bổ sung các chi phí này sẽ làm tăng đột biến chi phí đầu tư dẫn tới kết quả định giá đất có thể dưới giá đất trong bảng giá đất hiện hành
Đề nghị bổ sung quy định chung về chạy dòng tiền đều hay không đều, căn cứ, cơ sở lập luận tỷ lệ điều chỉnh trong khi chưa có công bố về chỉ số biến động bất động sản; Trường hợp dự án lớn có yêu cầu phân kỳ đầu tư đề nghị tính gía đất tại từng thời điểm phân kỳ để tránh khi phê duyệt chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư có nội dung phân kỳ dài làm giảm giá đất nộp một lần tại thời điểm định giá đất
12. Bổ sung Điều 4đ như sau: “Điều 4đ. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Góp ý: Áp dụng phương pháp hệ số để xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất là không phù hợp do cách hướng dẫn thực hiện theo phương pháp này khá đơn giản
Theo quy định hiện nay, phương pháp hệ số làm cơ sở xác định giá khởi điểm bán đấu giá là không phù hợp, về bản chất là xác định giá đất cụ thể; thẩm quyền quyết định hệ số giá đất là UBND cấp tỉnh, đối với đất dưới 20, 30 tỷ theo bảng giá đất (tùy theo vùng) thì cấp quận huyện xác định đang phải thực hiện thuê tư vấn định giá đất, sau đó trình hệ số cho UBND cấp tỉnh phê duyệt sau đó UBND cấp huyện mới phê duyệt giá trị tuyệt đối làm căn cứ xác định giá khởi điểm
13. Sửa đổi, bổ sung Điều 5 như sau: “Điều 5. Lựa chọn phương pháp định giá đất
Góp ý: Việc lựa chọn phương pháp định giá đất cần được quy cụ thể trường hợp, vì Nghị định này hướng dẫn chi tiết nghiệp vụ rồi, không nên giao cho địa phương “quyết định lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp”
II. Góp ý các quy định có liên quan đến hướng dẫn Luật Đất đai chưa thể hiện trong Dự thảo:
1. Cần xem xét lại việc xác định giá đất làm căn cứ tính thuế chuyển nhượng BĐS để tạo ra nguồn thông tin đáng tin cậy
Đề nghị áp dụng bảng giá đất làm căn cứ xác định giá đất làm căn cứ tính thúe chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo các định hướng quản lý của các bộ ngành có liên quan như Bộ Tư pháp, Tài chính, TNMT ... đang yêu cầu kê khai giá đất đúng theo giá thực tế sẽ không có cơ sở dữ liệu tham chiếu, Bản chất của giá tính thuế chính là bảng giá đất vì hiện đang áp dụng rất nhiều trong các hoạt động xác định giá đất làm căn cứ tính thuế, phí, lệ phí, giao đất trong một số trường hợp. Nếu loại trừ Bảng giá đất không làm căn cứ tính thuế chuyển nhượng thì Luật không thừa nhận bảng giá đất sát giá thị trường và việc áp dụng để tính các mục đích tại khoản 2 Điều 114 luật Đất đai cũng đang gây thất thoát tiền thuế cho Ngân sách
Để đảm bảo xác định được giá đất tính thuế chuyển nhượng theo yêu cầu hiện nay chính là xác định giá đất cụ thể và nó phải được tổ chức tư vấn thực hiện chứ không thể hô hào người dân tự giác.
Việc dọa chuyển hồ sơ cho cơ quan công an điều tra về trốn thuế cũng là một câu chuyện luẩn quẩn do cơ quan công an cũng phải trưng cầu Hội đồng định giá, tổ chức tư vấn định giá đất để áp dụng phương pháp xác định giá đât cụ thể và lặp lại công việc khó khăn là Tổ chức tư vấn cũng không lấy đâu ra giá đất giao dịch thực tế trên hợp đồng để ban hành Chứng thư định giá đất vì người dân khiếu nại thì cũng chịu, không trả lời được bằng hợp đồng giao dịch có ghi giá thực tế sát giá thị trường.
Do đó, để lành mạnh thị trường chuyển nhượng bất động sản, đề nghị áp dụng bảng giá đất làm căn cứ tính thuế chuyển nhượng tương tự như các mục đích hiện nay của Bảng giá đất, tương tự như cách tính giá trị nhà làm căn cứ tính thuế chuyển nhượng nhà chung cư hay tính thuế chuyển nhượng ô tô đã qua sử dụng đang áp dụng.
Khi không ảnh hưởng đến quyền lợi, các bên tham gia giao dịch bất động sản sẽ tôn trọng các thỏa thuận thực tế để tránh phát sinh tranh chấp, rủi ro không đáng có khi xử vô hiệu hợp đồng thì bên mua phải chịu hoàn toàn rủi ro.
2. Điều chỉnh Bảng giá đất
Hệ số điều chỉnh gía đất Bảng giá đất ở thường cao hơn 20% (ở HN là khoảng 1,3 đến 2 lần áp dụng cho cả năm), là đang vi phạm quy định tại điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CP: "Điều 9. Điều chỉnh khung giá đất: 1. Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất."
3. Cần có nghiên cứu về giá trị chênh lệch giữa 2 phương pháp định giá đất cụ thể
Phương pháp thặng dư: chi phí đầu tư được tính 100% và tính thêm lợi nhuận giá đất và lợi nhuận trên chi phí đầu tư, tỷ suất chiết khấu cao dẫn đến giá đất thấp
Phương pháp thu nhập: chỉ được triết trừ giá trị còn lại của công trình, khong được tính lợi nhuận trên giá đất, lợi nhuận trên chi phí đầu tư trong khi phải tính tỷ suất chiết khấu thấp (gần ½ so với chiết khấu của phương pháp thặng dư)
Giá đất tính thuế chênh lệch gần gấp đôi do tỷ suất chiết khấu chênh lệch gần gấp rưỡi và áp dụng các chi phí đầu tư thấp, không có lợi nhuận, Cần có hướng dẫn lại phương pháp tính để 2 phương pháp này có mức chệnh lệch không cao, chỉ ở mức tương ứng với rủi ro trong quá trình đầu tư
Hệ lụy của việc này là định gía đất có công trình cũ theo phương pháp thu nhập rất cao nhưng sau 5 năm lại quay về hệ số là bất cập của chính sách hiện nay, vì như vậy giá đất nào đang sai
4. Tạo cơ sở dữ liệu về đất đai
Nên hợp nhất cơ sở dữ liệu đất đai từ các nguồn thông tin từ văn phòng đăng ký đất đai, sàn giao dịch bất động sản, văn phòng chông chứng ... công khai ở mức không vi phạm các yêu cầu về bảo mật thông tin cá nhân và đăng tải công khai
5. Xây dựng cơ sở dữ liệu
Nghiên cứu chính sách đối với cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà (vô thời hạn) nhưng thời gian sử dụng đất (hữu hạn) liên quan đến công trình xuống cấp nhưng không thể tái đầu tư do không thể giải phóng mặt bằng
6. Phương pháp xác định giá đất
Phương pháp xác định giá đất cần được chi tiết hơn tại Thông tư do Bộ TNMT ban hành (sửa TT36/2014), không nên quá chi tiết tại Nghị định.