14/05/2026 12:00:00 SA

Tài sản công sau đề án và nỗi lo 'khai sinh' trên sổ sách của đơn vị sự nghiệp công lập

      Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam. - 14/05/2026 07:00 (GMT+7)

 

(VNF) - Theo quy định hiện hành về sử dụng tài sản công tại các đơn vị sự nghiệp công lập, các giá trị đầu tư của đối tác vào nhà đất theo Đề án sẽ thuộc về bên cho thuê (chuyển giao không bồi hoàn) hoặc nhận chuyển nhượng trong trường hợp liên doanh liên kết (LDLK), tuy nhiên việc thiếu các hướng dẫn quy trình nghiệp vụ chi tiết về tiếp nhận và xác lập giá trị đang gây lúng túng cho các đơn vị thực thi.

 

Từ chủ trương gia tăng giá trị của tài sản công

 

Trong những năm gần đây, thực hiện chủ trương xã hội hóa và tận dụng tối đa tài sản công tại các đơn vị sự nghiệp công lập (SNCL) nhiều đơn vị đã triển khai các đề án cho thuê mặt bằng hoặc liên doanh liên kết (LDLK) để đầu tư hạ tầng thể thao, dịch vụ.

 

Phổ biến là những hạng mục công trình như: nhà tạm, sân tennis, sân bóng đá cỏ nhân tạo, sân pickleball… Theo quy định, khi hết thời hạn hợp đồng cho thuê giao không bồi hoàn, hoặc hợp đồng LDLK nếu được bàn giao hay chuyển nhượng lại các hạng mục này sẽ được bàn giao/mua lại cho đơn vị SNCL quản lý, sử dụng.

 

Tuy nhiên, khi kết thúc hợp đồng cũng là lúc các nhà quản lý đơn vị SNCL rơi vào một mê hồn trận pháp lý. Tài sản hiện hữu trước mắt, giá trị sử dụng còn rất cao, nhưng để "khai sinh" chúng trên sổ sách kế toán lại là một hành trình đầy rẫy rủi ro.

 

Dù các tài sản này có thể vẫn đang vận hành, sử dụng tốt và vẫn có thể mang lại nguồn thu, nhưng khi đối tác bàn giao lại cho đơn vị SNCL, những tài sản này lại đứng trước nguy cơ trở thành tài sản chưa được ghi nhận trên đất công vì những hướng dẫn khá phức tạp trong quy định về xác định giá trị làm căn cứ ghi tăng sổ sách.

 

Nghịch lý "0 đồng" và giá trị thực tế

 

Lỗ hổng đầu tiên nằm ở sự xung đột giữa chế độ kế toán doanh nghiệp và quy định quản lý tài sản công. Với đối tác (bên thuê), họ áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng. Sau 5-10 năm, trên sổ sách của doanh nghiệp, giá trị còn lại của công trình sẽ bằng 0.

 

Trong quy định về cho thuê tài sản, việc đối tác đầu tư thêm hạng mục tài sản thường không được giám sát quyết toán đầu tư nên bên cho thuê không có thông tin (hồ sơ) theo dõi nguyên giá tại thời điểm đầu tư.

 

Thế nhưng về mặt kỹ thuật, một sân tennis, hay nhà dịch vụ (nhà tạm hoặc nhà cấp IV) được bảo trì tốt sau 5 năm vẫn có thể còn 60-70% giá trị sử dụng. Nếu đơn vị SNCL tiếp nhận và ghi tăng tài sản theo giá trị 0 đồng của đối tác, họ sẽ ngay lập tức vi phạm nguyên tắc quy định trong thông tư số 141/2025/TT-BTC.

 

Hệ lụy của việc "ghi tăng 0 đồng" không chỉ dừng lại ở sổ sách. Khi công trình xuống cấp, đơn vị không thể lập dự toán xin kinh phí sửa chữa, bảo trì. Bởi lẽ, cơ quan tài chính sẽ không phê duyệt một danh mục sửa chữa cho một tài sản có "nguyên giá bằng 0" hoặc không tồn tại trên sổ sách kế toán.

 

Nếu không xác lập giá trị để quản lý, tài sản công sẽ nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước, dễ dẫn đến tình trạng trục lợi, khai thác trái phép hoặc bị xuống cấp mà không ai chịu trách nhiệm bảo trì, tiếp tục tính sai giá trị cho thuê / LDLK nếu tiếp tục Đề án.

 

Căn cứ pháp lý để ghi tăng tài sản

 

Việc tài sản hình thành trong quá trình cho thuê hoặc liên doanh liên kết còn phụ thuộc nhiều vào việc tài sản đấy có được hình thành hợp pháp, phù hợp với quy hoạch và việc quyết định cho tồn tại để tiếp tục khai thác cũng là một vướng mắc không nhỏ.

 

Hiện nay có nhiều đơn vị đã và đang cho thuê tài sản không có thỏa thuận đầu tư thêm, việc đầu tư các hạng mục của bên thuê đương nhiên không có giấy phép và bên thuê hay cấp thẩm quyền phê duyệt dẫn đến việc mặc dù có tồn tại nhưng rất khó được thừa nhận sau khi kết thúc hợp đồng và được đối tác được cho tặng lại tài sản mà không phá dỡ.

 

Các cơ quan có thẩm quyền cần xem xét, có văn bản hướng dẫn về việc xử lý tài sản này theo hướng cho phép tiếp nhận tài sản cho tặng là công trình trong trường hợp đơn vị SNCL có nhu cầu sử dụng tiếp, hạng mục không trái với quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết… để đảm bảo tránh lãng phí vì đa phần chúng đều có giá trị sử dụng và có thể tiếp tục cho thuê như tài sản được hình thành từ nguồn vốn ngân sách khác.

 

Thông tư 141/2025/TT-BTC: "Chìa khóa" mở cửa nút thắt pháp lý nhưng vẫn còn “chốt cài” chưa thông

 

Nếu như trước đây, việc xác định giá trị tài sản thiếu hồ sơ gốc thường bị coi là "khoảng trống chính sách", thì sự ra đời của Thông tư số 141/2025/TT-BTC ngày 31/12/2025 của Bộ Tài chính đã cung cấp một hành lang kỹ thuật tương đối rõ nét để giải quyết tình trạng này.

 

 

Cụ thể là thông tư đã có cơ chế đánh giá lại theo giá trị hợp lý quy định tại điểm a.4 khoản 3 Điều 6 Thông tư 141: Đối với tài sản cố định phát hiện thừa khi kiểm kê hoặc nhận bàn giao (kể cả chuyển giao giữa các đơn vị) mà không có hồ sơ, đơn vị không được áp đặt giá trị 0 đồng. Thay vào đó, đơn vị phải thực hiện đánh giá lại giá trị tài sản theo giá trị thực tế của tài sản tương đương tại thời điểm đó.

 

Tuy nhiên, Thông tư 141/2025/TT-BTC vẫn còn quy định thiếu một số trường hợp cụ thể dẫn đến chưa áp dụng được như sau:

 

Thứ nhất, vướng mắc về ghi nhận nguyên giá - điểm vênh giữa thực tế và hệ thống quản trị. Đây là rào cản kỹ thuật lớn nhất sau khi đơn vị thuê tư vấn thẩm định giá.

 

Theo quy trình, kết quả tư vấn xác định giá trị tài sản tại thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, Thông tư 141/2025/TT-BTC và hệ thống phần mềm quản lý tài sản công hiện nay lại yêu cầu nhập liệu “Nguyên giá tại thời điểm đưa vào sử dụng”. Sự cập kênh này tạo ra sai lệch lớn khi phần mềm tự động áp dụng công thức tính hao mòn lũy kế dựa trên thời gian lịch sử - thứ vốn đã mất hồ sơ gốc hoặc không khớp với giá trị mua lại/tiếp nhận thực tế.

 

Hệ quả là đơn vị quản lý không thể “khớp số” giữa chứng thư thẩm định và sổ cái kế toán trên hệ thống chung khi nhập liệu vào hệ thống phần mềm quản lý tài sản công do số liệu tự động tính toán ngay từ khi nhập nguyên giá, số năm hao mòn, số năm đã sử dụng tạo ra giá trị sai lệch giá trị còn lại, cụ thể:

 

Đối với nhà, công trình vật kiến trúc thường được xác định nguyên giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc máy móc thiết bị (ví dụ như ô tô) không thể xác định được nguyên giá mua mới tại thời điểm thẩm định giá trong khi Thông tư 141/2025/TT-BTC yêu cầu nguyên giá phải xác định tại thời điểm đưa vào sử dụng.

 

Việc nhập liệu giá trị mua lại (tài sản cũ) vào cột nguyên giá (tài sản mới) sẽ khiến công thức tính hao mòn tự động của phần mềm bị sai lệch hoàn toàn so với vòng đời thực tế còn lại của tài sản do số nhập liệu được tự động theo công thức:

 

Giá trị còn lại = (Nguyên giá tài sản tại thời điểm đưa vào sử dụng) x (Phần trăm tính khấu hao/hao mòn hàng năm) x (số năm còn lại)

 

Giá trị khấu hao/hao mòn = (Nguyên giá tài sản tại thời điểm đưa vào sử dụng) x (Phần trăm tính khấu hao/hao mòn hàng năm) x (số năm đã sử dụng)

 

Do đơn vị quản lý tài sản không thể can thiệp vào phần mềm chung để đổi số nguyên giá hay giá trị còn lại tại thời điểm thẩm định giá theo kết quả thẩm định giá, do đó đề xuất phương án “tháo chốt” dưới đây.

 

Phương án 1: cho phép áp dụng công thức quy đổi "Nguyên giá quy đổi" để đảm bảo tính liên tục của công tác kế toán, xin đề xuất cho ban hành công thức quy đổi nguyên giá từ giá trị còn lại được thẩm định giá tại thời điểm nhận bàn giao như sau:

 

Nguyên giá quy đổi = (Giá trị còn lại thực tế) x (Tổng thời gian sử dụng định mức) / (Thời gian sử dụng còn lại).

 

Đây là giải pháp kỹ thuật nhằm bắc cầu giữa kết quả thẩm định giá thực tế và logic tính toán của phần mềm quản lý tài sản công hiện nay, đảm bảo giá trị còn lại phản ánh đúng thực tế mà không làm sai lệch quy trình hạch toán.

 

Phương án 2: cho phép đơn vị sử dụng tài sản công được điều chỉnh số nguyên giá không dựa trên công thức trong phần mềm (có đánh dấu * kèm theo hồ sơ để người quản lý biết được lịch sử tài sản mà không phải giải trình)

 

Cách làm này giúp tài sản được "hợp pháp hóa" với một giá trị nguyên giá phù hợp trên sổ sách tại thời điểm đầu tư mà không phải tại thời điểm nhận bàn giao (thuê tư vấn thẩm định giá), từ đó cho phép đơn vị thực hiện trích hao mòn/khấu hao và lập dự toán sửa chữa đúng quy định.

 

Để hóa giải nút thắt này, cơ quan quản lý cần xem xét hai phương án: Một là, chấp nhận phương pháp hồi tố giá trị thông qua công thức quy đổi ngược để xác định nguyên giá tại thời điểm hình thành tài sản. Hai là, nâng cấp tính năng phần mềm quản lý tài sản công, cho phép ghi nhận biến động giá trị dựa trên kết quả đánh giá lại thực tế tại thời điểm tiếp nhận, thay vì bắt buộc tính toán dựa trên lịch sử đầu tư đã mất hồ sơ.

 

 

Thứ hai, vướng mắc về không tính khấu hao/hao mòn: quy định tại điểm c khoản 3 Điều 11 Thông tư 141/2025/TT-BTC cho thấy sự không thống nhất giữa các quy định không phải tính hao mòn, khấu hao đối với: “Tài sản cố định đã tính đủ hao mòn hoặc đã khấu hao hết giá trị nhưng vẫn còn sử dụng được (bao gồm cả tài sản cố định đơn vị sự nghiệp công lập được nhận sau khi hết thời hạn liên doanh, liên kết)”.

 

Sự không đồng bộ còn nằm ở cách hiểu về thời gian khấu hao. Thực tế, các đối tác LDLK thường khấu hao theo thời hạn hợp đồng (ví dụ 10 năm). Trong khi đó, khung thời gian hao mòn của nhà nước đối với tài sản cùng loại thường dài hơn (ví dụ 15 năm).

 

Nếu áp dụng cứng nhắc điểm c khoản 3 Điều 11 Thông tư 141 – ngừng tính hao mòn cho tài sản đã khấu hao hết từ phía đối tác – thì đơn vị SNCL sẽ mất đi 5 năm giá trị chi phí hợp lệ. Điều này không chỉ gây thiệt hại về nguồn trích lập Quỹ phát triển hoạt động sự nghiệp mà còn làm sai lệch hoàn toàn phương án tài chính khi đơn vị tái sử dụng tài sản này vào các Đề án cho thuê / LDLK chu kỳ tiếp theo.

 

Đề xuất quy trình thực hiện 3 bước cho cán bộ quản lý tài sản

 

Thông tư 141/2025/TT-BTC không hướng dẫn quy trình, mẫu biểu cụ thể dẫn đến việc thực hiện của cán bộ quản lý tài sản còn gặp nhiều lúng túng. Để hóa giải các rủi ro về quản lý tài sản công, quy trình tiếp nhận và xác lập giá trị tài sản cần được thực hiện qua các bước chuẩn hóa:

 

Bước 1: Kiểm kê và đánh giá thực trạng kỹ thuật thành lập hội đồng theo quy định tại Điều 5 Thông tư 141/2025/TT-BTC. Thành phần hội đồng phải bao gồm người đứng đầu đơn vị, bộ phận kế toán và đại diện chuyên môn kỹ thuật.

 

Bước 2: Thẩm định giá độc lập - lá chắn pháp lý hữu hiệu, thay vì thành lập hội đồng tự "ước lượng" giá trị, đơn vị SNCL nên thuê tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp. Chứng thư thẩm định giá về "Giá trị còn lại" là bằng chứng khách quan, độc lập nhất. Tuy nhiên, việc giao trách nhiệm cho hội đồng phải ước tính thời gian sử dụng còn lại còn khá đơn giản, khó thực hiện vì không có căn cứ trong trường hợp thời gian đã sử dụng của tài sản lớn hơn hoặc bằng với thời gian tính khấu hao/hao mòn tại Thông tư 141/2025/TT-BTC.

 

Bước 3: Quyết nghị và ghi sổ tăng tài sản. Hội đồng họp, thông qua kết quả thẩm định và ban hành biên bản định giá lại tài sản. Đây chính là "giấy khai sinh" để kế toán cập nhật vào phần mềm quản lý tài sản công quốc gia.

 

Khoảng trống pháp lý thường được nhắc đến trong bài toán tài sản hậu cho thuê/LDLK thực chất là sự thiếu tự tin trong khâu vận dụng quy định. Hệ thống văn bản mới từ Nghị định 186/2025/NĐ-CP đến Thông tư 141/2025/TT-BTC đã chuyển dịch từ cơ chế "trông chờ" sang cơ chế "phân cấp - tự chịu trách nhiệm" nhưng vẫn cần có hướng dẫn đủ chi tiết để đơn vị có căn cứ thực hiện.

 

Rủi ro pháp lý không nằm ở việc thực hiện sai, mà từ việc chưa có hướng dẫn cụ thể dẫn đến đơn vị phải tự mò mẫm thực hiện. Việc xác lập quyền sở hữu, xác định đúng giá trị tài sản không chỉ giúp đơn vị bảo toàn nguồn lực nhà nước mà còn là bước chuẩn bị sống còn để xây dựng các Đề án khai thác vòng đời tiếp theo của tài sản.

 

Chỉ khi có "giá trị gốc" chuẩn, giá dịch vụ (bao gồm chi phí khấu hao) mới được tính đúng, tính đủ, đảm bảo sự bền vững cho hoạt động của đơn vị SNCL, đảm bảo cho việc quản lý tài sản công được khai thác hiệu quả và minh bạch.

 

Link bài viết: Tại đây

Hoặc https://vietnamfinance.vn/tai-san-cong-sau-de-an-va-noi-lo-khai-sinh-tren-so-sach-cua-don-vi-su-nghiep-cong-lap-d144762.html