14/07/2023 12:00:00 SA

GÓP Ý DỰ THẢO SỦA ĐỔI NGHỊ ĐỊNH 44/2014/NĐ-CP VÀ THÔNG TƯ SỐ 36/2014/TT-BTNMT

Người góp ý: Ngô Gia Cường – Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

 

A. Góp ý về lý thuyết

 

Nghề thẩm định giá xuất hiện trên thế giới từ những năm 1940, đã được phát triển và ghi nhận là có đóng góp vào sự phát triển kinh tế của thế giới. Tại Việt Nam, thẩm định giá được chính thức thừa nhận tại Pháp lệnh giá năm 2002, được Luật hoá năm 2012. Hoạt động định giá đất, đã được thực hiện từ lâu nhưng các phương pháp định giá được chính thức thừa nhận  thực hiện theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP và đến năm 2007 mới được áp dụng rộng rãi khi Bộ Tài chính ban hành Thông tư 145/2007/TT-BTC cùng thời kỳ Bộ Tài chính ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá đầu tiên của Việt Nam.

 

Trước khi có quy định chi tiết về các phương pháp các định giá đất, theo Luật đất đai 2003 cho đến năm 2007 ban hành được Nghị định  123/2007/NĐ-CP, các hoạt động định giá đất tại Việt Nam đều dựa trên đất ở và nội suy mức độ chênh lệch theo hệ số điều chỉnh do các tỉnh thành phố ban hành.

 

Về lý thuyết, kỹ thuật thẩm định giá và định giá đất giống nhau (sau đây goi chung là định giá) được hình thành và phát triển tại Việt Nam dựa trên nguyên lý giá cả và các phương pháp thẩm định giá hiện hành trên thế giới có kết hợp điều chỉnh cho phù hợp với tập quán thương mại tại Việt Nam, Thẩm định giá và định giá chỉ khác về vai trò về sở hữu đất đai thuộc về toàn dân, do nhà nước thay mặt quản lý, theo Luật Giá  và Luật đất đai thì quyền định giá đất thuộc về Nhà nước.

 

Các phương pháp định giá bất động sản đang được thế giới và Việt Nam thừa nhận gồm phương pháp thị trường (so sánh), phương pháp chi phí (chiết trừ) và các phương pháp dòng tiền (Thu nhập, Thặng dư) được hướng dẫn áp dụng trong từng trường hợp cụ thể là Tài sản phát triển IVS 410 (Development Property) tương tự như phương pháp Thặng dư và Tiền lãi bất động sản IVS 400 (Real Property Interests) tương tự phương pháp thu nhập. Trên cơ sở đó, Việt Nam cũng phát triển thành phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản (TĐGVN11) ban hành kèm Thông tư số 145/2016/TT-BTC và các quy định về định giá đất theo Thông tư 147/2007/TT-BTC.

 

Về lý thuyết, Thế giới và Việt Nam đều ghi nhận việc xác định giá trị bất động sản theo phương pháp thặng dư và thu nhập được áp dụng cho từng trường hợp cụ thể (không thể áp dụng lẫn lộn sẽ cho kết quả không đúng) đều phải phụ thuộc vào giả định của người làm công tác thẩm định giá, các chỉ số tham gia vào công thức tính toán đều có độ nhạy nhất định. Mức độ chính xác phụ thuộc vào các thông tin trên thị trường bất động sản bao gồm thông tin chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, các chỉ số về biến động của thị trường bất động sản, nhất là các phương pháp xác định tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hoá áp dụng cho từng trường hợp.

 

Vậy Dự thảo đang loại trừ phương pháp thu nhập (đối với đất phi nông nghiệp) và thặng dư với lý do kết quả phụ thuộc nhiều vào nhận định chủ quan của người làm định giá đất (định giá viên, thành viên hội đồng định giá) là không phù hợp với đặc điểm của nghề định giá.

 

II. Về pháp lý

 

Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 không quy định các phương pháp định giá đất, tuy nhiên đã được Chính phủ ban hành theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT trên cơ sở kế thừa quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, 123/2007/NĐ-CP và Thông tư số 145/2007/TT-BTC trước đó.

 

Dự thảo Nghị định không thực hiện đúng Nguyên tắc quy định tại Điểm b, Khoản 1 Điều 112 Luật đất đai năm 2013 quy định: “c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất” và theo điểm a, khoản 1, Điều 158 Dự thảo Luật đất mới nhất quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất: “1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;”

 

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã tiếp thu định hướng của Nghị quyết 18 -NQ/TW về quản lý sử dụng đất, theo đó định hướng bỏ khung giá đất trong xây dựng Luật Đất đai sửa đổi và sử dụng Bảng giá đất làm căn cứ tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản (lưu ý là chưa được áp dụng cho đến khi Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực) là bước tiến quan trọng để Bảng giá đất sát giá thị trường trong điều kiện bình thường theo nguyên tắc thị trường, gián tiếp thừa nhận bảng giá đất hiện nay (được áp dụng đến 31/12/2025) đang bị chi phối bởi Khung giá đất, được xây dựng không dựa trên thông tin thị trường.

 

Tuy nhiên, việc dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT áp dụng cho đến khi Bảng giá đất mới được ban hành theo Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực (dự kiến đến 31/12/2025) đang hướng đến dùng hệ số chênh lệch mục đích sử dụng đất trong Bảng giá đất để áp dụng cho các trường hợp xây dựng nhà cao tầng; so sánh thửa đất ở nhở lẻ với thửa đất lớn thực hiện Dự án đầu tư là không hợp lý do tỷ lệ này cũng không được xây dựng trên số liệu thống kê thực tế, không phù hợp với các vị trí nội – ngoại thành …; Việc nội suy giá đất TMDV từ đất ở không có căn cứ. Như vậy cách điều chỉnh này không phù hợp với nguyên tắc xác định giá đất của Luật Đất đai hiện hành cũng như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không dựa trên nguyên tắc thị trường và hướng điều chỉnh Dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT là đang dùng một cái đã sai đã được chứng minh do hạn chế của Khung giá đất để thay thế cho một cái khó chưa tìm ra biện pháp giải quyết.

 

Hơn nữa, việc Dự thảo Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT sửa đổi định hướng điều chỉnh theo dự thảo Luật đất đai (bỏ phương pháp Thặng dư, thu nhập đối với đất phi nông nghiệp) chưa được thông qua là không phù hợp nếu trong trường hợp Luật đất đai sử đổi không thay đổi nội dung này.

 

III. Về kỹ thuật

 

1. Tiêu chuẩn thẩm định giá trên thế giới và hiện nay đều không đưa ví dụ minh họa (mặc dù Dự thảo đã ghi rõ chỉ có giá trị tham khảo) nhưng không đại diện cho toàn bộ các trường hợp sẽ dẫn đến trường hợp giống hoặc gần giống như: đất xây dựng công trình condotel, officetel, căn hộ cho thuê, toà nhà đa năng, cơ sở y tế văn hoá, thể thao … vẫn sẽ vướng, không thể giải quyết được các tồn tại hiện nay.

 

2. Hệ số chênh lệch giá đất tính theo Bảng giá đất (đất ở chia đất các loại đất khác) có chính xác hay vì Bảng giá đất hiện nay đang khống chế, chịu chi phối của Khung giá đất, tỷ lệ chênh lệch không có cơ sở quy đổi, không theo số liệu thống kê thực tế, không xây dựng trên nguyên tắc thị trường, không đáng tin cậy. Qua quá trình cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho thấy giá đất phi nông nghiệp được xác định bằng phương pháp xác định giá đất cụ thể tại Hà Nội thường ngang bằng hoặc cao hơn so với giá đất sở cùng vị trí trong khi hệ số chênh lệch giữa 2 loại đất TMDV và đất ở đang khoảng 50% có thể dẫn đến thất thu ngân sách.

 

Bảng giá đất 5 năm hiện nay đang tồn tại 4 hệ số điều chỉnh gồm hệ số điều chỉnh cố định hàng năm song song với bảng giá đất; Hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể GPMB, tái định cư; Hệ số Giá đất cụ thể xác định giá đất khởi điểm bán đấu giá để phù hợp với từng trường hợp cụ thể, đảm bảo chi đầu tư bằng ngân sách được ổn định. Như vậy sẽ có 4 giá đất trong cùng thời điểm. Trên thực tế không thể có giá đất theo hệ số điều chỉnh nào phù hợp trong mọi trường hợp vì các mục đích, đối tượng có quyền lợi đối nghịch. Theo định hướng của Dự thảo sẽ chỉ còn 1 hệ số điều chỉnh giá đất ban hành cho cả năm đối với khu đất có giá dưới 200 tỷ, như vậy sẽ xảy ra các trường hợp:

 

+ Hệ số điều chỉnh giá đất ban hành hàng năm như hiện nay: thiệt hại ngân sách trong các trường hợp thu tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; xác định giá khởi điểm quá thấp dễ phát sinh tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất; nộp tiền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận lần đầu.

 

+ Nếu tăng Hệ số điều chỉnh giá đất cao để đảm bảo không thất thu sẽ dẫn đến không thu được tiền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận lần đầu do giá đất quá cao; Mất bình dẳng, công bằng dễ dẫn đến khiếu kiện về giải phóng mặt bằng các dự án trước đây đã quyết định giá do chênh lệch giá với dự án sắp được duyệt giá đất, dễ giải phóng mặt bằng nhưng hết tiền đầu tư và do phát sinh tăng tiền thuê đất đối với các dự án đến chu kỳ tính tiền thuê đất đồng thời không đảm bảo bình đẳng với các thửa đất liền kề chưa đến chu kỳ tính lại tiền thuê đất, chênh lệch nhất là các dự án ký hợp đồng thuê đất với nhà đầu tư nước ngoài có điều khoản giới hạn tiền thuê đất điều chỉnh;

 

Cụ thể trường hợp khó quyết định nhất nếu dự thảo được thông qua: liệu có địa phương nào dám quyết giá khởi điểm bán đấu giá bằng với giá giải phóng mặt bằng, tái định cư hay không trong khi giá trúng đấu giá mới thực hiện thành công cao hơn nhiều lần giá khởi điểm. Các Dự án đang ách tắc từ nhiều năm sẽ được áp dụng giá đất bằng hệ số đã ban hành từ đầu năm sẽ được hưởng lợi rất lớn so với các dự án đã được phê duyệt tương ứng với giảm thu ngân sách.

 

3. Quy định trong Mẫu phiếu thu thập thông tin trong Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-BTNMT vẫn có chỗ ký của người được điều tra trong khi Dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP không chấp nhận giá phỏng vấn. Giá đất giao dịch thành công thu thập hiện nay nếu không phỏng vấn là không phù hợp với tập quán thương mại trong thị trường bất động sản đang tồn tại 2 giá đã được nói đến rất nhiều lần, thậm chí cả các Bộ Công an, Tư pháp, Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ Tài chính đã ra rất nhiều văn bản nhưng không khắc phục được.

 

Thực tiễn này đã được chứng minh, do người được phỏng vấn lo ngại vấn đề truy thu thuế, thậm chí khởi tố hình sự do trốn thuế sẽ không bao giờ cung cấp thông tin giá giao dịch khác với giá ghi trên hợp đồng, ngay từ sau khi mẫu phiếu thực hiện theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, không thể triển khai được và Bộ Tài nguyên Môi trường đã phải ban hành Quyết định 1351/QĐ-BTNMT để giảm yêu cầu này. Và nếu chỉ lấy giá trị ghi trên Hợp đồng thường thấp hơn Bảng giá đất sẽ gây thất thu rất lớn trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất theo phương pháp Hệ số điều chỉnh giá đất đối với khu đất trên 200 tỷ cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất đến thời điểm bàn giao đất phải xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai để triển khai dầu tư; các trường hợp giao đất không qua đấu giá như: phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do thay đổi quy hoạch; bàn giao đất sau khi hoàn thành giải phóng mặt bằng .

 

4. Kết quả xác định giá đất cụ thể phụ thuộc vào hệ số sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, nếu quy định xác định giá đất thương mại dịch vụ theo tỷ lệ trong Bảng giá đất thì giá đất sẽ không có sự khác biệt về thông tin quy hoạch tầng cao hay hệ số sử dụng đất, công năng sử dụng khác nhau như Thương mại dịch vụ, văn phòng bệnh viện trường học … và không phải tính nghĩa vụ tài chính bổ sung khi có thay đổi thông tin quy hoạch theo Thông tư 76/2014/TT-BTC và Thông tư số 77/2014/TT-BTC.

 

III. Góp ý trực tiếp vào Dự thảo

 

1. Góp ý vào Dự thảo sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

 

1.1. Góp ý khoản 2 Điều 1 quy định: “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần xuất nhiều nhất trong các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong khoảng thời gian nhất định”

 

Nội dung quy định “mức giá xuất hiện với tần xuất nhiều nhất” bắt buộc người làm định giá đất phải thu thập toàn bộ giá giao dịch trên thị trường trong khoảng thời gian nhất định (2 năm) là công việc chỉ có thể thực hiện tổng hợp từ các cơ quan như Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, lọc ra các giao dịch chuyển nhượng phù hợp rồi mới xác định được “mức giá xuất hiện với tần xuất nhiều nhất”; Các tổ chức tư vấn không thể tiếp cận được với nguồn thông tin này một cách đầy đủ.

 

Ngoại trừ trường hợp đơn vị sự nghiệp thực hiện theo chức năng nhiệm vụ được giao, Nghị định cần quy định cho phép tổ chức tư vấn được tiếp cận với nguồn thông tin này.

 

1.2. Góp ý Khoản 4 Điều 1

 

Các yếu tố liên quan đến quy hoạch: thiếu yếu tố quan trọng nhất là hệ số sử dụng đất, Trong Nghị định có nêu yếu tố tầng hầm nhưng tại Ví dụ 2 Phụ lục 1 Dự thảo sửa đổi thông tư 36/2014/TT-BTNMT không có ví dụ cách điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh yếu tố tầng hầm.

 

1.2. Góp ý điểm 1, khoản 5 Điều 1

 

Chỉ cho phép sử dụng giá đất chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, UBND xã, giá trúng đấu giá; Không quy định cho phép sử dụng giá đất theo hình thức phỏng vấn là không phù hợp với tập quán thương mại của thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay do giá ghi trên hợp đồng được ghi nhận có khoảng chênh lệch với giá giao dịch thực tế, quy định như vậy có đảm bảo xác định giá khởi điểm bán đấu giá sát giá thị trường hay không (theo quy định đơn vị tổ chức bán đấu giá được hưởng 2% trên giá bán vượt và không quá 400tr/hợp đồng).

 

Theo đó, tại Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-BTNMT vẫn có mẫu khảo sát thông tịn thị trường là chưa phù hợp với hệ thống quy định dự kiến sửa đổi.

 

1.3. Góp ý tiết a, điểm 3 khoản 5, Điều 1

 

Khi áp dụng các phương pháp so sánh phải ưu tiên lựa chọn các thửa đất theo thứ tự sau: a) Tương đối giống nhau về vị trí, diện tích, kích thước, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, điều kiện kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá”

 

Tuy nhiên tại Ví dụ 2 của Phụ lục 1 Dự thảo sửa đổi thông tư 36/2014/TT-BTNMT lại sử dụng nhà cao 20 tầng, diện tích đất 3.000m², mục đích sử dụng đất Thương mại dịch vụ so với các thửa đất cao 5 tầng diện tích đất chỉ hơn 100m² với mục đích đất ở để điều chỉnh là không đảm bảo chuyên môn và không thống nhất với Nghị định.

 

Phương pháp Hệ số điều chỉnh lấy kết quả bình quân của các thửa đất so sánh mà không quy định phải thực hiện điều chỉnh các yếu tố so sánh (hồi quy) như phương pháp so sánh

 

1.4. Góp ý điểm 2, khoản 6 Điều 1

 

“a) Giá trị thị trường của thửa đất so sánh theo quy định tại khoản 1 Điều 5a Nghị định này” Có thể Dự thảo đang nhầm giữa Điều 5a và Điều 5b

 

Xét về chuyên môn, không thể xác định giá trị thị trường của thửa đất so sánh (khái niệm giá trị thị trường là không phù hợp) mà chỉ có thể xác định giá chuyển nhượng thành công (giá cả) của thửa đất so sánh được ghi nhận trên hợp đồng chuyển nhượng được quy định tại Điều 5b, cũng không phải là giá chuyển nhượng thực tế do tập quán 2 giá của thị trường bất động sản hiện nay.

 

1.5. Góp ý điểm 3a, khoản 6, Điều 1

 

“Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường”

 

Đây là quy định quá phức tạp cho người làm định giá đất do việc “thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường” phải dựa trên thiết kế thi công, có bản vẽ, khối lượng chi tiết mới thực hiện được, đây thuộc về chuyên môn của kiểm toán xây dựng và kết quả xác định được sẽ do cơ quan nào quyết định vì giá trị này ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và thời gian thực hiện kéo dài nhất là trong trường hợp hồ sơ thửa đất chỉ có thông tin quy hoạch.

 

1.6. Góp ý điểm 7, khoản 6, Điều 1, Nghị định 44 Dự thảo Nghị định 44 (sửa đổi) quy định: “giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải đảm bảo chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 15%” nâng mức điều chỉnh tối đa thay thế cho quy định tại khoản 4, Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT “ngưỡng giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.” Một số chỉ tiêu So sánh yếu tố hình thành giá trong ví dụ tại Dự thảo Thông tư 36 (sửa đổi) quá chênh lệch để xác định thửa đất so sánh có thể điều chỉnh (hồi quy) với thửa đất định giá định giá, ví dụ như:

 

+ Điều chỉnh quy mô nhà ở thấp tầng (5 tầng) với nhà cao tầng (20 tầng) quá chênh lệch trong khi ví dụ chỉ 15%, (Hệ số sử dụng đất gấp 3 lần, chi phí đầu tư nhà 5 theo suất vốn khoảng 8,6 triệu/m² còn là 20 tầng không tầng hầm khoảng 11,4 triệu/m² chênh lệch khoảng 35%) vậy những nhà cao tầng trên 20 tầng sẽ không còn đảm bảo yếu tố tương đồng do đã đạt ngưỡng giới hạn sẽ phải điều chỉnh như thế nào?

 

+ Điều chỉnh diện tích đất định giá là 3.000m² điều chỉnh 100% so với các thửa đất khoảng 140m² mà chỉ điều chỉnh 105%; trong khi thửa đất rộng 80m² lại chỉ điều chỉnh 115% là không theo nguyên tắc điều chỉnh nào có thể biện luận được (chênh lệch 60m² so với 3.000m² mà điều chỉnh đến 10%); trường hợp thửa đất tính bằng hecta thì biết điều chỉnh tỷ lệ bao nhiêu, nhất là các khu đô thị có diện tích lên tới hàng chục, hàng trăm hecta?

 

+ Mật độ xây dựng của các dự án thường chỉ đến dưới 50% (trong ví dụ là 60%) trên tổng diện tích hàng chục hecta so sánh như thế nào với các thửa đất so sánh thường khoảng 90% theo quy hoạch hoặc 100% đối với các thửa đất nhỏ lẻ, tỷ lệ điều chỉnh cũng chưa phân tích có tỷ lệ biện chứng, phù hợp?

 

Đây là các yếu tố cần điều chỉnh (hồi quy) quan trọng nhất nhưng nếu so thửa đất dự án với thửa đất nhỏ lẻ và đều phải sử dụng ngưỡng điều chỉnh tối đa (giá sử xác yếu tố khác tương đồng hết với nhau mặc dù trong thực tế thửa đất định giá sẽ đều tốt hơn) thì chắc chắn khi vào trường hợp cụ thể kết quả sẽ vượt ngưỡng không chế 15%.

Mặc dù cuối các phụ lục đều ghi rõ Ví dụ mang tính minh hoạ, không để áp dụng trong thực tế, tuy nhiên tỷ lệ điều chỉnh phải có nguyên tắc nhất định và phù hợp

 

1.7. Góp ý điểm 8  khoản 6 Điều 1

 

Quy định tại điều này chính thức không áp dụng phương pháp Thu nhập, Thặng dư để xác định giá đất dự án, đất phi nông nghiệp là không phù hợp như đã phân tích tại Mục I, II Tham luận này

 

1.8. Góp ý điểm 9b, 9c, khoản 6 Điều 1: Cần nghiên cứu chức năng nhiệm vụ, nhân lực của cơ quan quản lý xây dựng các cấp và mức độ yêu cầu thành phần hồ sơ khi quy định chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng của dự án sử dụng nguồn ngoài ngân sách, phải được phê duyệt trong khi chức năng của cơ quan xây dựng chỉ thẩm tra các dự án sử dụng nguồn ngân sách và phải có đến bản vẽ thi công thì mới đảm bảo điều kiện thẩm tra dự toán.

 

1.9. Góp ý khoản 8 Điều 1: Quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quá đơn giản, không nêu kỹ thuật xác định kết quả cụ thể theo giá bình quân 3 tài sản so sánh như Điều 7 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT dẫn đến khó thực hiện.

 

1.10. ​Góp ý điểm 2 Khoản 11, Điều 1

 

Theo quy định về đấu thầu không rõ ràng khi Thông tư số 58/2016/TT-BTC đang quy định hoạt động thẩm định giá là phi tư vấn dẫn đến các hợp đồng dưới 50 triệu được chỉ định theo Quyết định 17/2019/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

 

Các hợp đồng có giá trị trên 100 triệu phải tổ chức đấu thầu rộng rãi sẽ không đảm bảo thời gian ban hành giá đất là 90 ngày theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Hợp đồng có giá trị dịch vụ từ 50 triệu đến 100 triệu không có hướng dẫn cụ thể hình thức lựa chọn nhà thầu.

 

Giá dịch vụ đã được áp dụng theo Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT và các tỉnh có thể ban hành các định mức của địa phương, Ban soạn thảo nên cân nhắc quy định lựa chọn nhà thầu theo Luật Đấu thầu để đảm bảo quy trình xác định giá đất, có thể đảm bảo đúng thời gian yêu cầu.

 

1.11. Góp ý khoản 3d Điều 2 Quy định chuyển tiếp

 

Dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP tháo gỡ được các dự án tồn đọng trong trường hợp khu đất đã được bàn giao trên thực địa, đã có Chứng thư định giá đất, đã họp Hội đồng định giá, đang trong quá trình rà soát phê duyệt giá đất cụ thể có kết quả xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp Thu nhập Thăng dư cao hơn hệ số điều chỉnh hiện hành. Việc bỏ lửng trách nhiệm trước pháp luật của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, quận huyện trong các trường hợp phổ biến như vậy không giải quyết hết được tồn đọng, đảm bảo mục đích sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP

 

 

2. Góp ý Dự thảo sủa đổi Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

 

2.1. Tại khoản 2 Điều 1 quy định: “Trường hợp thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất phải xây dựng Chứng thư định giá đất theo mẫu số 21 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này” Tuy nhiên trong bản dự thảo chỉ có 03 Phụ lục đính kèm

 

2.2. Dự thảo chưa đưa Tiêu chí hệ số sử dụng đất quan trọng nhất trong xác định giá đất cũng như hiệu quả đầu tư của Dự án, chỉ số này thường tỷ lệ thuận với giá đất nhưng lại tỷ lệ nghịch với tầng hầm do chi phí lớn;

 

2.3. Không có hướng dẫn cách bóc tách các diện tích đất TMDV trong dự án có nhà ở riêng biệt hoặc công trình hỗn hợp, đa năng có mục đích ở để so sánh với thửa đất ở riêng lẻ …

 

2.4. Quy định về phương pháp thu thập thông giá chuyển nhượng thành công không qua phỏng vấn thường cao hơn giá ghi trên hợp đồng hay người được phỏng vấn phải là người mua bán phải ký xác nhận tin tin cung cấp sẽ gây thất thu ngân sách.

 

Các nội dung chưa phù hợp đã phân tích tại Dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP nêu tại mục 1

 

III. Kiến nghị, đề xuất

 

1. Kiến nghị

 

Việc điều chỉnh phương pháp xác định giá đất như dự thảo tác động đến hầu hết mọi đối tượng, thành phần kinh tế, do đó cần có nghiên cứu kỹ, sâu hơn, áp dụng thử phương pháp với các trường hợp đã thực hiện để đánh giá tác động của chính sách tránh gây biến động lớn trong xã hội.

 

Các phương pháp định giá hiện nay là phù hợp về lý thuyết về thẩm định giá tại Việt Nam cũng như thế giới. Không thể giảm bớt phương pháp định giá đất bởi lý do mỗi phương pháp cho một giá đất khác nhau mà không phân biệt trường hợp áp dụng được quy định rõ trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Nếu áp dụng như dự thảo góp ý , công tác định giá đất sẽ quay về thời kỳ trước năm 2007, như trước thời điểm ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP.

 

Việc giảm số lượng phương pháp thẩm định giá như dự thảo là loại bỏ các rủi ro trong ước tính các chỉ tiêu trong phương pháp Thu nhập (đối với đất phi nông nghiệp), phương tháp Thặng dư nhưng lại dồn trách nhiệm, rủi ro, lỗi nhận định tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố tác động đến giá đất ở lên vai người làm công tác định giá đất (tư vấn và thành viên Hội đồng định giá) trong khi về chuyên môn có thể thấy rõ các yếu tố so sánh của thửa đất là không tương đồng.

 

2. Đề xuất điều chỉnh các phương pháp định giá đất

 

Giữ nguyên các phương pháp định giá đất như hiện nay và tập trung đưa ra các giải pháp để giải quyết các vướng mắc hiện nay.

 

2.1. Phương pháp so sánh

 

Chỉ có các quy định đối với định giá đất ở phải là giao dịch thành công trong khoảng thời gian 2 năm, chưa có quy định về tiêu chí của các tài sản so sánh các mục đích, công năng sử dụng đất, công trình khác như: văn phòng, khách sạn, thương mại, du lịch, lưu trú lĩnh vực xã hội hóa (trường học, y tế, thể thao, văn hóa) .... và nên mở rộng thời điểm thu thập thông tin 2 năm trước hoặc sau thời điểm định giá, không nên quy định chỉ đến (trước) thời điểm định giá như hiện nay sẽ làm giảm 50% lượng thông tin có thể sử dụng được.

 

2.2. Đối với phương pháp Chiết trừ

 

Bản chất là phương pháp chi phí (trong thẩm định giá), có thể không thành phương pháp độc lập nhưng là kỹ thuật hỗ trợ trong các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư.

 

Hiện nay Suất vốn đầu tư không đầy đủ, quá chung chung, khó áp dụng vào các công trình cụ thể để tính giá trị xây mới (phương pháp Thu nhập) hay tính chi phí phát triển (phương pháp thặng dư), chi phí đầu tư (phương pháp thu nhập). ví dụ: như khách sạn xác định theo giường mà không theo phòng hoặc diện tích sẽ khó áp dụng đối với phòng đặt 1 hoặc 3 giường.

 

Không có hướng dẫn cụ thể để áp dụng các chỉ số, chi phí thực tế phát sinh trong quá trình đầu tư chung trên toàn quốc mà đang trao quyền cho các địa phương điều chỉnh theo đặc điểm tiền lệ của từng địa phương dẫn đến khi có hoạt động hậu kiểm (điều tra, thanh tra, kiểm toán) rất khó giải thích do mâu thuẫn với các địa phương khác.

 

2.3. Đối với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư

 

Hiện nay phương pháp Thặng dư và phương pháp Thu nhập có khoảng cách lớn, chưa phù hợp khi xác định chi phí trong khi doanh thu hoặc doanh thu phát triển tính như nhau, cụ thể như sau:

 

- Các xác định giá trị công trình của phương pháp thu nhập là giá trị còn lại trong khi phương pháp thặng dư là công trình mới

 

- Phương pháp Thu nhập không có phép tính lợi nhuận của chủ đầu tư trên giá đất và giá trị đầu tư đối với phương pháp thu nhập) dẫn đến không đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư như phương pháp Thặng dư. Cần thống nhất tỷ lệ lợi nhuận trên toàn quốc

 

- Cách tính tỷ lệ chiết khấu đang có chênh lệch lớn giữa phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, đây là nguyên nhân chính tạo ra chênh lệch kết quả định giá đất cụ thể của 2 phương pháp dòng tiền. Tỷ suất vốn hóa cao do tính theo lãi suất huy động thương cao hơn 1,5 lần so với lãi suất cho vay.

 

- Thống nhất thời gian chạy dòng tiền cho tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hoá.

 

2.4. Đối với phương pháp hệ số điều chỉnh

 

Phương pháp hệ số điều chỉnh về bản chất là phương pháp so sánh, tuy nhiên quá đơn giản không có yêu cầu về hồi quy (đang yêu cầu tính bình quân nhưu Bảng gía đất), không phù hợp với chuyên môn về định giá đất cụ thể để áp dụng vào các trường hợp định giá đất để bán đấu giá hoặc giải phóng mặt bằng, tái định cư, đề nghị áp dụng như phương pháp so sánh để xác định ra giá đất từ đó chia cho giá đất trong bảng giá đất để xác định Hệ số điều chỉnh tại từng thời điểm cụ thể.

 

3. Đề xuất chung

 

Đặc thù chuyên môn của nghề thẩm định giá là phải ước tính trên cơ sở nhận định chủ quan của người làm công tác định giá với đặc điểm của bất động sản là có quá nhiều yếu tố tác động đến giá (bao gồm pháp lý, kỹ thuật, đặc điểm thị trường, đặc thù tập quán thương mại trong giao dịch bất động sản ...) dẫn đến không thể quy chuẩn các chỉ số điều chỉnh. Điều này đã được khẳng định trong lý thuyết của các tiêu chuẩn thẩm định giá thế giới cũng như Việt Nam hiện hành; do đó không thể ban hành chính sách nào đủ khoa học để chỉ định, công thức cụ thể để xác định mọi thửa đất trong mọi đặc điểm pháp lý, kỹ thuật thay thế cho nhận định của con người.

 

Các cơ quan hậu kiểm cần có quan điểm thống nhất về mức độ phức tạp của nghề thẩm định giá, định giá đất để có biện pháp giải quyết phù hợp, tránh cứng nhắc, yêu cầu chuẩn hoá điều không thể thực hiện, xác định lỗi và tội trong từng hành vi để giảm bớt trách nhiệm cho người làm công tác định giá.

 

Trên đây là một số ý kiến góp ý về dự thảo sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT trên cơ sở những kinh nghiệm thực tế và kiến thức trong quá trình hành nghề định giá đất.

 

Xin trân trọng cảm ơn./.