13/02/2017 12:00:00 SA

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09

  Cách tiếp cận từ chi phí

(Ký hiệu: TĐGVN 09)

(Ban hành kèm theo Thông tư số         / 2015/TT-BTC  ngày      tháng    năm 2015 của Bộ Tài chính)

 

I. QUY ĐỊNH CHUNG

 

1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện cách tiếp cận từ chi phí trong quá trình thẩm định giá đối với tất cả các loại tài sản. Trong trường hợp có Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam áp dụng riêng cho một nhóm tài sản cụ thể thì áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá riêng này khi tiến hành thẩm định giá tài sản thuộc nhóm cụ thể nêu trên.

 

2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan phải tuân thủ những quy tắc của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá.

 

3. Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba (nếu có) sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết về các quy định trong tiêu chuẩn này để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá. 

 

4. Giải thích từ ngữ

 

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua chi phí tạo ra một tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá để xác định giá trị của tài sản thẩm định giá, giá trị còn lại (hao mòn) của tài sản thẩm định giá. Cách tiếp cận từ chi phí bao gồm phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo.

 

Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở tập hợp các chi phí để có thể chế tạo ra tài sản giống nguyên mẫu (tài sản thẩm định giá) hoặc chi phí thay thế, sửa chữa toàn bộ hoặc một phần của tài sản đảm bảo cho tài sản có thể hoạt động đồng bộ theo giá thị trường hiện hành, có tính đến lợi nhuận của nhà sản xuất.

 

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở tập hợp các chi phí để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng, công suất, hiệu suất theo giá thị trường hiện hành, có tính đến lợi nhuận của nhà sản xuất.

 

Hao mòn hữu hình là các thay đổi chất lượng của tài sản trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản bị ăn mòn do ma sát, phản ứng hoá học, tác động khác … có tác động trực tiếp, làm thay đổi chất lượng từng bộ phận, chi tiết, cấu tạo nên tài sản so với chất lượng, tiêu chuẩn ban đầu; có thể nhận biết được bằng cảm quan hoặc xác định cụ thể bằng các thiết bị đo đạc có thể dẫn tới thay đổi giá trị tài sản.

 

Hao mòn vô hình là các tác động khách quan trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản bị lạc hậu công nghệ, thị hiếu tiêu dùng, không phù hợp với hạ tầng chung khu vực hoặc nội bộ, yêu cầu của khách hàng sử dụng ssanr phẩm được sản xuất ra từ tài sản thẩm định, …  không tác động trực tiếp đến tài sản thẩm định nhưng có thể dẫn tới thay đổi giá trị tài sản.

 

Hao mòn chức năng là thay đổi do hao mòn hữu hình làm ảnh hưởng đến chức năng sử dụng toàn phần hay một phần tài sản có tác động đến khả năng hữu dụng, hữu ích, không đảm bảo đem lại lợi ích kỳ vọng của chủ sử dụng, chủ sở hữu.

 

Hao mòn ngoại biên là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do lỗi thời về kinh tế hoặc do yếu tố khu vực bên ngoài tác động đến tài sản. Hao mòn ngoại biên bao gồm hao mòn kinh tế và hao mòn vị trí. Hao mòn vị trí thường áp dụng đối với tài sản là bất động sản.

 

Tài sản thay thế: là tài sản được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn, có chức năng tương tự và tính hữu dụng tương đương với tài sản cần thẩm định giá.

 

Tổng giá trị hao mòn của tài sản (Giá trị hao mòn lũy kế của tài sản) là tổng mức giảm giá trị của tài sản do các loại hao mòn hữu hình, chức năng và ngoại biên tại thời điểm thẩm định giá.

 

 Tuổi đời kinh tế là tổng số thời gian tối đa (tuổi đời kỳ vọng tối đa của tài sản) sử dụng tài sản đáp ứng được hiệu quả kinh tế. Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản và đáp ứng được hiệu quả kinh tế của việc sử dụng tài sản. Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên đất đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản. 

 

 Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được hiệu quả.

 

Tuổi đời thực tế là số năm tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá.

 

Tuổi đời hiệu quả là số năm thể hiện thực trạng của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá.

 

Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, khắc phục tài sản. Cụ thể:

 

- Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình.

 

- Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình. 

 

Lợi nhuận của nhà đầu tư (Lợi nhuận của nhà sản xuất, nhà thầu)

 

Lợi nhuận của nhà đầu tư là khoản lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư trên chi phí vốn và mức độ rủi ro, lợi nhuận kỳ vọng trong từng lĩnh vực tài sản đầu tư theo thống kê, có thể chấp nhận được hoặc được chấp nhận không bao gồm các khoản thuế, phí, lệ phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

 

II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

 

1. Cách tiếp cận từ chi phí có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá thị trường hoặc phi thị trường.

 

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được quan điểm của đa số người tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: giá trị vật chất thay thế, chi phí nhân công thay thế; hiệu quả mang lại kỳ vọng của chủ sở hữu, nhà đầu tư; mức độ hữu dụng mong muốn đối với tài sản, giá trị hao mòn của tài sản,… cần được đánh giá trên cơ sở quan điểm, nhu cầu và tình hình tài chính của những người có khả năng tham gia thị trường. Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

 

Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định giá. Ví dụ: hàm Tài sản thẩm định thuộc loại có hàm lượng giá trị công nghệ cao; có giá trị vô hình về quyền sở hữu trí tuệ, giá trị lịch sử …  cần được đánh giá trên cơ sở  quan điểm, nhu cầu và tình hình tài chính của những người có khả năng tham gia thị trường hoặc chuyên gia (người có kiến thức, kinh nghiệm) về loại tài sản cần thẩm định. Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

 

2. Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng trong trường hợp:

 

-       Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường .

 

- Có đủ thông tin, đặc điểm kỹ thuật, xác định được khối lượng, tiêu chuẩn chi tiết; có đơn giá vật liệu, chi phí phù hợp … để có thể tạo ra một tài sản mới tương đồng hoặc tài sản mới sắp được chế tạo.

 

- Kiểm tra, đối chiếu kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

 

Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.

 

3. Công thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cách tiếp cận chi phí là:

 

a) Phương pháp chi phí tái tạo:

 

Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá. Vì vậy, công thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo phương pháp chi phí tái tạo là:

 

Giá trị ước tính của tài sản  = Chi phí tái tạo  + Lợi nhuận của nhà sản xuất – Giá trị hao mòn lũy kế

 

Trong đó:

 

+ Chi phí tái tạo: là chi phí vật liệu, nhân công, ca máy ... theo tiêu chuẩn tương đồng trong thiết kế hoặc so sánh trực tiếp với tài sản thẩm định để sản xuất, chế tạo ra tài sản giống với tài sản thẩm định về mặt kỹ thuật

 

+ Lợi nhuận của nhà sản xuất: là tỷ lệ lợi nhuận trên Chi phí tái lại tài sản đầu tư theo thống kê, có thể chấp nhận được hoặc được chấp nhận không bao gồm các khoản thuế, phí, lệ phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

 

+ Giá trị hao mòn luỹ kế: là giá trị tuyệt đối được đổi theo tỷ lệ chất lượng phần trăm (%) còn lại của tài sản tại thời điểm thẩm định giá do thẩm định viên đánh giá theo kinh nghiệm trên cơ sở hướng dẫn của văn bản có liên quan hoặc số liệu của cá nhân chuyên gia, tổ chức giám định độc lập khác có đủ chức năng, khả năng, chịu trách nhiệm.

 

Giá trị hao mòn = (Chi phí tái tạo + Lợi nhuận của nhà sản xuất) x phần trăm (%) chất lượng còn lại

 

Chi phí tái tạo còn có thể là chi phí vật liệu, nhân công để sửa chữa khắc phục một phần và hoặc toàn bộ tài sản để có thể khôi phục, sử dụng được một cách đồng bộ theo chất lượng tốt nhất có thể.

 

b) Phương pháp chi phí thay thế:

 

Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

 

Công thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo phương pháp chi phí thay thế:

 

Giá trị ước tính của tài sản  = Chi phí thay thế + Lợi nhuận của nhà sản xuất – Tổng giá trị hao mòn

 

Trong đó:

 

Tổng giá trị hao mòn là phần giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí thay thế. Tổng giá trị hao mòn còn lại được tính theo các cách sau đây:

 

-  Cách 1:

 

Tổng giá trị hao mòn = Giá trị hao mòn lũy kế của tài sản thẩm định giá – Phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chí phí tạo ra tài sản thay thế (nếu có)

 

- Cách 2:

 

Tổng giá trị hao mòn = Giá trị hao mòn vật lý của tài sản thẩm định giá + Giá trị hao mòn ngoại biên của tài sản thẩm định giá + Phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế (nếu có) + Phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá chưa được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế (nếu có)

 

4. Các bước xác định giá trị tài sản theo cách tiếp cận chi phí:

 

Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến tài sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:

 

a) Đối với bất động sản

 

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trên cơ sở các mục đích sử dụng đất hợp pháp và hiện hành. Các giả thiết, điều kiện tính toán, thiết kế, quy hoạch … cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy móc, thiết bị …

 

Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất (bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật nếu không được khấu trừ).   

 

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính Giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất đối với với phương pháp chi phí tái tạo.

 

Xác định hao mòn và ước tính phần giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của công trình xây dựng hiện có trên đất đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế (hay công trình xây dựng thay thế) đối với phương pháp chi phí thay thế.

 

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình (bước 2) trừ (-) giá trị hao mòn đã tính ở Bước 3 khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình (bước 3).

 

Bước 5: Ước tính Lợi nhuận của nhà đầu tư.

 

Bước 6: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách  cộng (+) giá trị của đất (bước 1) với tổng chi phí đã trừ hao mòn lũy kế của tất cả các tài sản trên đất (bước 4) và lợi nhuận của nhà đầu tư (bước 5).

 

b) Đối với máy, thiết bị     

      

Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận của nhà thầu, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật (nếu không được khấu trừ).

 

Bước 2:  Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của máy, thiết bị cần thẩm định giá đối với với phương pháp chi phí tái tạo.

 

Xác định hao mòn và ước tính phần giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế (hay máy móc, thiết bị thay thế) đối với phương pháp chi phí thay thế.

 

Bước 3: Ước tính Lợi nhuận của nhà đầu tư .

 

Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 1 trừ (-) kết quả bước 2 và cộng (+) với kết quả bước 3.

 

5. Các loại chi phí

 

a) Chi phí tái tạo và chi phí thay thế:

 

Ứng với từng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo, thẩm định viên cần xác định chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để ước tính giá trị tài sản thẩm định giá, trong đó:

 

- Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm tất cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá.

 

- Chi phí thay thế là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá.

 

- Đối với tài sản là nhà công trình vật kiến trúc gắn liền với đất được xác định chi phí theo công năng sử dụng chủ yếu phù hợp với mục đích sử dụng

 

b) Phân biệt chi phí tái tạo và chi phí thay thế:

 

- Thành phần của chi phí tái tạo và chi phí thay thế:

 

Chi phí tái tạo và chi phí thay thế đều bao gồm tất cả các chi phí có thể phát sinh khi tạo ra tài sản mang lại chức năng, công dụng tương tự, gắn với loại cơ sở giá trị cần xác định và các giả thiết kèm theo. Ví dụ: nếu tài sản thẩm định giá là máy móc thiết bị đang được sử dụng, vận hành thì chi phí tái tạo (chi phí thay thế) cần bao gồm cả chi phí lắp đặt, chạy thử, nghiệm thu.

 

Chi phí tái tạo và chi phí thay thế thường bao gồm các loại chi phí như: thiết kế, chi phí tư vấn, vật liệu, nhân công, vận chuyển, phí, lệ phí, chi phí quản lý xây dựng, chi phí tài chính trong thời gian sản xuất, thi công xây dựng, thuế không hoàn lại, chi phí lắp đặt, chạy thử, lợi nhuận nhà thầu, … Đối với bất động sản còn có thể có thêm chi phí bán hàng, chi phí duy tu, bảo dưỡng, quản lý, … bất động sản cho đến khi bán được hết diện tích bán và hoặc suốt thời gian kinh doanh (cho thuê) của bất động sản.

 

Tuy nhiên, chi phí tái tạo sẽ bao gồm các tất cả các khoản mục chi phí trên (vật liệu, công nghệ,  thiết kế, ...)  để tạo ra sản phẩm giống hệt với tài sản thẩm định giá, bao gồm cả các điểm lỗi thời, lạc hậu. Trường hợp không thể tìm được vật liệu, máy móc kỹ thuật để tạo ra sản phẩm giống hệt với tài sản thẩm định giá, cần cân nhắc áp dụng loại vật liệu hoặc công nghệ tương tự với loại tạo ra tài sản thẩm định giá.

 

Trong khi đó chi phí thay thế bao gồm các chi phí tạo ra sản phẩm có chức năng tương tự và tính hữu dụng, hữu ích tương đương với tài sản cần thẩm định giá, tuy nhiên được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới đang được sử dụng tại thời điểm thẩm định giá. Để xác định chi phí thay thế, thẩm định viên cần xác định tài sản thay thế trên cơ sở hiểu biết về các chức năng và công dụng của tài sản thẩm định giá. Sau đó xác định chi phí để tạo ra hoặc mua tài sản thay thế.

 

Trong trường hợp tài sản thẩm định giá là tài sản mới thì chi phí thay thế bằng với chi phí tái tạo.

 

- Về thời điểm xác định chi phí: các loại chi phí thuộc chi phí tái tạo và chi phí thay thế đều cần được xác định tại thời điểm thẩm định giá.

 

Việc tính toán các loại chi phí xây dựng, chế tạo phải căn cứ vào mặt bằng giá thị trường của nguyên nhiên vật liệu, các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng, chế tạo tại thời điểm thẩm định giá.

 

6. Phương pháp xác định chi phí tái tạo (chi phí thay thế) đối với công trình xây dựng

 

Phương án 1:

 

Các phương pháp xác định chi phí tái tạo (chi phí thay thế) là chi phi xây dựng đối với công trình xây dựng tương đương được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng về phương pháp xác định chi phí xây dựng trong hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình hoặc đơn giá xây mới công trình do địa phương ban hành

 

Phương án 2:

 

Các phương pháp xác định chi phí tái tạo (chi phí thay thế) đối với công trình xây dựng trên đất bao gồm:

 

Thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm kỹ thuật, loại hình công trình, thông tin có được để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp.

 

a) Phương pháp so sánh theo công trình:

 

Phương pháp so sánh theo đơn vị là phương pháp xác định tổng chi phí trên cơ sở tổng chi phí xây dựng của công trình tương tự, thông qua việc so sánh các công trình tương tự với công trình cần thẩm định.

 

Đối với các công trình vừa mới được xây dựng thì sử dụng các loại giá trong hợp đồng xây dựng của công trình này để xác định giá trị công trình xây dựng cần thẩm định. Thẩm định viên cần cân nhắc điều chỉnh giá công trình xây dựng về thời điểm thẩm định giá. Đồng thời cần loại bỏ các chi phí có trong công trình tương tự nhưng không phát sinh khi xây dựng công trình có chức năng tương tự tài sản thẩm định giá.

 

Để áp dụng được phương pháp này, thẩm định viên cần thu thập thông tin của các tổ chức được phép cung cấp thông tin về số liệu, chi phí bất động sản; thu thập các dữ liệu từ tòa nhà có quy mô, kích thước phù hợp, sau đó, điều chỉnh hay chọn lọc những chi phí cơ bản về sự khác nhau giữa công trình cần thẩm định với công trình so sánh. Đối với một số công trình tương tự về quy mô thì vẫn có thể khác biệt về thiết kế và chất lượng xây dựng. Sự khác nhau về thiết kế mái, đặc điểm thiết kế bên trong công trình, chu vi và hình dáng công trình có ảnh hưởng cơ bản đến chi phí so sánh theo đơn vị. Vì vậy, đối với những khác biệt này thẩm định viên cần phải xem xét tính phù hợp khi áp dụng các số liệu của công trình đó.

 

Ví dụ về Phương pháp so sánh theo đơn vị hướng dẫn tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

 

b) Phương pháp chi phí ước tính theo đơn vị so sánh chuẩn:

 

Phương pháp chi phí ước tính theo hạng mục công trình là phương pháp xác định tổng chi phí công trình bằng cách cộng chi phí của tất cả các hạng mục công trình, trong đó chi phí từng hạng mục công trình căn cứ vào định mức chi phí cho một m² diện tích hoặc m³ của hạng mục công trình đó.

 

Việc ước tính chi phí hạng mục công trình dựa trên dữ liệu thẩm định viên thu thập được từ các đơn vị thi công, đơn vị tư vấn (gồm: bảng tính giá trị quyết toán hợp đồng xây dựng, bảng xác nhận giá trị khối lượng công việc phát sinh (nếu có), biên bản nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công việc...); cuộc mở thầu cạnh tranh hoặc dịch vụ chuyên cung cấp thông tin số liệu từ những công trình tương tự, chi phí gián tiếp được tính toán riêng biệt.

 

Ví dụ Phương pháp chi phí ước tính theo hạng mục công trình hướng dẫn tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

 

c) Phương pháp đơn giá định mức

 

Phương pháp đơn giá định mức được ước tính các chi phí dựa trên đặc điểm kỹ thuật chi tiết hoặc bảng chi tiết thiết kế thi công về lao động, nguyên vật liệu và trang thiết bị được sử dụng trong công trình thẩm định.

 

Theo phương pháp đơn giá định mức, các hạng mục được chia nhỏ thành các bộ phận và số lượng mỗi phần và nguyên vật liệu thô đã được thống kê, từng yếu tố liệt kê, tính toán theo giá cả phổ biến trên thị trường hoặc theo đơn giá vật liệu xây dựng của địa phương ban hành hàng năm.

 

Sau khi đã tiến hành khảo sát số lượng, ước tính chi phí được tiến hành tại chỗ, các chi phí của thiết bị, vật tư nguyên liệu được tính tại chỗ. Các chi phí về vốn vay, phí cho kiến trúc, giấy phép và bảo hiểm, thuế các loại, phí quản lý và bảo hiểm được tính vào chi phí nguyên vật liệu và thiết bị. Thẩm định viên xem xét đến tỷ suất lợi nhuận được tính trên tổng chi phí chung, các yếu tố tác động đến tỷ suất lợi nhuận là có bao nhiêu doanh nghiệp cạnh tranh trong khu vực, mức tỷ suất lợi nhuận được xác định theo thống kê ngành hoặc tỷ lệ phổ biến trên thị trường hoặc tỷ lệ đề xuất để các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan xem xét (ghi rõ trong lưu ý hạn chế).

 

Phương pháp đơn giá định mức được áp dụng phổ biến khi ước tính chi phí của dự án lớn, phức tạp, không thể so sánh với những dự án khác, tương tự đã có trên thị trường, phải sử dụng kết hợp các thông tin, số liệu của các kiến trúc sư, nhà thầu, nhà thi công và các thẩm định viên. Khi áp dụng phương pháp này cần thiết phải có các bản vẽ chi tiết hạng mục và bảng vẽ chi tiết kỹ thuật, đồng thời các chi tiết kỹ thuật được diễn giải chính xác thành chi phí thị trường, chi phí định mức của các sản phẩm đã hoàn chỉnh. Tuy nhiên, phương pháp này mang tính kỹ thuật, đòi hỏi nhiều thời gian và tốn kém chi phí.

 

7. Phương pháp xác định chi phí tái tạo (chi phí thay thế) đối với máy, thiết bị

 

Phương án 1:

 

1. hương pháp xác định chi phí tái tạo (chi phí thay thế) đối với máy, thiết bị được áp dụng theo hướng dẫn của Bộ Tài chính về xác định chi phí trong phương pháp định giá chung đối với hàng hóa, dịch vụ.

 

Phương án 2:

 

1. hương pháp xác định chi phí tái tạo (chi phí thay thế) đối với máy, thiết bị là phương pháp chi tiết (hay Phương pháp tổng cộng).
2.  

Tài sản được ghi thành từng khoản hoặc chi tiết để tổng cộng các thành phần phản ánh chi phí mới của toàn bộ tài sản. Các chi phí bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp, trong đó, bao gồm toàn bộ nguyên vật liệu, nhân công và các khoản chi phí liên quan trong việc mua, lắp đặt một tài sản hoặc một nhóm tài sản.

 

Việc chi tiết từng bộ phận sẽ đem lại kết quả chính xác hơn các phương pháp khác. Phương pháp chi tiết xác định được thành phần chi phí nào có hiệu quả lớn nhất trong tổng chi phí của tài sản, nên đôi khi được ưu tiên hơn các phương pháp khác dựa trên tổng chi phí. Phương pháp này thường tốn thời gian và tăng chi phí thẩm định vì để tạo ra được một danh mục các chi phí chi tiết hoàn chỉnh không dễ thực hiện.

 

Ví dụ áp dụng phương pháp xác định chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế đối với máy, thiết bị hướng dẫn tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

 

8. Giá trị hao mòn

 

Tổng giá trị hao mòn của tài sản có thể xác định được dựa trên một hoặc nhiều phương pháp sau:

 

- Phương pháp so sánh;

 

- Phương pháp tuổi đời;

 

- Phương pháp tổng cộng.

 

8.1. Phương pháp so sánh

 

Phương pháp so sánh xác định giá trị hao mòn của tài sản thông qua giá trị hao mòn của các tài sản so sánh được giao dịch trên thị trường.

 

Phương pháp so sánh bao gồm các bước sau:

 

- Bước 1: Thu thập thông tin và lựa chọn ít nhất hai tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường.

 

- Bước 2: Trên cơ sở đánh giá một số yếu tố so sánh cơ bản (ví dụ như điều kiện bán hàng, điều khoản về tài chính), thẩm định viên điều chỉnh giá giao dịch của tài sản tương tự để có các mức giá chỉ dẫn của tài sản tương tự phản ánh các đặc điểm của tài sản thẩm định giá. Đối với trường hợp bất động sản, giá trị quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất (nếu có) của các tài sản so sánh cần được loại trừ để phản ánh giá trị thị trường của tài sản trên đất.

 

- Bước 3: Xác định chi phí tạo ra tài sản tương tự mới tại thời điểm giao dịch của các tài sản tương tự (hoặc của tài sản trên đất đối với trường hợp là bất động sản), chưa có hao mòn, lỗi thời nhưng đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất.

 

- Bước 4: Lấy kết quả của bước 3 trừ đi kết quả của bước 2 để xác định giá trị hao mòn của các tài sản so sánh. Sau đó, xác định tỷ lệ hao mòn của các tài sản so sánh bằng cách lấy giá trị hao mòn chia cho chi phí tạo ra tài sản so sánh mới. Trên cơ sở đó, thẩm định viên xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm định giá.

 

- Bước 5: Xác định chi phí tạo ra tài sản thẩm định giá mới, sau đó nhân với tỷ lệ hao mòn đã xác định được ở Bước 4 để xác định tổng giá trị hao mòn.

 

8.2 Phương pháp tuổi đời

 

Phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản thông qua tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá.

 

Trong đó: Tuổi đời kinh tế  = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời kinh tế còn lại.

 

Để ước tính tuổi đời hiệu quả, thẩm định viên cần xem xét đến tác động của việc đại tu, sửa chữa của tài sản… đối với giá trị còn lại của tài sản. Trong trường hợp tài sản được bảo dưỡng định kỳ tốt, được sử dụng phù hợp với công năng thiết kế, thì tuổi đời hiệu quả bằng với tuổi đời thực tế của tài sản.

 

Trên cơ sở điều tra thông tin trên thị trường và đánh giá chất lượng còn lại của tài sản thẩm định giá, thẩm định viên ước lượng tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá. Độ chính xác của phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khả năng đánh giá thị trường của thẩm định viên.

 

Việc ước tính tuổi đời kinh tế có thể được tính toán thông qua tỷ lệ hao mòn trung bình hàng năm của các tài sản tương tự với tài sản thẩm định đã giao dịch thành công trên thị trường. Tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá được xác định tỉ lệ nghịch của tỉ lệ hao mòn trung bình hàng năm nêu trên. Ví dụ: tỉ lệ hao mòn trung bình hàng năm của 03 ngôi nhà tương tự với ngôi nhà thẩm định giá là 2%. Như vậy, tuổi đời kinh tế của ngôi nhà cần thẩm định là 50 năm (1/0,02) tại thời điểm thẩm định.

 

8.3 Phương pháp tổng cộng

 

Hao mòn bao gồm những tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do hao mòn hữu hình, hư hỏng về vật chất của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, hao mòn vô hình do lỗi thời về chức năng hoặc do tác động của các yếu tố bên ngoài. Trong đó, có những tổn thất về tính hữu dụng có thể có thể khắc phục được và không thể khắc phục được. Như vậy, hao mòn bao gồm hao mòn có thể khắc phục và hao mòn không thể khắc phục

 

Hao mòn hữu hình và hao mòn chức năng được gây ra bởi những nguyên nhân có thể khắc phục được và những nguyên nhân không thể khắc phục được do hư hỏng một bộ phận cấu thành tài sản cũng được coi là có thể khắc phục được nếu việc khắc phục này sẽ đảm bảo giữ được giá trị cho các bộ phận khác của tài sản.

 

Hao mòn bao gồm những tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do hư hỏng về vật chất của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, do lỗi thời về chức năng hoặc do tác động của các yếu tố bên ngoài. Trong đó, có những tổn thất về tính hữu dụng có thể có thể khắc phục được và không thể khắc phục được. Như vậy, hao mòn bao gồm hao mòn có thể khắc phục và hao mòn không thể khắc phục

 

Hao mòn được coi là có thể khắc phục nếu như:

 

(i) Chi phí để khắc phục những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời nhỏ hơn hoặc bằng giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục.

 

(i) Chi phí để khắc phục những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời lớn hơn giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục; tuy nhiên, việc khắc phục này là cần thiết để duy trì giá trị của các bộ phận khác của tài sản thẩm định giá.

 

Giá trị phần hao mòn có thể khắc phục được đo bằng chi phí để khắc phục, sửa chữa những hư hỏng hoặc lỗi thời của tài sản. Chi phí này bao gồm tổng các chi phí như chi phí mua các bộ phận mới, chi phí tháo dỡ các bộ phận cũ, ... sau khi khấu trừ phần thu nhập có được từ việc bán thanh lý các bộ phận cũ bị tháo dỡ (nếu có).

 

Hao mòn được coi là không thể khắc phục nếu như:

 

(i) Không thể khắc phục về mặt kỹ thuật do không có vật liệu tương đồng, nhân công đủ trình độ để khắc phục.

 

(ii) Trường hợp hao mòn không thể khắc phục và hoặc có thể coi là không thể khắc phục được khi tổng chi phí tái tạo quá lớn so với hiệu quả đem lại cho chủ đầu tư.

 

Tổng giá trị tài sản thẩm định đối với loại tài sản khoogntheer khắc phục được là giá phế liệu thu hồi theo giá phế liệu của vật liệu chế tạo nên tài sản có tính đến các yếu tố tận dụng linh kiện, bộ phận để sử dụng vào mục đích khác có tính đến hoặc loại trừ sau các chi phí tháo dỡ, di chuyển, bán hàng. Khối lượng vật liệu chế tạo nên tài sản có thể được xác định bằng các hình thức: phân rã tài sản; phân tách theo thiết kế (nếu có thể); ước tính trên trọng lượng của vật liệu chế tạo chủ yếu. Yếu tố tận dụng được xác định bằng hệ số phần trăm (%) trên tổng giá trị phế liệu thu hồi của toàn bộ hoặc từng chi tiết tài sản nếu có thể.

 

Đối với trường hợp hao mòn không thể khắc phục thì tổng giá trị hao mòn không thể khắc phục được có thể được ước tính trên cơ sở phương pháp tuổi đời, vốn hóa thu nhập bị tổn thất, vốn hóa chi phí tăng cao, ...

 

Trong trường hợp tài sản có cả hao mòn có thể khắc phục và hao mòn không thể khắc phục thì hao mòn có thể khắc phục sẽ được tính toán trước, sau đó là hao mòn không thể khắc phục được. Trường hợp thẩm định viên xác định giá trị từng loại hao mòn (vật lý, chức năng, ngoại biên) một cách riêng rẽ, thì cần xác định theo thứ tự ưu tiên sau: hao mòn vật lý, hao mòn chức năng, hao mòn ngoại biên.

 

Theo phương pháp cộng dồn, tổng giá trị hao mòn của tài sản (hao mòn lũy kế) có thể được xác định thông qua tổng giá trị các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên của tài sản, cụ thể như sau:

 

a) Ước lượng giá trị hao mòn vật lý

 

Giá trị hao mòn vật lý được xác định thông qua các phương pháp sau: Phương pháp tỷ lệ sử dụng, Phương pháp tuổi đời và Phương pháp chuyên gia.

 

a1) Phương pháp tỉ lệ sử dụng: dựa vào việc phân tích giá trị sử dụng của tài sản tại thời điểm so sánh để ước tính hao mòn vật lý và ước tính theo tỉ lệ sau:

 

Ví dụ: Một thiết bị được thiết kế để hoạt động tốt được trong vòng 100.000 giờ. Tại thời điểm thẩm định giá, thiết bị đó đã chạy được 10.000 giờ, như vậy tỷ lệ hao mòn vật lý của thiết bị đó là 10% (10.000/100.000 × 100%).

 

a2) Phương pháp tuổi đời:

 

Phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ hao mòn vật lý thông qua tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời vật lý của tài sản thẩm định giá. Trong đó, tuổi đời vật lý là số năm tài sản có thể sử dụng trước khi chuyển sang trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng hoặc bào mòn vì các nguyên nhân vật lý, chưa tính đến những lỗi thời về chức năng hoặc tác động của các yếu tố bên ngoài.

 

Công thức:

Tỷ lệ hao mòn = Tuổi đời hiệu quả/ Tuổi đời kinh tế x 100%

 

          Tuổi đời vật lý có thể được xác định thông qua các thông số kỹ thuật của nhà sản xuất, đặc điểm cấu tạo của tài sản,... Tuổi đời vật lý còn có thể được xác định một cách chính xác hơn thông qua công thức:

 

          Tuổi đời vật lý = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời vật lý còn lại.

 

          Trong đó tuổi đời vật lý còn lại là thời gian ước tính còn lại mà tài sản có thể tiếp tục được sử dụng trước khi chuyển sang trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng hoặc bào mòn vì các nguyên nhân vật lý, không tính đến khả năng chấm dứt sử dụng tài sản sớm hơn do lỗi thời về chức năng hoặc tác động của các yếu tố bên ngoài.

 

a3) Phương pháp chuyên gia: Đối với phương pháp này, các thẩm định viên cần sử dụng ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm làm việc lâu năm liên quan đến tài sản thẩm định giá, trên cơ sở các thông tin, khảo sát tài sản thẩm định giá để đánh giá mức độ hư hỏng, chất lượng còn lại của tài sản thẩm định giá; từ đó, ước lượng tỷ lệ % giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.

 

Đánh giá chất lượng còn lại bằng phương pháp chuyên gia đối với máy móc, thiết bị, có thể tham khảo Phụ lục 04 kèm theo Tiêu chuẩn này.

 

b) Ước lượng giá trị hao mòn chức năng:

 

- Hao mòn chức năng bao gồm các loại sau:

 

+ Hao mòn chức năng do thiếu khuyết

 

+ Hao mòn chức năng do chi phí vốn cao.

 

+ Hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.

 

- Đối với hao mòn chức năng có thể khắc phục được thì giá trị hao mòn chức năng được tính bằng tổng chi phí khắc phục sau khi sau khi giảm trừ phần thu nhập (nếu có) từ việc bán thanh lý các bộ phận bị tháo dỡ, thay thế (nếu có). 

 

- Hao mòn chức năng do thiếu khuyết là trường hợp tài sản thiếu một bộ phận hay thiết bị nào đó mà các tài sản tương tự có cùng chức năng trên thị trường có, hoặc trường hợp tài sản có một bộ phận hay thiết bị nào đó cần phải được thay thế hoặc hiện đại hóa để tài sản có thể hoạt động một cách bình thường hoặc đáp ứng được yêu cầu của thị trường.

 

Hao mòn chức năng do thiếu khuyết không thể khắc phục được có thể được tính bằng cách vốn hóa các tổn thất do thiếu khuyết này gây ra. Các tổn thất này có thể là tổn thất về doanh thu và/hoặc các tổn thất khác.

 

- Hao mòn chức năng do chi phí vốn cao là trường hợp thay đổi về thiết kế, nguyên liệu sản xuất hoặc sử dụng công nghệ mới dẫn tới việc tạo ra tài sản thay thế có công năng tương tự nhưng với chi phí đầu tư thấp hơn tài sản thẩm định giá. Hao mòn chức năng do chi phí vốn cao không thể khắc phục được ước lượng thông qua chênh lệch giữa chi phí tái tạo và chi phí thay thế của tài sản trong trường hợp chi phí tái tạo thường cao hơn chi phí thay thế của cùng một tài sản.

 

- Hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao là trường hợp thay đổi về thiết kế, công nghệ hoặc năng suất vượt trội dẫn tới việc tạo ra những tài sản thay thế có chi phí vận hành, sản xuất thấp hơn tài sản thẩm định giá. Thẩm định viên xác định giá trị hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao không khắc phục được qua các bước sau:

 

Bước 1: Phân tích báo cáo hoạt động của tài sản thẩm định để xác định chi phí vận hành tính trên mỗi đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thẩm định giá.

 

Bước 2: Xác định chi phí vận hành tính trên mỗi đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thay thế. Sau đó, xác định chênh lệch chi phí vận hành theo đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thẩm định giá và tài sản thay thế.

 

Bước 3: Ước tính tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định

 

Bước 4: Xác định tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hàng năm thông qua số lượng sản phẩm tạo ra hàng năm của tài sản thẩm định giá và mức chênh lệch chi phí vận hành xác định ở bước 2 trong suốt tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định.

 

Bước 5: Giảm trừ tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hàng năm tương ứng với mức tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng đối với khoản thu nhập tăng thêm (do sử dụng tài sản thay thế có chi phí vận hành thấp hơn tài sản thẩm định giá).      

           

Bước 6: Hiện tại hóa tổng mức chênh lệch vận hành hàng năm (trong suốt tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản) về thời điểm thẩm định giá với tỷ lệ chiết khấu phản ánh rủi ro gắn với việc sử dụng tài sản thẩm định giá.

 

Khi xác định và ước tính các loại giá trị hao mòn chức năng, thẩm định viên cần phân tích, lập luận chặt chẽ để tránh bị tính trùng dẫn tới làm sai lệch kết quả.

 

c) Ước lượng giá trị hao mòn ngoại biên:

 

Hao mòn ngoại biên gồm hao mòn kinh tế và hao mòn vị trí. Loại hao mòn này thường không thể khắc phục được.

 

Ví dụ về hao mòn kinh tế: Do lệnh cấm nhập khẩu một số nguyên liệu, các nhà sản xuất sử dụng những nguyên liệu này buộc phải sử dụng nguyên liệu có giá thành cao hơn trong nước, dẫn tới tăng giá sản phẩm và việc kinh doanh không được thuận lợi. Điều này ảnh hưởng tới giá trị các doanh nghiệp sản xuất sử dụng các nguyên liệu trên.

 

Ví dụ về hao mòn vị trí: Một khách sạn được xây dựng bên cạnh một dòng sông đẹp giữa thành phố. Cùng với thời gian, dòng sông bị ô nhiễm nghiêm trọng và có mùi khó chịu tỏa ra xung quanh. Khi đó, khách sạn cũng bị giảm giá trị do tác động bên ngoài này.

 

Thẩm định viên có thể ước lượng giá trị hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường, vốn hóa trực tiếp phần thu nhập mất đi do hao mòn ngoại biên, hoặc áp dụng phương pháp chiết trừ phần giá trị hao mòn vật lý và hao mòn chức năng ra khỏi tổng giá trị hao mòn của tài sản.

 

Giá trị hao mòn ngoại biên thường được ước lượng sau khi ước lượng giá trị hao mòn vật lý và hao mòn chức năng do hao mòn ngoại biên được tạo ra bởi các yếu tố bên ngoài, không phụ thuộc vào tài sản thẩm định giá.

 

c1) Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường.

 

Sử dụng phân tích thông tin từ thị trường để xem xét giá trị của tài sản cần thẩm định giá bằng cách phân tích thông tin của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường.

 

c2) Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc vốn hóa trực tiếp thu nhập bị mất đi

 

Khi một tài sản tạo ra thu nhập thì thu nhập mất đi do hao mòn ngoại biên có thể được vốn hóa để xác định tổng thu nhập bị mất trong tổng giá trị của tài sản. Việc ước tính thu nhập mất đi được áp dụng hai bước sau:

 

-  Bước 1: Phân tích thị trường để xác định giá trị khoản thu nhập mất đi hàng năm.

 

-  Bước 2: Hiện tại hóa các khoản thu nhập mất đi hàng năm để xác định tổng giá trị mất đi tác động đến giá trị của tài sản. Nếu khoản thu nhập mất đi hàng năm là ổn định, đều đặn thì việc hiện tại hóa dòng thu nhập được thực hiện bằng cách vốn hóa khoản thu nhập mất đi hàng năm với tỷ suất vốn hóa phù hợp. Nếu khoản thu nhập mất đi biến động hàng năm thì việc hiện tại hóa dòng thu nhập được thực hiện bằng cách sử dụng việc phân tích dòng tiền chiết khấu.