13/02/2017 12:00:00 SA

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

 

 

  Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10

Cách tiếp cận từ thu nhập

(Ký hiệu: TĐGVN …)

(Ban hành kèm theo Thông tư số       /2015/TT-BTC

ngày        /      /2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

 

  I. QUY ĐỊNH CHUNG         

 

1. Phạm vi điều chỉnh:  Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện cách tiếp cận từ thu nhập trong quá trình thẩm định giá đối với tất cả các loại tài sản. Trường hợp Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có Tiêu chuẩn áp dụng riêng cho một nhóm tài sản cụ thể thì áp dụng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá riêng đó.

 

2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

 

3. Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả (nếu có) thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết về các quy định trong tiêu chuẩn này để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá. 

 

4. Giải thích từ ngữ:

 

Cách tiếp cận thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Cách tiếp cận này phù hợp với tài sản cần thẩm định là bất động sản tham gia vào quá trình kinh doanh, đã hình thành,đang đưa vào khai thác, sử dụng; giá trị doanh nghiệp có mức lợi nhuận trên vốn cao; các dự án đầu tư trong lĩnh vực có tính ổn định

 

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến (không xác định thời gian kết thúc - vĩnh viễn) có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.

 

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp sử dụng tỷ suất chiết khấu để hiện tại hóa các dòng tiền dự kiến trong tương lai (xác định được thời gian khai thác - thời gian hữu hạn) có được từ việc sử dụng tài sản.

 

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp quy đổi các dòng tiền dự kiến trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.

 

Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.

 

Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản thẩm định giá.

 

Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (vào thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền chiết khấu). Nếu tài sản được bán thanh lý vào cuối kỳ dự báo, thì giá trị thanh lý là giá trị của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo.

 

  II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

 

1. Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.

 

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được quan điểm của nhiều nhà đầu tư đối với tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh. Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các dữ liệu đầu vào khác cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứ của loại tài sản thẩm định, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo.Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

 

Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định. Ví dụ: Thẩm định viên có thể áp dụng tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu mà chỉ riêng tài sản thẩm định có được dựa vào những đặc điểm khác biệt của tài sản hoặc tiêu chí đầu tư đặc biệt của nhà đầu tư như dự án đầu tư mạo hiểm (tỷ lệ rủi ro cao), dự án nghiên cứu khoa học, ứng dụng công nghệ, mô hình đầu tư, mục đích đầu tư chưa có trên thị trường, dự án phụ thuộc nhiều vào yếu tố khách quan như thời tiết dịch bệnh …

 

2. Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

 

Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu. Trong đó:

 

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một biên độ không đáng kể) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại của tài sản hoặc vĩnh cửu.

 

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng và phải xác định được tuổi đời kinh tế của tài sản.

 

2. Phương pháp vốn hóa trực tiếp

 

a) Công thức :

V =	I
	R

 

     Trong đó:  V: Giá trị tài sản thẩm định giá

 

                      I : Thu nhập hoạt động thuần

 

                     R : Tỷ suất vốn hoá      

 

b) Các bước tiến hành:

 

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại

 

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hoá

 

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hoá trực tiếp.

 

3. Xác định thu nhập hoạt động thuần từ tài sản (I):

 

Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:

 

Thu nhập hoạt động thuần

=

Tổng thu nhập tiềm năng

-

Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán

-

Chi phí hoạt động

 

Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định (ít nhất 3 năm liên tiếp, liền kề), xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.

 

-  Tổng thu nhập tiềm năng  

 

Tổng thu nhập tiềm năng là tổng số các khoản thu nhập ổn định, hàng năm có được từ việc khai thác tài sản. Ví dụ: Đối với một tòa nhà văn phòng cho thuê, các khoản thu nhập tiềm năng có thể có được từ việc cho thuê văn phòng, kho bãi, trông giữ xe và các khoản thu nhập tiềm năng khác. Đối với một thiết bị cụ thể, các khoản thu nhập tiềm năng có thể có được từ việc cho nhà đầu tư khác thuê, bán các sản phẩm được tạo ra từ thiết bị đó hoặc các khoản thu nhập tiềm năng khác.

 

Đối với 01 dự án bất động sản đang sử dụng vào mục đích sản xuất có hiệu quả sử dụng thấp (lỗ) có thể áp dụng nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khi đưa ra giả định về việc cho thuê lại toàn bộ diện tích đất, diện tích xây dựng phù hợp với mục đích đang sử dụng để tách hoạt động sản xuất không hiệu quả khỏi giá trị tiềm năng của tài sản (toàn dự án).

 

-  Thất thu không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán:

 

Tổng thất thu không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán = Tỷ lệ thất thu nhân (×) Tổng thu nhập tiềm năng

 

-  Chi phí hoạt động: là những chi phí hàng năm cần thiết cho việc duy trì dòng thu nhập từ tài sản, bao gồm các chi phí phải trả dù có nhận được hay không nhận được thu nhập từ tài sản, chi phí phải trả tùy thuộc mức độ thu nhập nhận được và một số chi phí khác.

 

Đối với bất động sản, các khoản chi phí hoạt động có thể bao gồm chi phí về thuế bất động sản; chi phí về bảo hiểm nhà cửa; chi phí quản lý; chi phí điện, nước, gas, dọn vệ sinh; chi phí duy tu; chi phí trông coi; khoản phí bảo dưỡng định kỳ. Trong đó khoản phí bảo dưỡng định kỳ là khoản chi phí bình quân hàng năm (định kỳ) cho việc sửa chữa, thay thế các bộ phận cấu thành nên tài sản trong toàn bộ tuổi đời của tài sản và khoản thuế thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Ví dụ: mái nhà của một ngôi nhà cần được thay thế sau 20 năm sử dụng thì khoản phí thay thế định kỳ là 1/20 chi phí để có mái nhà, trong đó chi phí để có mái nhà được ước tính tại thời điểm sau 20 năm và chiết khấu về hiện tại.

 

Đối với máy, thiết bị, các khoản chi phí hoạt động có thể bao gồm chi phí khấu hao, chi phí nguyên - nhiên - vật liệu, hao phí, nhân công, chi phí bán hàng, chi phí quản lý chung, chi phí gián tiếp khác, chi phí tiền thuê, chi phí bảo hiểm.

 

Ví dụ về cách xác định thu nhập hoạt động thuần tại phụ lục số 1 của tiêu chuẩn này.

 

4. Xác định tỷ suất vốn hoá (R)

 

Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh và Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư, Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.

 

4.1. Phương pháp so sánh:

 

a) Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường.

 

Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần phải điều tra, khảo sát thông tin của ít nhất 03 tài sản so sánh trên thị trường, bao gồm các thông tin về giá giao dịch, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời điểm bán, thu nhập hoạt động, chi phí hoạt động, tỷ lệ thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán và các yếu tố liên quan khác.

 

Cách tính thu nhập hoạt động thuần, chi phí hoạt động áp dụng với các tài sản so sánh phải thống nhất với cách tính áp dụng với tài sản thẩm định. Giá giao dịch của tài sản so sánh phải phán ánh được điều kiện thị trường hiện tại cũng như điều kiện thị trường tương lai tương tự như của tài sản thẩm định giá. Trong trường hợp các tài sản so sánh có các yếu tố khác biệt với tài sản thẩm định giá thì cần tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt này.

 

b) Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa theo 02 cách:

 

Cách 1: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hoạt động thuần và giá giao dịch của các tài sản so sánh.

 

Tỷ suất vốn hóa (R) = Thu nhập hoạt động thuần / Giá bán

 

Cách 2: Xác định tỷ suất vốn hóa trên cơ sở thu nhập hiệu quả của các tài sản so sánh và giá giao dịch của các tài sản so sánh.

 

 

Tỷ suất vốn hóa (R)	=	1- Tỷ lệ chi phí hoạt động
		Số nhân thu nhập hiệu quả

Trong đó:

Tỷ lệ chi phí hoạt động	=	Chi phí hoạt động
		Tổng thu nhập hiệu quả

 

Số nhân thu nhập hiệu quả	=	Giá bán của tài sản so sánh
		Tổng thu nhập hiệu quả của tài sản so sánh

 

Tổng thu nhập hiệu quả

=

Tổng thu nhập tiềm năng

-

Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán

 

Tỷ lệ chi phí hoạt động có thể xác định được thông qua khảo sát điều tra các tài sản tương tự trên thị trường. Thẩm định viên có thể xác định tỷ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập hiệu quả thông qua điều tra ít nhất 03 tài sản tương tự trên thị trường để tổng hợp, rút ra tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản thẩm định giá.

 

Cách 2 thường được áp dụng trong trường hợp không thu thập được các dữ liệu yêu cầu như cách tính trên, thẩm định viên có thể xác định tỷ suất vốn hóa dựa trên mối quan hệ tỷ lệ giữa tỷ lệ chi phí hoạt động và số nhân thu nhập.

 

4.2 Phương pháp phân tích vốn vay – vốn  sở hữu:

 

Phương pháp phân tích vốn vay – vốn  sở hữu xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của hệ số trả nợ vay R_m và tỷ suất vốn hóa vốn đầu tư R_e, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản.

 

Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được những thông tin liên quan đến 02 nguồn này bao gồm: tỷ lệ vốn sở hữu, tỷ lệ vốn vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi vay, sự kỳ vọng của nhà đầu tư từ khoản đầu tư, khả năng thu hồi vốn đầu tư và các yếu tố khác liên quan.

 

M x R_m + (1-M) x R_e = R

 

R : tỷ suất vốn hóa,

 

M: tỷ lệ % vốn vay trên tổng giá trị tài sản,

 

(1-M): tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng giá trị tài sản

 

R_m: hệ số trả nợ vay,

 

R_e: tỷ suất vốn hóa chủ sở hữu.

 

Trong đó:

 

- Hệ số trả nợ vay R_m  là tỷ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm trên vốn vay gốc. Hệ số trả nợ vay được tính bằng cách nhân khoản thanh toán mỗi kỳ (bao gồm cả gốc và lãi) với số kỳ phải thanh toán trong năm và chia cho số tổng số tiền vay (ví dụ về cách xác định hệ số trả nợ vay R_m tại phụ lục số 1 của tiêu chuẩn này).

 

- Tỷ suất vốn hóa vốn đầu tư R_e  là tỷ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn đầu tư. Tỷ suất vốn hóa vốn đầu tư R_e  được tính bằng cách chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu hàng năm chia cho tổng số vốn sở hữu đầu tư năm đầu tiên. Cách xác định tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu thường được xác định thông qua khảo sát trên thị trường, phân tích thông tin của các tài sản so sánh.

 

Ngoài phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu, trong thẩm định giá bất động sản, Thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp đầu tư từ đất – công trình.

 

4.3 Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ

 

Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào khoản vay M, hệ số trả nợ vay R_m  và Tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ DCR. 

 

Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập được các thông tin liên quan đến khả năng thanh toán của nhà đầu tư, điều kiện/điều khoản cho vay, tỷ lệ cho vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi vay, thu nhập hoạt động thuần và các yếu tố khác liên quan.

 

Tỷ suất vốn hóa (R) = M x R_m x DCR             

  

Trong đó:

 

Khoản thanh toán nợ hàng năm = Khoản thanh toán mỗi kỳ × Số kỳ phải thanh toán trong năm.

 

Khoản thanh toán mỗi kỳ bao gồm cả phần gốc và lãi phải trả mỗi kỳ.

 

Ví dụ về cách xác định tỷ suất vốn hóa xem phụ lục số 01 kèm theo tiêu chuẩn này.

 

5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

 

a) Phương pháp dòng tiền chiết khấu xác định giá trị của tài sản thẩm định giá bằng cách sử dụng tỷ suất chiết khấu để hiện tại hóa các dòng tiền dự kiến trong tương lai và giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

 

Công thức:

 

Trường hợp dòng tiền không đều:

 

    

 

Trong đó:  

   

V   : Giá trị thị trường của tài sản,

 

CF_t : Dòng tiền năm thứ t,

 

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo

 

n   : Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

 

r    : Tỷ suất chiết khấu.

 

·     Trường hợp dòng tiền đều:

    

 

b) Các bước tiến hành

 

Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

 

Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần từ doanh thu và chi phí trên cơ sở ước tính doanh thu từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.

 

Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.

 

Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.

 

Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

 

c) Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n).

 

Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định trên cơ sở cân nhắc các yếu tố sau:

 

- Trong trường hợp dòng tiền biến động không ổn định, giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai không nên quá dài để có thể ước tính tương đối chính xác các biến động của dòng tiền trong tương lai.

 

- Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần đủ dài để doanh nghiệp hoặc tài sản cần thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định.

 

- Tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá.

 

- Giai đoạn dự định nắm giữ tài sản thẩm định giá.

 

Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai cần căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm định giá, các thông tin thu thập được và cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá. Ví dụ: Trường hợp mục đích thẩm định giá là để xác định giá trị đầu tư của tài sản thì giai đoạn dự định nắm giữ tài sản là căn cứ được ưu tiên khi xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai. Trường hợp tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá là tương đối ngắn thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể là toàn bộ tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định giá.

 

đ) Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản:

 

Doanh thu từ việc khai thác tài sản là các khoản tiền mà nhà đầu tư nhận được từ việc đầu tư vào tài sản. Việc ước tính doanh thu được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định; Thu nhập trong quá khứ của tài sản thẩm định (ít nhất 3 năm liên tiếp liền trước thời điểm thẩm định giá) và/hoặcthu nhập của tài sản tương tự (ít nhất 3 năm liên tiếp liền trước thời điểm thẩm định giá); Thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập.

 

đ) Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản:

 

Chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản bao gồm các loại chi phí cần thiết cho việc duy trì doanh thu từ việc khai thác tài sản. Việc ước tính chi phí được dựa trên cơ sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định; Chi phí trong quá khứ của tài sản thẩm định (ít nhất 3 năm liên tiếp liền trước thời điểm thẩm định giá) và/hoặc chi phí của tài sản tương tự (ít nhất 3 năm liên tiếp liền trước thời điểm thẩm định giá); Thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí.

 

Thông tin thu thập được để xác định dòng tiền có thể là thu nhập hoạt động thuần, tổng thu nhập tiềm năng, tổng thu nhập hiệu quả, tùy thuộc vào thông tin, dữ liệu thu thập được.

 

Trong trường hợp thẩm định giá trị doanh nghiệp thì giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở dòng thu nhập sau thuế.  

 

e) Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo (V_n)

 

Trong trường hợp tài sản thẩm định giá được tiếp tục sử dụng hoặc doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục hoạt động sau khi kết thúc giai đoạn dự báo (hay kỳ dự báo), thẩm định viên cần xác định phần giá trị tại thời điểm này của tài sản hoặc doanh nghiệp. Giá trị cuối kỳ dự báo có thể coi là giá trị thị trường của tài sản hoặc doanh ngiệp cuối kỳ dự báo. Trong trường hợp giá trị đầu tư, giá trị cuối kỳ dự báo cần phản ánh giá trị còn lại đối với nhà đầu tư cụ thể tiếp tục nắm giữ tài sản sau giai đoạn dự báo.

 

Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có thể là giá trị thanh lý tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo; trong trường hợp tài sản được tiếp tục sử dụng trong các năm tiếp theo của năm cuối kỳ dự báo thì giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp để vốn hóa số tiền dự kiến có được từ việc tiếp tục sử dụng này. Tỷ suất vốn hóa này được căn cứ trên tỷ suất chiết khấu của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo, đặc điểm của tài sản và dự báo triển vọng của thị trường tại thời điểm đó.

 

Trong thẩm định giá doanh nghiệp, việc ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo được xác định dựa vào mô hình tăng trưởng của doanh nghiệp. Trong trường hợp doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng đều đặn là g trong các năm tiếp theo của kỳ dự báo, tỷ lệ chiết khấu trong giai đoạn cuối của kỳ dự báo là r. Công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

 

 

Trong đó:  CF_n : Dòng tiền năm thứ n,

 

V_n: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo,

 

n   : Thời gian đầu tư dự kiến,

 

r    : tỷ suất chiết khấu.

 

g  : tốc độ tăng trưởng đều đặn sau kỳ dự báo.

 

Ví dụ về cách tính giá trị cuối kỳ dự báo xem phụ lục số 2 kèm theo tiêu chuẩn này.

 

e) Ước tính tỷ suất chiết khấu

 

Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị biến đổi theo thời gian của tiền tệ và các rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến có được trong tương lai từ việc sử dụng tài sản thẩm định giá.

 

Việc xác định tỷ lệ chiết khấu phụ thuộc vào cơ sở giá trị, loại tài sản thẩm định giá và các dòng tiền được xem xét. Trong trường hợp ước tính giá trị thị trường, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh rủi ro đối với những đối tượng tham gia thị trường. Tỷ suất chiết khấu được ước lượng thông qua các thông tin từ thị trường của các tài sản tương tự, đó có thể là tỷ suất sinh lời trung bình của các loại tài sản đó trên thị trường theo phương pháp thống kê. Trong trường hợp ước tính giá trị đầu tư, tỷ lệ chiết khấu cần phản ánh tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư cụ thể và rủi ro của khoản đầu tư này.

 

Trong trường hợp tài sản đó đang được vận hành và khai thác bởi một doanh nghiệp thì có thể cân nhắc sử dụng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC) của doanh nghiệp để làm tỷ suất chiết khấu.

 

Công thức tính WACC:

 

 

Trong đó:

 

WACC: Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền

 

E: Vốn sở hữu

 

D: Vốn vay

 

R_e: Chi phí vốn sở hữu

 

R_d: Chi phí vốn vay

 

T_c: Thuế suất

 

Phương án 1:

 

Ngoài ra tỷ suất chiết khấu còn có thể được xác định qua Phương pháp dựa trên lãi suất trái phiếu chính phủ:

 

Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Tỷ lệ rủi ro (nếu có)

 

Trong đó: Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro được xác định trên cơ sở lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm (hoặc trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài nhất tại thời điểm thẩm định giá).