Trả lời: Theo Điều 4 Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất quy định Đơn giá thuê đất trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước như sau:

 “1. Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

2. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ, thì căn cứ vào thực tế địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá theo quy định nhưng tối đa không quá 04 lần đơn giá thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư, thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất thấp hơn đơn giá thuê đất theo quy định, nhưng mức giá cho thuê đất thấp nhất bằng 0,5 lần đơn giá thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này.

4. Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá.”

Theo Điều 8 Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất quy định thời gian ổn định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước như sau:

“1. Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định, Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện điều chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng cho thời hạn tiếp theo. Đơn giá thuê đất áp dụng cho thời hạn tiếp theo được điều chỉnh theo quy định tại Điều 4, Điều 6 Nghị định này.

2. Đơn giá thuê mặt nước của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh đơn giá thuê mặt nước áp dụng cho thời hạn tiếp theo. Đơn giá thuê mặt nước áp dụng cho thời hạn tiếp theo được điều chỉnh theo quy định tại Điều 5 Nghị định này.

3. Điều chỉnh đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trong các trường hợp sau đây:

a) Dự án đã thực hiện thu tiền thuê đất, thuê mặt nước hết thời hạn ổn định theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này.

b) Dự án thay đổi mục đích sử dụng đất thuê thì thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê theo mục đích sử dụng mới tại thời điểm thay đổi mục đích sử dụng đất.

4. Việc điều chỉnh đơn giá thuê đất, thuê mặt nước không áp dụng cho các trường hợp:

a) Tại thời điểm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh đơn giá thuê đất, thuê mặt nước, chưa hết thời gian ổn định đơn giá thuê trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định này.

b) Dự án trả tiền thuê đất, thuê mặt nước 01 lần cho cả thời hạn thuê mà tại thời điểm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh đơn giá thuê đất, thuê mặt nước đã xác định xong đơn giá thuê đất, thuê mặt nước, đã nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước.”

Như vậy, trong quá trình thuê đất, năm 2006 doanh nghiệp của bạn chưa liên hệ với Sở Tài chính để thực hiện tính giá thuê đất một lần ổn định 5 năm liền kề tính từ thời gian được thuê đất theo Nghị định 142. Do không thực hiện quy định này nên cơ quan thuế cấp huyện phát thông báo và quyết toán tiền thuê đất hàng năm theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành và giá thuê đất thay đổi theo sự thay đổi của bảng giá đất.

Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 121/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định Bổ sung Điều 5a Đơn giá thuê đất của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP như sau:

"1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp.

2. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối đa không quá hai (02) lần đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Đối với đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần đơn giá thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này”

Theo Điều 20 Quyết định 15/2012/QĐ-UBND ngày 4/7/2012 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội xử lý tồn tại đối với các trường hợp chưa được xác định đơn giá thuê đất ổn định 5 năm như sau:

“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai, đang sử dụng đất nhưng chưa được cấp có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất bằng quyết định cho thuê đất: Có trách nhiệm trả tiền thuê đất hàng năm theo đơn giá tạm tính. Đơn giá thuê đất tạm tính trong trường hợp này được xác định bằng đơn giá đất do UBND Thành phố quy định hàng năm nhân hệ số điều chính giá đất và tỷ lệ phần trăm xác định đơn giá thuê đất quy định tại khoản 1, Điều 8 và Điều 10 của Quy định này.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai, đang sử dụng đất nhưng chưa được cấp có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất bằng quyết định cho thuê đất có trách nhiệm liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện đúng các thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật. Khi được cấp có thẩm quyền quyết định cho thuê đất, đơn giá thuê đất, tiền thuê đất được xác định theo quy định.”

Theo Điều 22 Quyết định 15/2012/QĐ-UBND ngày 4/7/2012 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội hướng dẫn trình tự xác định đơn giá thuê đất khi hết thời hạn ổn định đơn giá thuê đất tại thành phố Hà Nội như sau

“Chậm nhất 10 ngày làm việc kể từ ngày cuối cùng của kỳ ổn định đơn giá thuê đất, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ơ nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có trách nhiệm gửi hồ sơ theo quy định đến Sở Tài chính; hộ gia đình, cá nhân trong nước thuê đất có trách nhiệm gửi hồ sơ theo quy định đến Ủy ban nhân dân cấp huyện để được xác định đơm giá thuê đất của kỳ ổn định tiếp theo. Hồ sơ bao gồm:

Văn bản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đề nghị xác định đơn giá thuê đất;

Bản sao hợp lệ các hồ sơ liên quan đến thửa đất thuê như sau:

- Quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền ;

+ Quyết định phê duyệt đơn giá thuê đất của cấp có thẩm quyền đối vói thời gian ổn định đơn giá thuê đất liền kề trước đó;

+ Hợp đồng thuê đất;

+ Quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận đầu tư (nếu có);

+ Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 thửa đất thuê được cấp có thẩm quyền phê duyệt ( nếu có);

+ Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500 thửa đất thuê được cấp có thẩm quyền xác định (nếu có);

+ Văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết của cấp có thẩm quyền hoặc văn bản thỏa thuận của Sở Quy hoạch kiến trúc (nếu có);

+ Hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính trước đó.

Trường hợp giá đất do UBND Thành phố quy định tăng dưới 20% so với giá đất để tính tiền thuê đất tại thòi điểm xác định đơn giá thuê đất của thời kỳ ổn định liền kề trước đó: Căn cứ quy định tại điểm 2.1, khoản 2 Điều 13 và điểm 1.1, khoản 1 Điều 16 Quy định này, Sở Tài chính căn cứ biên bản họp Liên ngành gồm Sở Tài chính, Cục Thuế, Sở Tài nguyên và môi trường (đối với tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất); UBND cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước thuê đất) quyết định đơn giá thuê đất của thời hạn ổn định tiếp theo đối với từng trường họp cụ thể. Thời gian thực hiện không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định.

Trường hợp giá đất do UBND Thành phố quy định tăng từ 20% trở lên so với giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất của thời kỳ ổn định liền kề trước đó: Căn cứ quy định tại điểm 2.2, khoản 2 Điều 13 và điểm 1.2, khoản 1 Điều 16 Quy định này; Sở Tài chính căn cứ vào biên bản họp Liên ngành gồm Sở Tài chính, Cục Thuế, Sở Tài nguyên và môi trường (đối với tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất); UBND cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước thuê đất) quyết định đơn giá đất, đơn giá thuê đất của thời hạn ổn định tiếp theo đối với từng trường hợp cụ thể. Thời gian thực hiện không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định.”

Việc hàng năm số tiền thuê đất không giống nhau (không được xác định ổn định 5 năm theo quy định) có thể do bạn chưa thực hiện xác định tiền thuê đất ổn định theo Nghị định 142/2005/NĐ-CP, chưa có quyết định của cơ quan tài chính đồng cấp xác định giá thuê đất ổn định.

Theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP; Quyết định 15/2012/QĐ-UBNDcủa UBND thành phố Hà Nội Doanh nghiệp của bạn phải sớm liên hệ với Sở Tài chính để nộp hồ sơ xác định lại đơn giá thuê đất ổn định 5 năm liên tục theo Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước để được xác định tiền thuê đất ổn định 5 năm, giảm bớt chi phí và có kế hoạch phát triển sản xuất kinh doanh ổn định phù hợp với quy định của pháp luật.

Lưu ý: Câu trả lời chỉ có giá trị theo hiệu lực cúa văn bản quản lý Nhà nước được trích dẫn có thể đã được thay thế bằng câu trả lời khác trong website này