23/04/2024 12:00:00 SA

 

GÓP Ý

DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT (dự thảo ngày 19/04/2024)

Người góp ý: Ngô Gia Cường – Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

 

 

I. Góp ý chung

 

1. Xác định rõ chỉ áp dụng 01 phương pháp định giá đất cho 1 thửa đất cụ thể

 

Tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai đưa ra các trường hợp áp dụng phương pháp định giá đều nêu rõ điều kiện áp dụng Phương pháp thu nhập, Thặng dư, Hệ số điều chỉnh khi không áp dụng được phương pháp so sánh, tức là phương pháp so sánh được ưu tiên, có mức độ chính xác nhất.

 

Như vậy cần quy định cụ thể cho dễ hiểu hơn là phương pháp so sánh được ưu tiên, có mức độ chính xác nhất và được áp dụng phương pháp khác nếu có thể áp dụng được phương pháp so sánh.

 

Các phương pháp Thu nhập, thặng dư đều là phương pháp dòng tiền để áp dụng trong trường hợp thửa đất đã đầu tư, đang khai thác sử dụng (PP Thu nhập) và trường hợp thửa đất đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, mới được phê duyệt thông tin quy hoạch. Như vậy với các giai đoạn đầu tư khác nhau chỉ phù hợp với 1 phương pháp cụ thể, không thể đồng thời áp dụng từ 2 phương pháp trở lên.

 

Đề nghị nội dung này được nêu rõ trong Nghị định để tránh người không hiểu chuyên môn yêu cầu áp dụng từ 2 phương pháp trở lên hoặc hiểu nhầm dẫn đến nhận định tổ chức tư vấn có thể tùy tiện áp dụng phương pháp định giá

 

2. Đề nghị bổ sung các quy định về xác định tài sản so sánh là diện tích đất thuê, mặt bằng xây dựng

 

Các quy định đang tập trung quá nhiều vào đất ở chuyển nhượng, rất ít hướng dẫn đối với thị trường thuê đất, thuê mặt bằng làm căn cứ chủ yếu để áp dụng phương pháp thu nhập, thặng dư; Ví dụ như không có quy định về quy cách, điều kiện của thông tin so sánh đối với thị trường cho thuê đất, thuê mặt bằng.

 

Trong Dự thảo chủ yếu quy định về chuyển nhượng nhà - đất ở, chưa quy định cụ thể đối với thị trường cho thuê phục vụ định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất ở áp dụng cho phương pháp thu nhập, thặng dư.

 

Đề nghị: Ban soạn thảo quy định bổ sung thêm về tiêu chí tài sản so sánh đối với thuê cho thuê đất, mặt bằng xây dựng

 

3.Trường hợp lựa chọn áp dụng phương pháp thu nhập hay phương pháp Thặng dư

 

Đối với đất sản xuất phi nông nghiệp không phải đất ở (sản xuất, thương mại) Phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập theo quy định của Luật Đất đai rất khó xác định trường hợp áp dụng. Theo điểm b, c khoản 6 Điều 157 Luật Đất đai 2024 quy định:

 

“b) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

 

c) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;”

 

Việc quy định không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh có thê xác định được khi không tìm được 3 thửa đất so sánh; Kết quả định giá đất của 2 phương pháp thu nhập và thặng dư chênh lệch nhau rất nhiều, tuy nhiên để xác định không đủ điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập để lựa chọn phương pháp thặng dư là không rõ ràng, như trường hợp chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền 1 lần tại khoản 1 Điều 30; điểm c khoản 2 Điều 257; khoản 12 Điều 260, ở giai đoạn mới hoàn thành đầu tư dự án, chưa đưa vào khai thác, sử dụng đều có thể “xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất” để áp dụng phương pháp thu nhập hoặc có thể “ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án” để áp dụng phương pháp thặng dư

 

Nếu căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 6 của Dự thảo quy định Thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất “Đối với đất phi nông nghiệp thì khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính hoặc thu nhập từ cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thu thập trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá.”

 

Như vậy chỉ có thể nội suy lựa chọn áp dụng phương pháp theo ngưỡng thời điểm ban hành quyết định chuyển hình thức sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền duy nhất được xác định là dự án đã hoàn thành đầu tư, phải hoạt động sau 3 năm mới có thể xác định được điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập giá đất cao hơn khi áp dụng phương pháp thặng dư. Đây là yếu tố rất dễ xảy ra tranh chấp khi báo cáo tài chính khó xác định thời điểm thửa đất định giá bắt đầu tạo doanh thu hay, doanh thu chưa ổn định, không phản ánh được số thu ổn định hoặc năm tài chính của doanh nghiệp không trùng với năm dương lịch …

 

Kiến nghị: Đây là yếu tố nhạy cảm, quyết định giá đất, đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu quy định cụ thể hơn để tránh rủi ro cho người thực hiện

 

4. Điều kiện áp dụng phương pháp Hệ số điều chỉnh

 

Quy định của Luật làm khó khi lập luận lựa chọn phương pháp hệ số điều chỉnh

 

Theo quy định tại điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai quy định:

 

“d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.”

 

Việc Luật Đất đai quy định điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ thực hiện khi “không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.” là quy định khó hiểu, không thể giải thích với các hội đồng thẩm định giá đất trong thời gian thực hiện Nghị định 12/2024/NĐ-CP do nếu không áp dụng được phương pháp so sánh thì không thể xác định được giá thị trường đối với đất ở hoặc chỉ thực hiện được phương pháp hệ số điều chỉnh bằng bình quân số học khi tìm được 3 thửa đất so sánh là hầu như không thể thực hiện, trường hợp khác phải điều chỉnh theo phương pháp so sánh để tìm ra giá thị trường thì lại không đủ điều kiện theo quy định của Luật.

 

Đề nghị: Trongtrường hợp phải áp dụng phương pháp so sánh, Nghị định cần có biện giải đểkhông sung đột với quy định trường hợp áp dụng tại khoản 6 Điều 158 của Luật Đất đai 2024.

 

5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh

 

Quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh quá chi tiết, khó thực hiện.Theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 10 Dự thảo quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh, bao gồm:“Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ; cơ sở giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí;”

 

Theo nguyên tác xác định các yếu tố tác động đến giá đất, mỗi khoảng cách sẽ là một yếu tố phải chấm điểm điều chỉnh theo một nguyên tắc nhất định. Tuy nhiên nếu chỉ đưa ra khoảng cách đến vị trí các điểm được cho là yếu tố tác động đến giá đất sẽ rất không cụ thể, cần phải làm rõ như:

 

- Khoảng cách tính theo đường thẳng hay tính theo đường bộ

 

- Trung tâm hành chính: Đối với quận nội thành, việc xác định trung tâm hành chính là UBND cấp tỉnh, thành phố vì đối với trung tâm hành chính cấp quận, phường không tác động đến giá đất; Tuy nhiên tại đất nông thôn, thị trấn cũng có ảnh hưởng nhưng ảnh hưởng không nhiều, nhất là các địa phương chuyển ra xây dựng trụ sở ngoài trung tâm thị xã, thị trấn hoặc trong các quận nội thành, địa điểm có mật độ dân cư cao thì gần các địa điểm này không có nghĩa là có giá đất khác biệt

 

- Trung tâm thương mại, chợ: trung tâm thương mại và chợ rất khó phân biệt có yếu tố tác động đến giá đất và phân hạng chợ (chợ theo quy hoạch và chợ cóc), việc gần Trung tâm thương mại lớn nhưng không có lợi thế thương mại (không tại vị trí 1 mặt đường) thì cũng không làm tăng giá trị; Thửa đất định giá và thửa đất so sánh có thể đồng thời gần các địa điểm này nhưng có quy mô Trung tâm thương mại, chợ khác nhau (chợ theo quy hoạch và chợ cóc, trung tâm thương mại lớn # nhỏ)

 

- Cơ sở giáo dục, y tế, thể dục, thể thao: cũng tương tự như trung tâm thương mại, các cơ sở giáo dục, y tế, thể dục thể thao cũng nhiều cấp và phân bố rải rác, khó có thể xác định được cơ sở nào có ảnh hưởng đến giá đất, thậm chí ở gần sát trường học rất ồn, bệnh viện là ổ dịch, … có thể làm giảm giá trị đất.

 

- Công viên, khu vui chơi giải trí: bao gồm công viên lớn, vườn hoa công cộng và các trung tâm vui chơi giải trí có thu phí sẽ có tác động khác nhau, ảnh hưởng tiếng ồn cũng khác nhau, thậm chí làm giảm giá trị đất. Vị trí thửa đất giáp với công viên là một lợi thế về môi trường có thể trùng với yếu tố môi trường.

 

Đề nghị: Ban soạn thảo Nghị định khi lập mẫu phiếu khảo sát cần phân nhóm rõ ràng để không bị trùng lặp, thiếu các yếu tố tác động (chưa đề cập đến gần các địa điểm làm giảm giá đất khác như: cơ sở sản xuất ô nhiễm, nghĩa trang, trạm xăng, điểm tập kết rác, bãi rác tập trung …) và ví dụ minh họa cần xét đến các yêu tố này, không nên quy đồng tất cả các yếu tố vào 1 lần điều chỉnh, sẽ không thể có nguyên tắc điều chỉnh hợp lý và / hoặc có điều khoản mở, cho phép tổ chức tư vấn chủ động xác định các yếu tố tác động đến giá đất, không bắt buộc phải thực hiện toàn bộ như mẫu phiếu hay ví dụ.

 

6. Bảng giá đất

 

6.1. Phương pháp xây dựng xác định giá đất trong bảng giá đất.

 

Góp ý Điều 11. Căn cứ xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định:

 

“Việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất phải thực hiện theo nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất quy định tại điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.”

 

Tuy nhiên việc xây dựng giá đất trong Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường đều phải thực hiện theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư (theo điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai) là khối lượng công việc rất lớn. Theo lý thuyết, đối với phương pháp thu nhập, thặng dư chỉ có thể định giá đất từng thửa đất, không phù hợp áp dụng để xây dựng bảng giá đất có giá trị hàng loạt được.

 

Đề nghị: Ban soạn thảo nghiên cứu quy định có thể đáp ứng được quy định tại điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai vừa đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường theo điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 vừa đảm bảo tính khả thi cho đội ngũ xây dựng Bảng giá đất thực hiện.

 

6.2. Theo điểm i khoản 1 Điều 159 quy định giá đất trong Bảng giá đất được áp dụng cho trường hợp: “Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;”

 

Theo Luật Đất đai 2013 không quy định về cách xác định giá khởi điểm bán đấu giá, tuy nhiên tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Nghị định 135/2016/NĐ-CP đã quy định bổ sung việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất trong một số trường hợp được xác định theo Bảng giá đất. Tuy nhiên qua thời gian dài thực hiện, do hạn chế của Bảng giá đất trong Khung giá đất không đảm bảo sát giá thị trường nên các địa phương không dám sử dụng giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh làm giá khởi điểm mà vẫn phải thuê tư vấn và Hội đồng thẩm định giá vẫn phải họp để UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm.

 

Do Bảng giá đất mới có hiệu lực từ 01/01/2026 thay thế Bảng giá đất hiện nay có khoảng thời gian rất dài, chất lượng của Bảng giá đất có đảm bảo sát giá thị trường hay chưa còn là vấn đề triển khai. Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã quy định việc áp dụng Bảng giá đất là giá khởi điểm, tuy nhiên Ban soạn thảo cần nghiên cứu để khắc phục chênh lệch giá trong bảng giá đất với giá trúng đấu giá hiện nay là rất lớn để ban hành hướng dẫn tạm thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho các địa phương phải bán đấu giá đất cho đến khi có Bảng giá đất mới đảm bảo yêu cầu của Luật Đất đai 2024.

 

Hơn nữa, cơ sở dữ liệu thông tin chuyển nhượng thị trường được thống kê trong thời gian 24 tháng trở về trước tức là vẫn dùng cơ sở dữ liệu trong tình trạng kê khai giá giao dịch 2 giá như hiện nay thì phải có lộ trình nhất định để có thể đưa bảng giá đất sát giá thị trường. Tuy nhiên đối tượng điều chỉnh của Bảng giá đất được Luật Đất đai quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 để tính Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựngsẽ tạo điều kiện cho các hoạt động tiêu cực trong đấu giá đất.

 

Đề nghị: đến khi có Bảng giá đất mới đáp ứng được yêu cầu của Luật Đất đai 2024 (01/01/2026) là một khoảng thời gian dài, đề nghị Ban soạn thảo quy định theo hướng mở như hiện nay, cho phép trong trường hợp các Hội đồng nhận thấy Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phù hợp có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh để làm căn cứ quyết định giá khởi điểm để tổ chức bán đấu giá.

 

6.3. Nội dung chuyển tiếp về Hệ số điềuc hỉnh Bảng giá đất đến hết 2025

 

Bảng giá đất hiện nay có hiệu lực đến 01/01/2026 tuy nhiên thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai 2024 từ ngày 01/01/2025 và có thể sớm hơn (từ ngày 01/7/2024) tuy nhiên Bảng giá đất vẫn phải áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm trong khi vẫn sử dụng khi Luật đất đai 2013 đã hết hiệu lực.

 

Đề nghị có điều khoản chuyển tiếp để các địa phương tiếp tục được ban hành Hệ số điềuc hỉnh bảng giá đất hàng năm đến hết năm 2025 trong khi luật Đất đai 2024 không yêu cầu thực hiện Hệ số này.

 

II. Góp ý vào từng điều khoản cụ thể

 

1. Góp ý Điều 3 Giải thích từ ngữ

 

Góp ý khoản 1, khoản 3 Điều 3:

 

Trường hợp đất trúng đấu giá đã hoàn thành các thủ tục, nghĩa vụ cũng thuộc trạng thái đã giao dịch thành công, đề nghị bổ sung vào khoản 1 và bỏ bớt ở khoản 3, đồng thời bổ sung điều kiện của thửa đất so sánh cho phù hợp với điểm a khoản 5, điểm a khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và để tránh nhắc lại quá nhiều trong Dự thảo Nghị định

 

Bổ sung đối tượng quy định của thửa đất so sánh bao gồm cả giá thuê đất, giá cho thuê mặt bằng

 

Đề xuất sửa, bổ sung cụ thể như sau:

 

1. Chuyển nhượng trên thị trường là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã thực hiện thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặc đã đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại với khách hàng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá.

 

3. Thửa đất so sánh là thửa đất, diện tích đất, mặt bằng cho thuê có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc cho thuê trên thị trường.

 

2. Góp ý Điều 4. Lựa chọn phương pháp định giá đất

 

2.1. Góp ý khoản 1

 

Dự thảo mới đưa ra quy định về lựa chọn phương pháp định giá đất trong một số trường hợp cụ thể, chưa đưa ra được các lựa chọn phương pháp định giá đất cụ thể chung nhất. Đề nghị Dự thảo quy định chỉ lựa chọn 1 phương pháp phù hợp nhất với đặc điểm của thửa đất cần định giá, không thể lựa chọn trên 1 phương pháp; Thửa đất định giá đủ điều kiện, thông tin thị trường để áp được phương pháp so sánh thì không phải áp dụng phương pháp khác;

 

Trường hợp áp dụng các phương pháp thu nhập, thặng dư, Tổ chức thực hiện định giá đất phải lập luận hạn chế, nguyên nhân không áp dụng được phương pháp so sánh. Điều này đã được phản ánh trong khoản 5, 6 Điều 158 Luật Đất đai nhưng cần nêu rõ trong Nghị định để tránh nhầm lẫn:

 

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai, tổ chức tư vấn định giá đất được thuê để xác tư vấn định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp và đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cùng cấp quyết định.

 

Trường hợp thửa đất định giá đủ điều kiện, thông tin thị trường để áp được phương pháp so sánh thì không phải áp dụng phương pháp khác; Trường hợp áp dụng phương pháp khác, Tổ chức thực hiện định giá đất phải lập luận hạn chế, nguyên nhân không áp dụng được phương pháp so sánh

 

Quy định rõ trường hợp áp dụng phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư như sau:

 

“+ Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường;

 

+ Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất của thửa đất đang sử dụng ổn định, đã tạo ra doanh thu cho người sử dụng đất theo hiện trạng công trình đã đầu tư trên thửa đất định giá và hiện trạng hạ tầng giao thông;

 

+ Phương pháp Thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển mà người được giao đất, cho thuê đất phải đầu tư theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và quy hoạch hệ thống giao thông tiếp giáp trực tiếp;

 

+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể đối với nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng đất như tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hoặc có cùng khả năng tạo doanh thu như xác định giá khởi điểm bán đấu giá quyền sử dụng đất

 

2.2. Góp ý điểm d khoản 2

 

Việc xác định thời điểm xác định giá đất cần được thực hiện tại các thời điểm đất hoàn thành GPMB bàn giao đất có thể thực hiện đầu tư, đối với những trường hợp giao đất quá nhỏ lẻ không thể thực hiện đầu tư không nên xác định làm căn cứ xác định thời điểm định giá đất để tránh phát sinh thủ tục hành chính không cần thiết, việc quy định như dự thảo sẽ dẫn đến nhiều thời điểm mà diện tích bàn giao không đủ thực hiện đầu tư hoặc trên phần diện tích quy hoạch không tạo ra doanh thu của Dự án dẫn đến phải lựa chọn phương án tính giá không đồng bộ.

 

Để đảm bảo công bằng, việc tính giá theo từng thời điểm bàn giao đất chỉ cần tính theo 1 phương án là tổng giá đất được xác định của toàn thửa đất định giá phân bổ cho diện tích GPMB bàn giao có thể đầu tư để tránh việc áp dụng các kỹ thuật tính xác đất khác nhau, không đảm bảo tính công bằng, bình đẳng giữa chủ đầu tư và Nhà nước; Đề nghị sửa như sau:

 

d) Đối với trường hợp xác định giá đất để giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai thì áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất; Phương pháp thặng dư để định giá đất được tính trên diện tích của toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt còn hiệu lực đến thời điểm định giá đất phân bổ theo tỷ trọng diện tích đối với diện tích được bàn giao.

 

3. Góp ý Điều 5. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh 

 

3.1. Góp ý điểm a khoản 2

 

a) Giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá của thửa đất so sánh là thông tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước và được thu thập từ các nguồn theo thứ tự ưu tiên sau:

 

Sử dụng chung định nghĩa về Giá đất đất chuyển nhượng, không nên nhắc lại trường hợp đất đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và Việc xác định theo thứ tự ưu tiên có bao gồm cả giá trong hợp đồng, giá kê khai tính thuế hay giá phỏng vấn. Với tình trạng kê khai 2 giá như hiện nay cần có hướng dẫn cụ thể hơn để tránh người thực hiện và Hội đồng khi thẩm tra chỉ sử dụng giá giao dịch được ghi nhận trong hồ sơ mà không phải giá phỏng vấn; Đề nghị sửa thành

 

a) Giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường là thông tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước và được thu thập từ các nguồn thông tin cung cấp về thời điểm chuyển nhượng theo thứ tự ưu tiên sau:

 

3.2. Góp ý điểm c khoản 2

 

c) Việc lựa chọn các thửa đất so sánh khi áp dụng phương pháp so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên sau:

 

- Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trúng đấu giá quyền sử dụng đất gần nhất với thời điểm định giá;

 

- Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;

 

Quy định về yếu tố tương đồng nhất là rất khó thực hiện, để xác định là tương đồng nhất cần xét đến bảng điều chỉnh có 2 tiêu chí gồm: Số lần điều chỉnh thấp nhất và giá trị tuyệt đối điều chỉnh ít nhất. Dự thảo quy định như vậy sẽ không thể xác định được thế nào là “nhất” trong toàn bộ thông tin tài sản so sánh thu thập được. Không giới hạn số lượng tài sản so sánh (3) như Dự thảo thì tổ chức tư vấn sẽ phải so sánh toàn bộ nguồn thông tin là khối lượng công việc rất lớn và việc sử dụng tối thiểu 3 thửa đất so sánh như hiện nay cũng cần có quy định cụ thể vì khi thêm số lượng tài sản so sánh sẽ thay đổi kết quả giá đất cuối cùng do kết quả xác định giá đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định như quy định tại khoản 7; Đề nghị sửa lại như sau:

 

c) Việc lựa chọn các thửa đất so sánh khi áp dụng phương pháp so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên sau:

 

- Thời điểm chuyển nhượng trên thị trường gần nhất với thời điểm định giá;

 

- Lựa chọn tối thiểu 03 thửa đất so sánh được xác định có tương đồng nhất để thực hiện điều chỉnh;

 

3.3. Góp ý điểm a khoản 3

 

Việc xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

 

Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng,

=

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm chuyển nhượng

-

Giá trị hao mòn, khấu hao tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

 

Đề nghị bỏ từ “khấu hao” để tránh nhầm lẫn vì từ này chỉ sử dụng trong tài chính, kế toán, được t4hể hiện trên sổ sách nhằm hoàn vốn, tạo quỹ tái đầu tư. Chủ tài sản có thể khấu hao nhanh, khấu hao chậm theo quy định của pháp luật không phụ thuộc vào hao mòn thực tế của công trình; Đề xuất sửa như sau:

Việc xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng thực hiện như sau:

 

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng

=

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm chuyển nhượng

-

Giá trị hao mòn thực tế

3.4. Đề nghị bổ sung quy định về nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh đối với đất thuê, mặt bằng cho thuê

 

Việc xác định tiêu chí của thông tin thị trường giá cho thuê đất và giá cho thuê mặt bằng quyết định đến mức độ chính xác của các phương pháp thu nhập, thặng dư; Tuy nhiên từ trước đến nay các quy định về xác định giá đất đều chưa có quy định cụ thể về điều kiện thu thập thông tin thị trường này.

 

Đối với trường hợp xác định thu nhập ròng của thửa đất của phương pháp thu nhập cũng không có quy định cụ thể trong trường hợp lập luận để không sử dụng thu nhập thực tế của thửa đất định giá trong 3 năm liền kề

 

4. Góp ý Điều 6. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập 

 

Phương pháp thu nhập áp dụng trong định giá đất phi nông nghiệp không phải đất ở đối với đất thuê trả tiền một lần được xác định hiện nay cũng như trong Dự thảo không cho phép xác định lợi nhuận của chủ đầu tư trên giá trị tài sản vào chi phí hợp lý khi xác định Thu nhập ròng bình quân năm trước khi vốn hóa.

 

Việc không xác định lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ không đảm bảo ông bằng trong các phương pháp áp dụng do khi đối chiếu với công thức, chủ đầu tư sẽ đầu tư, khai thác mà không có lợi nhuận, toàn bộ thặng dư từ khai thác hiện trạng công trình trên đất trong toàn bộ thời gian thuê đất (trả tiền 1 lần) của thửa đất sẽ nộp Nhà nước hết chưa kể thuế thu nhập doanh nghiệp; việc xác định như vậy là không phù hợp với lý thuyết về xác định chênh lệch địa tô.

 

Các tính thiếu công băng như vậy đang làm tăng mức chênh lệch về giá đất của thửa đất khi áp dụng phương pháp thu nhập với phường pháp thặng dư (giả định thửa đất có cùng một thông tin quy hoạch)

 

Đề nghị: bổ sung chi phí vào công thức xác định giá đất như sau:

 

Thu nhập ròng bình quân năm

=

Thu nhập bình quân năm

-

Chi phí bình quân năm

-

Lợi nhuận của chủ đầu tư

Trong đó:

 

Lợi nhuận của chủ đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên giá trị hiện tại của tài sản là nhà, công trình gắn liền với đất

 

Hoặc

 

Lợi nhuận của chủ đầu tư (biên lợi nhuận) được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) định mức trên thu nhập bình quân năm

 

5. Góp ý Điều 7. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

 

5.1. Góp ý điểm đ: “Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu quy định tại điểm a khoản này.”

 

Các yếu tố hình thành doanh thu là rất quan trọng, quyết định đến giá đất nên việc xác định là rất quan trọng, phải được thực hiện trên cơ sở số liệu thống kê theo quy định của pháp luật để phản ánh đúng thông tin thị trường trong việc tính hiệu quả đầu tư, không thể ước tính, dự đoán không có cơ sở.

 

Tuy nhiên do đặc thù của thị trường bất động sản, các yếu tố hình thành doanh thu không cứng nhắc theo vùng tuyến, khu vực mà nên giới hạn theo khung khoảng để đảm bảo phù hợp với đặc điểm của từng thửa đất (như đầu đường, cuối đường, vị trí góc, các lợi thế khác chỉ xác định được trong trường hợp cụ thể ... ) và cần bổ sung cả nhiệm vụ về xác định mức độ biến động của giá chuyển nhượng (dòng tiền không đều, phân kỳ đầu tư) để đảm bảo đồng bộ thống nhất các yếu tố hình thành doanh thucủa UBND cấp tỉnh

 

Đề xuất điều chỉnh như sau:

 

“Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu quy định tại điểm a, điểm d khoản này; Trường hợp cần thiết, Sở Tài nguyên môi trường có thể thuê tư vấn thu thập thông tin thị trường để làm căn cứ xây dựng cụ thể các yếu tố hình thành doanh thu”

 

5.2. Góp ý khoản 3. Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất

 

“a) Chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.

 

Trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng.”

 

Theo Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định:

 

22. Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác.

 

23. Hệ thống công trình hạ tầng xã hội gồm công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và công trình khác.

 

Đề nghị xác định lại là hạ tầng kỹ thuật được khấu trừ phải được nêu rõ trong quyết định giao đất, cho thuê đất (nếu có) và điều chỉnh lại cho rõ ý, tránh hiểu nhầm về khái nhiệm “hạ tầng” khác nghĩa so với Luật Xây dựng

 

Đề xuất điều chỉnh như sau

 

“a) Chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật nội bộ của thửa đất, khu đất; hạ tầng kỹ thuật xung quanh thửa đất, khu đất theo quyết định giá đất, cho thuê đất (nếu có quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư phải ứng vốn trong quyết định giao đất, cho thuê đất); chi phí xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.

 

Trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo điều kiện phải xây dựng công trình (hoàn thiện hoặc xây thô) thì được tính chi phí này trong chi phí đầu tư xây dựng; Trường hợp thửa đất được bán dưới hình thức phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng.”

 

5.3. Góp ý điểm c Khoản 3:

 

Phương án 1: c) Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này;

 

Theo Khoản 2 Điều 9 luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

 

c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

 

Trong đầu tư dự án, hầu như không có chủ đầu tư nào không sử dụng đòn bẩy tài chính (vay) và lãi suất của khoản vay chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí đầu tư dự án, đề nghị quy định chi tiết chi phí lãi vay theo tiến độ phù hợp với tiến độ huy động vốn được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở (bao gồm những gì, khả năng huy động theo tiến độ như thế nào???).

 

Do đó đề nghị quy định theo phương án 2 chi tiết chi phí lãi vay được tính riêng, tách ra khỏi lợi nhuận chủ đầu tư vì trong thực tế chi phí lãi vay lớn hơn nhiều lợi nhuận của chủ đầu tư: “Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này.”

 

5.4. Góp ý điểm e Khoản 3:

 

e) Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ vay tương ứng với tiến độ xây dựng hàng năm, chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư.

 

Nếu lựa chọn phương án 2 điểm c cần bổ sung thêm nội dung tại điểm e như sau:

 

e) Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ vốn vay tương ứng với tiến độ xây dựng hàng năm phù hợp với quy định của các luật có liên quan, chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư.

 

5.5. Góp ý điểm b khoản 4

 

Trong đầu tư xây dựng cơ bản có rất nhiều chi phí chưa được thể hiện trong Suất vốn đầu tư (ví dụ như chi phí khảo sát, quan trắc lún) là chi phí hợp lý, đề nghị bổ sung quy định mở như sau:

 

“- Các chi phí khác phù hợp theo quy định hiện hành chưa được nêu trong các Dự toán xây dựng, Suất vốn đầu tư nên trên”

 

5.6. Góp ý Khoản 8:

 

“Trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo nhiều quyết định thì việc xác định diện tích để ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá theo từng quyết định giao đất, cho thuê đất.

 

Trường hợp chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính thì diện tích được xác định là diện tích của toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt còn hiệu lực đến thời điểm định giá đất.”

 

Cần lưu ý với quy định này trái với quy định tại khoản 8 Điều 158 “Trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất tại các điểm a, b và d khoản 5 Điều này để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất.”

 

6. Góp ý Điều 8. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

 

Góp ý khoản 3: “Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:

 

Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực. Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.”

 

Việc thu thập thông tin tài sản so sánh chuyển nhượng trên thị trường trong thời gian 24 tháng đảm bảo giống hệt (cùng tuyến đường, cùng vị trí, cùng hình dáng kích thước …) các thửa đất cần định giá là không thể thu thập được; do đó vẫn cần áp dụng phương pháp so sánh để điều chỉnh chấm điểm.

 

Việc chấm điểm điều chỉnh sẽ thực hiện như phương pháp so sánh cần thiết phải có thửa đất đại diện để thực hiện sao sánh cặp. Nghị định cần quy định tiêu chí xác định thửa đất đại diện cụ thể. Trong phạm vi góp ý này, tôi chỉ đề xuất phương án tại Hà Nội vẫn đang thực hiện khi xác định thửa đất đại diện trong trường hợp Giải phóng mặt bằng, đấu giá đất như sau:

 

Diện tích thửa đất đại diện: bằng bình quân số học của diện tích toàn bộ các thửa đất có diện tích bị thu hồi (bao gồm cả trong và ngoài diện tích bị thu hồi)

 

Mặt tiền của thửa đất đại diện: bằng bình quân số học mặt tiền của các thửa đất bị thu hồi

 

Chiều sâu: Bằng diện tích của thửa đất đại diện chia (:) cho chiều dài mặt tiền của thửa đất đại diện

 

Hạn chế: Việc thực hiện như vậy đang gặp vướng mắc trong quy định của Nghị định 12/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024 mới quy định trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ khi “không thực hiện được theo phương pháp so sánh” nhưng nếu không áp dụng phương pháp so sánh thì không tìm được giá thị trường, còn về mặt lý thuyết thực hiện chia bình quân số học như trong Dự thảo thì không đảm bảo mức độ tin cậy

 

Đề nghị điều chỉnh bố sung thêm trong trường hợp không thể thu thập được thửa đất so sánh cùng vị trí phải thực hiện phương pháp so sánh để xác định giá đất

 

7. Góp ý Điều 9. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

 

7.1. Cần bổ sung đối tượng trong tiêu đề của Điều này để bao quát đối với trường hợp thuê đất, thuê diện tích công trình

 

“Điều 10. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chuyển nhượng, giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng”

 

7.2. Góp ý khoản 1

 

Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, giá cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong từng trường hợp cụ thể sẽ có nhiều yếu tố khác nhau, không nên quy định quá chi tiết dẫn đến khi triển khai thực hiện sẽ không đảm bảo được việc áp dụng quy định vào thực tế, ví dụ như:

 

Phương pháp so sánh, thu nhập căn cứ vào hiện trạng công trình, hiện trạng giao thông khu vực nhưng phương pháp thặng dư xác định theo thông tin quy hoạch (quy hoạch đường giao thông) trong tương lai

 

Mô tả các yếu tố đối với đất ở chuyển nhượng khác với giá cho thuê đất, cho thuê mặt bằng phù hợp với mục đích sử dụng bao gồm cả các yếu tố làm giám giá đất nên để cho các địa phương hoặc tư vấn chủ động khảo sát điều tra … Đề nghị chỉ quy định các yếu tố cơ bản như đã thực hiện trước đây để tránh việc quy định cứng, khó áp dụng.

 

a) Vị trí:

 

b) Điều kiện về giao thông:

 

c) Thông tin quy hoạch, hiện trạng công trình:

 

d) Điều kiện hạ tầng khu vực:

 

đ) Điều kiện an ninh, môi trường:

 

g) Các yếu tố liên quan đến điều kiện sản xuất đối với đất nông nghiệp, gồm: hệ thống tưới tiêu, địa hình, hệ thống giao thông phục vụ sản xuất;

 

h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương; các địa điểm tâm linh (đình, chùa, miếu, quán, nghĩa trang …)

 

i) Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

 

k) Tính pháp lý về quyền sử dụng đất.

 

7.3. Giao trách nhiệm cho tổ chức tư vấn không phù hợp

 

Tại khoản 3 Điều 9 Dự thảo Nghị định quy định:

 

“Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất để Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định giữa thửa đất định giá và thửa đất so sánh.”

 

Đây là quy định trao quá nhiều quyền và trách nhiệm cho tổ chức tư vấn do theo Luật Đất đai, trong cùng một tỉnh mỗi quận huyện sẽ có 1 hội đồng thẩm định giá đất và các tư vấn cung cấp dịch vụ định giá đất khác nhau. Nếu các Hội đồng và tư vấn không thống nhất được cùng một bộ quy cách, tiêu chí thì đương nhiên sẽ có các kết quả khác nhau tùy thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi tư vầ hoặc mỗi Hội đồng.

 

Đề nghị quy định trách nhiệm để Sở Tài nguyên môi trường chủ trì trình UBND cấp tỉnh ban hành phương án xác định giá đất chung của cả 4 phương pháp để đảm bảo tính đồng bộ trong hoạt động xác định giá đất trên địa bàn cấp tỉnh bao gồm cả các yếu tố tác động đến giá của phương pháp so sánh mà không chỉ quy định cho phương pháp thu nhập, thặng dư như trong Dự thảo

 

Đề nghị sửa lại như sau:“Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định giữa thửa đất định giá và thửa đất so sánh; Trường hợp cần thiết Sở Tài nguyên và Môi trường có thể thuê tổ chức tư vấn thực hiện thu thập thông tin thị trường đảm bảo đủ căn cứ để trình UBND cấp tỉnh quyết định ”

 

8. Góp ý Điều 49 Lựa chọn tổ chức tư vấn định giá đất cụ thể

 

Góp ý khoản 1 “Căn cứ vào hồ sơ định giá đất cụ thể, cơ quan tài nguyên và môi trường lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất theo quy định pháp luật về đấu thầu.”

 

Hiện nay, việc xác định giá dịch vụ tư vấn xác định giá đất đang thực hiện theo Thông tư 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư về Định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất.

 

Giá dịch vụ định giá đất đang rất thấp, không thu hút được sự quan tâm của các đơn vị tư vấn do tính chất và mức độ phức tạp của công việc. Hơn nữa các quy định của theo Luật Đấu thầu sẽ không đảm bảo việc ban hành quyết định giá đất trong vòng 180 ngày theo quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai. Đề nghị Ban soạn thảo:

 

+ Nghiên cứu bổ sung thêm quy định cho phép Bộ Tài nguyên ban hành lại bộ đơn giáđiều chỉnh lại đơn giá định mức cho phù hợp với thực tế để khuyến khích được nhiều hơn các tổ chức tư vấn tham gia cung cấp dịch vụ định giá đất;

 

+ Đề nghị xác định dịch vụ tư vấn định giá đất thuộc loại dịch vụ tư vấn, không nên coi là dịch vụ phi tư vấn (như thông tư 58) khi sử dụng nguồn kinh phí thường xuyên để được áp dụng mức đấu thầu trên 500tr

 

Trên đây là nội dung góp ý vào Dự thảo Nghị định về giá đất gửi VCCI tổng hợp chuyển cho Ban soạn thảo Dự thảo Nghị định để nghiên cứu, xem xét.

 

Trân trọng cảm ơn./.