14/02/2017 12:00:00 SA

1. Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá

 

1.1. Dự kiến “Thẩm định viên cần áp dụng từ 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên để có nhiều cơ sở xác định chính xác kết quả thẩm định giá.” Trong trường hợp nào thì chỉ áp dụng  01 cách tiếp cận (01 phương pháp thẩm định giá)? đề nghị cho ý kiến nên quy định về cách tiếp cận hay quy định về phương pháp trong thẩm định giá?

 

Trên cơ sở điểm của tài sản và kết qủa khảo sát thông tin thị trường, thẩm định viên có thể đưa ra 1 hoặc nhiều kết quả (cách tiếp cận giá) khác nhau, mức độ tin cậy khác nhau; có thể lấy kết quả bình quân hoặc lựa chọn kết quả theo mức độ tin cậy của công thức và / hoặc chỉ số đầu vào . . .; Việc xác định chỉ trường hợp nào áp dụng 1 cách tiếp cận là không phù hợp.

 

Do cách đặt danh từ chung là “phương pháp” nên khi sử dụng công thức khác để tính toán có thể vẫn chỉ sử dụng một phương pháp nhưng nguồn thông tin  khác nhau nên rất khó để lập luận là một “phương pháp” khác độc lập

 

Theo tôi nên đặt danh từ cho mỗi kết quả các như “kỹ thuật” hoặc “cách tiếp cận” hoặc ... mà không nên dùng là “phương pháp”

 

1.2. Nội dung về xác định những giả thiết và điều kiện giả định tại tiết e điểm 3 (Bước 1) Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

 

Đối với tài sản thẩm định là bất động sản, thương hiệu ... phải sử dụng thuật toán kinh tế như phương pháp thu nhập, thặng dư, lợi nhận, WACC, P/E ... đương nhiên phải sử dụng những giả định do đặc điểm hồ sơ và luật pháp có những hướng dẫn không đồng nhất như:

 

+ Hợp đồng thuê đất có thời hạn, thời hạn còn lại rất thấp nhưng khi hết vẫn được gia hạn ... như vậy về lý thuyết là không có thời hạn hoặc tính theo thời hạn tối đa được thuê;

 

+ Các chỉ số tham gia trong công thức như tỷ suất chiết khấu, dòng tiền đều hay không đều rất khó xác định;

 

+ Các số liệu thống kê về thị trường theo ngành nghề ở Việt Nam không công bố, chưa công bố phải sử dụng chỉ số nước ngoài có điều chỉnh về Việt Nam;

 

+ Số liệu thống kê của cơ quan quản lý NN ban hành trong một số văn bản có tính cục bộ, vùng miền, áp dụng trong một số trường hợp không phù hợp với thị trường nói chung nhưng dễ dàng được chấp nhận hơn những số liệu thống kê của doanh nghiệp kinh doanh trong ngành (như bất động sản, khách sạn, du lịch);

 

Do vậy việc nêu những giả thiết hay điều kiện giả định là bắt buộc, mức độ chính xác được căn cứ vào lập luận lựa chọn, phân tích của Thẩm định viên trong báo cáo, các bên có liên quan sử dụng kết quả thẩm định phải tự có cảm nhận mức độ tin cậy để sử dụng hoặc sử dụng một phần (có điều chỉnh) hoặc không sử dụng kết quả.

 

Việc xác định cơ sở thị trương hay phi thị trường cần phải xem xét lại khi áp dụng phương pháp phải sử dụng công thức, thuật toán kinh tế để nội, ngoại suy ra kết quả thẩm định thì không thể coi là giá trị thị trường được.

 

1.3. Thẩm định viên trực tiếp tham gia khảo sát thực tế, thu thập thông tin (Bước 3) đối với các loại tài sản khác nhau thì thực hiện như thế nào?

 

Việc yêu cầu Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia khảo sát tài sản trong một số trường hợp là không cần thiết do:

 

+ Tài sản mua mới không cần phải khảo sát, nếu không đủ thông tin thì phải nêu rõ vào lưu ý, hạn chế, nếu yếu tố hạn chế ảnh hưởng quá nhiều đến kết quả thẩm định thì yêu cầu từ chối thực hiện thẩm định;

 

+ Thẩm định viên có trợ lý thực hiện nếu đảm bảo mức độ tin cậy thì có thể sử dụng kết quả khảo sát của trợ lý, về danh nghĩa vẫn là Thẩm định viên phải chịu trách nhiệm;

 

+ Các tài sản đã có giám định chất lượng của tổ chức giám định độc lập sát thời điểm thẩm định, tài sản đã mất mất, tài sản bồi thường do cháy nổ, ngập lụt ...

 

+ Các tài sản thanh lý có giá trị nhỏ, phân bố rải rác ở nhiều địa điểm, giá trị thấp có thể yêu cầu khách hàng yêu cầu thẩm định mô tả chi tiết, chụp ảnh cung cấp và cam kết chịu tách nhiệm.

 

1.4. Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất tài sản tại Bước 4.

 

Ban soạn thảo cần cân nhắc giữa việc ban hành trùng lắp nội dung, nếu đã ở tiêu chuẩn số 4 thì không nên nêu trong tiêu chuẩn này nữa vì khi đã nêu Nguyên tắc thẩm định trong Báo cáo thì thẩm định viên cũng phải dựa vào nguyên trắc thẩm định để phân tích rồi.

 

 2. Tiêu chuẩn số 06: Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá

 

2.1. Đối tượng áp dụng: Loại bỏ nội dung yêu cầu về hiểu biết của “Khách hàng trực tiếp và các bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá” vì các đối tượng này không liên quan tới quá trình lưu trữ và nội dung hồ sơ thẩm định giá tài sản. Hồ sơ thẩm định giá tài sản thuộc trách nhiệm của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá hành nghề.

 

Trong một số trường hợp, khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả vẫn phải có sự hiểu biết khi thẩm định viên đưa ra các giả định có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định của khách hàng, bên liên quan cung cấp thiếu thông tin cho thẩm định viên như việc có thông tin quy hoạch, thu hồi, phá dỡ, thế chấp; hư hỏng trong quá trình sử dụng, không hiệu quả, tiêu tốn nhiên liệu, nhiều sản phẩm hỏng  … nhưng do chủ quan hay khách quan không cung cấp cho thẩm định viên biết.

 

2.2. Ngoài họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên thực hiện thẩm định giá như quy định cũ, dự thảo Thông tư bổ sung thêm yêu cầu họ tên, số thẻ và chữ ký của đại diện lãnh đạo doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phù hợp với đăng ký hành nghề.

 

Việc này là không cần thiết do trách nhiệm ràng buộc dân sự giữa người ủy quyền và nhận ủy quyền; năng lực dân sự, năng lực hành nghề đã được quy định rồi, nếu quy định như vậy sẽ buộc doanh nghiệp phải đăng ký chữ ký của người ủy quyền thêm phức tạp về thủ tục hành chính.

 

2.3. Các doanh nghiệp thẩm định giá được quy định về thời hạn sử dụng của kết quả thẩm định giá tại Báo cáo thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá.

 

Việc quy định về thời hạn có hiệu lực của chứng thư là không phù hợp với lý thuyết do trong quá trình lập luận, phân tích đặc điểm của tài sản đã điều chỉnh yếu tố dự phòng theo chủ quan của thẩm định viên quy về thời điểm hiện tại để xác định kết quả rồi.

 

Việc quy định khoản thời gian có hiệu lực của văn bản sẽ dẫn đến việc nêu những hạn chế không cần thiết vì trong trường hợp có biến động ngoài dự đoán hoặc bất khả kháng về giá có liên quan đến loại tài sản thẩm định cũng không có cơ quan nào tuyên bố là có biến động, khái niệm về biến động cũng rất trừu tượng, không làm cơ sở vững chắc để điều chỉnh hay dự đoán.

 

2.4. Cho ý kiến vào mẫu Báo cáo thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá (kèm theo).

 

Có Mẫu kèm theo

 

2.5. Thông tin về đặc điểm pháp lý của tài sản đối với các loại tài sản khác nhau (Phụ lục I) đã đầy đủ và hợp lý hay chưa?

 

- Tài liệu thể hiện đặc điểm pháp lý, kỹ thuật của tài sản thẩm định giá đối với các loại tài sản khác nhau (Phụ lục II) đã đầy đủ và hợp lý hay chưa?

 

Thông tin pháp lý, kỹ thuật trên hồ sơ của tài sản nên được nêu trong Chứng thư thẩm định dưới dạng trích, tóm tắt;

 

Thông tin về đặc điểm của tài sản nên được thể hiện trong báo cáo Thẩm định do mang nhiều yếu tố nhận định chủ quan của Thẩm định viên;

 

Việc đưa thông tin đặc điểm pháp lý, kỹ thuật của tài sản chỉ nên có tính chất tham khảo, không nên đưa dưới dạng bắt buộc do không bao trùm lên toàn bộ các lĩnh vực của tài sản như giá trị doanh nghiệp dự án đầu tư …

 

Do chứng thư thẩm định giá chỉ có giá trị xác định về giá trị của tài sản, không xác định quyền sở hữu, sử dụng , do đó nếu bắt buộc thì chỉ nên đưa những yếu tố có liên quan, cảnh hưởng hoặc chi phối đến giá của tài sản, những yếu tố không ảnh hưởng có thể không cần thiết bắt buộc phải đưa vào như: hộ khẩu của chủ bất động sản; giấy phép đăng ký kinh doanh …

 

3. Tiêu chuẩn số 07

 

3.1. Trong thực tế thẩm định giá có phát sinh thêm một số loại tài sản gắn liền với đất đai nào khác hay không?

 

Tên loại tài sản, công trình gắn liền với đất có rất nhiều và tên gọi cũng khác nhau do đặc điểm vùng miền hoặc tính chất pháp lý như nhà cầu, Penhouse, nhà 60, 61, nhà trạm, điếm  ... do đó không nên phân loại công trình cố định mà nên để mở dưới dạng “công trình khác”

 

3.2. Hiện này Dự thảo tiêu chuẩn căn cứ trên “đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị” để chia tài sản thẩm định giá thành thành tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính. Đề nghị cho ý kiến về cách phân loại này, đề xuất cách phân loại hợp lý hơn (nếu có)? Riêng đối với Tài sản tài chính ngoài những tài sản đã nêu tại dự thảo Tiêu chuẩn còn những tài sản tài chính nào cần đưa vào Tiêu chuẩn thẩm định giá này ?

 

Việc phân chia tài sản vô hình cần đưa ra khái niệm thuần việt, dễ hiểu, trường hợp đưa ra các cụm từ Hán Việt có nghĩa hẹp, phức tạp cần có giải thích rõ ràng; Ví dụ như cụm từ “có đặc tính vật lý”, “giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình”, “Không có hình thái vật chất”

 

Đối với tài sản tài chính cần loại bỏ “tài sản tương đương tiền mặt” dễ bị nhầm lẫn sang loại tài sản khác;

 

Xem xét bổ sung thêm: tiền gửi, các khoản nợ phải thu, phải trả có xác nhận công nợ đáng tin cậy; các khoản đầu tư có văn bản thỏa thuận, ràng buộc đầy đủ, rõ ràng về quyền, nghĩa vụ có thể quy ra giá trị; khế ước, cầm cố thế chấp hoặc nhận cầm cố thế thấp; tín chấp, nhận tín chấp, bảo lãnh; các khoản trích trước, trả trước, dự phòng, trích quỹ theo quy định; các hợp đồng, thỏa thuận thuê, cho thuê ngắn hạn, dài hạn có phát sinh lợi nhuận, rủi ro; Các quyết định của cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ hoặc quyền chưa thực hiện; hợp đồng bồi thường, được bồi thường thiệt hại do kém phẩm chất, cháy nổ ... đã xác định giá trị ...

 

3.4. Trong thực tế thẩm định giá có giấy tờ chứng minh tính pháp lý của tài sản nào khác ngoài những giấy tờ nêu tại Dự thảo tiêu chuẩn hay không? Liệt kê ?

 

- Hợp đồng mua bán căn hộ nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng;

 

- Giấy xác nhận của cơ quan có thẩm quyền đã nhận đủ hồ sơ mua nhà theo Nghị định 60, Nghị định 61 đang chờ cấp giấy chứng nhận;

 

- Hợp đồng định đoạt tài sản được công chứng;

 

- Chứng nhận về việc đã đăng ký quyền sử dụng đất (UBND cấp phường)

 

3.5. Những đặc điểm nhận biết tài sản hữu hình đã phù hợp hay chưa? Và bổ sung các nội dung về tài sản hữu hình (nếu có);

 

Cần giải nghĩa rõ các cụm từ Hán – Việt do dễ hiểu hơn

 

3.6. Trên thực tế phát sinh loại tài sản nào không thuộc các nhóm trên hay không? nếu phân loại thì tài sản đó sẽ được phân loại theo tiêu thức và thuộc nhóm nào?

 

Phân loại tài sản cần được phân biệt theo nhóm đặc điểm sau:

 

- Tài sản hữu hình; tài sản vô hình

 

- Quyền sở hữu; Quyền sử dụng - khai thác

 

Xem toàn văn góp ý dự thảo: tại đây