28/03/2018 12:00:00 SA

Quy trình thẩm định giá tài sản theo yêu cầu của Cơ quan thi hành án.

 

Căn cứ Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 ngày 14 tháng 11 năm 2008 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 64/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014;

 

Căn cứ Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 07 năm 2015 của Chính phủ  quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự (sau đây gọi tắt là Nghị định 62).

 

I. Vai trò của tổ chức thẩm định giá trong thi hành án dân sự

 

1. Việc thi hành án khi có thay đổi giá tài sản tại thời điểm thi hành án theo Điều 17 của Nghị định 62:

 

1. Chấp hành viên tổ chức định giá tài sản để thực hiện việc thi hành án khi có thay đổi giá tài sản tại thời điểm thi hành án theo quy định tại Điều 59 Luật Thi hành án dân sự trong trường hợp có ít nhất một trong các đương sự có đơn yêu cầu định giá tài sản mà tại thời điểm thi hành án, giá tài sản thay đổi tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá trị tài sản khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

 

2. Người có đơn yêu cầu định giá tài sản có trách nhiệm cung cấp tài liệu chứng minh có thay đổi giá tài sản, kèm theo đơn yêu cầu định giá tài sản. Tài liệu chứng minh có thay đổi giá tài sản có thể là khung giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định được áp dụng tại địa phương hoặc giá thị trường phổ biến của tài sản giống hệt hoặc tương tự với tài sản cần định giá tại địa phương hoặc giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương của tài sản cùng loại.

 

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu định giá tài sản của đương sự và tài liệu chứng minh có thay đổi giá tài sản, Chấp hành viên phải tiến hành thủ tục định giá theo quy định tại Điều 98 của Luật Thi hành án dân sự. Chi phí định giá do người yêu cầu định giá chịu.

 

Định giá tài sản kê biên theo Điều 98. của Luật Thi hành án dân sự

 

1. Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thoả thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thoả thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thoả thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.

 

2. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên trong các trường hợp sau đây:

 

a) Đương sự không thoả thuận được về giá và không thoả thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá;

 

b) Tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối việc ký hợp đồng dịch vụ;

 

c) Thi hành phần bản án, quyết định quy định tại khoản 1 Điều 36 của Luật này.

 

3. Chấp hành viên xác định giá trong các trường hợp sau đây:

 

a) Không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ quy định tại khoản 2 Điều này; 

 

b) Tài sản kê biên thuộc loại tươi sống, mau hỏng hoặc có giá trị nhỏ mà đương sự không thoả thuận được với nhau về giá. Chính phủ quy định về tài sản có giá trị nhỏ.

 

2. Thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá theo Điều 25 Nghị định số 62

 

1. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên hoặc tổ chức thẩm định giá trên địa bàn khác thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn.

 

2. Việc thỏa thuận của đương sự về lựa chọn tổ chức thẩm định giá cũng được thực hiện đối với việc định giá lại tài sản kê biên.

 

3. Xác định giá đối với tài sản kê biên theo Điều 26 Nghị định số 62

 

1. Trường hợp không ký được hợp đồng dịch vụ theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự, Chấp hành viên có thể lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá ngoài địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên; trường hợp vẫn không thể ký được hợp đồng thì Chấp hành viên tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính cùng cấp hoặc cơ quan chuyên môn quản lý ngành, lĩnh vực của tài sản kê biên trước khi xác định giá của tài sản kê biên. Việc tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn có liên quan phải lập thành văn bản hoặc biên bản có chữ ký của Chấp hành viên và cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn đó.

 

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được đề nghị của Chấp hành viên mà cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn không có ý kiến bằng văn bản thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự có văn bản đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo các cơ quan chuyên môn có ý kiến để Chấp hành viên xác định giá tài sản kê biên.

 

2. Tài sản kê biên có giá trị nhỏ quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự là tài sản mà tại thời điểm xác định giá, tài sản giống hệt hoặc tương tự chưa qua sử dụng có giá mua bán trên thị trường không quá 10.000.000 đồng.

 

4. Tài sản định giá, thẩm định giá trong Thi hành án dân sự theo Điều 24 của Nghị định số 62

 

2. Việc kê biên, xử lý tài sản chung của người phải thi hành với người khác được thực hiện như sau:

 

a) Cơ quan thi hành án dân sự chỉ kê biên, xử lý đối với tài sản chung là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi các tài sản khác không đủ để thi hành án hoặc khi có đề nghị của đương sự;

 

b) Trường hợp người phải thi hành án có chung tài sản với người khác mà đã xác định được phần tài sản, quyền tài sản của từng người thì Chấp hành viên kê biên phần tài sản, quyền tài sản của người phải thi hành án để thi hành án theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự; trường hợp chưa xác định được phần quyền của người phải thi hành án thì thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự, trừ trường hợp quy định tại Điểm c Khoản này;

 

c) Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của vợ, chồng thì Chấp hành viên xác định phần sở hữu của vợ, chồng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình và thông báo cho vợ, chồng biết.

 

Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì Chấp hành viên xác định phần sở hữu, sử dụng theo số lượng thành viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản, thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Chấp hành viên thông báo kết quả xác định phần sở hữu, sử dụng cho các thành viên trong hộ gia đình biết.

 

Trường hợp vợ hoặc chồng hoặc các thành viên hộ gia đình không đồng ý với việc xác định của Chấp hành viên thì có quyền yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ. Hết thời hạn này mà không có người khởi kiện thì Chấp hành viên tiến hành kê biên, xử lý tài sản và trả lại cho vợ hoặc chồng hoặc các thành viên hộ gia đình giá trị phần tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của họ.

 

3. Đối với tài sản đã được cầm cố, thế chấp hợp pháp mà kết quả xác minh tại thời điểm thi hành án cho thấy tài sản có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ phải thanh toán theo hợp đồng cầm cố, thế chấp thì Chấp hành viên phải thông báo bằng văn bản cho người nhận cầm cố, thế chấp biết nghĩa vụ của người phải thi hành án và yêu cầu khi thanh toán hết nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc khi xử lý tài sản cầm cố, thế chấp phải thông báo cho cơ quan thi hành án dân sự biết.

 

Cơ quan thi hành án dân sự kê biên tài sản sau khi đã được giải chấp hoặc thu phần tiền còn lại sau khi xử lý tài sản để thanh toán hợp đồng đã ký, nếu có.

 

Nếu người nhận cầm cố, thế chấp không thông báo hoặc chậm thông báo mà gây thiệt hại cho người được thi hành án thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

 

4. Trường hợp người phải thi hành án tự nguyện đề nghị kê biên tài sản cụ thể trong số nhiều tài sản mà không gây trở ngại cho việc thi hành án và tài sản đó đủ để thi hành án, các chi phí liên quan thì Chấp hành viên lập biên bản giải thích cho họ về việc phải chịu mọi chi phí liên quan đến việc xử lý tài sản đó và tiến hành kê biên tài sản để thi hành án. Người phải thi hành án bị hạn chế quyền thực hiện giao dịch đối với các tài sản khác cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án.

 

5. Cơ quan thi hành án dân sự chỉ kê biên tài sản khác của doanh nghiệp phải thi hành án, nếu sau khi đã khấu trừ tài khoản, xử lý vàng, bạc, đá quý, kim khí quý khác, giấy tờ có giá của doanh nghiệp đang do doanh nghiệp quản lý hoặc đang do người thứ ba giữ mà vẫn không đủ để thi hành án, trừ trường hợp bản án, quyết định có quyết định khác hoặc đương sự có thỏa thuận khác.

 

6. Trường hợp người phải thi hành án tự nguyện giao tài sản theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 7a Luật Thi hành án dân sự để thi hành nghĩa vụ trả tiền thì Chấp hành viên lập biên bản về việc tự nguyện giao tài sản. Biên bản này là cơ sở để Chấp hành viên giao tài sản theo thỏa thuận hoặc tổ chức việc định giá, bán tài sản. Chi phí định giá, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác theo quy định của pháp luật do người phải thi hành án chịu.

 

Trường hợp đương sự tự nguyện giao nhà ở là tài sản duy nhất nhưng số tiền thu được không đủ để thanh toán các nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà ở hoặc tạo lập nơi ở mới thì Chấp hành viên thực hiện theo quy định tại Khoản 5 Điều 115 Luật Thi hành án dân sự.

 

II. Bán đấu giá và xử lý kết quả bán đấu giá tài sản thi hành án theo Điều 27 của Nghị định 62

 

1. Trước khi bán tài sản lần đầu đối với tài sản thuộc sở hữu chung mà có nhiều chủ sở hữu chung đề nghị mua phần tài sản của người phải thi hành án theo giá đã định thì Chấp hành viên thông báo cho các chủ sở hữu chung đó thỏa thuận người được quyền mua. Nếu không thỏa thuận được thì Chấp hành viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người được mua tài sản bán đấu giá.

 

2. Giá trị động sản được bán đấu giá theo quy định tại Điểm b Khoản 3 và Khoản 4 Điều 101 Luật Thi hành án dân sự là giá trị từng động sản; đối với vật cùng loại, vật đồng bộ là tổng giá trị các động sản đó trong một lần tổ chức bán để thi hành một việc thi hành án.

 

3. Người mua được tài sản bán đấu giá phải nộp tiền vào tài khoản của cơ quan thi hành án dân sự trong thời hạn không quá 15 ngày, kể từ ngày đấu giá thành.

 

Trong thời hạn không quá 30 ngày, trường hợp khó khăn, phức tạp thì không quá 60 ngày, kể từ ngày người mua được tài sản nộp đủ tiền, cơ quan thi hành án dân sự phải tổ chức việc giao tài sản cho người mua được tài sản, trừ trường hợp có sự kiện bất khả kháng.

 

Tổ chức bán đấu giá tài sản có trách nhiệm phối hợp với cơ quan thi hành án dân sự trong việc giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá. Tổ chức, cá nhân cản trở, can thiệp trái pháp luật dẫn đến việc chậm giao tài sản bán đấu giá thành mà gây thiệt hại cho người mua được tài sản bán đấu giá thì phải bồi thường.

 

4. Cơ quan thi hành án dân sự thực hiện việc thanh toán tiền thi hành án theo quy định tại Điều 47 Luật Thi hành án dân sự trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá.

 

Trong thời gian chưa giao được tài sản, cơ quan thi hành án dân sự làm thủ tục đứng tên gửi số tiền đó vào ngân hàng theo hình thức gửi tiền có kỳ hạn 01 tháng cho đến khi giao được tài sản, phần lãi tiền gửi được cộng vào số tiền gửi ban đầu để thi hành án; trường hợp không giao được tài sản thì phần lãi tiền gửi thuộc về người mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khác.

 

Trường hợp đến hạn theo hợp đồng bán đấu giá tài sản mà không giao được tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá thì người này có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng.

 

5. Trường hợp sau khi phiên đấu giá kết thúc mà người trúng đấu giá tài sản từ chối mua hoặc đã ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá nhưng chưa thanh toán thêm bất kỳ khoản tiền nào thì khoản tiền đặt trước thuộc về ngân sách nhà nước và được sử dụng để thanh toán lãi suất chậm thi hành án, tạm ứng chi phí bồi thường Nhà nước, bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác.

 

Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá không thực hiện đầy đủ hoặc không đúng hạn nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng thì tiền thanh toán mua tài sản đấu giá được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá và quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản.

 

Cơ quan thi hành án dân sự tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật.

 

III. Thủ tục về chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng tài sản

 

1. Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo Điều 28 của Nghị định số 62

 

1. Trường hợp cơ quan thi hành án dân sự không thu hồi được giấy tờ có liên quan đến tài sản quy định tại Điểm e Khoản 3 Điều 106 Luật Thi hành án dân sự thì có văn bản nêu rõ lý do, gửi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tờ có liên quan đến tài sản để thực hiện việc hủy giấy tờ cũ, cấp giấy tờ mới theo quy định.

 

2. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không thu hồi được Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

 

a) Cơ quan thi hành án dân sự gửi văn bản nêu rõ lý do không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

 

b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

 

3. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở.

 

2. Chuyển giao quyền sở hữu trí tuệ theo Điều 29 của Nghị định số 62

 

Trường hợp Chấp hành viên quyết định chuyển giao quyền sở hữu trí tuệ cho cơ quan, tổ chức, cá nhân khác khai thác, sử dụng theo quy định của Luật Sở hữu trí tuệ thì việc chuyển giao quyền nói trên phải phù hợp với các quy định về chuyển giao quyền sở hữu trí tuệ.

 

3. Định giá quyền sở hữu trí tuệ theo Điều 30 của Nghị định số 62

 

1. Việc định giá quyền sở hữu trí tuệ để thi hành án thực hiện theo quy định của pháp luật về giá và pháp luật về thẩm định giá quyền sở hữu trí tuệ.

 

2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có yêu cầu định giá quyền sở hữu trí tuệ phải thanh toán chi phí cho việc định giá theo quy định tại Điều 73 Luật Thi hành án dân sự.

 

4. Bán đấu giá quyền sở hữu trí tuệ theo Điều 31 của Nghị định số 62

 

1. Thẩm quyền bán đấu giá quyền sở hữu trí tuệ:

 

a) Tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá quyền sở hữu trí tuệ có giá trị trên 10.000.000 đồng;

 

b) Chấp hành viên thực hiện việc bán đấu giá quyền sở hữu trí tuệ có giá trị đến 10.000.000 đồng hoặc trong trường hợp tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức thi hành án chưa có tổ chức bán đấu giá, hoặc tuy có nhưng tổ chức đó từ chối ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá.

 

2. Việc bán đấu giá quyền sở hữu trí tuệ thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

 

IV. Các yêu cầu công việc đảm bảo cung cấp được DV thẩm định giá.

 

1. Đối với các tài sản, BĐS có giá trị tương đương với giá trị phải thi hành án:

 

Hồ sơ thẩm định yêu cầu:

 

- Giấy đề nghị thẩm định do Chấp hành viên thụ lý đề nghị thẩm định;

 

- Hợp đồng thẩm định.

 

- Bản án có hiệu lực thi hành;

 

- Biên bản định giá của Hội đồng định giá qua các giai đoạn phục vụ xét xử.

 

- Đảm bảo giá trị pháp lý để có thể sử dụng kết quả thẩm định giá theo đúng mục đích thẩm định;

 

- Hồ sơ tài sản có liên quan đến tài sản, BĐS phải thi hành án: Sổ đang ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà;

 

- Số lượng, khối lượng; diện tích, vị trí (đối với BĐS) phải rõ ràng, có bản vẽ kỹ thuật kèm theo;

 

- Cung cấp đầy đủ, chính xác các hồ sơ, về mua sắm, xây dựng, thời gian đưa vào sử dụng, bảo quản, sửa chữa, nâng cấp … của tài sản đề nghị thẩm định;

 

- Cam kết của Chấp hành viên (có thể ghi trong hợp đồng) về đảm bảo tối đa các điều kiện cho Người làm công tác thẩm định, cộng tác viên, các thành phần có liên quan kiểm tra hiện trạng, thu thập tài liệu về tài sản cần thẩm định.

 

2. Đối với các tài sản, BĐS có giá trị nhỏ, chỉ là một phần hoặc nằm trong của tài sản, BĐS của bên bị thi hành án:

 

Hồ sơ thẩm định yêu cầu:

 

- Giấy đề nghị thẩm định do Chấp hành viên thụ lý đề nghị thẩm định;

 

- Hợp đồng thẩm định.

 

- Bản án có hiệu lực thi hành;

 

- Biên bản định giá của Hội đồng định giá qua các giai đoạn phục vụ xét xử.

 

- Hồ sơ tài sản có liên quan đến tài sản, BĐS phải thi hành án.

 

- Số lượng, khối lượng; diện tích, vị trí (đối với BĐS) phải rõ ràng, có bản vẽ kỹ thuật kèm theo.

 

- Cung cấp đầy đủ, chính xác các hồ sơ, về mua sắm, xây dựng, thời gian đưa vào sử dụng, bảo quản, sửa chữa, nâng cấp … của tài sản đề nghị thẩm định;

 

- Bản vẽ kỹ thuật của tổ chức, cá nhân có đủ thẩm quyền về phần diện tích kê biên

 

- Cam kết của Chấp hành viên (có thể ghi trong hợp đồng) về đảm bảo tối đa các điều kiện cho Người làm công tác thẩm định, cộng tác viên, các thành phần có liên quan kiểm tra hiện trạng, thu thập tài liệu về tài sản cần thẩm định.

 

3. Trách nhiệm của Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam

 

Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam chỉ chịu trách nhiệm giải trình kết quả với Chấp hành viên trực tiếp ký hợp đồng thẩm định.

 

Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam chỉ sử dụng các tài liệu liên quan đến tài sản, BĐS phải thi hành án được cung cấp trực tiếp từ Chấp hành viên cung cấp. Chấp hành viên phải chịu trách nhiệm cung cấp đầy đủ và tính chính xác của các thông tin cung cấp làm cơ sở thẩm định.

 

Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam chỉ chịu trách nhiệm giải trình với cơ quan có chức năng; Không chịu trách nhiệm giải trình với bên thứ ba (các bên đương sự bao gồm cả bên bị thi hành án, bên được thi hành án …) không theo đề nghị bằng văn bản của Chấp hành viên.