14/02/2017 12:00:00 SA

CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM ---------------------------------- Số: 14 /CV-VAI Đánh giá thực hiện các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ----------------------------------- Hà Nội, ngày  14  tháng  02  năm 2014

 

 

 

Kính gửi: Cục Quản lý Giá - Bộ Tài chính

 

Căn cứ công văn số 12/CQLG-CSG-TĐG ngày 15/1/2014 của Bộ Tài chính về  việc đánh giá thực hiện các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, sau khi nghiên cứu dự thảo và thảo luận trong nội bộ, Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam có một số đánh giá sau:

1. Thực tiễn vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

- Các tiêu chuẩn thẩm định giá về cơ bản đều có đối tượng có thể áp dụng trong thực tiễn, tuy nhiên việc sử dụng được và mức độ chính xác, khách quan phụ thuộc nhiều vào số liệu thống kê của tổ chức có chức năng trong khi các số liệu thống kê tại Việt Nam hiện chưa đầy đủ đối với toàn bộ các lĩnh vực tài sản (không bao gồm tiêu chuẩn 7).

- Việc phân loại tài sản theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 12 về cơ bản phục vụ số liệu tổng hợp, không ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá tài sản.

- Trong thực tế phương pháp so sánh và phương pháp chi phí được sử dụng nhiều nhất, trực tiếp hoặc gián tiếp sử dụng hỗ trợ trong lập luận, phân tích trong các phương pháp khác.

- Về cơ bản các phương pháp thẩm định giá nên được hướng dẫn một cách tổng quát, nêu được hết các công thức kinh tế cơ bản đã được thế giới thừa nhận để thẩm định viên tham khảo, lựa chọn áp dụng, vận dụng trong từng trường hợp cụ thể.

2. Đánh giá những mặt thành công, hạn chế khi áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã ban hành.

Nhìn chung, việc Bộ Tài chính ban hành được hệ thống tiêu tiêu chuẩn thẩm định giá đến thời điểm hiện tại là một thành công lớn, làm cơ sở cho thẩm định viên  có cơ sở, có lập luận phân tích và nhất là có căn cứ để bảo vệ ý kiến, lập luận, phân tích khi thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá.

Tuy nhiên trong quá trình hoạt động thẩm định giá, Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (sau đây gọi là Công ty Thẩm định giá VAI) có một số nhận định như sau:

- Trong một tiêu chuẩn thì các danh từ đã được khái niệm cần được sử dụng chính xác tránh hiểu nhầm (khái niệm đưa một danh từ nhưng khi vào công thức hoặc ví dụ minh hoạ lại đưa danh từ khác)

- Các khái niệm, thuật ngữ riêng trong các tiêu chuẩn cần thống nhất tên gọi (danh từ), hạn chế đưa ra nhiều khái niệm trùng tên (trùng danh từ) trong các tiêu chuẩn nhưng khác về giải thích.

- Ví dụ minh hoạ trong tiêu chuẩn cần được giải một cách chi tiết, chính xác hơn, tránh sai sót, nhầm lẫn hoặc phải suy luận không thống nhất.

3. Những tiêu chuẩn thẩm định giá cần sửa đổi

3.1. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá trị thị trường

Về cơ bản đây là một tiêu chuẩn áp dụng phổ biến để Thẩm định viên và giá phân biệt mức độ phức tạp, hạn chế cơ bản của tài sản do tác động từ đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật của tài sản, mục đích thẩm định, địa điểm thẩm định, điều kiện thẩm định hoặc thông tin của thị trường về tài sản để thẩm định viên về giá kết hợp đưa các lý luận một các thống nhất, xuyên suốt giữa lý thuyết và thực tế.

Tiêu chuẩn này được ban hành từ lâu và cơ bản chưa phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội hiện nay, Bộ Tài chính nên có nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung cụ thể, sát với thực tế, lược bỏ những nội dung không liên quan và phù hợp với Luật giá mới có hiệu lực tránh việc hiểu sai, hiểu thiếu về lý thuyết khi phân biệt giữa giá trị thị trường và phi thị trường của một tài sản, .

Đề nghị điều chỉnh, bổ sung một số khái niệm cơ bản

- Giá trị thị trường của tài sản là số tiền ước tính trên cơ sở bên bán và bên mua đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin tài sản tương đồng khác đang giao dịch (lưu thông) trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, công khai tại một thời điểm nhất định.

Giá trị thị trường của một tài sản thể hiện mức giá đã đang hoặc sẽ hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh không bị giới hạn về địa giới hành chính, lãnh thổ (thị trường trong nước hoặc quốc tế) đảm bảo phù hợp với các điều kiện thương mại thông thường, không bị ảnh hưởng, tác động của thiên tai, địch họa; thay đổi chính sách quản lý của nhà nước ...  

- Người bán (bên bán) là tổ chức, cá nhân đang có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản (bất động sản; động sản; quyền sở hữu, sử dụng tài sản) đang có nhu cầu muốn chuyển nhượng tài sản đó theo những điều kiện thương mại bình thường.

- Người mua (bên mua) là người đang có nhu cầu mua quyền sở hữu, sử dụng một tài sản (nhận chuyển nhượng) đáp ứng được các đặc điểm kỹ thuật, pháp lý cần thiết, phục vụ một mục đích nhất định và có đủ khả năng thanh toán theo những điều kiện thương mại bình thường. 

- Điều kiện thương mại bình thường là việc giao dịch mua bán được tiến hành khi các yếu tố chi phí, yêu cầu giao - nhận; thuế, phí, lệ phí; chế độ bảo hành, bảo trì, chuyển giao công nghệ; thanh toán ... theo các yêu cầu phổ thông của một loại tài sản nhất định tại thời điểm, địa điểm thẩm định không bao gồm các chi phí ngắn hạn, lợi ích cá biệt khác.

3.2. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị trường

Luật Giá ban hành và có hiệu lực ngày 1/1/2013 đưa khái niệm về Giá trị thị trường “Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ hình thành do các nhân tố chi phối và vận động của thị trường quyết định tại một thời điểm, địa điểm nhất định” (Luật giá)

Việc không đưa khái niệm về giá trị phi thị trường của một tài sản trong khi đưa khái niệm Giá trị phi thị trường một cách quá chung chung, tổng quát bao trùm lên cả khái niệm về giá trị phi thị trường là một hạn chế không nhỏ trong quá trình thao tác nghiệp vụ, phân tích hạn chế lưu ý của cả một phần của cải không nhỏ của xã hội bị chi phối bởi mục đích thẩm định như“giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế...”(TĐGVN02)

Việc đưa thiếu và chưa đúng khái niệm về giá cả hiện đang làm cho hệ thống quản lý Nhà nước đang hiểu và chỉ hiểu đơn thuần về giá trị nói chung của toàn bộ của cải trong xã hội một cách máy móc và không hình dung được mức độ phức tạp về bản chất giá cả của một tài sản nhất định trong một bối cảnh nhất định để ban hành các văn bản chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn sát hơn với thực tế.

Nội dung trong tiêu chuẩn thẩm định giá 02 hiện đang có một số hướng dẫn trùng với tiêu chuẩn 01, đề nghị nêu khái niệm về

- Thị trường hạn chế được xác định trong các tình huống như sau:

+ Khi thẩm định viên khảo sát, chứng minh được thông tin giá của tài sản tại thị trường, thời điểm thẩm định đang bị ảnh hưởng bởi một số hành vi thương mại không bình thường như độc quyền cung cấp, liên kết giá, thị trường chi phối ... do một hoặc một nhóm tổ chức, cá nhân đang thực hiện.

+ Một hoặc một số đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật cá biệt của tài sản có tác động, làm thay đổi giá trị trao đổi trong thời gian ngắn vượt quá giá trị sử dụng của tài sản (bản quyền, phát minh sáng chế ...)

+ Hạn chế hoặc không thể thu thập được thông tin về giá chuyển nhượng so sánh trực tiếp, công khai của các tài sản tương đồng trên thị trường do đặc thù về truyền thống và hoặc quy định của pháp luật.

3.3. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04:

Việc ban hành mẫu chứng thư trong tiêu chuẩn chưa được hợp lý do:

-  Việc bố trí mục 3. Cơ sở thẩm định giá theo hướng dẫn là đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật của tài sản được nêu trong mục 4. Đề nghị điều chỉnh mục này lên phần đầu của nội dung Chứng thư và hướng dẫn là các văn bản quản lý nhà nước, hướng dẫn chi tiết ngành - nghề được áp dụng, vận dụng trong thẩm định giá và số, trích yếu Hợp đồng thẩm định giá (không cần, bỏ nội dung theo đề nghị của ...)

- Bổ sung thêm:

+ Mục cơ sở hình thành giá cả, Nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá. Việc bổ sung thêm các nội dung này để người làm công tác quản lý giá, người kiểm tra kết quả thẩm định có chuyên môn khi đọc chứng thư có thể hiểu được mức độ phức tạp và tiêu chí lập luận xuyên suốt, đánh giá được mức đọ hiểu biết, nhận thức của của thẩm định viên về tài sản thẩm định.

+ Trường hợp không bắt buộc phải đính kèm báo cáo thẩm định, Chứng thư thẩm định cần nêu rõ thời hiệu, lưu ý, hạn chế có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá.

- Nên đưa ra mẫu tiêu chuẩn với các mục bắt buộc và cho phép không hạn chế đưa thêm các mục khác phù hợp với đặc điểm của tài sản thẩm định.

3.4. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07:

Đây là tiêu chuẩn quan trọng nhất, được áp dụng nhiều nhất đối với thẩm định viên, tuy nhiên còn có nội dung chưa phù hợp với một số tài sản nhất định ví dụ:

- “Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.”

Để đảm bảo 3 tài sản đã có “giao dịch mua, bán trên thị trường” tức là thẩm định viên phải khảo sát được hợp đồng, hoá đơn mua bán của ít nhất 3 giao dịch trên 1 tài sản để khẳng định tài sản là phổ biến và được áp dụng tiêu chuẩn cơ sở hình thành giá thị trường (TĐGVN02) là chưa hợp lý, không cần thiết đối với thị trường Việt Nam cụ thể như: Tài sản là trang thiết bị văn phòng, nhà đất, những hợp đồng thẩm định có nhiều lĩnh vực từ xây dựng đến lắp đặt thiết bị, tài sản thuê gia công, sản xuất theo đơn đặt hàng ...

Đề nghị nên sửa là“Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có nhiều hơn 2 tài sản tương tự đang được rao mua, rao bán và hoặc có giao dịch mua, bán thành công trên thị trường và hoặc có nhiều hơn 2 tổ chức, cá nhân sẵn sàng cung tài sản tương đồng.”

- Nguyên tắc điều chỉnh: “lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn”

Việc hướng dẫn như vậy khi vào bảng điều chỉnh sẽ phát sinh ra trường hợp vượt chuẩn, trên tuyệt đối (lớn hơn 100%) khi yếu tố điều chỉnh của tài sản thẩm định thấp hơn tài sản so sánh.

Theo Công ty Thẩm định giá VAI, nội dung này nên điều chỉnh là

“- Lấy yếu tố so sánh cao nhất của tài sản thẩm định và các tài sản so sánh làm chuẩn (100%)”

- Không khống chế mức độ chênh lệch mức giá đại diện chung với mức giá chỉ dẫn không quá 10% khi đã có hướng dẫn khoản e mục 10

- Các ví dụ nêu trong tiêu chuẩn cần là các trường hợp tổng quát, nội dung lời giải phải chính xác, dễ hiểu hơn.

3.5. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08:

- Để phù hợp với thực tế hơn cần điều chỉnh một số khái niệm sau:

+ Chi phí là số tiền cần thiết phải trả để được sở hữu, mua; thuê và hoặc tự sản xuất, chế tạo, tái tạo, thay thế, sửa chữa tài sản.

+ Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra, thay thế, sửa chữa một tài sản hoặc một bộ phận tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá.

- Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản do nhà sản xuất và hoặc theo số liệu thống kê của ngành, lĩnh vực công bố.

- Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên đất dự kiến đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản dự kiến từ khi xây dựng đến khi kết thúc (phá bỏ) không bao gồm thời gian cải tạo, sửa chữa lớn. 

- Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản ước tính còn phát huy được hiệu quả.

  - Tuổi đời thực tế sử dụng của máy, thiết bị là số năm đã trôi qua được phân biệt tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá (có hoặc không bao gồm thời gian lưu kho, lưu thông, ngừng sử dụng).

  - Tuổi đời thực tế sử dụng của bất động sản (không bao gồm đất) là số năm đã trôi qua được tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá (không phân biệt thời gian lưu thông, chưa sử dụng).

  - Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả kinh tế, hiệu quả sử dụng. Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa tài sản. Cụ thể:

  Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình và hoặc sử dụng, khai thác dưới công suất định mức.

  Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình và hoặc sử dụng, khai thác trên công suất định mức. 

  - Lợi nhuận nhà thầu

+ Lợi nhuận nhà thầu ước tính là sự chênh lệch giữa tổng giá trị ước tính của gói thầu (giá chào thầu, giá dự thầu) trừ đi (-) Tổng chi phí phát triển (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật.

+ Tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng là tỷ lệ lợi nhuận mong muốn, ước tính của nhà thầu khi tham gia cung cấp một gói thầu cụ thể và hoặc theo số liệu thống kê lợi nhuận bình quân của ngành, lĩnh vực định kỳ công bố (không bao gồm các khoản thuế phải nộp).

+ Lợi nhuận nhà thầu thực tế là sự chênh lệch giữa giá trị giá trị quyết toán, thanh toán của công trình trừ đi (-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật.

- Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành theo định mức của cơ quan có thẩm quyền và hoặc chi phí ước tính để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản, bộ phận tài sản thay thế tương đồng với nguyên mẫu (tài sản cần thẩm định giá), bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá. Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định.

  - Chi phí thay thế là chi phí hiện hành theo định mức của cơ quan có thẩm quyền và hoặc chi phí ước tính để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá. Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định.

- Các ví dụ trong tiêu chuẩn cần đưa ra nguồn, cơ sở khai thác dữ liệu, chỉ số đầu vào, giải thích rõ cách tính.

3.6. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09:

Điều chỉnh khái niệm:

Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá trị tài sản, dự án đã hình thành dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị của tài sản tại thời điểm thẩm định giá.

Góp ý bổ sung

Tỷ suất vốn hoá và tỷ suất chiết khấu trong hướng dẫn có nội dung sử dụng tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro được dựa trên lãi suất trả trước của trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm là không thực tế, đề nghị điều chỉnh về 5 năm (hiện nay có thể dựa trên kết quả đấu thầu trái phiếu chính phủ.

Phụ phí rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản là chỉ tiêu hiện nay hầu như không thể tham khảo, điều tra được do không có số liệu thống kê ngành, khu vực do vậy thẩm định viên chỉ có thể ước theo nhận định chủ quan. Tuy nhiên chỉ số này rất quan trọng và yêu cầu mức độ chính xác cao nên đây luôn là vấn đề không thể giải quyết, dễ xảy ra tranh chấp về kết quả thẩm định.

Tỷ suất chiết khấu theo phương pháp đầu tư phụ thuộc vào tính đúng đắn, chính xác trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp, đễ điều chỉnh, sai số lớn, không có tính khách quan.

Tỷ suất chiết khấu theo phương pháp so sánh là khó thực hiện và cũng không đảm bảo tính khách quan.

Đề xuất: Công ty Thẩm định giá VAI đề xuất tiêu chuẩn có thể tính đến hình thức sử dụng lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân từ 3 đến 5 ngân hàng thương mại do lãi suất cho vay này đã được các ngân hàng tính đến yếu tố không rủi ro và các phụ phí rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro thanh khoản và được doanh nghiệp, thị trường tín dụng chấp thuận.

3.7. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10:

Điều chỉnh, bổ sung khái niệm:

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá trị của tài sản, dự án đầu tư (nhằm mục đích sinh lợi) dự kiến hình thành trong tương lai không có và hoặc không tìm được tài sản tương đồng tại thời điểm thẩm định (thị trường trao đổi hạn chế). Giá trị tài sản thẩm định theo phương pháp thặng dự là hiệu số giữa tổng doanh thu phát triển (giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản) trừ đi (-) tổng chi phí phát triển (các chi phí dự kiến để tạo ra doanh thu phát triển đó).

Doanh thu phát triển của tài sản là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một dự án đầu tư về bất động sản, dây chuyền máy móc thiết bị phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong tương lai phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng và xu thế vận động của cung - cầu, giá cả thị trường…

Chi phí phát triển là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào một tài sản, dự án trên cơ sở các quy định của pháp luật và phù hợp với thực tế thị trường (thuế, phí, lệ phí, các định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu, chi phí sản xuất trực tiếp, gián tiếp ...) đáp ứng mục đích đầu tư dự án.

Giá đất của dự án là chênh lệch giữa doanh thu phát triển trừ đi (-) chi phí phát triển của dự án (bao gồm cả các khoản thuế, phí lệ phí) trừ đi (-) lợi nhuận ước tính  của chủ đầu tư.  

 Lợi nhuận ước tính của chủ đầu tư là chênh lệch giữa tổng giá trị ước tính của gói thầu (giá chào thầu, giá dự thầu) trừ đi (-) Tổng chi phí phát triển (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật

Lợi nhuận ước tính của chủ đầu tư còn có thể dựa trên tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí phát triển dự kiến, được chấp thuận của các bên có liên quan và hoặc số liệu thống kê của tổ chức có chức năng công bố hàng năm phù hợp với ngành, khu vực và hoặc tỷ lệ tham khảo đáng tin cậy khác do thẩm định viên về giá thu thập được phù hợp với tài sản, dự án cần thẩm định.

3.8. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11:

Điều chỉnh khái niệm

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá trị tài sản dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp lợi nhuận phù hợp với những tài sản mà người quản lý khai thác trực tiếp tài sản không đồng thời là chủ sở hữu tài sản như tài sản đi thuê; đại lý phân phối; nhận khoán; thuê bằng phát minh, sáng chế, bản quyền, sở hữu kiểu dáng công nghiệp trong thời gian hữu hạn (không bao gồm quyền sử dụng đất, thuê mua, trả góp ...) và chủ yếu dựa vào số liệu doanh thu, chi phí, kết quả kinh doanh nội bộ đã xảy ra trong quá khứ của tài sản để thực hiện thẩm định giá trị tài sản.

Về nội dung, kỹ thuật thẩm định tương ứng với các tiêu chuẩn 9, tiêu chuẩn 10

3.9. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12:

Việc phân loại tài sản theo tiêu chuẩn 12: Việc phân loại tài sản chí có giá trị về mặt lý thuyết, sử dụng trong giảng dạy. Trong thực tế thẩm định giá, thẩm định viên ít dùng đến tiêu chuẩn này do không có các tiêu chuẩn khác đưa ra nội dung hướng dẫn chi tiết đối với 1 trong 3 loại tài sản (động sản, bất động sản, quyền sở hữu tài sản).

4. Đề xuất Tiêu chuẩn thẩm định giá mới.

Theo quy định trước đây, các phương pháp thẩm định giá áp dụng phải được Bộ Tài chính thừa nhận tuy nhiên cho đến nay, ngoài 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã ban hành, Nghiệp vụ thẩm định giá còn phụ thuộc vào một số văn bản chuyên ngành khác do một số quy định có tính cá biệt, đặc thù về địa giới hành chính như xác định giá đất SXKD thuê Nhà nước trả tiền hàng năm. Công ty Thẩm định giá VAI có một số kiến nghị như sau:

- Điều chỉnh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cho thống nhất và chính xác hơn, phù hợp với sự phát triển của xã hội và thời gian phát triển của ngành nghề. Trong quá trình điều chỉnh, Bộ Tài chính nên tổ chức lấy ý kiến, hội thảo từ các tổ chức cá nhận hoạt động trong ngành thẩm định giá chi tiết từng tiêu chuẩn đảm bảo phù hợp với thực tế trên cơ sở trí tuệ tập thể, xứng đáng là Tiêu chuẩn cấp quốc gia.

- Tổng hợp các quy trình thẩm định giá, định giá riêng biệt có tính địa phương, vùng miền để đưa ra các quy trình định giá đất, phổ biến rộng rãi cho các tổ chức có chức năng thẩm định, thẩm định viên.

- Nghiên cứu và chính thức thừa nhận một số tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phù hợp với đặc điểm kinh tế, xã hội của Việt Nam  ví dụ như: chỉ số berim, các công thức kinh tế đã được chứng minh, thừa nhận như trong dự thảo tiêu chuẩn thẩm định giá 13 đã đưa ra trước đây.

- Nghiên cứu, ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá giá trị doanh nghiệp.

- Thường xuyên cập nhật, phổ biến kiến thức về kỹ thuật thẩm định giá, chính sách pháp luật về thẩm định giá tại 3 miền cho đội ngũ thẩm định viên về giá đang hành nghề.

Trên đây là một số ý kiến của Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam tham gia, góp ý vào hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam theo các nội dung tại công văn số 12/CQLG-CSG-TĐG gửi Cục Quản lý Giá - Bộ Tài chính tham khảo. Kính đề nghị Bộ Tài chính xem xét, điều chỉnh, bổ sung các nội dung đã góp ý để thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá có căn cứ thực hiện.

Xin chân thành cảm ơn./.

 

Nơi nhận: -   Như trên -   Lưu VP

GIÁM ĐỐC                             Ngô Gia Cường