13/09/2022 12:00:00 SA

GÓP Ý DỰ THẢO

TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VỀ THU THẬP VÀ PHÂN TÍCH THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

 

Căn cứ công văn số 8505/CQLG-QLG ngày 25/8/2022 của Bộ Tài chính về việctham gia ý kiến vào Dự thảo thông tư ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá về thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.Trên cơ sở kinh nghiệm đã thực hiện,Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam có một sốgóp ý sửa đổi như sau:

 

I. Góp ý chung

 

1. Vướng mắc về hình thức liệt kê thông tin của tài sản thẩm định giá phải thu thập.

 

Việc làm đầu tiên, phức tạp nhất của người làm thẩm định giá là nhận và phân tích thông tin ban đầu. Hiện nay công tác thẩm định giá có xung đột với quy định của Luật Đấu thầu do thông tin mời thầu không xác định tài sản cụ thể (nguồn gốc xuất xứ, seri, model) dẫn đến thông tin kỹ thuật chỉ là chung chung như trong hồ sơ mời thầu theo quy định của luật đấu thầu.

 

Người làm thẩm định giá khi nhận hồ sơ rất khó thực hiện cuộc thẩm định giá do không đủ kiến thức chuyên môn để xác định có bao nhiêu loại tài sản có thể đáp ứng được yêu cầu này, và giá của loại nào là thấp nhất theo đúng nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất; Khi yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin cụ thể của tài sản đại diện, mong muốn nhưng không có cơ sở pháp lý để yêu cầu dẫn đến phải từ chối thẩm định giá; Trường hợp nhận thẩm định giá phải tìm được chuyên gia trong lĩnh vực đó để được tư vấn dẫn đến chi phí cao, đặc biệt, trong một số trường hợp tài sản đặc biệt, người làm thẩm định có thể tự rơi vào "bẫy" thông tin thị trường.

 

Theo quy định của Luật đấu thầu, khi tư vấn kỹ thuật xây dựng cấu hình thầu phải dựa trên tài sản có thực để đảm bảo tính khả thi, do đó việc yêu cầu khách cung cấp cấu hình đại diện (mong muốn) là có thể thực hiện được; Thông tin được cung cấp phải bảo mật theo quy định của Luật Giá (2013) hiện đang làm khó cho hoạt động thẩm định giá do nhiều tài sản chuyên dùng, số lượng lớn, giá trị cao … nếu muốn thu thập thông tin báo giá phải cung cấp thông tin của chủ đầu tư. Trong thực tế, việc tiết lộ thông tin của tài sản cần mua sắm hay bán chỉ làm cho thị trường thêm thông tin, nhà thầu có thêm thời gian chuẩn bị và có thể cung cấp được tài sản với giá phù hợp nhất, không tạo ra tiêu cực trong hoạt động quản lý, mua bán tài sản của Chủ đầu tư.

 

Đưa ra các khái niệm sử dụngtrong tiêu chuẩn này và trong cả Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá.Tiêu chuẩn cần bổ sung khái niệm công việc "có thể" làm và "phải"làm hoặc "nên" làm tương tự như tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVS.

 

Trong Tiêu chuẩn này, Chúng tôi đề xuất bổ sung khái niệm như sau:

 

Phải: là các thông tin pháp lý, kỹ thuật đương nhiên có kèm theo với từng loại tài sản, mục đích thẩm định giá; Người thu thập thông tin bắt buộc phải thu thập từ khách hàng và hoặc chủ sở hữu tài sản để đảm bảo thực hiện được cuộc thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu, mục đích theo đúng quy định của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành; Trường hợp không thu thập được phải đặt giả thiết hoặc giả thiết đặc biệt mới có thể thực hiện được cuộc thẩm định giá phải được khách hàng và hoặc chủ sở hữu tài sản chấp thuận và nêu rõ vào Báo cáo kết quả thẩm định giá hoặc phải xác định không đủ điều kiện thực hiện cuộc thẩm định giá.

 

Cần: là khối lượng công việc mà Người thu thập thông tin phải có trách nhiệm phải thu thập thêm từ các bên có liên quan đến thông tin lịch sử, các thông tin đã ghi nhận của tài sản tính đến thời điểm thẩm định giá của tài sản; Trường hợp Người thu thập thông tin chắc chắn rằng các thông tin này có thể được thay thế, bổ sung từ một nguồn thông tin tin cậy khác để đảm bảo cho kết quả thẩm định giá ước tính có mức độ tin cậy cao, đạt được các mục đích thẩm định giá. Các nguồn thông tin bổ sung, thay thế phải được khách hàng và hoặc chủ sở hữu tài sản chấp thuận và nêu rõ vào Báo cáo kết quả thẩm định giá.

 

Có thể: Là các thông tin có nội dung có tính chất nâng cao chất lượng dịch vụ, là nguồn thông tin cho khách hàng tham khảo; Các thông tin này có chất lượng và độ tin cậy thấp, không thể kiểm chứng, có độ nhạy thấp khi sử dụng vào kết quả thẩm định giá; Các thông tin có thể thu thập về tài sản thẩm định giá không đủ căn cứ, cơ sở để biện luận, điều chỉnh, so sánh để quy đồng các yếu tố định tính, định lượng với thông tin thị trường có thể thu thập được.

 

Việc xác định khái niệm này sẽ mặc nhiên phân chia các công việc bắt buộc phải làm, nên làm hoặc khuyến cáo có thể làm để nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá cũng như trong quá trình hậu kiểm, thanh tra, điều tra có thể xem xét trách nhiệm của người làm thẩm định giá thể hiện trên Báo cáo kết quả thẩm định giá tương ứng với lỗi cố ý, lỗi vô ý hay dohạn chế thông tin thị trường,hạn chế năng lực cá nhân.

 

Việc xác định mức độ trách nhiệm của người thu thập thông tin là rất quan trọng, để người làm thẩm định giá xác định được các rủi ro trong quá trình tác nghiệp. Trên đây là đề xuất và nội dung này cần được bàn thảo kỹ lưỡng hơn để hạn chế vướng mắc, xung đột với thực tiễn.

 

2. Định hướng xây dựng tiêu chuẩn

 

- Quy định tại dự thảo như hiện nay đang liệt kê hồ sơ, công việc chi tiết cho người thu thập thông tin, trong thực tế không thể liệt kê hết được các trường hợp yêu cầu phải thực hiện của từng tài sản cụ thể. Việc hướng dẫn như vậy sẽ làm tăng trách nhiệm (về mặt hồ sơ, thông tin, phân tích và nhận định ...) đối với các thẩm định viên, các công ty thẩm định giá.

 

- Việc xây dựng tiêu chuẩn nên bám nhiều vào lý thuyết, mang tính lý thuyết chung tương tự như tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVS, AVA, IFRS … tránh việc liệt kê khối lượng công việc phải làm quá cụ thể dẫn đến khi thực hiện vào một số tài sản cụ thể, Người làm thẩm định giá không thể thực hiện hết các công việc đã được tiêu chuẩn "liệt kê" và hoặc đối tượng đã liệt kê không phù hợp với đối tượng, mục đích … dẫn đến vi phạm quy trình thẩm định giá hoặc phải biện luận loại trừ một cách không cần thiết.

 

- Do hạn chế về khả năng tiếp cận thông tin gốc và khả năng, năng lực đào tạo hạn chế của người thu thập thông tin trong khi tài sản cần thẩm định giá là toàn bộ của cải, vật chất có trong xã hội là rất đa dạng và phong phú nên Tiêu chuẩn cần thiết phải có hướng dẫn về trách nhiệm, mức độ phải kiểm chứng thông tin của người thu thập thông tin như:

 

+ Trường hợp nào phải đối chiếu với hồ sơ gốc, hồ sơ công chứng; đo đạc, giám định hàm lượng, chất lượng; ước tính khối lượng, trọng lượng, xác định sự phù hợp giữ hồ sơ pháp lý với hiện trạng tài sản … trường hợp không thể phải ghi nhận trong Báo cáo kết quả thẩm định giá như thế nào

 

+ Các giả thiết, giả thiết đặc biệt trong trường hợp thông tin của tài sản thẩm định giá thiếu, không đầu đủ, không phù hợp, chênh lệch thông tin trong hồ sơ được cung cấp không thể loại trừ …

 

- Người thu thập thông tin được quyền sử dụng thông tin thu thập được để khảo sát thông tin thị trường, không phải thực hiện bảo mật thông tin cố định theo quy định của Luật Giá hiện nay.

 

II. Góp ý cụ thể vào Dự thảo tiêu chuẩn

 

Ghi chú: Phần chữ nghiêng là nguyên văn dự thảo; phần gạch chân in nghiêng là nội dung bổ sung; Phầnin nghiêng gạch giữa là đề nghị bỏ; Phần chữ thường là các phân tích, góp ý, ý kiến đóng góp.

 

1. Góp ý Điều 3: Thông tin thu thập phải đáp ứng được các yêu cầu sau:

b. Thông tin thu thập phải đầy đủ, bảo đảm khách quan và trung thực theo đúng thực tế đã thu thập

Đối với thông tin pháp lý, kỹ thuật của tài sản thẩm định giá chỉ có thể được cung cấp từ khách hàng đề nghị thẩm định giá. Trong thực tế, rất nhiều hồ sơ pháp lý không thể đối chiếu với thông tin gốc và hoặc không xác định được chính chính xác của thông tin được cung cấp, ví dụ như: Giấy chứng nhận QSD đất, hoặc bản chính không thể xác định được có phải là bản gốc hay không,bản coppy không có bản chính để đối chứng do đang thế chấp …; Thông tin quá khứ của tài sản chỉ có thể do chủ sở hữu cung cấp và hầu như không thể kiểm chứng (thời điểm mua sắm, quá trình sử dụng, lịch sử sửa chữa, thay thế …). Do đó chỉ có thể đảm bảo tính khách quan chứ không thể đảm bảo đầy đủ nếu chủ tài sản không muốn cung cấp và / hoặc cung cấp thông tin sai lệch mà người thu thập thông tin không có khả năng kiểm chứng. Đề nghị: bỏ cụm từ "phải đầy đủ" vì không biết thế nào là đầy đủ.

 

Trường hợp thông tin thu thập được nhiều nhưng có nhiều những thông tin không phù hợp, mâu thuẫn, không tin cậy … có cần thiết phải nêu hết vào Báo cáo hay được quyền chủ động loại trừ dẫn đến nội dung phân tích rất dài, thiếu trọng tâm, khôgn cần thiết, đề nghị xem xét cụm từ "theo đúng thực tế đã thu thập"

 

c. Thông tin thu thập phải diễn ra tại hoặc gần với thời điểm thẩm định giá. Đối với thời điểm thẩm định giá trong quá khứ, có thể thu thập cả thông tin diễn ra sau thời điểm thẩm định giá phục vụ cho việc phân tích, đánh giá những biến động về giá của tài sản thẩm định giá"

 

Nội dung này không phân tách ra thông tin thu thập là của Tài sản cần thẩn định giá hay thông tin của tài sản so sánh.

 

Đối với tài sản thẩm định giá: nhất thiết phải thu thập tại thời điểm thẩm định giá, không thể thu thập thông tin "gần với thời điểm thẩm định giá " được do đặc điểm kỹ thuật của tài sản có thể bị thay đổi bất kỳ lúc nào không phụ thuộc vào thời gian dài hay ngắn. Đối với thông tin phục vụ cho tố tụng Hình sự (xảy ra trong quá khứ) rất phức tạp do gần như không thể có bằng chứng xác định chất lượng, tình trạng kỹ thuật của tài sản, bất động sản vào thời điểm sát trước khi xảy ra sự việc bị đánh cắp, phá huỷ ngoài việc thu thập thông tin bằng phiếu điều tra (phỏng vấn) hoặc các tư liệu hình ảnh, video rất khó xác định tình trạng hoạt động. Đối với trường hợp này có quá nhiều tình huống, trường hợp, cần có hướng dẫn mở để người thu thập thông tin không bị động khi thu thập thông tin.

 

Cụm từ "gần với thời điểm thẩm định giá" cần được xem xét một cách chính xác hơn, cụ thể là gần trước mà không thể là gần sau được. Thực tế, người làm thẩm định giá chỉ có thể chịu trách nhiệm về giá trị của tài sản có thể khảo sát được tại thời điểm khảo sát, có biên bản mô tả và hình ảnh, trường hợp khác phải làm lại quy trình này vào thời điểm có thay đổi chứ không thể đơn phương bổ sung vào báo cáo mà không khảo sát lại.

 

Góp ý vào Khoản 3 Điều 3: Trường hợp phát sinh những hạn chế mà không khắc phục đối với các yêu cầu của thu thập thông tin vì lý do khách quan, bất khả kháng, có thể ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá và việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá, người thu thập thông tin phải phản ánh rõ nội dung này tại Hồ sơ thẩm định giá.

 

Đề nghị sửa thành: Trường hợp phát sinh những hạn chế mà không thể khắc phục, kiểm chứng đối với các yêu cầu của thu thập thông tin vì lý do khách quan, bất khả kháng, có thể ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá và việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá, người thu thập thông tin phải phản ánh rõ nội dung này tại Hồ sơ thẩm định giá.

 

2. Góp ý Điều 4. Các nguồn thông tin thu thập

 

Cần bổ sung trường hợp thông tin về tài sản chưa đầy đủ và / hoặc ngoài khả năng của thẩm định viên như việc xác định tỷ lệ chất lượng còn lại, chuyên gia, …, đề nghị bổ sung:

 

- Thông tin từ các tổ chức giám định đã thực hiện được khách hàng cung cấp và hoặc thực hiện theo yêu cầu của Thẩm định viên có sự đồng ý của khách hàng;

 

- Thông tin từ tổ chức, cá nhân thực hiện tư vấn kỹ thuật, tư vấn thiết kế độc lập thực hiệnthiết kế kỹ thuật, xây dựng dự toán của tài sản đề nghị thẩm định giá do Khách hàng chỉ định;

 

- Thông tin từ chuyên gia, cộng tác viên do Thẩm định viên chỉ định, đề xuất hợp tác hỗ trợ nghiệp vụ thẩm định giá.

 

Đề nghị bổ sung điểm c Điều 4: c) Thông tin của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ở trung ương và địa phương;

 

Sửa thành c) Thông tin của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ở trung ương và địa phương; các văn bản quản lý đơn giá, định mức chuyên ngành có liên quan đến đối tượng phạm vi áp dụng là tài sản thẩm định giá trong đó phải nêu rõ văn bản nào áp dụng, văn bản nào vận dụng đối với tài sản cụ thể

 

3. Góp ý Điều 5. Hình thức thu thập thông tin

 

Đề nghị xắp xếp lại bố cục theo nhóm trách nhiệm như sau:

 

1. Căn cứ vào đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá, Người thu thập thông tin phải tiến hành thu thập các thông tin về tài sản thẩm định giá như sau:

 

a) Khảo sát hiện trạng tài sản

 

Người thu thập thông tin phải trực tiếp khảo sát hiện trạng tài sản trong trường hợp có thể tiếp cận được với tài sản để đảm bảo xác định được hết các yếu tố tác động đến kết quả thẩm định giá ước tính cuối cùng.

 

Kết quả khảo sát phải được lập thành biên bản với khách hàng và / hoặc chủ sở hữu. Biên bản khảo sát tài sản mô tả được các thông tin kỹ thuật của tài sản, bổ sung các thông tin chưa thể hiện trên hồ sơ (nếu có thể), phù hợp với hồ sơ đã được cung cấp, loại tài sản và mục đích thẩm định giá, đồng thời thực hiện chụp ảnh tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết tài sản.

 

Tuy nhiên, Người thu thập thông tin không bắt buộc phải trực tiếp khảo sát tài sản nhưng cần nêu rõ nguyên nhân, lý do không khảo sát và sự tác động, loại trừ trách nhiệm của hạn chế này đối với kết quả thẩm định giá vào Báo cáo kết quả thẩm định giá trong các trường hợp sau:

 

+ Đối với những tài sản mà các yếu tố hình thành giá được thể hiện đầy đủ trên thông tin, hồ sơ của tài sản đã được cung cấp, việc khảo sát hiện trạng tài sản không làm thay đổi đến nhận định, đánh giá của các yếu tố hình thành giá, yếu tố tác động đến kết quả thẩm định giá ước tính cuối cùng.

 

+ Đối với tài sản đã mất, đã bị huỷ hoại hoàn toàn và / hoặc thời điểm thẩm định giá trong quá khứ mà không thể khôi phục nguyên trạng, không thể tiếp cận với tài sản vì các lý do khách quan hoặc bất khả kháng.

 

Trong quá trình thực hiện khảo sát thông tin thị trường, nếu nhận thấy thông tin về tài sản thẩm định giá còn phản ánh chưa rõ ràng, không phù hợp, thiếu yếu tố tác động đến giá của tài sản, Người thu thập thông tin phải thông báo và yêu cầu khách hàng, chủ sở hữu tài sản thống nhất bổ sung thông tin của tài sản 

 

2. Người thu thập thông tin cần thu thập thông tin từ chủ sở hữu, chính sách pháp luật có liên quan

 

- Thu thập thông tin qua các văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các tài sản có liên quan đến quản lý giá, bình ổn giá, định mức, đơn giá định mức, kinh doanh có điều kiện, hợp quy, hợp chuẩn…;

 

- Thông tin thu thập chứng từ kế toán, hồ sơ mua sắm, hình thành tài sản, khấu hao… do khách hàng và hoặc chủ sở hữu cung cấp (nếu có).

 

- Thông tin thu thập từ tổ chức, cá nhân đã cung cấp dịch vụ liên quan đến tài sản thẩm định giá cho khách hàng hoặc chủ sở hữu như tư vấn xây dựng hồ sơ kỹ thuật mời thầu, xây dựng dự toán, tư vấn thiết kế, giám định,… do khách hàng và hoặc chủ sở hữu giới thiệu (nếu có).

 

- Chứng thư thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá khác đã thực hiện trong quá khứ (nếu có)

 

- Nguồn thông tin trực tiếp từ cộng tác viên, chuyên gia … nhận định, đánh giá về tài sản thẩm định giá (nếu cần thiết)

 

3. Các nguồn thông tin có thể tham khảo hợp pháp khác

 

- Nguồn thông tin trực tiếp từ nhà cung cấp, nhà sản xuất đã và đang cung cấp tài sản thẩm định giá trên thị trường

 

- Nguồn thông tin từ những cá nhân, tổ chức đã trực tiếp hoặc có liên quan đến quá trình thiết kế, mua sắm, khai thác sử dụng, sửa chữa, bảo trì … tài sản thẩm định giá;

 

- Thu thập thông tin qua phương tiện thông tin đại chúng; sàn giao dịch bất động sản; trung tâm đấu giá tài sản; cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai; Văn phòng công chứng

 

- Thu thập thông tin qua các tạp chí, ấn phẩm, bài viết, đánh giá của tổ chức nghiên cứu khoa học, các hiệp hội ngành hàng, các chuyên gia, các tổ chức đánh giá, xếp hạng được các cơ quan chức năng trong nước và quốc tế chấp nhận;

 

- Thu thập thông tin từ các cơ sở dữ liệu về giá của tài sản thẩm định giá do cơ quan Nhà nước quản lý, công bố; dữ liệu thống kê, phân tích, dự báo, quy hoạch của các cơ quan chức năng;

 

- Thu thập qua các hình thức hợp pháp khác theo quy định.

 

4. Đối với những thông tin thu thập đã được ghi nhận đầy đủ nội dung cần thiết vào Báo cáo kết quả thẩm định giá, Người thu thập thông tin có thể không lập thêm phiếu điều tra, khảo sát, biên bản làm việc hoặc các bằng chứng ghi nhận, lưu hồ sơ về thông tin đã được cung cấp;Không bắt buộc người cung cấp thông tin phải xác nhận thông tin, chứng minh nguồn thông tin đã cung cấp tuy nhiên phải có đánh giá, phân loại mức độ tin cậy của nguồn thông tin sử dụng

 

Việc thay đổi cách liệt kê cụ thể, chuyển sang nhóm loại như nêu trên để đảm bảo không bị thiếu trường hợp áp dụng và những điều kiện phải, cần và có thể để người thực hiện thẩm định giá thực hiện, không nhầm lẫn quy định giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh.

 

4. Góp ý Điều 6. Thông tin cơ bản về các nhóm tài sản

 

Việc liệt kê các công việc quá chi tiết theo loại tài sản như trong dự thảo không phân chia được khối lượng công việc phải làm, cần làm và có thể làm dẫn đến thẩm định viên sẽ phải thu thập, phân tích toán bộ các yêu cầu dã liệt kê dẫn đến khối lượng công việc quá lớn.

 

Trong bài góp ý này nếu không thay đổi bổ sung theo Mục I đã đề xuất sẽ dẫn đến thẩm định viên, Người thu thập thông tin dễ bị coi là vi phạm tiêu chuẩn do không đủ thông tin để thực hiện cuộc thẩm định giá ngay từ khâu phân tích đặc điểm của tài sản thẩm định giá. Do khối lượng kiến thức quá lớn và tạm thời không theo ý tưởng đề xuất nên Chúng tôi chỉ đề xuất điều chỉnh lại (ví dụ) kết cấu của một nội dung công việc theo mức độ quan trọng của công việc phải thực hiện như sau:

 

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin, người thu thập thông tin tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với phương pháp thẩm định giá dự kiến lựa chọn. Đối với một số nhóm tài sản có thể thu thập một hoặc một số nội dung thông tin sau:

 

1. Bất động sản

 

- Về đặc điểm pháp lý: Thông tin pháp lý của tài sản chủ yếu do khách hàng cung cấp và chịu trách nhiệm về tính xác, đầy đủ, kịp thời; được xác định là có mức độ chính xác cao, trường hợp thấy cần thiết có thể kiểm chứng, đối chiếu nếu có thể

 

+ Người thu thập thông tin phải thu thập hồ sơ pháp lý liên quan đến:

 

Thông tin chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của tài sản

 

Các văn bản thoả thuận liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên đã và sẽ thực hiện đối với tài sản hình thành trong tương lai; các văn bản liên quan đến hợp tác đầu tư, góp vốn bằng bất động sản thẩm định giá … phù hợp với mục đích thẩm định giá

 

+ Người thu thập thông tin cần thu thập

 

Các khoản nợ nghĩa vụ tài chính liên quan đến bất động sản;

 

Các văn bản cá biệt về bất động sản thẩm định giá của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo các quy định của pháp luật có liên quan đến quá trình đầu tư, hình thành bất động sản

 

Các thông tin pháp lý để được vận hành, khai thác tài sản gắn liền với đất (như kinh doanh có điều kiện, đáp ứng tiêu chuẩn, xếp hạng …) nếu có;

 

+ Người thu thập thông tin có thể thu thập các thông tin về khả năng tranh chấp tài sản; các yếu tố về quy hoạch hạ tầng, kế hoạch sử dụng đất, khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong tương lai; …

 

- Về đặc điểm kỹ thuật của bất động sản

 

+  Người thu thập thông tin phải thu thập:

 

Đối với bất động sản là dự án, tài sản hình thành trong tương lai (áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập, phương pháp Thặng dư: Thông tin thu thập là các văn bản của các cơ quan có thẩm quyền về các thông tin quy hoạch xây dựng, công năng sử dụng; hình thức sử dụng đất, thời gian thuê đất …

 

Đối với bất động sản là tài sản đã hình thành hình thành trong tương lai (áp dụng cách tiếp cận từ thu nhập, phương pháp Thu nhập): hồ sơ hiện trạng công trình thể hiện được toàn bộ các diện tích xây dựng, sử dụng tương ứng với hiện trạng sử dụng; thông tin về quá trình xây dựng đưa vào sử dụng, sử dụng, cải tạo, cơi nới, sửa chữa, chế độ bảo trì công trình … đến thời điểm khảo sát

 

Đối với công trình đã xây dựng đưa vào sử dụng (áp dụng cách tiếp cận từ chi phí, phương pháp Chi phí): thông tin diện tích xây dựng, sử dụng, các bản vẽ hoàn công, quyết toán, bản vẽ thiết kế thi công, cải tạo …

 

Đối với tài sản phải lập biên bản khảo sát phải ghi nhận: Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, tài sản gắn liền với đất (ghi nhận hình thức hồ sơ được cung cấp sản khả năng kiểm chứng, mức độ tin cậy của nguồn thông tin cho khách hàng / chủ sở hữu cung cấp); Ghi nhận thông tin lịch sử xây dựng, cải tạo sửa chữa tài sản gắn liền với đất; các diện tích đất, diện tích công trình, công năng sử dụng của các loại diện tích; Mô tả hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng chất lượng của tài sản gắn liền với đất, kết cấu hạ tầng khu vực; Xác định vị trí bất động sản, giao thông và các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản có thể ghi nhận được bằng ngoại quan (khả năng quan sát) tại thời điểm khảo sát.

 

Thu thập thông tin đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản thẩm định giá và khu vực lân cận; Khả năng phù hợp theo nguyên tắc đóng góp của thiết kế kiến trúc, kết cấu công trình của tài sản gắn liền với đất với mục đích sử dụng đất theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất nhưng phải phù hợp với đặc điểm pháp lý của bất động sản.

 

+ Người thu thập thông tin cần thu thập các yếu tố cơ bản tác động đến giá trị của bất động sản thẩm định giá

 

Khảo sát như vị trí giao thông: khoảng cách đến các trung tâm giáo dục, văn hoá, thương mại, hành chính, vui chơi giải trí, các trục đường giao thông chính, phụ …; Xác định quy mô kích thước hình dáng cụ thể của thửa đất, công trình gắn liền với đất; An ninh trật tự xã hội khu vực; Môi trường có tác động đến chất lượng đời sống sinh hoạt và hoặc khả năng sinh lời của bất động sản.

 

Xác định các yếu tố giá trị khác biệt có thể định lượng so sánh với các bất động sản tương tự, thông tin về tập quán, hình thức mua bán bất động sản địa phương phù hợp với cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá dự kiến áp dụng.

 

Các yếu tố hình thành giá khác có thể tác động đến kết quả thẩm định giá

 

+ Người thu thập thông tin có thể thu thập các thông tin

 

Các yếu tố về doanh thu, chi phí của bất động sản thẩm định giá do khách hàng, chủ sở hữu cung cấp và hoặc đang đăng tải công khai phù hợp với cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá dự kiến (nếu có thể)

 

Thông tin về thu nhập, trình độ học vấn, văn hoá, tập quản sinh hoạt của đồng đồng khu dân cư; khả năng đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của thị trường. Các số liệu về kinh tế - xã hội, môi trường, quy hoạch và những yếu tố khác có tác động đến giá trị của bất động sản,

 

Các yếu tố liên quan đến yếu tố tâm linh, phong thuỷ; nhu cầu sử dụng bất động sản, khả năng kinh tế dân cư trong khu vực và tiềm năng phát triển phù hợp với đầu tư kết cấu hạ tầng khu vực (đầu tư công)

 

Các thông tin khác có liên quan đến tài sản.

 

5. Góp ý Điều 7. Xem xét, đánh giá thông tin thu thập

 

Đề nghị bổ sung, sửa đổi như sau:

 

1. Đối với những thông tin từ tài liệu, hồ sơ về tài sản thẩm định giá do khách hàng cung cấp: trường hợp phát hiện tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc cần làm rõ hơn các nội dung thông tin phục vụ cho việc thẩm định giá, thẩm định viêncần kịp thời trao đổi, yêu cầu khách hàng điều chỉnh, bổ sung hoặc làm rõ thông tin để đảm bảo sự hợp lý, thống nhất, khả thi, phù hợp, đủ điều kiện thực hiện khảo sát thông tin thị trường.

 

Quá trình trao đổi để bổ sung tài liệu, hồ sơ hoặc làm rõ các nội dung thông tin phải bảo đảm tính độc lập, khách quan về chuyên môn nghiệp vụ của thẩm định viên,quá trình thay đổi thông tin được cung cấp không phải thể hiện trong báo cáo kết quả thẩm định giá ngoại trừ trường hợp đặc biệt theo đánh giá của thẩm định viên., nghiêm cấm mọi hành vi tác động làm ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá.

 

2. Đối với những thông tin khác: thẩm định viên cần có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng các nguồn thông tin này trên cơ sở phân tích, đánh giá về mức độ tin cậy, phù hợp của đối tượng cung cấp thông tin, nội dung thông tin, thời điểm thu thập và hình thức thu thập thông tin.

 

3. Thẩm định viên ưu tiên áp dụng những thông tin được đánh giá có mức độ tin cậy cao, chủ động loại bỏ những thông tin không đủ tin cậy hoặc không phù hợp có mức độ tin cậy thấp hơn. Trường hợp sử dụng những thông tin có mức độ tin cậy thấp, thẩm định viên cần phân tích và đưa ra những hạn chế, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá khi sử dụng những thông tin này.

 

a.Các thông tin được đánh giá là đáng tin cậy bao gồm những thông tin sau:

 

- Thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế-kỹ thuật của tài sản thẩm định giá do khách hàng cung cấp và chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực.

 

- Thông tin thu thập qua hình thức báo cáo tư vấn của các chuyên gia, cộng tác viên theo đề xuất của thẩm định viên qua phỏng vấn trực tiếp, qua các phiếu khảo sát, phiếu điều tra, phiếu thu thập, phiếu đánh giá…  có đầy đủ thông tin địa chỉ, số điện thoại liên hệ, họ tên và chữ ký của người cung cấp thông tin;Thông tin bằng văn bản do tổ chức cá nhân có đủ năng lực chuyên môn, có tư cách pháp nhân cung cấp,thực hiện theo đề nghị của Thẩm định viên.

 

- Thông tin về số liệu thống kê; các định mức, đơn giá, chi phí; văn bản, biên bản, kết luận… do các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quy định đang có hiệu lực,áp dụng đúng trường hợp, đối tượng, phù hợp với tài sản thẩm định giá, mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá; Các tài liệu nghiên cứu, đề tài khoa học … đã được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu, thừa nhận.

 

- Thông tin dự báo về cung, cầu, các biến động thị trường của tài sản thẩm định giá trong các báo cáo đánh giá của các cơ quan quản lý nhà nước, các hiệp hội ngành hàng, các chuyên gia, các tổ chức đánh giá, xếp hạng có uy tín trong nước và quốc tế...;

 

- Thông tin thu thập diễn ra tại hoặc gần nhất với thời điểm thẩm định giá

 

- Thông tin do Người thu thập thông tin trực tiếp thu thập qua các hình thức ngoại quan và hoặc được đo đếm, định lượng bằng các thiết bị đáng tin cậy

 

- Thông tin khác có liên quan đến tài sản thẩm định giá được Người thu thập thông tin trực tiếp thu thập, có đủ phân tích, biện luận về mức độ tin cậy và phải được thể hiện trong Báo cáo kết quả thẩm định giá

 

Người thu thập thông tin, Thẩm định viên không phải biện luận về mức độ tin cậy của các nguồn thông tin này nhưng phải nêu rõ nguồn cung cấp thông tin, hình thức thông tin được tiếp nhận dưới các dạng bản chính, bản sao …; Đối với nguồn thông tin là văn bản quy phạm pháp luật không cần phải kiểm chứng với tài liệu gốc nhưng phải kiểm chứng về thời hiệu của văn bản, các nội dung điều chỉnh, đính chính, thay thế có liên quan đến tài sản thẩm định giá.

 

b. Các thông tin được đánh giá là có thể tin cậy bao gồm những loại thông tin sau:

 

-Thông tin được thu thập qua các chuyên gia, cộng tác viên có đủ thông tin của người cung cấp thông tin nhưng không có bằng chứng cụ thể nguồn thông tin đã cung cấp thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá (không được xác nhận của người cung cấp thông tin).

 

- Thông tin thu thập với mục đích phân tích thị trường của tài sản thẩm định giátừ các nguồn thông tin công khai của các tổ chức, cá nhân, tài liệu nghiên cứu được công bố trên các ấn phẩm, tạp chí chuyên ngành, tin tức báo chí, các công trình nghiên cứu chưa được nghiệm thu về tài sản thẩm định giá

 

- Thông tin thu thập được từ các tài liệu đã phát hành trong quá khứ có liên quan trực tiếp đến tài sản thẩm định giá nhưng không có điều kiện kiểm chứng với bản gốc hoặc từ tổ chức, cá nhân phát hành tài liệu

 

- Các văn bản định mức của bộ, ngành, địa phương có cùng nội dung, đang có hiệu lực nhưng khác đối tượng, trường hợp áp dụng so với tài sản thẩm định giá (vận dụng); Các văn bản định mức, đơn giá, chính sách sắp có hiệu lực áp dụng, thay thế cho văn bản hiện hành phù hợp với thời điểm sử dụng Kết quả thẩm định giá

 

- Thông tin khác có liên quan đến tài sản thẩm định giá được Người thu thập thông tin gián tiếp thu thập được có nội dung thông tinphù hợp với các nguồn thông tin khác nhưng không thể kiểm chứng, xác minh

 

Các thông tin sử dụng trong thẩm định giá có mức độ có thể tin cậy đều phải được thẩm định viên biện luận, phân tích, chứng minh và phải được thể hiện trong Báo cáo kết quả thẩm định giá

 

c. Các thông tin được đánh giá là không đáng tin cậy, có tính chất tham khảo bao gồm những loại thông tin sau:

 

- Thông tin cá biệt có thể thu thập được nhưng có nội dung mẫu thuẫn với phần lớn các thông tin đáng tin cậy, thông tin có thể tin cậy đã thu thập được;

 

- Thông tin đã hết hiệu lực, được người phát hành thông tin và / hoặc cơ quan có thẩm quyền bãi bỏ, hủy bỏ, thay thế hoặc hết thời hiệu áp dụng;

 

- Thông tin mà người cung cấp thông tin không xác định được nguồn thông tin và hoặc được Người thu thập thông tin kiểm chứng có nội dung sai khác với thông tin gốc;

 

- Các thông tin có thể tin cậy nhưng khách hàng và hoặc chủ sở hữu bác bỏ, không thừa nhận; Thông tin có độ nhạy cao; Thông tin có khả năng dẫn đến tranh chấp kết quả thẩm định giá có thể được thẩm định viên không sử dụng nhưng phải nêu rõ vào lưu ý, hạn chế, giả thiết, giả thiết đặc biệt khi loại trừ không sử dụng những nguồn thông tin này;

 

- Các thông tin có tính dự báo, định hướng thị trường, định hướng chính sách; thông tin thu thập bằng các biện pháp, hình thức không hợp pháp;

 

Các thông tin sử dụng trong thẩm định giá không đáng tin cậy có thể được thẩm định viên chủ động lựa chọn sử dụng hoặc loại bỏ mà bắt buộc phải thể hiện trong Báo cáo kết quả thẩm định giá; Trong trường hợp đặc biệt, thẩm định viên có quyền phản ánh vào kết quả thẩm định giá và có các phân tích, biện luận phù hợp để loại trừ trách nhiệm

 

6. Góp ý Điều 8. Phân tích thông tin

 

1. Phân tích thông tin là quá trình thẩm định viêntổng hợp, xem xét, đánh giá toàn bộ các thông tin đã thu thập được phục vụ cho quá trình thẩm định giá một cách thống nhất, logic, qua đó đánh giá khả năng tác động của các yếu tố hình thành giá đến việc quá trình thực hiện quy trình thẩm định giá và kết quả thẩm định giá cuối cùng.

 

Trong quá trình phân tích thông tin, thẩm định viên chủ động loại bỏ các thông tin không phù hợp; cần thiết phải đưa ra những giả thiết, giả thiết đặc biệt đối với những thông tin thu thập còn hạn chế, chưa chắc chắn mà không thể khắc phục được, tuy nhiên phải bảo đảm những giả thiết này là hợp lý, chặt chẽ, có cơ sở và phù hợp với mục đích thẩm định giá.

 

Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, khi lập Báo cáo kết quả thẩm định giá thẩm định viên phải có các nội dung biện luận, phân tích phù hợp với về mức độ tin cậy của nguồn thông tin, để đưa ra các nhận định khách quan nhất; Đối với những nhận định, đánh giá mang tính chủ quan, hoặc mức độ tin cậy của nguồn thông tin có độ nhạy cao, Thẩm định viên phải đưa ra các lưu ý, hạn chế, giả thiết, giả thiết đặc biệt để khách hàng hoặc bên thứ ba (nếu có) khi sử dụng kết quả thẩm định giá có thể tự đánh giá được mức độ tin cậy của kết quả tư vấn đã cung cấp, phản ánh đúng chất lượng của hoạt động tư vấn đồng thời loại trừ tránh nhiệm đối với những nguồn thông tin đã sử dụng để đưa ra kết quả thẩm định giá cuối cùng đã được khách hàng và hoặc chủ sở hữu và hoặc bên thứ ba (nếu có) chấp nhậnkhi sử dụng kết quả thẩm định giá.

 

2. Các thông tin thu thập được phân tích theo các nhóm nội dung sau:

 

a) Phân tích những thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá: khách hàng thẩm định giá; mục đích thẩm định giá; thời điểm thẩm định giá; căn cứ pháp lý để thẩm định giá; cơ sở giá trị thẩm định giá.

 

Cần xem xét các nội dung về thông tin khách hàng, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá là do khách hàng đề nghị có cần thiết phải phân tích hay không; trong một số trường hợp thẩm định theo yêu cầu của pháp luật mới cần thiết phải phân tích thời điểm thẩm định giá.

 

Căn cứ pháp lý để thẩm định giá cần được phân biệt gồm 2 hệ thống: văn bản pháp lý là văn bản quy phạm pháp luật chung như Luật Giá, tiêu chuẩn thì phân tích như thế nào? Chỉ có văn bản pháp lý cá biệt của tài sản mới có thông tin để phân tích thôi

 

b) Phân tích những thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá.

 

c) Phân tích những thông tin về thị trường; thực trạng và triển vọng cung cầu, các lực lượng tham gia thị trường, điều kiện giao dịch, sở thích và động thái của người mua, người bán tiềm năng; các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh; sự thay đổi của các chính sách và pháp luật; sự phát triển kinh tế, xã hội, khoa học - công nghệ và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị tài sản… đây là liệt kê công việc quá nhiều và chưa phù hợp đối với tài sản mua mới, dự toán, tài sản thanh lý … và dễ lẫn lộn với thông tin thị trường, yêu cầu phân tích thông tin thị trường và cũng có thể phải lập một tiêu chuẩn riêng mới đảm bảo không bị nhầm lẫn

 

d) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất (nếu có).

 

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, kỹ thuật, tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế-xã hội thực tế, quy định pháp luật phù hợp và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

 

Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản, tuy nhiên thẩm định viên phải có các biện luận, chứng minh trên cơ sở thông tin về điều kiện kinh tế, xã hội, pháp lý khả thi; các giả thiết đặt ra phải dựa trên các điều kiện kèm theo chắc chắn thực hiện được và giá trị của tài sản thực hiện theo mục đích giả định khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sảnphải cao hơn so với giá trị mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá.

 

Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể. Khi đó cần cân nhắc đóng góp của tài sản đó cho giá trị chung của tổng thể.

 

 Thẩm định viên không phải phân tích nguyên tắc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất trong các trường hợp chỉ áp dụng được một phương pháp thẩm định giá duy nhất từ Cách tiếp cận từ thị trường, phương pháp so sánh; Cách tiếp cận từ chi phí, phương pháp chi phí

 

III. Đề xuất, kiến nghị

 

Do nội dung của tiêu chuẩn có tầm quan trọng rất lớn trong hoạt động thẩm định giá, tác động đến toàn bộ hoạt động thẩm định giá và tâm lý hành nghề của đội ngũ thẩm định giá hiện nay, do đó Tiêu chuẩn cần được xem xét một cách kỹ lưỡng để tránh xung đột với hoạt động thực tiễn. Đề nghị không hướng dẫn theo hình thức liệt kê công việc phải thực hiện để tránh dẫn đến tình trạng thừua thiếu do không phù hợp với tài sản, trường hợp cần thẩm định giá. Mong rằng các ý kiến đóng góp trong văn bản này mới là gợi ý để ban soạn thảo nghiên cứu, rất mong được tiếp cận với dự thảo điều chỉnh tiếp theo.

 

Trên đây là một số ý kiến của Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam tham gia, góp ý vào hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam theo các nội dung tại công văn số 8505/CQLG-QLG ngày 25/8/2022 gửi Cục Quản lý Giá - Bộ Tài chính tham khảo.

 

Kính đề nghị Bộ Tài chính xem xét, điều chỉnh, bổ sung các nội dung đã góp ý để thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩmđịnh giá, thẩm định viên về giá giảm áp lực không cần thiết và có căn cứ thực hiện.

 

Xin chân thành cảm ơn./.