Hỏi:  Hiện nay chúng tôi đang thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, trong quá trình hoạt động, diện tích khu đất nằm trong quy hoạch đầu tư khu đô thị của một chủ đầu tư khác, xin hỏi trình tự thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng được thực hiện như thế nào???

Trả lời:

Diện tích đất của bạn đang quản lý sử dụng thuộc diện không tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có quyền chuyển nhượng tài sản trên đất), khi có dự án án của chủ đầu tư khác được quy hoạch trùm lên phần diện tích này thì việc bồi thường giải phóng mặt bằng được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều 16 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 quy định như sau:

“Điều 16. Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

4. Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.”

Như vậy, việc bồi thường được xác định theo thoả thuận dưới các hình thức tự nguyện giữa chủ đầu tư (dự án được quy hoạch sau) và chủ đầu tư đang thực hiện dự án (không phân biệt tổ chức hay cá nhân) theo các hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Giá chuyển nhượng có thể được vận dụng đơn giá bồi thường, chế độ hỗ trợ … theo quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng do cấp tỉnh quy định, trường hợp giá trị quyền sở hữu tài sản hiện hữu không phù hợp với giá trị đầu tư thực tế, người đang sử dụng đất có thể thuê tổ chức tư vấn có đủ năng lực, chức năng thực hiện xác định lại nguyên giá, giá trị còn lại theo hồ sơ hoàn công, quyết toán công trình hoặc lập lại thiết kế dự toán (trường hợp không có hồ sơ hoàn công hoặc thiết kế của công trình, quyết toán) để lập dự toán xây dựng công trình mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Việc thoả thuận bồi thường, hình thức bồi thường là hoàn toàn tự nguyện, không bị áp đặt theo chế độ chính sách của Nhà nước