14/02/2017 12:00:00 SA

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

  Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 8

Cách tiếp cận từ thị trường

(Ký hiệu: TĐGVN 08)

(Ban hành kèm theo Thông tư số       /2015/TT-BTC  ngày        /      /2015 của Bộ Tài chính)

 

4. Giải thích từ ngữ:

 

Tài sản tương tự là tài sản có cùng hoặc gần giống các yếu tố (không phân biệt yếu tố vô hình và hoặc hữu hình) cấu tạo và hoặc cấu thành nên tài sản mục tiêu (tài sản cần so sánh) bao gồm các đặc điểm như: đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, đặc điểm kỹ thuật, đặc điểm điều kiện thương mại … .

 

Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá

 

Trường hợp tài sản so sánh khác với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán (vị trí địa lý) so với địa điểm cảu tài sản thẩm định giá thì thẩm định viên về giá phải định lượng được (lượng hoá) các giá trị quy điịnh khoảng cách theo các yếu tố về chi phí vận chuyển trong nước, quốc tế, thuế, bảo hiểm, phí, lệ phí, chế độ bảo hành, bảo trì sản phẩm của nhà sản xuất …

 

Cách tiếp cận từ thị trường là khả năng khảo sát thông tin thị trường, thu thập tài sản so sánh để thẩm định viên về giá làm căn cứ xác định cơ sở hình thành giá, phương pháp thẩm định giá và đưa ra được các Nguyên tắc kinh tế chi phối kết quả thẩm định giá, các lưu ý hạn chế đến mức độ tin cậy của kết quả thẩm định giá cuối cùng

 

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích các yếu tố cầu thành nên giá trị của các tài sản so sánh sau khi đã quy đồng các yếu tố có thể định lượng và hoặc định tính để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh được xây dựng trên cơ sở khả năng tiếp cận thị trường và trình độ chuyên môn (nhận định, lập luận, phân tích) của thẩm định viên về giá về thị trường của loại tài sản nói chung và của các tài sản so sánh nói riêng so với tài sản cần thẩm định.

 

Giao dịch thành công trên thị trường là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra trong quá khứ đảm bảo hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết, tuân thủ các quy định của pháp luật về giao dịch dân sự, không còn khả năng tranh chấp giữa bên mua và bên bán tài sản trong điều kiện thương mại bình thường, không bị chi phối bởi các yếu tố đặc biệt.

 

Giá giao dịch thành công trên thị trường là giá trị chuyển nhượng của các giao dịch thành công trên thị trường được thẩm định viên xem xét thêm các yếu tố tác động có thể làm thay đổi giá trị đã được ghi nhận trong giao dịch thành công có bị điều chỉnh bởi các yếu tố đặc biệt như tài sản buộc phải mua - bán, phá giá, điều kiện thương mại đặc biệt (khuyến mại, bán kèm, bảo trì, bảo hành, đào tạo, bí quyết công nghệ …), hoặc điều chỉnh bởi lợi ích nhất định của bên bán hoặc bên mua …

 

Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua - bán tài sản tương tự được tiến hành công khai trên thị trường, thẩm định viên về giá dễ dàng tiếp cận thông tin thị trường, tài sản so sánh thu thập được không có mức độ chênh lệch quá nhiều về các yếu tố so sánh, mức giá đáng tin cậy. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi thẩm định viên thu thập được ít nhất 3 tài sản so sánh .

 

Các yếu tố so sánh là các bộ phận, yếu tố cấu thành nên giá trị của tài sản bao gồm:

 

Đặc điểm pháp lý: đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng; nghĩa vụ với Nhà nước và / hoặc các bên liên quan chưa hoàn thành, tranh chấp chưa giải quyết; giấy tờ, hồ sơ chứng minh nguồn gốc xuất xứ; các chính sách quản lý của nhà nước về một số loại tài sản như thời hạn sử dụng tối đa theo quy định của nhà nước về một số loại tài sản nhất định, cấm hoặc hạn chế đối tượng mua bán, đối tượng sử dụng; Các hiệp định hiệp ước, thoả thuận quốc tế, khu vực …; định mức, khung bảng giá tối đa, tối thiểu, giá cụ thể đối với một số tài sản thanh toán bằng nguồn ngân sách có thể vận dụng, phải áp dụng.

 

Đặc điểm (đặc tính) kỹ thuật: Seri, model, hãng, nước sản xuất (đối với sản phẩm chế tạo hàng loạt), hồ sơ thiết kế hoàn công (đối với tài sản gia công theo yêu cầu, nghiên cứu chế tạo, công trình xây dựng); công năng sử dụng, công suất thiết kế, cơ cấu, cấu tạo cơ bản, các yếu tố chọn thêm (option) so với sản phẩm tiêu chuẩn (Standard); tình trạng chất lượng; điều kiện khai thác, sử dụng, bảo quản, sửa chữa thay thế, bảo trì, bảo hành; các yếu tố mùa vụ, thời vụ, thổ nhưỡng, điều kiện thời tiết; hàm lượng công nghệ (giá trị vô hình) trong từng loại tài sản.

 

Đặc điểm thương mại: Điều kiện thanh toán, vận chuyển bốc dỡ, bàn giao tài sản; chi phí vận hành chạy thử; đào tạo chuyển giao công nghệ; yêu cầu thời gian bảo hành, bảo trì, nâng cấp; thay đổi chính sách nhập khẩu, thuế, chênh lệch tỷ giá ảnh hướng đến giá vốn, giá bán; điều kiện bất khả kháng như thiên tai, hoả hoạn, chiến tranh, tâm lý đám đông … đã, đang, sẽ xẩy ra ngắn hạng, dài hạn;

 

Thời gian, không gian, địa điểm: thời gian giao dịch, khoảng cách địa lý, phong tục tập quán địa phương, điều kiện giao thông

 

Các yếu tố khác: chênh lệch giữa hồ sơ và thực tế như thông tin về đặc điểm pháp lý, kỹ thuật gốc không phù hợp với thực tế; các yếu tố không rõ ràng, thiếu logic thông tin kém tin cậy, …; điều kiện bảo quản tài sản phức tạp, tốn kém, sử dụng không hiệu quả; tác động tiêu cực, tích cực về tâm lý, lợi ích kinh tế của sự việc mua - bán tài sản thẩm định tác động đến bên mua, bên bán; các yếu tố chủ quan, khách quan liên quan đến mục đích thẩm định: Tài sản buộc phải bán, tài sản tranh chấp, lập dự toán, đấu thầu, chỉ định thầu, mua sắm trực tiếp, bán đấu giá, số lượng tài sản

 

Đơn vị so sánh chuẩn là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn, được sử dụng phổ biến tại địa điểm mua sắm để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m², m³, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn ...

 

Tổng giá trị điều chỉnh thuần là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.

 

Tổng giá trị điều chỉnh gộp là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối.

 

Mức giá chỉ dẫn là mức giá của tài sản so sánh sau khi đã được điều chỉnh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài sản thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản thẩm định.

 

Bổ sung một số khái niệm

 

Tài sản thẩm định: Tài sản thẩm định là tài sản mục tiêu mà thẩm định viên cần phải xác định giá trị trên các đặc điểm được xác định là yếu tố so sánh được cung cấp bởi khách hàng và / hoặc khả năng nhận biết trên cơ sở khảo sát thực tế tài sản, khảo sát thị trường của các tài sản tương tự.

 

Lượng hoá: là việc quy đổi các yếu tố so sánh được xác định là yếu tố định tính và hoặc yếu tố định lượng cấu thành nên giá trị và hoặc ảnh hưởng đến giá trị của một tài sản thẩm định hoặc tài sản so sánh trên cơ sở phân tích đặc điểm của tài sản thành đơn vị tiền tệ (giá trị bằng tiền) nhất định.

 

Yếu tố định lượng: là việc quy đổi các yếu tố cấu thành giá trị của tài sản từ các yếu tố rõ ràng được xác định cụ thể khi phân tích đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật và được lượng hoá bằng giá trị cụ thể trên cơ sở thông tin thu thập được một cách khách quan, có mức độ tin cậy cao.

 

Yếu tố định tính: là việc quy đổi các yếu tố cấu thành giá trị của tài sản từ các yếu tố không rõ ràng được xác định khi phân tích đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật và được lượng hoá bằng giá trị cụ thể trên cơ sở nhận định, lập luận, phân tích chủ quan của thẩm định viên, Giá trị điều chỉnh định tính thường được quy đổi bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng giá trị của tài sản sau khi đã điều chỉnh các yếu tố định lượng và hoặc công thức toán kinh tế đã được thừa nhận.

 

Điều kiện thương mại thông thường: Các giao dịch mua bán tài sản trong điều kiện thương mại thông thường, không phân biệt thành công hay chưa thành công, các bên tham gia giao dịch có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản tương tự như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện; Không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài; đảm bảo không kèm theo các điều kiện đặc biệt vì lợi ích ngắn hạn, kế hoạch chiến lược kinh doanh đặc biệt khác của bên bán và hoặc bên mua và hoặc buộc phải kèm theo các điệu kiện đặc biệt khác như khuyến mại, bảo hành, chuyển giao công nghệ, điều kiện thanh toán, thời gian giao hàng … chỉ áp dụng cho đối tượng mua - bán, thời điểm, địa điểm đặc biệt

 

II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

 

1. Cách tiếp cận từ thị trường, khả năng tiếp cận thị trường là căn cứ để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.

 

Để xác định giá trị thị trường phải được dựa trên nội dung phân tích của thẩm định viên trong báo cáo thẩm định, khả năng tiếp cận từ thị trường phản ánh được quan điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt. Giá trị của tài sản thẩm định giá cần được  đánh giá, lượng hoá trên cơ sở nhu cầu của thị trường thể hiện qua các đặc điểm thông tin thị trường, thông tin giao dịch đối với loại tài sản thẩm định giá, không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt khách hàng, không mang tính đại diện cho số đông.

 

Để xác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định, phản ánh được đầy đủ vào báo cáo thẩm định các yếu tố đặc biệt của tài sản thẩm định giá, mục đích thẩm định giá; lợi ích đặc biệt đem lại cho người mua, người bán, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài sản. Từ đó khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của tài sản thẩm định giá.

 

2. Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản theo cơ sở hình thành giá thị trường và phi thị trường.

 

2.1. Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường theo cơ sở hình thành giá thị trường

 

Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt tương đồng về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. Mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh phải có mức chênh lệch không quá 10% (sau khi điều chỉnh các yếu tố định lượng) so với giá của các tài sản so sánh.

 

Trường hợp các mức giá thu thập được của các tài sản so sánh có mức độ chệnh lệch giá trên 10% với nhau và / hoặc trên 10% với mức giá chỉ dẫn và / hoặc có hơn 1 yếu tố định tính thì thẩm định viên về giá thì nên cân nhắc để phân tích lập luận theo cơ sở hình thành giá phi thị trường

 

Các yếu tố so sánh cơ bản cần được thu thập đối với một số loại hình tài sản theo quy định tại Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này (không nên bắt buộc).  

2.2. Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường theo cơ sở hình thành giá phi thị trường

 

Thẩm định viên về giá căn cứ vào tính chất, đặc điểm của sự khác biệt của yếu tố so sánh giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định để nhận định chủ quan, ý kiến tư vấn của chuyên gia để đánh giá mức độ, tỷ lệ ảnh hưởng đến giá trị của tài sản bằng phần trăm (%) trên giá trị tài sản đã điều chỉnh các yếu tố định lượng để điều chỉnh (tăng, giảm), xác định giá trị tuyệt đối điều chỉnh.

 

Các yếu tố so sánh cơ bản cần được thu thập đối với một số loại hình tài sản theo quy định tại Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này .   

 

3. Yêu cầu khi khảo sát, thu thập thông tin về tài sản so sánh:

 

a) Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Trong trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì thẩm định viên phải xác định được giá cả được giao dịch trong điều kiện thương mại thông thường.

 

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể  thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau:

 

+ Thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán cụ thể; Các văn bản công khai giá, đăng ký giá; đơn giá định mức do doanh nghiệp sản xuất, phân phối, đại lý sản phẩm, các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch đã, đang được thông báo công khai, các phương tiện thông tin đại chúng; kết quả trúng đấu thầu, đấu giá tài sản …

 

+ Báo giá của nhà cung cấp cụ thể, các phiếu điều tra thực tế thị trường của tài sản so sánh do thẩm định viên về giá thu thập; các báo cáo tư vấn của chuyên gia trong các lĩnh vực đặc biệt; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh ….

 

+ Chứng cứ, tài liệu thu thập để xác định mức giá của tài sản so sánh phải đảm bảo độc lập, khách quan, trung thực và đáng tin cậy; không nhất thiết phải có xác nhận của bên cung cấp thông tin, phải được lưu giữ đầy đủ dưới dạng văn bản trong hồ sơ thẩm định.

 

     Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet … không có văn bản xác nhận cụ thể thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi đưa vào phân tích, lập luận, tính toán.

 

     b) Đối với các tài sản được chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý (yếu tố định tính), tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng, đưa vào làm mức giá so sánh. 

 

      Đối với các tài sản được chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý (yếu tố định tính), tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh. 

 

c) Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá trong điều kiện không có biến động về tỷ giá, chính sách quản lý nhà nước có liên quan.

 

d) Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng trong hồ sơ thẩm định giá thu thập được thể hiện được các nội dung chủ yếu, cơ bản sử dụng trong Báo cáo, chứng thư thẩm định như: giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh … để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).

 

4. Yêu cầu khi phân tích thông tin:

 

Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, để quy đồng tài sản so sánh về tài sản thẩm định . Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:

 

- Phân tích yếu tố định lượng: bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích chi phí v.v. mức điều chỉnh là số tiền tuyệt đối, có căn cứ khách quan.

 

- Phân tích yếu tố định tính bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng, phân tích hồi qui, phân tích trên cơ sở đánh giá của chuyên gia về mức độ chênh lệch công nghệ … để có thể xác định được tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng giá trị của tài sản so sánh (trường hợp chỉ có 1 tài sản so sánh) hoặc theo cặp, theo nhóm (trường hợp thu thấp được trên 1 tài sản so sánh).

 

5. Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh:

 

Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh.

 

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công hoặc thời điểm được chào mua hoặc thời điểm được chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.

 

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có căn cứ để lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (lượng hóa thành tiền bằng tỷ lệ phần trăm (%)) sau.

 

a) Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).

 

Ví dụ về giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn bao gồm:

 

- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m², giá/mét dài mặt tiền, giá/sào…

 

- Căn hộ chung cư, biệt thự:  đồng/căn hộ,  đồng/m²;

 

- Kho hàng: đồng/m³, đồng/m²;

 

- Cầu tầu, bến cảng: đồng/m², đồng/ha;

 

- Bệnh viện: đồng/giường bệnh;

 

- Rạp chiếu phim: đồng/ghế ngồi;

 

- Máy-thiết bị:  đồng/đơn vị công suất (CV…), v v…

 

b) Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu....) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá.

 

c) Nguyên tắc điều chỉnh:

 

Có 2 nguyên tắc điều chỉnh:

 

- Kỹ thuật thứ nhất: quy về tài sản thẩm đinh

 

+ Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của tài sản so sánh theo các đặc điểm của tài sản thẩm định giá. Khi thực hiện điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần trăm, mức giá của tài sản thẩm định giá được lấy là 100%.

 

+ Nguyên tắc điều chỉnh theo kỹ thuật này là so sánh theo cặp giữa tài sản thẩm định và từng tài sản so sánh

 

+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).

 

+ Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).

 

- Kỹ thuật thứ hai: quy về yếu tố so sánh

 

+ Nguyên tắc điều chỉnh theo kỹ thuật này là so sánh theo nhóm yếu tố điều chỉnh làm chuẩn tốt nhất của tài sản thẩm định và / hoặc tài sản so sánh với tài sản còn lại

 

+ Lấy yếu tố so sánh làm chuẩn       (100%) để điều chỉnh giá của tài sản so sánh và tài sản thẩm định theo yếu tố định lượng

 

+ Những yếu tố nào của tài sản so sánh và/ hoặc tài sản thẩm định tốt nhất lấy làm 100%, các tài sản còn lại điều chỉnh thấp hơn

 

- Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau). Nên đưa ra khái niệm của từng yếu tố ở phần lập luận phân tích để không nhầm lẫn hoặc trùng lắp nội dung điều chỉnh

 

- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.

 

- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương đồng) với tài sản thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).

 

d) Phương thức điều chỉnh:

 

- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối (yếu tố định lượng): áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể xác định được mức điều chỉnh tuyệt đối là một khoản tiền cụ thể thông qua việc tính toán,

 

+ Đối với bất động sản: Nợ nghĩa vụ ngân sách ghi trong quyết định giao đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu; phí chước bạ, chiết trừ giá trị nhà, tài sản gắn liền với đất, diện tích chênh lệch giữa Giấy chứng nhận và thực tế (do lần chiếm, sai sót số liệu đo về diện tích); …

 

+ Đối với động sản: chênh lệch giá trị tuyệt đối về các bộ phận chọn thêm (option), nâng cấp (vesion) so với tiêu chuẩn (standard); …

 

            - Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (yếu tố định tính) có thể áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chỉ có thể xác định được mức điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ (%) trên giá sau điều chỉnh yếu tố định lượng, mang tính ước lượng.      

 

+ Đối với bất động sản: điều chỉnh tăng giảm do tính chất của tài sản so sánh là giá giao dịch thành công khác với giá đang rao mua, rao bán; khác biệt hướng đất; vị trí, điều kiện thương mại, che khuất, hình dáng, thiết kế, kết cấu, quy mô kích thước, môi trường, an ninh, điều kiện hạ tầng, dân trí …

 

+ Đối với động sản: công suất; lạc hậu, cải tiến công nghệ; năm, nước, hãng sản xuất (công thức berim); chất lượng còn lại; thương hiệu; hàm lượng giá trị công nghệ; thị hiếu tiêu dùng …

 

- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.

 

Ví dụ về phân tích thông tin (mục 09) và phương thức điều chỉnh tại Phụ lục số 02 kèm theo Tiêu chuẩn này.

 

đ) Mức điều chỉnh:

 

Mức điều chỉnh mức giá do sự khác biệt về các yếu tố so sánh cần được ước tính trên cơ sở thông tin giao dịch trên thị trường, đồng thời có sự phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản của các yếu tố so sánh.

 

Mức điều chỉnh có thể được xác định thông qua kỹ thuật như:

 

- Phân tích các cặp tài sản tương tự (tài sản thẩm định và 01 tài sản so sánh), đã được điều chỉnh các yếu tố so sánh để chỉ ra sự khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó

 

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản (tài sản thẩm định và các tài sản so sánh), đã được điều chỉnh các yếu tố so sánh để chỉ ra sự khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó đến các tài sản có yếu tố so sánh thấp hơn.

 

- Sử dụng kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị để xác định xu hướng biến đổi, mức độ tác động phổ biến.

 

- Khi thẩm định viên phải sử dụng ý kiến tư vấn của chuyên gia hoặc dịch vụ giám định kỹ thuật hỗ trợ phải đảm bảo kết quả hỗ trợ được quy thành tỷ lệ phần trăm (%) trong báo cáo tư vấn hỗ trợ và / hoặc có thể quy đổi ra tỷ lệ phần trăm chất lượng phù hợp với mô tả tại các văn bản hướng dẫn kỹ thuật chuyên ngành để có thể quy đổi tỷ lệ chênh lệch cụ thể giữa các cặp tài sản.

 

e) Thứ tự điều chỉnh theo các bước:

 

- Căn cứ mức giá gốc (mức giá thị trường) thu thập được, Thẩm định viên thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.

 

- Khi thực hiện điều chỉnh, thẩm định viên cũng cần căn cứ vào các dữ liệu thị trường thu thập được, phân tích mối liên hệ giữa các yếu tố so sánh và phương thức tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá, để quyết định về trường hợp phải thực hiện điều chỉnh liên hoàn và thứ tự điều chỉnh của các yếu tố so sánh.

 

- Nếu giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn được điều chỉnh được xác định sau khi điều chỉnh các yếu tố định lượng trước thì không cần xác định thứ tự điều chỉnh yếu tố định tính

 

          Ví dụ về trường hợp điều chỉnh liên hoàn tại Phụ lục số 03.  

 

g) Nguyên tắc khống chế:

 

Phương án 1:

 

Trường hợp mức giá của tài sản so sánh (dòng A – bảng dưới) chênh lệch từ 2 lần trở lên so với mức giá chỉ dẫn của tài sản đó (dòng D – bảng dưới), thẩm định viên cần cân nhắc lựa chọn tài sản so sánh khác có nhiều điểm tương đồng hơn với tài sản thẩm định giá.

 

Nguyên tắc trên không áp dụng đối với trường hợp áp dụng cơ sở hình thành giá phi thị trường có số tài sản so sánh lớn hơn 1

 

h) Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh

 

TT	Yếu tố so sánh	Đơn vị tính	Tài sản thẩm định giá	Tài sản so sánh 1	Tài sản so sánh 2	Tài sản so sánh 3
A	Giá thị trường (Giá trước điều chỉnh)			Đã biết	Đã biết	Đã biết
B	Điều chỉnh các yếu tố định lượng (Bước 1)
	Mức giá tham chiếu  (Bước 1)
C	Điều chỉnh các yếu tố định tính
C1	Yếu tố so sánh 1
	Tỷ lệ điều chỉnh	%
	Mức điều chỉnh	Đồng
	Giá sau điều chỉnh 1	Đồng
C2	Yếu tố so sánh 2
	Tỷ lệ điều chỉnh	%
	Mức điều chỉnh	Đồng
	Giá sau điều chỉnh 2	Đồng
C3	Yếu tố so sánh 3
	Tỷ lệ điều chỉnh	%
	Mức điều chỉnh	Đồng
	Giá sau điều chỉnh 3	Đồng
C4	Yếu tố so sánh 4
	Tỷ lệ điều chỉnh	%
	Mức điều chỉnh	Đồng
	Giá sau điều chỉnh 4	Đồng
D	Mức giá chỉ dẫn	Đồng
D1	Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn
D2	Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn
E	Thống nhất mức giá chỉ dẫn		…	…	…
	Tổng giá trị điều chỉnh thuần	Đồng
	Số lần điều chỉnh
	Biên độ điều chỉnh
	Tổng giá trị điều chỉnh gộp
F	Xác định mức giá cho tài sản thẩm định giá

 

 

6. Xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh.

 

Phương án 01

 

Khi xác định giá trị của tài sản thẩm định, thẩm định viên cần bảo đảm chênh lệch giữa mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn (dòng D – bảng trên) không quá 10%.

 

Thẩm định viên cần đồng thời kết hợp phân tích thêm những tiêu chí theo thứ tự ưu tiên sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:

 

- Tổng giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng trị tuyệt đối của các điều chỉnh là nhỏ nhất. Như vậy, chênh lệch giữa mức giá trước điều chỉnh và mức giá sau điều chỉnh cuối cùng là nhỏ nhất.

 

- Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt.

 

- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.

 

- Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.

 

Phương án 02:

 

Thẩm định viên cần đồng thời kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:

 

- Chất lượng thông tin của các tài sản so sánh.

 

- Tổng giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất tức là tổng trị tuyệt đối của các điều chỉnh là nhỏ nhất. Như vậy, chênh lệch giữa mức giá trước điều chỉnh và mức giá sau điều chỉnh cuối cùng là nhỏ nhất.

 

- Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt.

 

- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.

 

- Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất tức là tổng của các điều chỉnh là nhỏ nhất.

 

Phương án 03:

 

Xác định mức giá cho tài sản thẩm định định giá là mức giá đại diện chung bằng cách lấy mức giá sau điều chỉnh của các tài sản so sánh.

 

Tuỳ theo từng trường hợp tài sản thẩm định, mục đích thẩm định, đối tượng thẩm định cụ thể, Thẩm định viên có thể xác định mức giá đại diện chung (giá của tài sản thẩm định) là mức giá sau điều chỉnh của kết quả so sánh được chọn theo các tiêu chí sau:

 

- Tài sản so sánh có số lần điều chỉnh giá ít nhất.

 

- Tài sản so sáncó tỷ lệ điều chỉnh của mỗi yếu tố so sánh nhỏ nhất.

 

- Tài sản so sáncó tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất.

 

- Tài sản so sán có tổng giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất.

 

- Bình quân giữa giá trị sau điều chỉnh của các tài sản so sánh.

 

- Mức độ tin cậy của tài sản so sánh thu thập được

 

Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá tài sản tại Phụ lục số 03 kèm theo Tiêu chuẩn này.