28/03/2024 12:00:00 SA

 

GÓP Ý

DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Người góp ý: Ngô Gia Cường – Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

Theo đề nghị của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

 

I. Góp ý chung

 

1. Trường hợp lựa chọn áp dụng phương pháp thu nhập hay phương pháp Thặng dư

 

Đối với đất sản xuất phi nông nghiệp không phải đất ở (sản xuất, thương mại) Phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập theo quy định của Luật Đất đai rất khó xác định trường hợp áp dụng

 

Theo điểm b, c khoản 6 Điều 157 Luật Đất đai 2024 quy định

 

“b) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

 

c) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;”

 

Việc quy định không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh có thê xác định được khi không tìm được 3 thửa đất so sánh; Kết quả định giá đất của 2 phương pháp thu nhập và thặng dư chênh lệch nhau rất nhiều, tuy nhiên để xác định không đủ điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập để lựa chọn phương pháp thặng dư là không rõ ràng, như trường hợp chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền 1 lần tại khoản 1 Điều 30; điểm c khoản 2 Điều 257; khoản 12 Điều 260, ở giai đoạn mới hoàn thành đầu tư dự án, chưa đưa vào khai thác, sử dụng đều có thể “xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất” để áp dụng phương pháp thu nhập hoặc có thể “ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án” để áp dụng phương pháp thặng dư

 

Nếu căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 5 của Dự thảo quy định Thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất “b) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính hoặc giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thu thập theo quy định tại điểm d và điểm đ khoản 1 Điều này trong thời gian 03 năm liên tục liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.”

 

Hoặc khoản 3 Điều 7 Dự thảo quy định Điều 7. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập như sau: “Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân năm được tính bằng trung bình cộng thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc giá thuê đất, giá thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm liên tục liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu …   .”

 

Như vậy chỉ có thể nội suy lựa chọn áp dụng phương pháp theo ngưỡng thời điểm ban hành quyết định chuyển hình thức sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền duy nhất được xác định là dự án đã hoàn thành đầu tư, phải hoạt động sau 3 năm mới có thể xác định được điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập giá đất cao hơn khi áp dụng phương pháp thặng dư. Đây là yếu tố rất dễ xảy ra tranh chấp khi báo cáo tài chính khó xác định thời điểm thửa đất định giá bắt đầu tạo doanh thu hay, doanh thu chưa ổn định, không phản ánh được số thu ổn định hoặc năm tài chính của doanh nghiệp không trùng với năm dương lịch …

 

Kiến nghị: Đây là yếu tố nhạy cảm, quyết định giá đất, đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu quy định cụ thể hơn để tránh rủi ro cho người thực hiện

 

2. Điều kiện áp dụng phương pháp Hệ số điều chỉnh

 

2.1. Phương pháp hệ số điều chỉnh đang có nhiều thuật ngữ chuyên môn có thể trùng nhau, dễ gây hiểu nhầm

 

Theo điểm d khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai quy định d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

 

Theo khoản 3 Điều 9 Dự thảo Nghị định quy định: Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất, khu vực đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại điểm b khoản này và xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất, khu vực.

 

Trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

 

Như vậy, có thể hiểu “giá đất thị trường” quy định trong Luật Đất đai 2023 sẽ là giá đất phổ biến trên thị trường quy định trong Nghị định hướng dẫn Luật và xuất hiện thuật ngữ mới là: “tập trung vào một khoảng giá” cần có hướng dẫn chi tiết hơn

 

Đề nghị: Ban soạn thảo bổ sung cụ thể định nghĩa ngày để đảm bảo giữ được mục đích điều chỉnh của chính sách

 

2.2. Quy định của Luật làm khó khi lập luận lựa chọn phương pháp hệ số điều chỉnh

 

Theo quy định tại điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai quy định:

 

“d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.”

 

Việc Luật Đất đai quy định điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ thực hiện khi “không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.” là quy định khó hiểu, không thể giải thích với các hội đồng thẩm định giá đất trong thời gian thực hiện Nghị định 12/2024/NĐ-CP do nếu không áp dụng được phương pháp so sánh thì không thể xác định được giá thị trường đối với đất ở hoặc chỉ thực hiện được phương pháp hệ số điều chỉnh bằng bình quân số học khi tìm được 3 thửa đất so sánh “tập trung vào một khoảng giá” là hầu như không thể thực hiện, trường hợp khác phải điều chỉnh theo phương pháp so sánh để tìm ra giá thị trường (hay giá đất phổ biến trên thị trường) thì lại không đủ điều kiện theo quy định của Luật.

 

Đề nghị: Trong trường hợp phải áp dụng phương pháp so sánh để xác định ra giá thị trường do không có được thông tin giao dịch “tập trung vào một khoảng giá”, Dự thảo cần hướng dẫn cách xác định thửa đất định giá đại diện cho “nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng” để so sánh cặp với các thửa đất so sánh thu thập được và phương án lập luạn để khi áp dụng phương pháp so sánh không sung đột với quy định trường hợp áp dụng tại khoản 6 Điều 158 của Luật Đất đai 2024.

 

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh

 

3.1. Quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh quá chi tiết, khó thực hiện.

 

Theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 10 Dự thảo quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh, bao gồm: “Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ; cơ sở giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí;”

 

Theo nguyên tác xác định các yếu tố tác động đến giá đất, mỗi khoảng cách sẽ là một yếu tố phải chấm điểm điều chỉnh theo một nguyên tắc nhất định. Tuy nhiên nếu chỉ đưa ra khoảng cách đến vị trí các điểm được cho là yếu tố tác động đến giá đất sẽ rất không cụ thể, cần phải làm rõ như:

 

- Khoảng cách tính theo đường thẳng hay tính theo đường bộ

 

- Trung tâm hành chính: Đối với quận nội thành, việc xác định trung tâm hành chính là UBND cấp tỉnh, thành phố vì đối với trung tâm hành chính cấp quận, phường không tác động đến giá đất; Tuy nhiên tại đất nông thôn, thị trấn cũng có ảnh hưởng nhưng ảnh hưởng không nhiều, nhất là các địa phương chuyển ra xây dựng trụ sở ngoài trung tâm thị xã, thị trấn hoặc trong các quận nội thành, địa điểm có mật độ dân cư cao thì gần các địa điểm này không có nghĩa là có giá đất khác biệt

 

- Trung tâm thương mại, chợ: trung tâm thương mại và chợ rất khó phân biệt có yếu tố tác động đến giá đất và phân hạng chợ (chợ theo quy hoạch và chợ cóc), việc gần Trung tâm thương mại lớn nhưng không có lợi thế thương mại (không tại vị trí 1 mặt đường) thì cũng không làm tăng giá trị; Thửa đất định giá và thửa đất so sánh có thể đồng thời gần các địa điểm này nhưng có quy mô Trung tâm thương mại, chợ khác nhau (chợ theo quy hoạch và chợ cóc, trung tâm thương mại lớn # nhỏ)

 

- Cơ sở giáo dục, y tế, thể dục, thể thao: cũng tương tự như trung tâm thương mại, các cơ sở giáo dục, y tế, thể dục thể thao cũng nhiều cấp và phân bố rải rác, khó có thể xác định được cơ sở nào có ảnh hưởng đến giá đất, thậm chí ở gần sát trường học rất ồn, bệnh viện là ổ dịch, … có thể làm giảm giá trị đất.

 

- Công viên, khu vui chơi giải trí: bao gồm công viên lớn, vườn hoa công cộng và các trung tâm vui chơi giải trí có thu phí sẽ có tác động khác nhau, ảnh hưởng tiếng ồn cũng khác nhau, thậm chí làm giảm giá trị đất. Vị trí thửa đất giáp với công viên là một lợi thế về môi trường có thể trùng với yếu tố môi trường.

 

Đề nghị: Ban soạn thảo Nghị định khi lập mẫu phiếu khảo sát cần phân nhóm rõ ràng để không bị trùng lặp, thiếu các yếu tố tác động (chưa đề cập đến gần các địa điểm làm giảm giá đất khác như: cơ sở sản xuất ô nhiễm, nghĩa trang, trạm xăng …) và ví dụ minh họa cần xét đến các yêu tố này, không nên quy đồng tất cả các yếu tố vào 1 lần điều chỉnh, sẽ không thể có nguyên tắc điều chỉnh hợp lý và / hoặc có điều khoản mở, cho phép tổ chức tư vấn chủ động xác định các yếu tố tác động đến giá đất, không bắt buộc phải thực hiện toàn bộ như mẫu phiếu hay ví dụ.

 

3.2. Giao trách nhiệm cho tổ chức tư vấn không phù hợp

 

Tại khoản 2 Điều 10 Dự thảo Nghị định quy định:

 

“Tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.”

 

Đây là quy định trao quá nhiều quyền và trách nhiệm cho tổ chức tư vấn do theo Luật Đất đai, trong cùng một tỉnh mỗi quận huyện sẽ có 1 hội đồng thẩm định giá đất và các tư vấn cung cấp dịch vụ định giá đất khác nhau. Nếu các Hội đồng và tư vấn không thống nhất được cùng một bộ quy cách, tiêu chí thì đương nhiên sẽ có các kết quả khác nhau tùy thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi tư vầ hoặc mỗi Hội đồng.

 

Tại các khoản 2 Điều 7 Điều 7. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập và điểm d khoản 2, điểm đ khoản 3 Điều 8 Điều 8. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư của Dự thảo đều đã giao nhiệm vụ cho UBND cấp tỉnh phải ban hành quy định, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất. trong khi các phương pháp này đều phụ thuộc vào mức độ thống nhất cảu Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh

 

Đề nghị: Đề nghị quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải ban hành phương án xác định giá đất chung của cả 4 phương pháp để đảm bảo tính đồng bộ trong hoạt động xác định giá đất trên địa bàn cấp tỉnh bao gồm cả các yếu tố tác động đến giá của phương pháp so sánh mà không chỉ quy định cho phương pháp thu nhập, thặng dư như trong Dự thảo

 

4. Xác định lãi suất

 

4.1. Xác định đúng đối tượng cung cấp thông tin “lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân” cho phương pháp thu nhập và tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn áp dụng cho phương pháp thặng dư

 

Dự thảo Nghị định chưa thống nhất ngân hàng cung cấp các thông tin này, cụ thể như sau:

 

Theo khoản 4 Điều 7 quy định:  Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

 

Theo khoản 6 Điều 7: Các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh có trách nhiệm cung cấp thông tin lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân quy định tại khoản 4 Điều này bằng văn bản trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định giá đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập.

 

Theo khoản 5 Điều 8: r là tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản.

 

Theo khoản 8 Điều 8 quy định: “8. Các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối có trách nhiệm cung cấp lãi suất cho vay trung hạn bình quân quy định tại khoản 5 Điều này bằng văn bản trong thời gian không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định giá đất để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư..”

 

Việc xác định 2 tỷ suất lãi vay này cần được thống nhất cùng một tiêu chí phân loại ngân hàng; Việc xác định lãi suất tiền gửi, lãi suất cho vay để tính dòng tiền là chỉ số rất nhạy trong công thức tính của phương pháp thu nhập, thặng dư, Đề nghị dự thảo làm rõ một số vướng mắc như sau:

 

- Theo danh sách các ngân hàng thương mại nhà nước (tính đến 31/12/2023) đăng trên website của Ngân hàng Nhà nước: Các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ quy định tại khoản 6 Điều 7 Dự thảo được tra cứu hiện có 4 ngân hàng gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam; Ngân hàng TNHH MTV Dầu khí toàn cầu (GP Bank); Ngân hàng TNHH MTV Đại Dương; Ngân hàng TNHH MTV Xây dựng

 

- Có 3 Ngân hàng Thương mại Cổ phần sở hữu trên 50% vốn nhà nước gồm:  Vietcombank - NH TMCP Ngoại thương Việt Nam; Vietinbank - NH TMCP Công thương Việt Nam; BIDV - NH TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

 

Đề nghị: Ban soạn thảo nghiên cứu các quy định của Ngân hàng Nhà nước để xác định rõ đối tượng, nhóm ngân hàng theo đúng danh từ chuyên môn của Ngân hàng Nhà nước công bố để tránh nhầm lẫn 2 nhóm ngân hàng này.

 

4.2. Trách nhiệm thu thập thông tin lãi suất

 

Đề nghị: Việc giao trách nhiệm thu thập lãi suất huy động và lãi suất cho vay cho các tổ chức tư vấn là không phù hợp, khó thực hiện và khó đảm bảo tính thống nhất trên toàn địa bàn tỉnh trong trường hợp các tư vấn thu thập tại các ngân hàng khác nhau hoặc thời điểm khác nhau. Đề nghị giao cho Sở Tài nguyên môi trường thu thập thông tin lãi suất qua ngân hàng Nhà nước cấp tỉnh và định kỳ ban hành công khai trên website của Sở TNMT để các tổ chức tư vấn thống nhất thực hiện và các Hội đồng cũng có cơ sở vững chắc để thẩm tra.

 

5. Bảng giá đất

 

5.1. Giá đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở trong Bảng giá đất tương ứng với giá đất bao nhiêu năm

 

Hiện nay Bảng giá đất được xác định là giá đất trong 70 năm theo nghị định 151/2017/NĐ-CP, tuy nhiên trong Luật Đất đai 2024 và Dự thảo Nghị định chưa đề cấp đến giá đất trong Bảng giá đất tương ứng với giá đất trong thời hạn sử dụng là bao nhiêu năm. Việc chưa có quy định này sẽ xung đột với quy định của khoản 8 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định lấy giá trong bảng giá đất là giá tối thiểu trong khi thời hạn thuê đất thuê đất là 50 năm, 70 năm và tối đa là 99 năm tùy trường hợp theo quy định của điều 172 Luật Đất đai 2024.

 

Đề nghị: Ban dự thảo nghiên cứu ban hành bổ sung giá đất phi nông nghiệp không phải đất ở trong Bảng giá đất tương ứng với thời gian bao nhiêu năm để có thể quy đổi về giá đất trong Bảng giá đất.

 

5.2. Phương pháp xây dựng xác định giá đất trong bảng giá đất.

 

Gớp ý Điều 11. Căn cứ xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định:

 

“Việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất phải thực hiện theo nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất quy định tại điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.”

 

Tuy nhiên việc xây dựng giá đất trong Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường đều phải thực hiện theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư (theo điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai) là khối lượng công việc rất lớn. Theo lý thuyết, đối với phương pháp thu nhập, thặng dư chỉ có thể định giá đất từng thửa đất, không phù hợp áp dụng để xây dựng bảng giá đất có giá trị hàng loạt được.

 

Đề nghị: Ban soạn thảo nghiên cứu quy định có thể đáp ứng được quy định tại điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai vừa đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường theo điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 vừa đảm bảo tính khả thi cho đội ngũ xây dựng Bảng giá đất thực hiện.

 

5.3. Theo điểm i khoản 1 Điều 159 quy định giá đất trong Bảng giá đất được áp dụng cho trường hợp:

 

“Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;”

 

Theo Luật Đất đai 2013 không quy định về cách xác định giá khởi điểm bán đấu giá, tuy nhiên tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Nghị định 135/2016/NĐ-CP đã quy định bổ sung việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất trong một số trường hợp được xác định theo Bảng giá đất. Tuy nhiên qua thời gian dài thực hiện, do hạn chế của Bảng giá đất trong Khung giá đất không đảm bảo sát giá thị trường nên các địa phương không dám sử dụng giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh làm giá khởi điểm mà vẫn phải thuê tư vấn và Hội đồng thẩm định giá vẫn phải họp để UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm.

 

Do Bảng giá đất mới có hiệu lực từ 01/01/2026 thay thế Bảng giá đất hiện nay có khoảng thời gian rất dài, chất lượng của Bảng giá đất có đảm bảo sát giá thị trường hay chưa còn là vấn đề triển khai. Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã quy định việc áp dụng Bảng giá đất là giá khởi điểm, tuy nhiên Ban soạn thảo cần nghiên cứu để khắc phục chênh lệch giá trong bảng giá đất với giá trúng đấu giá hiện nay là rất lớn để ban hành hướng dẫn tạm thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho các địa phương phải bán đấu giá đất cho đến khi có Bảng giá đất mới đảm bảo yêu cầu của Luật Đất đai 2024.

 

Đề nghị: đến khi có Bảng giá đất mới đáp ứng được yêu cầu của Luật Đất đai 2024 (01/01/2026) là một khoảng thời gian dài, đề nghị Ban soạn thảo quy định theo hướng mở như hiện nay, cho phép trong trường hợp các Hội nhận thấy Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phù hợp có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh để làm căn cứ quyết định giá khởi điểm để tổ chức bán đấu giá .

 

6. Đề nghị bổ sung quy định về xác định tài sản so sánh là diện tích thuê

 

Trong Dự thảo chủ yếu quy định về chuyển nhượng nhà - đất ở, chưa quy định cụ thể đối với thị trường cho thuê phục vụ định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất ở áp dụng cho phương pháp thu nhập, thặng dư.

 

Đề nghị: Ban soạn thảo quy định bổ sung thêm về tiêu chí tài sản so sánh đối với thuê cho thuê đất, mặt bằng xây dựng; Việc giá cho thuê có xác định giá thuê có xác nhận cảu sàn giao dịch bất động sản là quy định phát sinh tăng chi phí chưa được quy định trong Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất.

 

II. Góp ý vào từng điều khoản cụ thể

 

1. Góp ý Điều 5. Thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất

 

1.1. Góp ý điểm e khoản 1: “Giá đất chuyển nhượng, trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng.”

 

Nội dung quy định như vậy thiếu trường hợp thông tin tài sản so sánh đối với giá thuê đất, giá thuê mặt bằng. Đề xuất bổ sung như sau:

 

e) Giá đất chuyển nhượng, cho thuê trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp người chuyển nhượng, người cho thuê hoặc người nhận chuyển nhượng, người thuê.

 

1.2. Góp ý điểm a, khoản 2 Thông tin về chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất từ việc sử dụng đất phi nông nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập được thu thập từ các nguồn sau: a) Chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất quy định tại điểm b khoản này được xác định căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào thông tin, số liệu bình quân chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của tối thiểu 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá quy định tại điểm c khoản 4 Điều này.

 

Đề nghị bỏ cụm từ phổ biến trên thị trường do không thể xác định được thế nào là phổ biến trên thị trường

 

1.3. Góp ý điểm b khoản 2: “b) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính hoặc giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thu thập theo quy định tại điểm d và điểm đ khoản 1 Điều này trong thời gian 03 năm liên tục liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

 

Đề nghị bỏ cụm từ “hết quý gần nhất có số liệu” vì báo cáo tài chính thường tính theo năm tài chính, không tính theo quý

 

1.4. Góp ý khoản 4 : “Khi áp dụng các phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư phải ưu tiên lựa chọn thửa đất so sánh theo thứ tự sau:”

 

Phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư áp dụng trong các trường hợp thuê đất trả tiền 1 lần đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất ở đều có thể sử dụng chung thông tin doanh thu trên thị trường trong trường hợp khoogn sử dụng được doanh thu thực tế từ thửa đất trong thời gian 3 năm.

 

Đề xuất: bổ sung thêm phương pháp thu nhập vào khoản này

 

“Khi áp dụng các phương pháp so sánh, thu nhập, phương pháp thặng dư phải ưu tiên lựa chọn thửa đất so sánh theo thứ tự sau:”

 

2. Góp ý Điều 6 Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh 

 

2.1. Góp ý công thức trong khoản 3

 

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất như sau:

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất

=

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất

-

Giá trị hao mòn khấu hao

 

Đề nghị bỏ từ “khấu hao” để tránh nhầm lẫn vì từ này chỉ sử dụng trong tài chính, kế toán, được thể hiện trên sổ sách nhằm hoàn vốn, tạo quỹ tái đầu tư. Chủ tài sản có thể khấu hao nhanh, khấu hao chậm theo quy định của pháp luật không phụ thuộc vào hao mòn thực tế của công trình.

Đề xuất sửa như sau:

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất

=

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất

-

Giá trị hao mòn thực tế

 

 

2.2. Góp ý khoản 8: “Đối với trường hợp định giá thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà không có đủ tối thiểu 03 thửa đất so sánh thì xác định giá của thửa đất cần định giá như đối với giá đất ở cùng vị trí, sau đó điều chỉnh mức chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm (%) giữa giá của loại đất cần định giá với giá đất ở trong bảng giá đất tại khu vực có thửa đất cần định giá.”

 

Quy định này vi phạm nguyên tắc thị trường tại điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024.

 

Đề nghị: Ban soạn thảo cân nhắc quy định của Nghị định không vi phạm quy định của Luật Đất đai 2024

 

3. Góp ý Điều 8. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

 

3.1. Góp ý điểm d: “Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu quy định tại điểm a khoản này.

 

Các yếu tố điều chỉnh theo khung khoảng để đảm bảo phù hợp với đặc điểm của từng thửa đất như đầu đường, cuối đường, vị trí góc hoặc vị trí 2 ... và cần bổ sung cả nhiệm vụ về xác định mức độ biến động của giá chuyển nhượng (dòng tiền không đều) để đảm bảo đồng bộ thống nhất các yếu tố hình thành doanh thu của UBND cấp tỉnh

 

Đề xuất điều chỉnh như sau:

 

“d) Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể khung khoảng điều chỉnh các yếu tố khác hình thành doanh thu quy định tại điểm a, điểm c khoản này.”

 

3.2. Góp ý khoản 3. Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất

 

“a) Chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.”

 

Theo Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định:

 

22. Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác.

 

23. Hệ thống công trình hạ tầng xã hội gồm công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và công trình khác.

 

Đề nghị xác định lại là hạ tầng kỹ thuật được khấu trừ phải được nêu rõ trong quyết định giao đất, cho thuê đất (nếu có) và điều chỉnh lại cho rõ ý, tránh hiểu nhầm về khái nhiệm “hạ tầng” khác nghĩa so với Luật Xây dựng

 

Đề xuất điều chỉnh như sau

 

“a) Chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật nội bộ của thửa đất, khu đất; hạ tầng kỹ thuật xung quanh thửa đất, khu đất theo quyết định giá đất, cho thuê đất (nếu có); chi phí xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.”

 

4. Góp ý Điều 9. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

 

4.1. Góp ý khoản 2: Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 159 Luật Đất đai cho từng vị trí đất, khu vực.

 

Điều 159 quy định về Bảng giá đất, có thể Dự thảo nhầm với Điều 158

 

4.2. Góp ý khoản 3

 

Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất, khu vực đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại điểm b khoản này và xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất, khu vực.

 

Trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

 

- Khoản này không có điểm b

 

- Quy định này đang giả định là các thửa đất so sánh là giống hệt với thửa đất định giá. Việc quy định như vậy không phù hợp với đất giải phóng mặt bằng, đất đấu giá do các yếu tố tác động đến giá của thửa đất định giá và các thủa đất so sánh chắc chắn khác nhau

 

- Đề nghị: Ban soạn thảo làm rõ khái niệm, định nghĩa của cụm từ “tập trung vào một khoảng giá” tức là tiêu chí chênh lệch giá bao nhiêu thì được xác định là trong một khoảng giá và hoặc các yếu tố tác động đến giá có bắt buộc là giống nhau hay không.

 

5. Góp ý Điều 33 Lựa chọn tổ chức tư vấn định giá đất cụ thể

 

Góp ý khoản 1 “Căn cứ vào hồ sơ định giá đất cụ thể, cơ quan tài nguyên và môi trường lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất theo quy định pháp luật về đấu thầu.”

 

Hiện nay, việc xác định giá dịch vụ tư vấn xác định giá đất đang thực hiện theo Thông tư 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư về Định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất.

 

Giá dịch vụ định giá đất đang rất thấp, không thu hút được sự quan tâm của các đơn vị tư vấn do tính chất và mức độ phức tạp của công việc. Hơn nữa các quy định của theo Luật Đấu thầu sẽ không đảm bảo việc ban hành quyết định giá đất trong vòng 180 ngày theo quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai. Đề nghị Ban soạn thảo:

 

+ Nghiên cứu bổ sung thêm quy định cho phép Bộ Tài nguyên ban hành lại bộ đơn giá điều chỉnh lại đơn giá định mức cho phù hợp với thực tế để khuyến khích được nhiều hơn các tổ chức tư vấn tham gia cung cấp dịch vụ định giá đất;

 

+ Có hướng giải quyết thỏa đáng hơn, ví dụ như Chính phủ ban hành quyết định không áp dụng hình thức đấu thầu trong trường hợp đặc biệt tương tự như Quyết định số 17/2019/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ: Về một số gói thầu, nội dung mua sắm nhằm duy trì hoạt động thường xuyên được áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 26 Luật đấu thầu

 

Trên đây là nội dung góp ý vào Dự thảo Nghị định về giá đất gửi VCCI tổng hợp chuyển cho Ban soạn thảo Dự thảo Nghị định để nghiên cứu, xem xét.

 

Trân trọng cảm ơn./.