PHIẾM LUẬN: về tình trạng giá trúng đấu giá đất hiện nay được cho là quá cao với giá trị sử dụng và mặt bằng thị trường.

1. Quan điểm cá nhân về nguyên nhân và tác động của hiện tượng giá trúng đấu giá quá cao so với giá trị sử dụng và mặt bằng thị trường tại 2 phiên đấu giá đất ở huyện Thanh Oai và Hoài Đức

Các cuộc đấu giá đất tại các khu vực ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai và Hoài Đức vừa diễn ra gần đây đã thu hút sự chú ý với giá đất trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm là do quy định của Luật Đất đai 2024 về xác định giá khởi điểm được tính theo bảng giá đất, trong khi Bảng giá đất hiện nay (bị khống chế bởi khung giá đất) lại được phép tiếp tục sử dụng tiếp tục cho đến hết năm 2025 dẫn đến chênh lệch giá khởi điểm với thị trường quá lớn; Giá khởi điểm thấp dẫn đến giá trị tiền đặt trước để đảm bảo tham gia đấu giá cũng rất thấp nên nhiều đối tượng có thể tham gia.

Trong khi nhu cầu của xã hội về đất ở lại quá lớn, thị trường bất động sản có nguồn cung hạn chế và đang đang có đợt biến động được đánh giá là không thực chất (bong bóng), dẫn đến tâm lý của người dân có nhu cầu sử dụng đất ở và nhà đầu tư tham gia với số lượng lớn, tạo tâm lý ganh đua trong phiên đấu giá. Theo thông tin từ đợt đấu giá 68 thửa đất mới được huyện Thanh Oai (Hà Nội) đưa ra đấu giá, chỉ có 2 người trúng đấu giá có hộ khẩu ở Thanh Oai, không có ai ở xã Thanh Cao cho thấy người tham gia chủ yếu là các nhà đầu tư tham gia để kiếm lợi, họ thường gồm nhiều nhà đầu tư tạo thành nhóm, chứ không phải người dân có nhu cầu sử dụng thực tế. Ngoài tâm lý phấn khích trong phiên đấu giá, người đấu giá chuyên nghiệp dễ có tâm ý không mua được thì phá, tức là trả giá cao để trúng rồi sẽ bán lại ngay sau khi có kết quả trúng để hưởng chênh lệch, trường hợp giá quá cao có thể hạ giá để cắt lỗ (tiền đặt trước bị mất nếu không nộp đúng đủ tiền trúng đấu giá) hoặc cùng lắm thì mất số tiền này và nếu chưa bán được lần này sẽ vẫn còn đất để có thể tham gia đấu giá lại.

Với tâm lý như vậy và số đông người tham gia trong phiên đấu giá sẽ tạo ra việc trả giá cao hơn như cầu và mặt bằng thị trường tại cùng thời điểm là không phải chuyện lạ. Kết quả đấu giá quá cao dẫn đến khả năng người trúng đấu giá sẽ bỏ tiền đặt trước, mặc dù ngân sách thu được phí hồ sơ và tiền đặt trước nhưng không đạt được mục tiêu thu ngân sách và sẽ phải tổ chức đấu giá lại sẽ phát sinh tiền của công sức và tâm lý bất ổn, mất niềm tin của người dân về khả năng quản lý thị trường bất động sản nói chung của cơ quan Nhà nước

2. Nguyên nhân những bất cập trong quy định về giá khởi điểm bán đấu giá đất trong quy định của Luật Đất đai, làm phát sinh bất cấp như thế nào trong thực tiễn.

Trước đây, việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất thực hiện qua hình thức thuê tư vấn xác định giá thị trường theo phương pháp Hệ số điều chỉnh trình qua Hội đồng định giá đất cụ thể xem xét rồi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt hệ số, giao cho UBND cấp huyệt quyết định giá khởi điểm; đến năm 2023, để giảm thủ tục hành chính thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm bán đấu giá đất ở được ủy quyền cho cấp huyện.

Gốc là Luật đất đai 2013 quy đinh định thiếu trường hợp áp dụng bảng giá đất là giá khởi điểm đấu giá nên nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định bổ sung việc xác định giá khởi điểm theo Phương pháp hệ số điều chỉnh, đến Nghị định 12 thì bỏ quy định này. Đến 5/2/2024, theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất không quy định giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất ở và theo quy định mới gọi là “đất đã hoàn thành hạ tầng nữa” ...; Theo quy định thì việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất ở sẽ bằng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh hàng năm do cấp tỉnh ban hành (được quy định rõ mục đích này trong Quyết định ban hành) nhưng vì giá đất được xác định theo phương pháp này quá thấp so với thị trường nên ... nên việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá bị tắc nghẽn từ thời điểm này do cấp huyện không dám quyết

Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định Giá trong bảng giá đất áp dụng để Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng và tại khoản 1 Điều 257 cho phép các địa phương sử dụng bảng giá đất theo Luật Đất 2013 đến hết 31/12/2025;

Các quy định này dẫn đến các cơ quan được giao nhiệm vụ phê duyệt giá khởi điểm không biết căn cứ vào quy định nào để quyết định giá khởi điểm do một thời gian dài việc xác định giá khởi điểm đều qua tổ chức tư vấn định giá đất và có hệ số giá đất rất cao so với hệ số ban hành hàng năm, có địa phương thuê tư vấn định giá đất rồi nhưng cũng không dám sử dụng kết quả này để xác định giá khởi điểm vì không thuộc nhiệm vụ của Hội đồng giá đất cụ thể cũng như quy trình phê duyệt giá khởi điểm của UND cấp huyện theo ủy quyền.

Không những thế, điều khoản chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024 không nhắc đến Hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm do cấp tỉnh ban hành song hành cùng Bảng giá đất có hiệu lực 5 năm/lần của Luật Đất đai 2013 dẫn đến các địa phương không biết giá khởi điểm có được tính theo giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh hàng năm hay không.

3. Những giải pháp và kiến nghị để giảm những xáo trộn trên thị trường bất động sản nhìn từ quy định về giá khởi điểm đấu giá, đặt cọc đấu giá đất.

Việc áp giá trong bảng giá đất là đảm bảo cắt giảm thủ tục hành chính trong đất đai nhưng phải được thực hiện đồng bộ, tức là phải có Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, không còn bị khống chế bởi khung giá đất như trước đây; Tuy nhiên Luật Đất đai 2024 chưa tính hết các tác động tiêu cực của giá đất giao thời giữa Bảng giá đất trước đây (bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm) và giá đất trong bảng giá đất theo chính sách mới dẫn đến nhiều bất cập không chỉ trong hoạt động đấu giá đất mà còn liên quan đến rất nhiều lĩnh vực đời sống, kinh tế khác nhữa như: nghĩa vụ tài chính đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, kêu gọi đầu tư …

Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 có tầm bao phủ lớn hơn rất nhiều so với Luật đất đai 2013, quan điểm của tôi là Chính phủ cần sớm có đánh giá tác động của Bảng giá đất, đề xuất các biện pháp tháo gỡ để sớm trình Quốc hội bổ sung và Luật Đất đai điều khoản chuyển tiếp phù hợp để tránh tác động tiêu cực của Bảng giá đất nên có tác động rất lớn đối với nền kinh tế và đời sống xã hội, kịp thời giải quyết ách tắc thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

Quan điểm "Phiếm luận" của mình được Phóng viên Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam sử dụng trong bài đăng ngày 21/8/2024 tại Link https://reatimes.vn/con-sot-dau-gia-dat-thanh-oai-hoai...