KIẾN THỨC CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ

Hướng dẫn mới về định giá tài sản vô hình khi thoái vốn Nhà nước tại doanh nghiệp theo Thông tư số 59/2018/TT-BTC

Ngày 16 tháng 7 năm 2018, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 59/2018/TT-BTC về sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 219/2015/TT-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp, tại mục 4 hướng dẫn Xác định giá trị đối với một số tài sản tại doanh nghiệp có đưa ra cách tính cụ thể một số giá trị tài sản vô hình trong doanh nghiệp trước đây được cho là có nhiều tranh cãi như sau:

- Đối với tài sản là giá trị quyền sử dụng đất thuê (trả tiền hàng năm)

Giá trị quyền sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền hàng năm phải căn cứ vào hợp đồng thuê đất trực tiếp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm, thời hạn thuê đất, tiền thuê đất và các yếu tố khác (nếu có).

Chênh lệch (nếu có) giữa tiền thuê đất của thời hạn thuê đất còn lại trong hợp đồng hoặc quyết định cho thuê đất tính theo giá đất tại thời điểm có hợp đồng hoặc quyết định cho thuê đất với tiền thuê đất của thời hạn thuê đất còn lại tính theo giá đất tại thời điểm xác định giá chuyển nhượng được tính bổ sung khi xác định giá khởi điểm. Giá đất làm cơ sở tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm được xác định theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có).

Nhận xét:

Cách tính này khác biệt so với các phương pháp thẩm định giá bất động sản theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Kết quả thẩm định giá không căn cứ từ giá trị đầu tư cho chủ đầu tư đem lại từ việc khai thác, sử dụng bất động sản mà lệ thuộc nhiều vào mức độ chính xác của Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh bảng giá đất theo từng mục đích và sẽ rất khó xác định giá trị chính xác khi hợp đồng thuê đất không còn nhiều và không xác định đối với diện tích đất không có (chưa ký được) hợp đồng thuê đất. Hơn nữa, khi định giá đất cho thuê có thời hạn sử dụng 5 năm, sau 5 năm sẽ tính lại theo nguyên tắc sát giá thị trường sẽ lấy đi lợi thế này trong thời gian còn lại của hợp đồng thuê đất.

Chưa nói đến mức độ chính xác của hướng dẫn, nhưng với nội dung hướng dẫn này, Thông tư yêu cầu tổ chức thẩm định giá phải có kiến thức về các phương pháp định giá đất cụ thể theo thông tư số 36/2014/TT-BTNMT và các hướng dẫn định giá đất của từng địa phương mới đảm bảo cách tính loại tài sản này đúng theo hướng dẫn, đây là rào cản không nhỏ đối với các tổ chức tư vấn do việc định giá đất là một lĩnh vực tương đối phức tạp, mang nhiều tính tiền lệ.

- Đối với tài sản là giá trị các quyền sở hữu trí tuệ:

Giá trị các quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm giá trị văn hóa, lịch sử (nếu có) thực hiện xác định riêng từng giá trị theo quy định pháp luật thẩm định giá, theo các phương pháp xác định phù hợp. Trường hợp không đủ hồ sơ, tài liệu để xác định giá trị văn hóa, lịch sử thì chủ sở hữu vốn chuyển nhượng căn cứ mức độ ảnh hưởng, tác động của giá trị đến hình ảnh, vị thế của doanh nghiệp, hiệu quả đem lại cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp để xác định tỷ lệ (tối thiểu 1%) trên tổng giá trị thực tế phần vốn nhà nước, vốn của doanh nghiệp nhà nước làm cơ sở xác định giá khởi điểm và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

Nhận xét:

Do các doanh nghiệp Việt Nam hầu như không có chiến lược phát triển thương hiệu một cách bài bản, dài hạn nên trong thực tế các tổ chức tư vấn giá hầu như không thể tính được giá trị thương hiệu do không đủ cơ sở, điều kiện nhận biết tài sản vô hình (TĐGVN13), ngoại trừ cộng dồn các chi phí quảng cáo, chi phí làm thương hiệu trực tiếp (theo nghị định 127/2014/TT-BTC trước đây), không bao gồm hiệu quả đầu tư.

Cách hướng dẫn tính bằng tối thiểu 1% đơn giản, dễ thực hiện, đảm bảo khi thẩm định giá không sót tài sản nhưng mức độ chính xác không cao.

Xem toàn văn Thông tư: Tại đây