Lùm xùm CHUYỆN ĐẤT VÀNG, chuyện cũ nói lại

Mấy ngày nay nghe đài, đọc báo thấy thiên hạ cứ cuống lên từ vụ cổ phần hóa hãng phim truyện Việt Nam trong đó chủ yếu tập trung vào việc định giá đất trong cổ phần hóa. Đứng dưới góc độ của người làm thẩm định giá tôi có một số ý kiến trái chiều về vấn đề này:

Đầu tiên xin loại trừ các tác động của việc nhà đầu tư không chuyên nghiệp trong lĩnh vực điện ảnh mua cổ phần để nhằm vào đất hoặc các yếu tố khác như không định giá thương hiệu ... mà chỉ tập trung việc định giá đất vào giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa theo Nghị định 59, Thông tư 127 hướng dẫn về cổ phần hóa doanh nghiệp 100% vốn nhà nước.

Theo hướng dẫn, việc không đinh giá quyền sử dụng đất thuê Nhà nước trả tiền hàng năm về bản chất là đúng, bạn giả sử đó là “đất thuộc sở hữu của bạn” đang cho người khác thuê trả tiền hàng năm thì khi người ta chuyển đổi mô hình kinh doanh không thể lấy cả đất của bạn để tính vào giá trị doanh nghiệp của người ta được. nếu trả tiền một lần và thời gian trả tiền còn lại nhiều (trên 5 năm – theo hướng dẫn) thì mới tính, xin lưu ý quy định về xác định đơn giá thuê đất của Nhà nước là 5 năm định giá tiền thuê đất lại một lần nên lúc này có thể giá thuê là thấp nhưng sau 5 năm nữa có thể lại là cao, cụ thể như đợt tăng tiền thuê đất theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP có những nơi tiền thuê đất tăng đến 80 lần và tối thiểu là tăng 6 lần, như vậy thặng dư từ đất góp vào kết quả kinh doanh có thể “coi” là không có.

Tôi thử tính tiền thuê 5.500 m2 đất tại vị trí số 4 Thụy Khuê để bạn đọc tham khảo nhà đầu tư được gì khi mua doanh nghiệp với hiện trạng sử dụng đất: Giá đất theo Bảng giá của thành phố vị trí 1 là 23 374 đồng/m2; Hệ số điều chỉnh giá đất: 1,3 lần; Tỷ lệ phần trăm tiền thuê đất thương mại dịch vụ: 2%; Tiền thuê đất 1 năm là : 5.500 m2 x 23.374 đồng/m2 x 1,3 lần x 2% = 3.342.482.000 đồng/năm tương đương 607.724 đồng/m2 đất/năm tương đương 50.644 đồng/m2 đất/tháng

Với các công trình hiện có là nhà thấp tầng cũ nát còn lại là sân đường vườn thì việc cho thuê bình quân 50.644 đồng/m2 đất/tháng là sát với giá thị trường rồi (nên lưu ý đây là giá cho thuê bình quân đất cả đất trống và có công trình), chủ doanh nghiệp làm gì có thặng dư đất hay “chênh lệch địa tô” nữa, nếu không lấy lại một phần diện tích nhà để cho thuê hay kinh doanh dịch vụ khác thì việc nhà đầu tư mua cổ phần ở đây chỉ đơn giản là quyết định “ném tiền qua cửa sổ”, còn muốn cải tạo sửa chữa thì phải "xin phép", thủ tục rườm rà, rủi ro và chi phí tốn kém trong khi lợi nhuận cho thuê chưa chắc đã tăng hơn.

Việc mua cổ phần là quá trình đầu tư thu lợi nhuận chứ không phải là vào lấy đất chia nhau để bán như đất ở, việc báo chí nêu quan điểm về giá đất nhưng rất thiếu kiến thức về đất, xin nói là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hay đất thương mại dịch vụ phải đưa vào kinh doanh nghĩa là nó chỉ có giá trị khi đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư (thặng dư từ đất), như vậy chỉ là đất vàng với dư luận thôi, nó chẳng đáng giá tý nào với chủ sử dụng đất.

Chủ yếu dư luận xã hội đặt ra giả định gần như chắc chắn là đất sẽ được bán để quy đổi thì xin thưa rằng người thuê đất phải làm một loạt các thủ tục về xin quy hoạch (có phù hợp không), lập dự án trình đủ các cấp liên quan phê duyệt, nộp nghĩa vụ tài chính về đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo giá thị trường, … đấy là chưa nói đến các hạn chế rủi ro như hạn chế chiều cao, mật độ xây dựng thấp do phải làm đường giao thông nội bộ, chi phí vốn, biến động giá của thị trường bất động sản vân vân và vân vân … tác động rất nhiều đến lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư chứ không được thích thì xẻ ra bán tự do ngay được.

Nếu nói nhà đầu tư mua cổ phần giả định chỉ để mua đất chứ không làm phim có thể đúng nhưng hãy tính đến một loạt rủi ro, hạn chế nêu trên thì nhà đầu tư bỏ tiền ra chủ yếu là mua chi phí giải phóng mặt bằng là chính còn khi tính để chuyển đổi thì cơ hội vẫn tương ứng với rủi ro. Có nhiều nhà đầu tư khi mua cổ phần xong thì mới có quy hoạch đất làm hành lang cây xanh hay mở đường ... vậy là cứ phải để nguyên đấy, sống dở chết dở vì sản xuất thì vẫn cứ tiếp tục lỗ.

Trước đây báo chí cũng đã từng làm ầm lên vụ cổ phần hóa đất vàng của Tổng công ty du lịch Việt Nam ở đường Trần Hưng Đạo chỉ có 2 triệu đồng/m2 hay gần đây là liên doanh góp vốn của Tổng công ty Đường sắt tại 80 Lý Thường Kiệt mà bất chấp pháp luật để “kết tội” một cách cẩu thả. Qua đây Nhà nước cũng cần phải xem lại về kiến thức của đội ngũ làm báo đã thật sự nghiên cứu nghiêm túc hay chỉ tát nước theo mưa, câu like câu view theo kiểu lá cải làm bất ổn đời sống xã hội.

Nên nhớ giá đất ở và giá đất sản xuất - kinh doanh là các giá trị khác biệt nhau, đấy là Luật!!!

Ngô Gia Cường