QUY ĐỊNH CHƯA RÕ RÀNG VỀ ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM CHO THUÊ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHƯA SỬ DỤNG VÀO MỤC ĐÍCH CÔNG ÍCH

Việc lập, thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất khi đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích được thực hiện theo khoản 2 Điều 56 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Theo ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam cho rằng, Nghị định không diễn giải cụ thể cách xác định giá khởi điểm dẫn đến việc áp dụng quy định về việc xác định giá khởi điểm được xác định theo Bảng giá đất hằng năm đang có nhiều cách hiểu, dẫn đến lúng túng trong thực thi.

Theo khoản 2 Điều 56 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích (sau đây viết tắt là đất nông nghiệp công ích) thì “…hình thức cho thuê đất là Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và giá khởi điểm được xác định theo bảng giá đất hằng năm”. Theo ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho biết, khi triển khai quy định trên sẽ dẫn đến hiều nhầm, khó thực hiện, cụ thể như sau:

Theo cách hiểu thứ nhất, thì giá khởi điểm bán đấu giá được xác định bằng giá đất nông nghiệp theo giá đất trong bảng giá đất.

Thực tế, Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định “giá khởi điểm được xác định theo bảng giá đất hằng năm”; nhưng theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 lại không có Bảng giá đất hằng năm, mà chỉ quy định: “Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo”. Việc quy định như vậy dẫn đến việc thực thi quy định theo hướng, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích (gọi tắt là đất nông nghiệp công ích) được xác định theo giá đất nông nghiệp trong Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm.

Trong khi đó, tại khoản 3 Điều 12 Nghị định 71/2024/NĐ-CP có quy định về giá đất trong bảng giá đất như sau: “3. Giá đất trong bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, quy định về giá đất trong bảng giá đất đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì sẽ không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất (tức là giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất không có thời hạn); trong khi theo khoản 3 Điều 179 Luật Đất đai 2024 Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích quy định: “Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 10 năm”.

Ông Cường cho rằng, thực tế, giá thuê đất sẽ có thay đổi nếu thay đổi thời hạn thuê đất (5 năm khác với 10 năm và khác với không quy định thời hạn) do có tính sử dụng ổn định thấp và khác với đất nông nghiệp được giao đất. Do đó, việc sử dụng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất (không thời hạn) để xác định giá khởi điểm đấu giá cho thuê đất đối với đất nông nghiệp công ích là không phù hợp.

Dẫn chứng thực tế là, trường hợp xác định giá đất nông nghiệp đấu giá ở huyện Đan Phượng, TP. Hà Nội có bảng giá đất nông nghiệp ban hành theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND là 16.200 đồng/m² thì giá thuê hàng năm là quá cao, tức là giá thuê 1 ha đất (10.000m²) một năm lên tới 162.000.000 đồng/năm.

Theo cách hiểu thứ hai: căn cứ xác định giá khởi điểm được nội suy từ tiền thuê đất hàng năm.

Theo quy định, việc xác định tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, tiền thuê đất một năm được tính theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như sau:

Trong đó: Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là từ 0,25% đến 3%.

Theo cách tính này, việc xác định giá khởi điểm tiền thuê đất được tính theo tiền thuê đất căn cứ vào giá đất trong Bảng giá đất nhân với tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất tại thời điểm quyết định giá khởi điểm. Cách hiểu và tính là được nội suy từ hướng dẫn về xác định tiền thuê đất không được hướng dẫn từ quy định của Nghị định 102/2024/NĐ-CP nhưng lại tương đối phù hợp với thị trường.

Ví dụ trường hợp xác định giá đất nông nghiệp đấu giá ở huyện Đan Phượng có bảng giá đất Nông nghiệp ban hành theo quyết định số 30/2019/QĐ-UBND là 16.200 đồng/m² (hệ số K điều chỉnh đất nông nghiệp bằng 1) nếu tính tỷ lệ phần trăm thuê đất nông nghiệp hiện nay theo điểm b khoản 4 Điều 5 Quyết định số 62/2024/QĐ-UBND ngày 22/10/2024 của UBND thành phố Hà Nội là 0,5% thì đơn giá tiền thuê đất chỉ là 810 đồng/m²/năm, tức là giá thuê 1 ha đất (10.000m²) một năm là 8.100.000 đồng/năm. Khi so sánh với đơn giá đấu giá cho thuê đất nông nghiệp cùng loại trên cùng địa bàn trong vòng 2 năm gần đây bình quân khoảng 1.410 đồng/m²/năm (thấp nhất là 1.010 đồng/m²/năm và cao nhất là 2.010 đồng/m²/năm) thì giá khởi điểm đấu giá cho thuê theo cách hiểu này là tương đối phù hợp với thị trường.

Thực tế trên dẫn đến một số địa phương rất lúng túng trong việc xác định giá khởi điểm đấu giá cho thuê diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích. Ông Ngô Gia Cường cho rằng, trong trường hợp này, Bộ Tài nguyên môi trường cần có văn bản hướng dẫn cụ thể giúp các địa phương có đủ căn cứ để quyết định giá khởi điểm đấu giá cho thuê diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích để kịp thời bổ sung kinh phí hoạt động hàng năm cho địa phương cũng như tránh lãng phí tài sản công chưa thể cho thuê đối với các hợp đồng đã hết thời hạn thuê đất.

Nội dung góp ý được đăng tải trên Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) tuy nhiên do nội dung quá chuyên sâu nên đã điều chỉnh lại cho dễ tiếp cận với người đọc hơn. Link bài viết: Tại đây

Hoặc: Lường sớm bất cập trong thực thi pháp luật đất đai | Báo Đấu thầu