02/02/2024 12:00:00 SA

GÓP Ý VÀO DỰ THẢO CHUẨN MỰC THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

 

Căn cứ đề nghị của Cục Quản lý Giá – Bộ Tài chính về việc xin ý kiến tham gia vào dự thảo các chuẩn mực thẩm định giá ban hành theo Luật Giá năm 2023, trên cơ sở kinh nghiệm thẩm định giá đã thực hiện, Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) tham gia góp ý với một số nội dung như sau:

 

1. Đề nghị ban hành chung định nghĩa, khái niệm các cụm từ chuyên môn sử dụng trong các quy định của chuẩn mực thẩm định giá

 

Thẩm định giá là một ngành kinh tế có phạm vi nghiên cứu sâu, sử dụng nhiều thuật ngữ chuyên ngành có nghĩa không trùng với các ngành khác; Các từ ngữ này đang được quy định phân tán tại các chuẩn mực nên khó cho việc tra cứu, diễn giải, đề nghị ban hành riêng một chuẩn mực về định nghĩa, khái niệm các từ ngữ sử dụng trong chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam

 

Các quy định cần căn cứ vào “từ điển” này để quy định cho rõ nghĩa, xúc tích và bao hàm được hết nội dung cần quy định. Trường hợp việc giải nghĩa (định nghĩa) chưa hết thì ưu tiên cách giải thích định nghĩa của các ngành chuyên môn phù hợp với bối cảnh, mục đích diễn giải tránh cho việc quy định lặp lại, dễ nhầm lẫn.

 

2. Cần có quy định độc lập với hệ thống văn bản khác

 

Hiện nay có nhiều văn bản do các bộ ngành, địa phương ban hành có mục đích định giá trùng với phạm vi Luật Giá, ví dụ như: đơn giá định mức trong lập dự toán chi ngân sách; quy định về thẩm định giá giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa, thoái vốn hoặc định giá trong tố tụng hình sự, xử phạt hành chính ...

 

2.1. Trường hợp tài sản thẩm định giá là dự toán chi ngân sách cho dịch vụ công (như chi phí đánh giá tác động môi trường, chi đoàn ra, đoàn vào, lễ hội, sự kiện văn hóa, thể thao ...): các bộ đơn giá hiện đang áp dụng, vận dụng để lập dự toán chi ngân sách nhưng vẫn yêu cầu phải thực hiện thẩm định giá. Các bộ đơn giá này không đảm bảo yêu cầu về thị trường như:

 

+ Không quy định rõ ràng về thuế, lợi nhuận nhà thầu hay đơn vị sử dụng (có sử dụng cho nhà thầu là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính hay không)

 

+ Có giá trị trong khoảng thời gian nhất định hoặc đến khi có văn bản thay thế dẫn đến nhiều bộ đơn giá đã có từ trên 3 năm vẫn đang được áp dụng, sử dụng

 

+ Phù hợp với bất kỳ khối lượng, số lượng công việc của tài sản có cùng mô tả

 

+ Nhiều định mức của cơ quan trung ương và địa phương khác nhau

 

+ Điều kiện, đối tượng, trường hợp áp dụng, vận dụng nhiều khi không rõ ràng, chủ yếu chỉ cần nội dung mô tả công việc thực hiện giống là đều được chấp nhận.

 

Trong thực tế, việc lập dự toán mỗi nơi lập một cách khác nhau, thường được các cơ quan tài chính cấp trên, kho bạc NN giám sát theo nguyên tắc không cao hơn đơn giá đang được áp dụng và hoặc vận dụng nhưng mỗi nơi thực hiện một cách khác nhau dẫn đến nếu nhận cung cấp dịch vụ thẩm định giá đối với loại tài sản này, các doanh nghiệp không thể thực hiện thống nhất với nhau hoặc cung cấp dịch vụ thẩm đinh giá cùng một loại tài sản nhưng nội dung khác nhau, rất khó giải thích, không biết tài sản thẩm định giá thuộc cơ sở giá trị và cách tiếp cận nào, văn bản áp dụng, vận dụng nào là đúng.

 

Các tài sản này vẫn thực hiện mua sắm vẫn qua đấu thầu và được các thành phần kinh tế trong xã hội cung cấp. Chuẩn mực cần có quy định ưu tiên sử dụng giá của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng không rõ rõ ràng là được áp dụng và vận dụng hay chỉ được áp dụng theo cách tiếp cận từ chi phí hay đồng thời phải áp dụng cả cách tiếp cận từ thị trường.

 

Trường hợp áp dụng cách tiếp cận từ thị trường nhưng cách báo giá có nội dung chi phí và / hoặc đơn giá khác với cách tiếp cận từ chi phí sẽ xử lý như thế nào đảm đảm bảo cơ sở giá trị thị trường không. Chiệc chênh lệch giảm dễ được chấp nhận nhưng trường hợp chênh lệch tăng rất khó được cơ quan tài chính, kho bạc chấp nhận, sẽ không đảm bảo thực hiện mua sắm được.

 

2.2. Thẩm định giá để cổ phần hóa DNNN, thoái vốn NN tại doanh nghiệp, định giá trong tố tụng hình sự, xử phạt hành chính

 

Các quy định có hướng dẫn chi tiết cho từng loại tài sản nhưng hay kèm thêm quy định dự phòng “giá của doanh nghiệp thẩm định giá” như vậy người thực hiện thẩm định có phải có trách nhiệm không rõ ràng trong:

 

- Trường hợp chỉ thực hiện 1 trong 2 có đáp ứng được yêu cầu không?

 

- Thực hiện theo cả văn bản quy định cho trường hợp, đối tượng áp dụng và cả hệ thống chuẩn mực thẩm định giá, kết quả cuối cùng sẽ được xác định như thế nào? Có được coi là thực hiện 2 phương pháp thẩm định giá không?

 

Đề xuất: Bộ Tài chính cần có văn bản thống nhất hướng dẫn các đơn vị sử dụng nguồn ngân sách lập dự toán thống nhất và / hoặc Chuẩn mực thẩm định giá cần có quy định thêm đối với loại tài sản này.

 

3. Trách nhiệm của thẩm định giá độc lập và thẩm định giá Nhà nước

 

Một số văn bản hướng dẫn như định giá trong tố tụng hình sự, xử phạt hành chính có quy định khối lượng công việc cụ thể của thẩm định giá Nhà nước được rút gọn rất nhiều so với thẩm định viên về giá.

 

Tuy nhiên trong Hệ thống chuẩn mực đang yêu cầu thành viên thẩm định giá Nhà nước phải thực hiện công việc như thẩm định viên về giá có xung đột với nhau hay không. Bản chất trách nhiệm của thành viên Hội đồng dịnh giá là bán chuyên trách, kiêm nghiệm nên trình độ đào tạo, khả năng nghiên cứu thị trường không chuyên sâu như thẩm định viên, việc Dự thảo chuẩn mực đặt yêu cầu như vậy dễ dẫn đến việc công chức từ chối tham gia các Hội đồng định giá do không đủ năng lực thực hiện.

 

4. Góp ý cụ thể vào các Chuẩn mực thẩm định giá

 

Chúng tôi xin tham gia ý kiến vào 10 chuẩn mực thẩm định giá gồm:

 

1) Góp ý Dự thảo Chuẩn mực có sở giá trị thẩm định giá

 

Nghiên cứu dự thảo, tôi nhận thấy Dự thảo này đang viết dựa trên lý thuyết của chuẩn mực thẩm định giá quốc tế (IVS), Tuy nhiên trong một số vấn đề cụ thể, ngôn ngữ và trường hợp áp dụng không hoàn toàn phù hợp. Các tiêu chuẩn của IVS hầu như chỉ tập trung hướng dẫn vào lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, trong khi không thể hiện các hướng dẫn liên quan đến mua sắm tài sản đang là nhu cầu rất bức thiết, nhạy cảm tại Việt Nam. Tôi xin trích đoạn quy định của Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế về cơ sở giá trị (IVS-2017)

 

Cơ sở giá trị là chuẩn mực gốc, đóng vai trò quan trọng của hoạt đông thẩm định giá, cần thiết phải bao trùm được hết các lĩnh vực trong cuộc sống, trong quá trình cung cấp dịch vụ thẩm định giá, tôi gặp phải những tài sản trong các trường hợp không biết xác định theo cơ sở giá trị nào (đang có hiệu lực) và các cơ sở giá trị trong dự thảo cũng chưa thể hiện được đặc trưng, bản chất cơ sở giá trị của các lĩnh vực này, đó là các giá trị phục vụ cho hoạt động thu, chi bằng nguồn ngân sách. Dự thảo không đề cập đến cơ sở giá trị trong một số lĩnh vực cụ thể như:

 

- Đối với các trường hợp cần thẩm định giá cho thu ngân sách hoặc đối tượng mua sắm sử dụng nguồn kinh phí từ ngân sách:

 

+ Giá trị tính thuế: đây là cơ sở giá trị có tác động đến rất lớn các thành phần kinh tế, xã hội cụ thể là các giá trị được quy định như bảng giá làm căn cứ tính thuế chuyển nhượng nhà, giá xe, giá đất như hiện nay. Giá trị tính thuế áp dụng một mức giá cho đối tượng, trường hợp cụ thể và có giá trị trong một thời gian nhất định (Trước đây áp dụng theo cơ sở giá trị phi thị trường, dự thảo này không nêu)

 

+ Đơn giá định mức, Giá dự toán: đơn giá trong các lĩnh vực do Nhà nước quản lý giá như khung giá nước sạch, giá xăng, giá điện; đơn giá định mức được áp dụng hoặc vận dụng cho đối tượng, trường hợp cụ thể có thời điểm bắt đầu và có giá trị đến khi được thay thế bằng các văn bản khác. Ví dụ như đơn giá định mức khi nhà nước đặt hàng trong các lĩnh vực công ích như: vệ sinh môi trường, thoát nước, cây xanh đô thị được áp dụng để lập dự toán ngân sách năm và thực hiện dưới các hình thức đầu thầu.

 

Hiện nay các bộ ngành ban hành nhiều văn bản đơn giá định mức làm cơ sở lập dự toán, thanh quyết toán như đơn giá vật liệu xây dựng, định mức đo vẽ, định mức chi phí tư vấn định giá đất … Các văn bản định mức ban hành có nội dung quy định là giá tối đa, tức là trong quá trình thực hiện có thể thấp hơn theo hình thức cắt giảm theo tỷ lệ tiết kiệm chi được quy định trong từng lĩnh vực hoặc khoảng thời gian nhất định hoặc tổ chức đấu thầu, vẫn có thể thu thập giá thị trường khi thẩm định giá hoặc ấn định mức chi vừa là để lập dự toán; Đơn giá định mức vẫn thường được sử dụng trong thanh quyết toán khối lượng trong đầu tư xây dựng cơ bản nhưng được biến đổi theo đơn giá định mức tại thời điểm thanh quyết toán.

 

Trong các trường hợp phải thẩm định giá dự toán, tổ chức tư vấn thẩm định giá không biết phải căn cứ vào cơ sở hình thành giá nào trong khi nhu cầu thẩm định giá phục vụ chi tiêu ngân sách chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng nhu cầu của xã hội nhưng chưa xác định được cơ sở hình thành phù hợp.

 

- Giá trị thanh lý: là giá trị thu hồi của tài sản là toàn bộ hoặc một bộ phận tài sản đang sử dụng được theo mục đích chế tạo ban đầu nhưng không còn phù hợp với nhu cầu hoặc đã hết giá trị sử dụng mà chủ sở hữu không có nhu cầu sử dụng cần bán để thu hồi phần giá trị còn lại của tài sản đã đầu tư. Giá trị thanh lý phản ánh giá trị thị trường của tài sản.

 

- Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản phản ánh giá trị còn lại theo khả năng sử dụng, khai thác sinh lời cho chủ sở hữu theo nguyên giá của tài sản; Giá trị sử dụng thường được sử dụng trong các tổ chức, doanh nghiệp phục vụ việc điều chuyển nội bộ; đánh giá lại tài sản khi cơ cấu lại doanh nghiệp; Giá trị sử dụng không phản ánh giá trị thị trường của tài sản.

 

- Giá trị nội bộ: Đây là các giá trị phản ánh các nhu cầu sử dụng trong nội bộ chủ sở của tài sản, có giới hạn phạm vi sử dụng, phục vụ các nhu cầu về điều hành, quản lý, thỏa thuận xử lý tài sản trong phạm vi hẹp.

 

- Giá trị hợp lý: Theo Luật Kế toán Việt Nam số 88/2015/QH13 đã được Quốc hội thông qua ngày 20/11/2015, giá trị hợp lý là giá trị được xác định phù hợp với giá thị trường, có thể nhận được khi bán một tài sản hoặc chuyển nhượng một khoản nợ phải trả tại thời điểm xác định giá trị. Ở Việt Nam, giá trị hợp lý chỉ được nhắc đến trong Chuẩn mực kế toán 14 (VAS14) - Doanh thu và thu nhập khác: Giá trị hợp lý là giá trị tài sản có thể trao đổi hoặc giá trị một khoản nợ được thanh toán một cách tự nguyện giữa các bên có đầy đủ hiểu biết trong trao đổi ngang giá. Giá trị hợp lý được sử dụng chủ yếu trong ghi nhận ban đầu, chẳng hạn ghi nhận ban đầu của tài sản cố định, doanh thu, thu nhập khác, ghi nhận ban đầu và báo cáo các khoản mục tiền tệ có gốc ngoại tệ, xác định giá phí hợp nhất kinh doanh.

 

Với phương pháp xác định giá trị hợp lý, ngoại trừ đoạn 24 của Chuẩn mực kế toán số 04 (VAS 04) - Tài sản cố định vô hình và Thông tư số 21/2006/TT- BTC ngày 20/03/2006 của Bộ Tài chính có hướng dẫn việc xác định giá trị hợp lý trong xác định giá phí hợp nhất kinh doanh, đến nay chưa có hướng dẫn chính thức và thống nhất về phương pháp xác định giá trị hợp lý trong kế toán. Ngoài ra, giá trị hợp lý cũng được đề cập đến ở Chuẩn mực số 03 - Kế toán tài sản cố định hữu hình; Chuẩn mực chung số 01; Chuẩn mực số 06 - Thuê tài sản; chuẩn mực số 10 - Ảnh hưởng của việc thay đổi tỷ giá hối đoái; Chuẩn mực số 5- Bất động sản đầu tư.

 

1. Góp ý vào giả thiết và giả thiết đặc biệt

 

Dự thảo chưa đưa ra được vai trò, mục đích, tầm quan trọng của giả thiết hoặc giả thiết đặc biệt để phân biệt với lưu ý hạn chế. Ví dụ như:

 

+ Thẩm định giá đất đủ điều kiện cấp sổ (theo thông tin lịch sử thửa đất) nhưng hiện tại đang chờ cấp sổ vậy phải giả định là thửa đất này sẽ được cấp sổ đỏ (Giấy CNQSD đất) trong tương lai để so sánh với thông tin thị trường BĐS đã được cấp sổ đỏ nhưng trong thực tế có thể sẽ không được cấp với lý do khách quan mà người thẩm định viên không được tiếp cận. Việc thu thập thông tin chuyển nhượng bất động sản chưa được cấp sổ là không thể kiểm chứng đặc điểm pháp lý của thửa đất có tương đồng với tài sản thẩm định hay không do quá nhiều trường hợp không thể xác minh.

 

+ Thẩm định giá hàng cấm, hàng giả: với thị trường không chính thức, ta phải đặt giả thiết đặc biệt là tài sản thẩm định giá là tương đồng với thông tin tài sản thị trường thu thập được.

 

+ Thẩm định giá trong quá khứ (tố tụng hình sự) đối với tài sản là đất không thể xác định hiện trạng hạ tầng giao thông hay tài sản gắn liền với đất tại thời điểm trong quá khứ. Người thẩm định giá không thể quay về quá khứ để kiểm tra mức độ chính xác của thông tin được cung cấp mà chỉ được các bên liên quan mô tả theo thông tin có thể thu thập được.

 

+ Thị trường độc quyền: đây là thị trường đặc trưng của loại tài sản là MMTB có mức độ công nghệ cao, giá trị thương hiệu lớn (biên độ biến động giá bán cao trong khoảng thời gian ngắn) đặc thù hoặc mức độ chi phối thị trường của một hoặc một nhóm bên bán có thể thao túng thị trường, cụ thể như vũ khí, thiết bị y tế, máy móc chuyên dùng mà thị trường Việt Nam có nhu cầu sủ dụng ít, hạn chế sản phẩm cạnh tranh, máy móc thiết bị công nghệ cao, tài sản gắn với bản quyền sở hữu trí tuệ …

 

+ Thị trường có tác động bởi điều kiện bất khả kháng: thiên tai, địch họa, chiến tranh, sung đột vũ trang, thương mại, thay đổi chính sách, … xảy ra trong nước hoặc quốc tế tác động đến giá trị thị trường, tạo ra biến động lớn trong khoảng thời gian hữu hạn nhưng vẫn tuân thủ nguyên tắc cung cầu, canh tranh theo cơ sở thị trường diễn ra trong thời gian ngắn mà thẩm định viên về giá không thể dự báo.

 

2) Góp ý Dự thảo Chuẩn mực Đạo đức thẩm đinh giá

 

Đạo đức là một từ Hán-Việt, được dùng để chỉ quan điểm xã hội về tính cách và giá trị của mỗi con người theo chuẩn mực vô hình theo tập quán của từng xã hội cụ thể (ví dụ như đa thê, đa phu không bị cấm ở một số địa phương). Đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá có phạm vi hẹp hơn, phải được xác định dựa một hệ thống quy tắc, chuẩn mực để làm tiêu chí cho người hành nghề tham chiếu, tự điều chỉnh hành vi của mình cho phù hợp với quan điểm xã hội (thường đặt lợi ích của cộng đồng, xã hội lên trên cá nhân).

 

Đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá được thể hiện cả cho cá nhân và tổ chức, trong cung cấp dịch vụ cũng như thực hiện nhiệm vụ được giao – TĐG NN), nên được giới hạn phù hợp với đặc điểm nghề nghiệp để phân biệt với phạm trù rộng hơn của đạo đức xã hội. Do đó chuẩn mực đạo đức trong hoạt động thẩm định giá cần có định nghĩa hoặc khái niệm để xác định phạm vi điều chỉnh hẹp hơn so với chuẩn mực đạo đức xã hội hiện không có quy định bằng văn bản.

 

Chuẩn mực cần thống nhất các từ ngữ (danh từ, động từ, tính từ, cụm từ) trong hệ thống chuẩn mực, ví dụ như “Người thực hiện thẩm định giá” quy định trong chuẩn mực thông tin và phương pháp thu thập thông tin và “người trợ giúp thẩm định viên về giá”; “thẩm định viên về giá” và “thành viên hội đồng thẩm định giá nhà nước” trong cả Hệ thống chuẩn mực này có phải cùng đối tượng không, đối tượng này bao gồm cả thẩm định giá nhà nước. Việc sử dụng chung danh từ này có áp dụng cho cả các đối tượng là trợ lý, giúp việc trong thực hiện thẩm định giá sẽ là vượt quy định của Luật Giá (không có quy định đối với đối tượng này)

 

3) Góp ý Dự thảo Chuẩn mực Hồ sơ thẩm định giá

 

Đối tượng là thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá có nhiều quy định chi tiết, phức tạp hơn nhiều so với một số quy định của định giá viên và Hội đồng định giá Nhà nước, Ví dụ như hiện nay Thông tư 30/2020/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 30/2018/NĐ-CP ngày 07/3/2018 của Chính phủ quy định chi tiết việc thành lập và hoạt động của Hội đồng định giá tài sản; trình tự, thủ tục định giá tài sản trong tố tụng hình sự và Nghị định số 97/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 30/2018/NĐ-CP ngày 07/3/2018 của Chính phủ quy định chi tiết việc thành lập và hoạt động của Hội đồng định giá tài sản; trình tự, thủ tục định giá tài sản trong tố tụng hình sự có hướng dẫn chi tiết công việc của thành viên Hội đồng định giá Nhà nước phải thực hiện không trùng khớp với yêu cầu chi tiết của Chuẩn mực thẩm định giá.

 

Đề nghị nên tách nội dung yêu cầu báo cáo của hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá riêng so với hoạt động của thẩm định giá Nhà nước; Trường hợp không tách đối tượng như Dự thảo thì cân nhắc thống nhất đối tượng thực hiện bao gồm cả thẩm định viên về giá và thành viên Hội đồng thẩm định giá Nhà nước, cần thống nhất gọi chung là “người thực hiện thẩm định giá” chung cho “thẩm định định viên về giá” và “thành viên Hội đồng thẩm định giá Nhà nước”

 

4) Góp ý Dự thảo Chuẩn mực Thu thập và phân tích thông tin

 

4.1. Nên bổ sung khái niệm sử dụng chung trong hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá để giảm thiểu phải định nghĩa trong từng nội dung, ví dụ:

 

- Tổ thẩm định giá: là nhóm từ 2 thành viên trở lên trực tiếp thực hiện một hợp đồng thẩm định giá theo sự phân công của doanh nghiệp thẩm định giá trong đó tổ trưởng phải là thẩm định viên về giá được doanh nghiệp thẩm định giá chỉ định, phân công, các thành viên còn lại giúp việc cho thẩm định viên về giá.

 

- Người thực hiện thẩm định giá: là thành viên tổ thẩm định giá bao gồm cả tổ trưởng phải là nhân viên trong doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp được giao và nhận thực hiện một hoặc nhiều phần việc được phân công trong thực hiện hợp đồng thẩm định giá.

 

- Thu thập thông tin: là việc người thực hiện thẩm định giá tiến hành thu thập các thông tin liên quan đến các đặc điểm pháp lý, kinh tế, kỹ thuật, thương mại của tài sản thẩm định giá; Thông tin chính sách, giá cả thị trường của tài sản thẩm định giá là cơ sở thực hiện các nghiệp vụ thẩm định giá theo quy định (hướng dẫn) của hệ thống chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam

 

- Chuyên gia: là người được đào tạo theo hướng chuyên sâu có kinh nghiệm thực hành công việc và có kỹ năng thực tiễn, lý luận chuyên sâu về một lĩnh vực cụ thể hoặc có hiểu biết vượt trội so với mặt bằng kiến thức chung trong một lĩnh vực cụ thể; Không phải là lao động thường xuyên của doanh nghiệp thẩm định giá; Chuyên gia có thể tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp (thông qua việc cho ý kiến, tham vấn) vào một phần việc, lĩnh vực cụ thể.

 

- Thông tin là tin, dữ liệu được thu thập hợp pháp về tài sản thẩm định giá hoặc thị trường của tài sản thẩm định giá; thông tin có thể được chứa đựng trong văn bản, hồ sơ, tài liệu có sẵn và tồn tại dưới dạng bản viết, bản in, bản điện tử, tranh, ảnh, bản vẽ, băng, đĩa, bản ghi hình, ghi âm hoặc các dạng khác có thể nhận biết, lưu giữ được trong Hồ sơ thẩm định giá; tùy đặc điểm của tài sản thuộc thị trường chính thức hay thị trường không chính thứ, thông tin có thể được thu thập dưới các hình thức thông tin chính thức và thông tin không chính thức; Chất lượng của thông tin về tài sản thẩm định giá và thị trường của tài sản thẩm định giá do người thực hiện thẩm định giá quyết định đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá.

 

- Chất lượng thông tin: là nguồn thông tin được thu thập, được cung cấp một cách độc lập, khách quan, khả thi và / hoặc mức độ thể hiện các yếu tố hình thành giá của tài sản theo nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá và / hoặc mức độ phù hợp với tài sản thẩm định giá trong khoảng thời gian, không gian nhất định.

 

- Thông tin thu thập không chính thức: là các thông tin được thu thập gián tiếp qua người thứ ba không phải là người trực tiếp sở hữu thông tin; thông tin được thu thập khi người cung cấp thông tin nhưng không xác nhận thông tin đã cung cấp, được thu thập dưới hình thức phỏng vấn trực tiếp, gián tiếp, thể hiện bằng văn bản dưới hình thức báo cáo, phiếu khảo sát, phiếu thu thập thông tin, ghi nhận thành văn bản có đầy đủ nội dung liên quan đến thông tin cá nhân của người cung cấp thông tin, thông tin được cung cấp, thời điểm ghi nhận thông tin và tự đánh giá mức độ tin cậy của thông tin và được lưu trong hồ sơ thẩm định giá.

 

- Thông tin thị trường không chính thức: là thông tin thị trường mua, bán, thuê, cho thuê tài sản, sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ … của các tổ chức, cá nhân cung cấp ra bên ngoài không công khai, hoặc công khai hạn chế, không đảm bảo điều kiện kinh doanh, lưu thông không hợp pháp, thuộc loại bị cấm, không được pháp luật công nhận

 

- Thông tin chính thức, hợp pháp: là các thông tin do cơ quan nhà nước công bố công khai theo quy định của pháp luật; Thông tin được công bố công khai, được cá nhân, tổ chức sở hữu, nghiên cứu, tổng hợp phân tích … công bố thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, ấn phẩm báo chí, văn bản có xác nhận và / hoặc chịu trách nhiệm về tính chính xác của nguồn thông tin đã cung cấp được thu thập dưới các hình thức văn bản, ghi âm, ghi hình công khai.

 

- Thông tin thị trường chính thức: là thông tin thị trường mua, bán, thuê, cho thuê tài sản, sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ … của các cơ quan, đơn vị và các thành phần kinh tế trong xã hội cung cấp công khai ra bên ngoài, đảm bảo các điều kiện kinh doanh, lưu thông hợp pháp được pháp luật công nhận

 

- Bao gồm nhưng không toàn bộ: là cụm từ liệt kê ra đối tượng, trường hợp, nhiệm vụ, hành vi … cụ thể có tính tham khảo để dễ hiểu, có tính mô tả một phần cụ thể, đặc trưng trong nhiều công việc phải thực hiện nhưng quy định trong chuẩn mực chưa thể liệt kê hết, dự báo trước; Không phải là quy định bao quát, giới hạn trong một công việc để đạt được mục đích cụ thể phải được thực hiện.

 

- Và / hoặc: là cụm từ chỉ các nhiệm vụ, hành vi cụ thể có mối quan hệ không bắt buộc phải cùng tồn tại song song, liên tục với nhau hay độc lập, không liên quan đến nhau

 

4.2.  Vướng mắc về thông tin kỹ thuật của tài sản thẩm định giá

 

Việc làm đầu tiên, phức tạp nhất của người làm thẩm định giá là nhận và phân tích thông tin ban đầu. Hiện nay công tác thẩm định giá có xung đột với quy định của Luật Đấu thầu do thông tin mời thầu không xác định tài sản cụ thể (nguồn gốc xuất xứ, seri, model) dẫn đến thông tin kỹ thuật chỉ là chung chung như trong hồ sơ mời thầu theo quy định của luật đấu thầu.

 

Người làm thẩm định giá khi nhận hồ sơ rất khó thực hiện cuộc thẩm định giá do không đủ kiến thức chuyên môn để xác định có bao nhiêu loại tài sản có thể đáp ứng được yêu cầu này, và giá của loại nào là thấp nhất theo đúng nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất; Khi yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin cụ thể của tài sản đại diện, mong muốn nhưng không có cơ sở pháp lý để yêu cầu dẫn đến phải từ chối thẩm định giá; Trường hợp nhận thẩm định giá phải tìm được chuyên gia trong lĩnh vực đó để được tư vấn dẫn đến chi phí cao, đặc biệt, trong một số trường hợp tài sản đặc biệt, người làm thẩm định có thể tự rơi vào "bẫy" thông tin thị trường.

 

Theo quy định của Luật đấu thầu, khi tư vấn kỹ thuật xây dựng cấu hình thầu phải dựa trên tài sản có thực để đảm bảo tính khả thi, do đó việc yêu cầu khách cung cấp cấu hình đại diện (mong muốn) là có thể thực hiện được; Thông tin được cung cấp phải bảo mật theo quy định của Luật Giá (2013) hiện đang làm khó cho hoạt động thẩm định giá do nhiều tài sản chuyên dùng, số lượng lớn, giá trị cao … nếu muốn thu thập thông tin báo giá phải cung cấp thông tin của chủ đầu tư. Trong thực tế, việc tiết lộ thông tin của tài sản cần mua sắm hay bán chỉ làm cho thị trường thêm thông tin, nhà thầu có thêm thời gian chuẩn bị và có thể cung cấp được tài sản với giá phù hợp nhất, không tạo ra tiêu cực trong hoạt động quản lý, mua bán tài sản của Chủ đầu tư.

 

Đưa ra các khái niệm sử dụng trong tiêu chuẩn này và trong cả Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá. Tiêu chuẩn cần bổ sung khái niệm công việc "có thể" làm và "phải" làm hoặc "nên" làm tương tự như tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVS 2017 như sau:

 

20.4. Có thể  (May)          

 

Từ “có thể” mô tả các hành động và thủ tục mà người định giá có trách nhiệm xem xét. Các vấn đề được mô tả theo cách này đòi hỏi sự chú ý và hiểu biết của người định giá . Việc định giá viên có thực hiện những vấn đề này trong hợp đồng định giá như thế nào và có hay không sẽ phụ thuộc vào việc thực hiện xét đoán chuyên môn trong các trường hợp phù hợp với mục tiêu của các chuẩn mực.

 

20,5. Phải  (Must)          

 

Từ “phải” biểu thị một trách nhiệm vô điều kiện. Người định giá phải thực hiện các trách nhiệm thuộc loại này trong mọi trường hợp có hoàn cảnh mà yêu cầu được áp dụng.

 

20,8. Nên (Should)           

 

Từ “nên” chỉ ra những trách nhiệm được cho là bắt buộc. Người định giá phải tuân thủ các yêu cầu của loại hình này trừ khi người định giá chứng minh rằng các hành động thay thế được tuân theo trong các tình huống là đủ để đạt được các mục tiêu của tiêu chuẩn.

 

Trong những trường hợp hiếm hoi mà người định giá tin rằng các mục tiêu của tiêu chuẩn có thể được đáp ứng bằng các phương tiện thay thế, người định giá phải ghi lại lý do tại sao hành động được chỉ định không được coi là cần thiết và / hoặc thích hợp.

 

Nếu một tiêu chuẩn quy định rằng người định giá “nên” xem xét một hành động hoặc thủ tục, thì việc xem xét hành động hoặc thủ tục đó là bắt buộc, trong khi hành động hoặc thủ tục thì không.

 

Trong Tiêu chuẩn này, Chúng tôi đề xuất bổ sung khái niệm như sau:

 

Phải: là khối lượng công việc, hành vi mà Người thực hiện thẩm định giá bắt buộc phải thu thập từ khách hàng và / hoặc chủ sở hữu tài sản và/ hoặc thị trường để đảm bảo thực hiện được cuộc thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu, mục đích theo đúng quy định của hệ thống chuẩn mực thẩm định giá hiện hành; Trường hợp không thu thập được thông tin này, Người thực hiện thẩm định giá sẽ phải đặt giả thiết hoặc giả thiết đặc biệt mới có thể thực hiện được cuộc thẩm định giá phải được khách hàng và hoặc chủ sở hữu tài sản chấp thuận và nêu rõ vào Báo cáo thẩm định giá hoặc phải từ chối thực hiện cuộc thẩm định giá.

 

Cần hoặc nên: là khối lượng công việc, hành vi mà Người thực hiện thẩm định giá có trách nhiệm thu thập từ các bên có liên quan đến thông tin lịch sử, đã xảy ra của tài sản, là yếu tố hình thành giá có thể ước tính ra giá trị tuyệt đối, của tại sản hay thị trường liên quan để nâng cao tính chính xác của kết quả thẩm định giá tính về thời điểm thẩm định giá của tài sản trừ khi người thẩm thực hiện định giá chứng minh chắc chắn rằng các thông tin này có thể được thay thế từ một nguồn thông tin tin cậy khác nhưng vẫn đảm bảo cho kết quả thẩm định giá ước tính có mức độ tin cậy cao, đạt được các mục đích thẩm định giá. Các nguồn thông tin thay thế phải được khách hàng và hoặc chủ sở hữu tài sản chấp thuận và nêu rõ vào Báo cáo kết quả thẩm định giá.

 

Có thể: Là khối lượng công việc, hành vi mà Người thực hiện thẩm định giá có thể hoặc không thể nhận biết và / hoặc kết quả công việc, hành vi này là các thông tin có chất lượng thấp, không thể kiểm chứng mức độ tin cậy, không đủ căn cứ, cơ sở điều chỉnh để phân tích, so sánh, quy đồng, xác định ra giá trị tuyệt đối có thể tác động đến kết quả thẩm định giá mà chỉ thể hiện khối lượng công việc nghiên cứu, tìm hiểu đặc điểm tài sản, thị trường với mục đích nâng cao chất lượng dịch vụ, bổ sung thêm nguồn thông tin cho khách hàng tham khảo.

 

Việc xác định các khái niệm này sẽ mặc nhiên phân chia các công việc bắt buộc phải làm, nên làm hoặc khuyến cáo có thể làm để nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá cũng như trong quá trình hậu kiểm, thanh tra, điều tra có thể xem xét trách nhiệm của người làm thẩm định giá thể hiện trên Báo cáo kết quả thẩm định giá tương ứng với lỗi cố ý, lỗi vô ý hay do hạn chế thông tin thị trường, hạn chế năng lực cá nhân.

 

Việc xác định mức độ trách nhiệm của người thu thập thông tin là rất quan trọng, để người làm thẩm định giá xác định được các rủi ro trong quá trình tác nghiệp. Trên đây là đề xuất và nội dung này cần được bàn thảo kỹ lưỡng hơn để hạn chế vướng mắc, xung đột với thực tiễn.

 

5) Góp ý Dự thảo Chuẩn mực Phạm vi công việc

 

Phạm vi là một danh từ, có nguồn gốc bắt nguồn từ tiếng Hán là bao vây, khuôn phép. Qua đó cho thấy về giới hạn mà ta cần xác định để thực hiện công việc hay lựa chọn, quyết định thực hiện trên thực tế. Hiểu đơn giản phạm vi là trong một khoảng được giới hạn của một hoạt động, một vấn đề hay một cái gì. Từ các ngữ cảnh thực tế, chúng ta có thể khái quát phạm vi thành giới hạn thực tế.

 

Điều chỉnh là động từ nhằm chỉ vấn đề được sắp xếp lại cho đúng, cho tốt, phù hợp hơn. Phải có sự thay đổi theo mục đích, định hướng đề ra để tìm kiếm hiệu quả, sự phù hợp.

 

Vậy khi ghép từ nghĩa của “phạm vi điều chỉnh” là một danh động từ có thể hiểu phạm vi điều chỉnh là giới hạn mối quan hệ, sự vật, sự việc được điều chỉnh cụ thể được thỏa thuận theo nội dung Hợp đồng và bị giới hạn bởi Luật Giá, luật chuyên ngành và Luật Dân sự. Việc xác định và khoanh vùng nhóm đối tượng, các công việc trên thực tế. phạm vi là giời hạn về không gian, thời gian, mục đích, hiệu lực tương ứng với trách nhiệm của người thực hiện hành vi và giới hạn phạm vi sử dụng của sản phẩm tư vấn của khách hàng.

 

Theo IVS 2017 nêu như sau:

 

“10.1. Phạm vi công việc (đôi khi được gọi là điều khoản của hợp đồng) mô tả các điều khoản cơ bản của hợp đồng thẩm định giá, chẳng hạn như (các) tài sản được định giá, mục đích của việc định giá và trách nhiệm của các bên liên quan đến việc định giá.            

 

10.2. Tiêu chuẩn này nhằm áp dụng cho một loạt các nhiệm vụ định giá, bao gồm:             

 

Định giá do người định giá thực hiện cho người sử dụng lao động của họ (“định giá nội bộ”), định giá được thực hiện bởi các nhà định giá cho khách hàng không phải là người sử dụng lao động của họ (“định giá của bên thứ ba”), và đánh giá giá trị mà người đánh giá có thể không được yêu cầu cung cấp ý kiến ​​riêng của họ về giá trị.”

 

Như vậy, Bố cục của Chuẩn mực cần được thiết lập phù hợp với nghĩa của tên gọi, theo giới hạn quyền lợi, nghĩa vụ của thẩm định viên và đối tượng khi thực hiện và sử sụng kết qủa tư vấn phù hợp (giới hạn) theo thỏa thuận dân sự và không vượt quá quy định của Luật Giá.

 

Về đề cương có thể tham khảo cách viết của chuẩn mực thẩm định giá quốc tế (gửi kèm theo bản góp ý này) hoặc trên cơ sở kinh nghiệm đã cung cấp dịch vụ thẩm định giá trong thời gian qua, tôi xin góp ý vào Dự thảo Chuẩn mực như sau:

 

6) Góp ý Dự thảo Chuẩn mực Cách tiếp cận từ thị trường

 

Đề nghị bổ sung thêm khái niệm áp dụng trong chuẩn mực

 

- Giao dịch: bao gồm thông tin giao dịch thành công, thông tin rao mua, rao bán tài sản trên thị trường

 

- Thu thập thông tin tài sản thẩm định giá: là các thông tin về tài sản thẩm định giá thu thập được từ khách thuê thẩm định giá, từ chủ sở hữu, sử dụng, quản lý tài sản; từ các nguồn thông tin khác

 

- Thông tin thị trường tài sản thẩm định giá: là các thông tin liên quan đến thị trường về tài sản thẩm định giá thu thập được qua: văn bản, báo chí, các phương tiện thông tin truyền thông, không gian mạng, thông qua các giao dịch thành công, thông tin chào mua, chào bán, chuyên gia …

 

- Phiếu khảo sát thông tin: là văn bản của người thực hiện thẩm định giá lập thể hiện toàn bộ kết quả thu thập thông tin; Nội dung phiếu khảo sát phải phù hợp với tài sản thẩm định giá, nêu được đầy đủ thông tin của nguồn cung cấp, nội dung thông tin thu thập được, thời điểm thu thập thông tin

 

7) Góp ý Dự thảo Chuẩn mực Cách tiếp cận từ chi phí

 

7.1. Đề nghị bổ sung định nghĩa

 

13. Tuổi đời vật lý là số năm tài sản có thể sử dụng trước khi chuyển sang trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng hoặc bào mòn vì các nguyên nhân vật lý, chưa tính đến những lỗi thời về chức năng hoặc tác động của các yếu tố bên ngoài. Tuổi đời vật lý có thể được xác định thông qua các thông số kỹ thuật của nhà sản xuất, đặc điểm cấu tạo của tài sản.

 

14. Giá trị Vốn hóa trực tiếp trong cách tiếp cận từ chi phí là việc xác định tổng giá trị của tài sản thẩm định giá (hoặc giá trị hao mòn định lượng) theo đơn giá của tài sản được xác định theo cách tiếp cận từ thị trường – phương pháp so sánh tại thời điểm thẩm định giá nhân (x) với khối lượng, số lượng tài sản (đề nghị đưa ra định nghĩa hoặc không dùng cụm từ này mà thay bằng cụm từ tổng giá trị thị trường)

 

7.2. Xác định giá trị chi phí thay thế

Đối với tài sản là công trình xây dựng, việc xác định chi phí theo phương pháp đơn giá dự toán được lập trên khối lượng theo bản vẽ và /hoặc được xác định theo Dự toán / quyết toán khối lượng, giá trị công trình. Đơn giá có thể sử dụng đơn giá vật liệu nhân công, ca máy … do địa phương ban hành và có thể chỉ cần dùng 1 đơn giá

 

Tuy nhiên đối với máy móc thiết bị, việc xác định chi phí vật tư, thiết bị chế tạo không có quy định cụ thể là phải thực hiện theo cách tiếp cận từ thị trường – phương pháp so sánh để xác định ra giá hay không

 

7.3. Mâu thuẫn nội dung

 

Một số quy định chi tiết còn có nội dung mâu thuẫn như việc các tiếp cận từ chi phí chỉ thực hiện được cách tiếp cận từ thị trường và thu nhập nhưng lại có quy định sử dụng để đối chiếu với các cách tiếp cận khác

 

7.4. Chưa xác định được cách tiếp cận từ chi phí thuộc cơ sở giá trị nào

 

8) Góp ý Dự thảo Chuẩn mực Cách tiếp cận từ thu nhập

 

8.1. Tên gọi của phương pháp

 

Cách tiếp cận từ thu nhập trước đây vẫn xác định bằng phương pháp thu nhập và thặng dư, tương ứng với phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai sửa đổi mới được thông qua cũng đang dùng 2 danh từ này. Việc thay đổi tên gọi của 2 phương pháp không thay đổi về bản chất nhưng lạ lẫm và không thống nhất với phương pháp định giá đất, ngoại trừ trường hợp chủ ý của ban soạn thảo đổi tên để phân biệt với hoạt động định giá đất.

 

Cũng như hoạt động định giá đất đã thực hiện trong thời gian qua, việc quy định trường hợp áp dụng không rõ ràng trong khi kết quả chênh lệch quá lớn dẫn đến dư luận và ý kiến chính thức từ Đại biểu quốc hội vẫn có nhận định về việc tùy tiện áp dụng phương pháp dẫn đến có tiêu cực trng định giá đất.

 

Công thức của phương pháp dòng tiền chiết khấu đã thay đổi so với cách diễn giải của phương pháp thặng dư hiện nay (gộp công thức) nên vẫn cần có thời gian nghiên cứu thêm; Tuy nhiên Dự thảo chuẩn mực không diễn giải việc xác định CF; Việc không diễn giải và trường hợp áp dụng phù hợp dẫn đến có thể hiểu nhầm, sử dụng song song để so sánh với phương pháp vốn hóa

 

8.2. Hạn chế trong phân biệt trường hợp áp dụng

 

Dự thảo chuẩn mực không quy định rõ về trường hợp áp dụng phù hợp cũng sẽ dẫn đến có nhận định tương tự trong hoạt động thẩm định giá; Đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu bổ trung thêm trường hợp áp dụng và / hoặc nội dung quy định chuẩn mực thể hiện sự khác biệt rõ nét, hạn chế sự hiểu nhầm khi áp dụng phương pháp.

 

8.3. Xem xét về cơ sở giá trị

 

Nếu xét về nguyên lý, cách tiếp cận từ thu nhập không thuộc cơ sở giá trị thị trường mà thuộc cơ sở giá trị đầu tư. Ban soạn thảo cân nhắc nhận định này do có xung đột với mục đích xác định giá thị trường của tài sản trong một số quy định và hoặc trường hợp yêu cầu cụ thể.

 

8.4. Cách xác định tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu

 

Việc quy định xác định tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu theo thông tin trên thị trường hiện nay có mức độ tin cấp thấp do mức độ tin cậy của báo cáo tài chính và khó xác định tỷ suất thuần trong 1 lĩnh vực hoạt động, kinh doanh do doanh nghiệp thường hoạt động kinh doanh đa ngành nghề, Cáo cáo tài chính công khai không thể chia tách, sử dụng số liệu nội bộ là vi phạm về bảo mất thông tin. Cần có hướng mở như áp dụng tỷ suất tương tự do cơ quan có thẩm quyền, tổ chức tài chính nghiên cứu, công bố công khai hoặc thuê tổ chức khác có điều kiện xác định trên cơ sở dữ liệu nội bộ (doanh nghiệp cung cấp dịch vụ kế toán, kiểm toán …).

 

Đề nghị nghiên cứu bổ sung cách xác định vào chuẩn mực

 

9) Góp ý Dự thảo Chuẩn mực thẩm định giá bất động sản

 

9.1. Phương pháp thặng dư chỉ áp dụng đối với thẩm định giá bất động sản?

 

Việc quy định phương pháp thặng dư chỉ trong chuẩn mực thẩm định giá bất động sản được hiểu là phương pháp đặc dụng cho thẩm định giá bất động sản không?

 

Trên thực tế, các tài sản vô hình như sở hữu trí tuệ, các dự án đầu tư MMTB vào sản xuất cũng cần thẩm định giá để tính hiệu quả đầu tư nhưng khi lập luận lựa chọn tên phương pháp nằm trong tiêu chuẩn về thẩm định giá bất động sản hay phải dùng phương pháp dòng tiền chiết khấu trong cách tiếp cận từ thu nhập.

 

Đề xuất đặt thêm tên thặng dư cùng với phương pháp dòng tiền chiết khấu trong ccsh tiếp cận từ thu nhập

 

9.2. Thiếu trường hợp áp dụng:

 

Khoản 2 Điều 4 Dự thảo quy định “Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.”

 

Việc quy định phương pháp thặng dư trong chuẩn mực thẩm định giá bất động sản như vậy sẽ không phù hợp trong việc áp dụng phương pháp này trong thẩm định giá dự án đầu tư sản xuất và hoặc kinh doanh bất động sản cho thuê theo hình thức thuê, hoặc mua lại các công trình, dự án đã hoàn thành đầu tư.

 

Việc không còn quy định phương pháp thu nhập sẽ thiếu chuẩn mực thẩm định giá bất động sản là tài sản đã hoàn thành đầu tư, tài sản thuê thị trường để kinh doanh, loại tài sản này có mức rủi ro thấp hơn tài sản chưa đầu tư như trường hợp quy định phù hợp áp dụng tại chương II của Dự thảo. Hiện luật Đất đai vẫn quy định phương pháp thu nhập để tính đối với loại đất đã hoàn thành đầu tư.

 

Nếu không có phương pháp thu nhập thì cách tiếp cận từ thu nhập phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp thặng dư sẽ được hiểu là các phương pháp độc lập hay phương pháp thặng dư là cách gọi khác của phương pháp dòng tiền chiết khấu. Đề xuất vẫn giữ quy định phương pháp thu nhập như tiêu chuẩn cũ và đặt tên gọi khác là phương pháp thu nhập cùng với phương pháp vốn háo trực tiếp trong cách tiếp cận từ thu nhập.

 

Đề xuất không cần lập riêng chuẩn mực thẩm định giá bất động sản vì không có chuẩn mực thẩm định giá động sản và / hoặc soạn thêm chuẩn mực thẩm định giá động sản cho đồng bộ

 

9.3. Xác định cơ sở giá trị của phương pháp thặng dư

 

Phương pháp thặng dư thuộc cách tiếp cận từ thu nhập, tuy nhiên thuộc cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá thị thuê thị trường hoặc cơ sở giá trị đầu tư cũng cần có phân biệt rõ ràng. Nếu phân tích nội dung và tính chất, dường như phương pháp này thuộc cơ sở giá trị đầu tư hơn là cơ sở giá trị thị trường và giá trị thuê thị trường

 

Đề nghị bổ sung thêm phương pháp thu nhập để tương ứng với phương pháp vốn hóa trực tiếp – cách tiếp cận từ thu nhập

 

10) Góp ý Dự thảo Chuẩn mực thẩm định giá giá trị doanh nghiệp

 

Trong các quy định về thoái vốn, cổ phần hóa doanh nghiệp thường quy định không rõ ràng về áp dụng phương pháp thấm định giá, dễ bị hiểu nhầm là 1 phương pháp thẩm định giá riêng, người thực hiện thẩm định giá không biết phải thực hiện theo văn bản áp dụng hay đồng thời cả theo Chuẩn mực, Vì hướng dẫn đặc thù và tiêu chuẩn không giống nhau, đương nhiên cho kết quả khác nhau, khó xác định trong việc lựa chọn kết quả theo hệ thống nào. (Ví dụ như đất thuê trả tiền hàng năm có công trình đang sử dụng bình thường, quy định đang không được xác định giá trị quyền sử dụng đất nhưng nếu áp dụng phương pháp thu nhập thì vẫn có giá trị để giao vốn)

 

Ban soạn thảo cân nhắc quyền được xử lý tài chính (đối với khoản nợ này) vì các doanh nghiệp có nguồn gốc từ NN cổ phần hóa thường có các khoản nợ rất lớn không giải quyết được trong quá trình cổ phần hóa, người thực hiện thẩm định giá trong thoái vốn có thể vận dụng quy định này để  xử lý tài chính sẽ làm mất vốn NN

 

Một số tài sản là chi phí sản xuất dở dang cần tách chi phí đầu tư dở dang và có hướng dẫn phù hợp do giá trị của loại tài sản này rất lớn, thậm chí 1 doanh nghiệp chỉ có 1 Dự án bất động sản nhưng không định giá lại tại thời điểm thẩm định giá mà ghi nhận theo giá sổ sách là không phù hợp.

 

Đối với các trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá thuộc đối tượng có văn bản quy định về thẩm định giá, định giá doanh nghiệp của cơ quan có thẩm quyền (như cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, xác định giá trị doanh nghiệp để thoái vốn Nhà nước tại doanh nghiệp, chuyển đổi đơn vị sự nghiệp công lập thành doanh nghiệp cổ phần) thì thực hiện theo quy định thì không áp dụng quy định của hệ thống chuẩn mực thẩm định giá ngoại trừ trường hợp các quy định này yêu cầu thực hiện thẩm định giá loại tài sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

 

Do số lượng góp ý nhiều, trong bài viết này chỉ nêu các ý kiến góp ý chung, bạn đọc quan tâm có thể tải toàn bộ góp ý bao gồm cả góp ý chi tiết vào từng điều khoản của các Chuẩn mực: Tại đây

 

Bản tin VAI