15/09/2026 12:00:00 SA

THAM LUẬN

Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về giá đất, tài chính về đất đai
và một số quy định khác
(Hội thảo ngày 14/9/2026 tại TP. Đà Nẵng)

Ông Ngô Gia Cường

Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

 

 

I. ĐÁNH GIÁ SỰ PHÙ HỢP CỦA DỰ THẢO VỚI TINH THẦN CỦA NGHỊ QUYẾT SỐ 21-NQ/TW

 

1. Về sự chưa phù hợp trong việc phân định quyền quyết định giá của Nhà nước và việc bãi bỏ tổ chức tư vấn định giá

 

Một trong những điểm cần đặc biệt lưu ý tại Dự thảo lần này là định hướng bãi bỏ hoàn toàn hệ thống tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập. Tuy nhiên, khi nghiên cứu kỹ lưỡng nội dung Nghị quyết số 21-NQ/TW cho thấy: hoàn toàn không có bất kỳ định hướng hay chỉ đạo nào về việc loại bỏ vai trò của các tổ chức tư vấn định giá. Dường như trong quá trình thể chế hóa, Dự thảo đã triển khai vượt quá tầm chỉ đạo của Trung ương, dẫn đến những điểm chưa thực sự phù hợp với thực tiễn quản lý.

 

Cần nhấn mạnh rằng, dưới góc độ lý luận và thực tiễn pháp luật đất đai qua các thời kỳ (Luật Đất đai 1993, 2003, 2013, 2024), quyền quyết định giá cuối cùng luôn thuộc về cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Chính phủ, UBND cấp tỉnh/huyện). Tổ chức tư vấn độc lập chưa bao giờ được trao quyền quyết định giá, mà chỉ đóng vai trò cung cấp các luận chứng kỹ thuật, dữ liệu khách quan theo các quy định về định giá đất làm cơ sở đầu vào cho Hội đồng thẩm định giá xem xét quyết định. Luật Đất đai 2024 có trao chức năng nhiệm vụ định giá đất cho cơ quan phát triển quỹ đất nhưng cơ cấu hệ thống chưa đủ đáp ứng thực hiện yêu cầu này, sử dụng tư vấn độc lập (doanh nghiệp tư nhân) là phù hợp với chủ trương xã hội hóa những nhiệm vụ không thuộc thủ tục hành chính bắt buộc của cơ quan quản lý Nhà nước từ sau khi ĐỔI MỚI (ví dụ cụ thể nhất là tư vấn thẩm định giá). Việc loại bỏ ngay công cụ tư vấn độc lập trong bối cảnh hạ tầng dữ liệu chưa hoàn thiện không chỉ làm mất đi một công cụ kỹ thuật quan trọng của thị trường, mà còn tạo ra áp lực và rủi ro pháp lý lớn cho đội ngũ cán bộ hành chính khi phải đơn độc ấn định giá, đi ngược lại tinh thần minh bạch và khoa học của Nghị quyết số 21-NQ/TW.

 

2. Về sự thiếu vắng phương pháp định giá khoa học, việc bãi bỏ nguyên tắc thị trường và hệ lụy làm vô hiệu hóa cơ sở dữ liệu đất đai

 

Thứ nhất, về phương pháp định giá: Một trong những yêu cầu cốt lõi được Nghị quyết số 21-NQ/TW nhấn mạnh là: “Giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan; không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo."

 

“Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất”.

 

Tuy nhiên, nội dung Chương IX của Dự thảo Luật về Tài chính đất đai đã bỏ hoàn toàn các quy định về các phương pháp định giá đất, không có quy định cụ thể để áp dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc. Cần khẳng định rằng Nghị quyết 21 hoàn toàn không có chủ trương bãi bỏ các phương pháp định giá khoa học; việc Dự thảo không luật hóa các phương pháp này dường như là sự triển khai chưa sát với định hướng của Trung ương. Trong khoa học định giá và tài chính công, phương pháp luận chính là khung chuẩn để đảm bảo tính khách quan. Nếu luật buông lỏng nội dung này, hệ thống hành chính tại các địa phương sẽ dễ rơi vào trạng thái tùy nghi, mỗi nơi áp dụng một cách thức cảm tính, làm phá vỡ tính thống nhất của hệ thống pháp luật quốc gia và triệt tiêu khả năng kiểm tra, giám sát của cơ quan trung ương.

 

Thứ hai, về việc bãi bỏ nguyên tắc thị trường: Nghị quyết 21 hoàn toàn không yêu cầu loại bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất. Trong lý thuyết về giá cả, nguyên tắc thị trường chính là "xương sống" phản ánh quan hệ cung - cầu và giá trị thực của tài sản. Hãy kiểm lại các quy định về nguyên tắc xác định giá đất từ các Luật đất đai trước đây như sau:

 

Luật Đất đai 2003: Lần đầu tiên ghi nhận nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường, cũng là lần đầu tiên quy định về giá đất cụ thể.

 

Luật Đất đai 2013: Tiếp tục kế thừa nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Đồng thời, luật tách biệt rõ "bảng giá đất" định kỳ 5 năm và “giá đất cụ thể” áp dụng cho từng trường hợp bồi thường, giao đất.

 

Luật Đất đai năm 2024: Luật chính thức bãi bỏ hoàn toàn khung giá đất và quy định rõ ràng tại Điều 158: “Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là nguyên tắc hàng đầu

 

Việc Dự thảo loại bỏ nguyên tắc này để quay về áp đặt bảng giá hành chính sẽ làm mất đi định hướng xây dựng giá đất, biến giá đất từ một phạm trù kinh tế khách quan thành một con số mang tính mệnh lệnh hành chính chủ quan.

 

Thứ ba, hệ lụy làm vô hiệu hóa Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai: Chính sự thiếu vắng phương pháp định giá khoa học và việc từ bỏ nguyên tắc thị trường đã dẫn đến một hệ quả tất yếu là làm vô hiệu hóa ý nghĩa của Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Nghị quyết 21 đòi hỏi phải xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đạt chuẩn "đúng, đủ, sống, sạch", gắn liền với thời gian thực của thị trường. Tuy nhiên, nếu giá đất không cần tuân theo nguyên tắc thị trường và không cần phương pháp định giá khoa học, thì nhà nước sẽ không cần đến một cơ sở dữ liệu giao dịch khổng lồ và tốn kém nữa. Khi đó, việc xác định giá đất sẽ trở nên tùy nghi theo ý chí hành chính của cơ quan ban hành, làm sụp đổ hoàn toàn nền tảng chuyển đổi số và minh bạch hóa mà Đảng và Nhà nước đang quyết tâm xây dựng.

 

3. Về nghịch lý bồi thường thấp và thu ngân sách cao trong các dự án phát triển kinh tế (đấu giá đất, khu đô thị, TOD) đi ngược lại tinh thần nhân văn của Nghị quyết số 21-NQ/TW

 

Một trong những điểm mâu thuẫn lớn nhất khi đối chiếu Dự thảo Luật với tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW nằm ở phương thức xử lý thặng dư địa tô và quyền lợi của người có đất bị thu hồi trong các dự án phát triển kinh tế - xã hội (như đấu giá quyền sử dụng đất, dự án khu đô thị, hay phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng - TOD).

 

Cần khẳng định rằng, Nghị quyết 21-NQ/TW đã đặt ra những yêu cầu rất nhân văn và tiến bộ về chính sách tài chính, an sinh và sinh kế cho người dân, cụ thể: Nghị quyết yêu cầu chính sách tài chính và giá đất phải “bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”; đồng thời, luật hóa quan điểm chuyển mạnh từ tư duy bồi thường truyền thống sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế”.

 

Tuy nhiên, cách thiết kế thực thi tại Dự thảo hiện nay lại đang tạo ra một nghịch lý trái ngược hoàn toàn với chủ trương "dân giàu, nước mạnh". Bằng việc cố tình duy trì đơn giá bồi thường giải phóng mặt bằng dựa trên Bảng giá đất hành chính vốn thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế, Nhà nước áp đặt mức đền bù thấp cho người dân. Ngược lại, ngay sau khi có "đất sạch", các khu đất này được đem ra đấu giá, giao cho nhà đầu tư thương mại hoặc phát triển các dự án khu đô thị, TOD theo hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất với mức giá thu về cao gấp nhiều lần.

 

Việc sử dụng công cụ hành chính để thu hồi tài sản giá thấp rồi Nhà nước thu lợi nhuận cho ngân sách khổng lồ từ chênh lệch địa tô không được điều tiết công bằng chính là hành vi tước đoạt giá trị tài sản hợp pháp của người dân. Điều này không chỉ làm suy kiệt nguồn lực tài chính của người có đất thu hồi, khiến họ không đủ điều kiện tái thiết cuộc sống, mà còn vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc “hài hòa lợi ích” và mục tiêu “tái thiết sinh kế” được quy định tại Nghị quyết 21-NQ/TW. Nếu không được chỉnh sửa kịp thời, đây sẽ tiếp tục là ngòi nổ cho các điểm nóng về khiếu kiện đông người, làm xói mòn niềm tin xã hội và đi ngược lại bản chất công bằng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

 

II. MÂU THUẪN GIỮA LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN VÀ XUNG ĐỘT VỚI CÁC LUẬT KHÁC KHI ÁP DỤNG “BẢNG GIÁ ĐẤT (x) HỆ SỐ”

 

1. Bất cập từ ma trận hệ số K, biên độ phi tuyến tính và sự bất công của cơ chế phân loại dự án đền bù (Nghị quyết số 258/2025/QH15)

 

1.1. Hệ lụy từ biên độ chênh lệch giá không đồng đều và ma trận Hệ số K

 

Thực tiễn xây dựng và áp dụng Bảng giá đất tại các địa phương cho thấy biên độ khoảng cách giữa giá trong bảng giá và giá giao dịch thực tế trên thị trường không có tính đồng đều, mà phân hóa phức tạp theo dạng phi tuyến tính (biên độ dao động mang tính chất “hình sin” tùy thuộc vào khu vực, tuyến đường hay lịch sử hình thành).

 

Tại các khu vực đô thị trung tâm, Bảng giá đất tuy thấp hơn thị trường nhưng khoảng cách chênh lệch hẹp hơn; ngược lại, tại các khu vực ven đô, vùng giáp ranh, biên độ chênh lệch là rất lớn. Khi cơ quan quản lý áp dụng cơ chế nhân một hoặc một số Hệ số K đồng loạt nhằm tịnh tiến mức giá lên, thao tác toán học này sẽ làm gia tăng độ lệch sẵn có thay vì khắc phục nó (thửa đất ở đỉnh hình sin được hưởng giá cao hơn thực tế, trong khi thửa ở đáy vẫn chưa tiếp cận được giá thị trường). Việc cào bằng Hệ số K trên một nền tảng bảng giá thiếu đồng đều không những không giải quyết được bài toán thị trường, mà còn làm trầm trọng thêm sự bất bình đẳng và xung đột lợi ích giữa các đối tượng chịu tác động.

 

1.2. Xung đột pháp lý và sự bất công từ cơ chế phân loại dự án đền bù theo Nghị quyết số 258/2025/QH15

 

Một trong những điểm bất hợp lý lớn nhất trong thực tiễn thực thi thời gian qua là việc áp dụng cơ chế theo Nghị quyết số 258/2025/QH15, cho phép phân loại dự án để ấn định mức bồi thường gấp 1,5 hoặc 2 lần bảng giá đất đối với một số dự án đặc thù. Cơ chế này đang bộc lộ những xung đột và bất cập nghiêm trọng:

 

- Sự vô lý về bản chất quyền tài sản: Đối với người có đất bị thu hồi, bản chất sự kiện pháp lý đối với họ là như nhau — quyền tài sản hợp pháp bị Nhà nước thu hồi vĩnh viễn. Việc Nhà nước sử dụng khu đất đó vào mục đích gì (làm hạ tầng công cộng, khu đô thị thương mại hay dự án chỉnh trang đô thị đặc biệt) hoàn toàn thuộc về ý chí và mục tiêu của cơ quan quản lý, không có bất kỳ tác động nào làm thay đổi giá trị thực tế của mảnh đất mà người dân đang sở hữu sẽ được hưởng. Việc phân loại mức bồi thường dựa trên “mục đích sử dụng sau thu hồi của nhà đầu tư” là sự phân hóa nguyên tắc bồi thường theo giá trị tài sản, biến mức đền bù thành một biến số phụ thuộc tùy tiện vào tính chất, mục đích thu hồi đất của dự án.

 

- Tạo ra sự bất bình đẳng trầm trọng giữa các dự án: Cơ chế này tạo ra sự phân biệt đối xử bất công bằng ngay trên cùng một địa bàn. Cùng một diện tích đất bị thu hồi, một hộ dân nằm trong dự án thuộc diện áp dụng Nghị quyết 258 được đền bù hệ số 1,5 hoặc 2 lần, trong khi hộ dân ở dự án chỉnh trang, phát triển kinh tế thông thường khác không được áp dụng lại chỉ nhận mức giá thấp theo bảng giá cào bằng. Sự chia cắt này khoét sâu thêm bất bình đẳng xã hội, làm xói mòn tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

 

Do đó, để đảm bảo tính công bằng xã hội, bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của công dân và chấm dứt tình trạng luật lệ chắp vá tạo ra bất bình đẳng hiện hữu ngay từ khi ban hành, Luật Đất đai sửa đổi tuyệt đối không được phép tái diễn hoặc luật hóa lại cơ chế phân loại mức bồi thường bất công này, mà phải quy định một chuẩn mực bồi thường thống nhất tiệm cận giá trị thị trường cho mọi chủ thể có đất bị thu hồi.

 

2. Sự bất đối xứng trong quyền lực nhà nước và xung đột pháp lý với luật trưng mua, trưng dụng tài sản

 

Xung đột pháp lý giữa cơ chế “Trưng dụng tài sản” và chế độ “Thu hồi đất, bồi thường GPMB” khi đối chiếu giữa quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước áp dụng biện pháp hành chính đặc biệt với chính sách bồi thường khi thu hồi đất giải phóng mặt bằng (GPMB) bộc lộ một sự bất cập, xung đột pháp lý rất lớn về nguyên tắc bảo vệ quyền tài sản:

 

Sự bảo đảm cao đối với tài sản bị trưng mua, trưng dụng: Theo Điều 3 Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản năm 2008, quy định: “1. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp về tài sản của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư; 2. Người có tài sản trưng mua được thanh toán tiền trưng mua tài sản; người có tài sản trưng dụng bị thiệt hại về tài sản do việc trưng dụng gây ra thì được bồi thường thiệt hại theo giá thị trường.”

 

Như vậy, khi Nhà nước trưng dụng tài sản trong trường hợp thật cấp bách, người có tài sản bị thiệt hại được bồi thường thiệt hại theo đúng giá thị trường. Luật chuyên ngành này tuân thủ triệt để nguyên tắc bù đắp toàn bộ tổn thất kinh tế thực tế cho chủ sở hữu tài sản.

 

Nghịch lý áp dụng tại Dự thảo Luật Đất đai khi cùng chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật bảo vệ quyền tài sản, nhưng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, Dự thảo lại quy định người dân áp dụng đơn giá bồi thường thông qua Bảng giá đất nhân hệ số — một công cụ định giá hàng loạt vốn thường thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch thực tế trên thị trường.

 

Điều này dẫn đến một nghịch lý pháp lý khó lý giải là khi tài sản bị trưng dụng vì quốc phòng, an ninh hoặc tình trạng khẩn cấp (thời hạn ngắn, tính chất tạm thời), người dân được bảo vệ và bồi thường sòng phẳng theo giá thị trường; Ngược lại, khi đất đai và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi vĩnh viễn để giao cho các dự án thương mại, kinh doanh (làm thay đổi hẳn quyền sở hữu, tạo ra thặng dư địa tô lớn), người dân lại chỉ nhận được mức đền bù thấp theo Bảng giá đất hành chính.

 

Sự phân biệt đối xử này tạo ra sự bất công xã hội sâu sắc, xâm phạm quyền tài sản hợp pháp được Hiến pháp và Bộ luật Dân sự bảo hộ, đồng thời làm suy giảm niềm tin của người dân vào tính công minh của hệ thống pháp luật. Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) buộc phải đồng bộ hóa nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất phải tiệm cận giá thị trường và ngang giá, tránh tình trạng “luật này mâu thuẫn với luật kia” như hiện nay.

 

3. Về sự xung đột giữa Dự thảo Luật Đất đai 2026 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công:

 

Một hệ lụy pháp lý nguy hiểm khác khi Dự thảo Luật Đất đai định hướng bãi bỏ cơ chế định giá độc lập/giá đất cụ thể để cào bằng mọi quan hệ tài chính bằng "Bảng giá đất nhân hệ số K" chính là sự xung đột trực diện với Luật Quản lý, sử dụng tài sản công (số 15/2017/QH14 được sửa đổi, bổ sung).

 

Cụ thể, Khoản 5 Điều 6 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công quy định nguyên tắc cốt lõi: Việc khai thác nguồn lực tài chính từ tài sản công phải tuân theo cơ chế thị trường. Đồng thời, các điều khoản về bán, cho thuê, liên doanh, liên kết tài sản công là đất đai đều đòi hỏi phải xác định giá trị theo nguyên tắc thị trường hoặc thông qua tổ chức thẩm định giá độc lập.

 

Nếu Dự thảo Luật Đất đai buộc dùng Bảng giá đất hành chính để áp dụng cho cả việc xử lý, bán, cho thuê tài sản công là đất đai, chúng ta sẽ tạo ra một nghịch lý pháp lý: Luật Đất đai mâu thuẫn với Luật Quản lý tài sản công. Việc dùng bảng giá hành chính để định giá tài sản Nhà nước khi bán hoặc cho thuê không qua đấu giá sát thị trường sẽ triệt tiêu nguyên tắc minh bạch, tạo cơ chế "xin - cho" trá hình và trực tiếp làm thất thoát nguồn lực tài chính quốc gia. Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) buộc phải rà soát, đồng bộ hóa các quy định về định giá tài sản công, không thể dùng một công cụ hành chính cứng nhắc để điều tiết các quan hệ tài sản công mang tính thị trường cao.

 

4. Rủi ro thất thoát tài chính đất đai từ kỳ vọng chuyển dịch nguyên lý thu ngân sách từ “Trực thu” sang “Gián thu” của các khoản thu từ đất đai

 

Một trong những luận điểm lý giải cho việc áp dụng Bảng giá đất với mức thấp hơn thị trường là: Nhà nước hạ giá đất đầu vào để giảm chi phí ban đầu cho doanh nghiệp, từ đó thúc đẩy đầu tư, dự án có lãi và Nhà nước sẽ thu lại nguồn lực ở khâu đầu ra thông qua hệ thống thuế TNDN (chuyển dịch kỳ vọng từ “trực thu” sang “gián thu”).

 

Hiện nay các loại thuế liên quan đến đất đai gồm: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp, Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản; Tiền sử dụng đất và Tiền thuê đất, Lệ phí trước bạ đều có bản chất trực thu. Tuy nhiên, dưới góc độ thực tiễn quản lý kinh tế và tài chính công tại Việt Nam hiện nay, phương án chuyển dịch nghĩa vụ thuế nói chung đang được áp dụng là hình thức trực thu sang hình thức gián thu này đang tiềm ẩn rủi ro thất thoát rất lớn:

 

+ Hệ thống quản lý thuế và kiểm soát dòng tiền: Mặc dù hệ thống pháp luật thuế đang không ngừng hoàn thiện, năng lực quản lý, kiểm soát hóa đơn, chi phí hợp lý và dòng chuyển lưu tài chính của doanh nghiệp vẫn còn những khoảng trống nhất định và cần có thời gian hoàn thiện. Việc từ bỏ việc tính đúng, tính đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai ngay từ khâu đầu vào để kỳ vọng thu bù ở khâu gián thu là một bước đi thiếu an toàn.

 

+ Nguy cơ thất thoát kép cho Ngân sách Nhà nước khi giá đất đầu vào bị định giá thấp, doanh nghiệp có dư địa để thực hiện các nghiệp vụ tài chính, báo cáo chi phí hoặc chuyển giá, trốn thuế (TNDN) nhằm giảm lợi nhuận tương ứng với nghĩa vụ thuế TNDN. Hậu quả là Nhà nước phải đối mặt với nguy cơ thất thu kép: vừa thất thoát nguồn thu lớn từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ở khâu đầu vào, vừa không thu được thuế ở khâu đầu ra như kỳ vọng.

 

5. Sự bất công và xung đột trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Chương VI) hiện nay và trong Dự thảo

 

5.1. Sự bất đối xứng trong quan hệ tài sản

 

Trong quan hệ pháp luật đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân nắm giữ quyền lực hành chính tối cao trong việc quy hoạch, ban hành chính sách nghĩa vụ tài chính và quyết định các khoản thu (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Đây là quyền lực quản lý vĩ mô mang tính áp đặt một chiều nhằm bảo đảm nguồn thu ngân sách và định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

 

Tuy nhiên, sự bất bình đẳng và xung đột lợi ích cốt lõi phát sinh khi Nhà nước hoán đổi vị trí sang vai trò là "người mua" tài sản của công dân thông qua hoạt động thu hồi đất và chi trả bồi thường:

 

+ Ở chiều thu (giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, thuế...), Nhà nước ở thế chủ động, sử dụng các công cụ hành chính và hệ số để bảo đảm ổn định nguồn thu, hài hòa lợi ích.

 

+ Ngược lại, ở chiều mua (thu hồi đất), Nhà nước lại áp dụng mức giá bồi thường thấp được cào bằng từ Bảng giá đất vốn đang xa rời thực tế thị trường, thực chất là sự “hành chính hóa quan hệ dân sự”.

 

Sự đảo chiều này tạo ra một sự bất đối xứng nghiêm trọng, vi phạm trực tiếp các nguyên tắc cốt lõi được đề ra tại Nghị quyết số 21-NQ/TW. Cụ thể, Nghị quyết 21-NQ/TW đã yêu cầu chính sách tài chính và giá đất phải “bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, đồng thời phải bảo đảm công bằng xã hội. Thế nhưng, cách vận hành tại Dự thảo cho thấy Nhà nước dùng quyền lực công tối cao để áp đặt nghĩa vụ tài chính khi thu, nhưng lại sử dụng chính quyền lực đó để ép giá khi mua lại quyền tài sản hợp pháp của người dân. Cách thức này vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc bình đẳng trong quan hệ tài sản, đi ngược lại các chuẩn mực pháp lý về bảo vệ quyền tài sản tư và tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW.

 

5.2. Tách bạch chính sách “bồi thường” và “hỗ trợ” khi Nhà nước thu hồi đất

 

Trong từ điển tiếng Việt, bồi thường được định nghĩa là bù đắp lại những tổn thất, thiệt hại về vật chất hoặc tinh thần mà mình đã gây ra cho người khác hoặc tổ chức khác. Trong quan hệ dân sự (Bồi thường thiệt hại): Là trách nhiệm dân sự của một bên khi có hành vi trái pháp luật gây thiệt hại đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, tài sản của bên khác. (Ví dụ: Bồi thường thiệt hại do tai nạn giao thông, bồi thường do vi phạm hợp đồng). Trong quản lý đất đai (Bồi thường về đất): là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

 

Luật Đất đai các thời kỳ và Dự thảo Luật hiện hành đang tồn tại sự xung đột lớn giữa nguyên tắc bồi thường trên giấy tờ và các quy định hạn chế về định giá cũng như điều kiện tái định cư, trực tiếp dẫn đến sự bất bình đẳng đối với người có đất bị thu hồi:

 

- Sự bất công trong điều kiện tiếp cận tái định cư: Các quy định về bố trí tái định cư tại Dự thảo chủ yếu ràng buộc theo điều kiện hộ gia đình phải “di chuyển chỗ ở” hoặc “không có chỗ ở nào khác trên cùng địa bàn cấp xã”. Quy định này vô tình tạo ra sự phân hóa bất công giữa các hộ dân trên cùng một tuyến đường khi hộ bị thu hồi toàn bộ đất được mua/giao đất tái định cư có giá trị sinh lời, trong khi hộ bị thu hồi một phần (phần diện tích còn lại vẫn đủ diện tích ở theo quy chuẩn) bị tước mất quyền tiếp cận quỹ đất tái định cư (giá thấp), chỉ được nhận bồi thường bằng tiền theo đơn giá thấp. Điều này vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc công bằng khi người dân mất đi một phần lớn tài sản nhưng không nhận được sự hỗ trợ như nhau, đây cũng là sự bất cập tồn tại từ các luật đất đai trước đây chưa được soi xét.

 

- Dự thảo đánh đồng quyền tài sản với chính sách an sinh khi gộp chung khái niệm “bồi thường” (vốn là sự đền bù cho quyền tài sản hợp pháp bị thu hồi theo giá thị trường – ngang giá) vào chung điều kiện xét duyệt với “hỗ trợ an sinh xã hội”. Việc áp đặt các điều kiện hạn chế khiến nhiều người dân bị thiệt thòi nặng nề khi Nhà nước thu hồi đất, không bảo đảm mục tiêu tái thiết cuộc sống và sinh kế.

 

- Bất cập giữa các dự án và lãng phí quỹ nhà tái định cư đối với những địa phương không có đủ quỹ đất (đô thị) khi đi sâu vào thực trạng chính sách hỗ trợ tái định cư hiện nay bằng nhà ở sẽ thấy quy định về hỗ trợ nhà – đất tái định cư có bất cập giữa các dự án, giữa các địa phương, cụ thể: Đối với địa phương thực hiện GPMB còn quỹ đất để hỗ trợ tái định cư, đối tượng được nhận quỹ đất tái định cư theo giá đất trong bảng giá đất khá thấp so với thị trường; Tuy nhiên, đối với những địa phương không có đủ quỹ đất (đô thị) sẽ bồi thường bằng quỹ nhà tái định cư, chưa bàn đến chất lượng công trình thấp, điều kiện sinh hoạt chung của khu tái định cư cũng rất không ổn định mà giá nhà tái định cư đang được giao cho cơ quan quản lý Xây dựng định giá theo giá nhà thị trường dẫn đến giá nhà tái định cư rất cao, buộc người được tái định cư phải cân nhắc việc có tiếp nhận hay từ chối mua nhà tái định cư. Đây là vấn đề khá phức tạp dẫn đến quỹ nhà tái định cư xây dựng xong đang bỏ trống khá nhiều gây lãng phí của cải xã hội và bất bình đẳng trong chính sách hỗ trợ cho người bị thu hồi đất giữa các Dự án.

 

Do Đất đai là tài sản đặc biệt trong đó: Nhà nước đóng vai trò là “chủ sở hữu về pháp lý” nhưng người sử dụng đất có “quyền chiến hữu trên thực tế” nên cần được thiết kế chính sách “bồi thường” trong thu hồi đất cần thể hiện quan hệ có tính chất “dân sự” hơn là “hành chính”  tách biệt với chính sách hỗ trợ đơn thuần là quan hệ “hành chính”.

 

III. GÓP Ý CỤ THỂ VÀO CÁC ĐIỀU KHOẢN CỦA DỰ THẢO

 

1. Bổ sung định nghĩa chung về quyền sở hữu về đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

 

Điều 3 Dự thảo đã giải thích nhiều thuật ngữ chuyên ngành, nhưng lại thiếu  hai định nghĩa cốt lõi nhất làm nền tảng cho toàn bộ đạo luật: Quyền sở hữu đất đai của Nhà nước và Quyền sử dụng đất của người dân. Quy định tại Điều 11 (Sở hữu đất đai) hay các Mục 2, 3 Chương II hiện hành mới chỉ dừng ở việc liệt kê các quyền hạn, nghĩa vụ cụ thể mà chưa làm rõ bản chất pháp lý của quan hệ sở hữu. Tôi đề xuất bổ sung 02 định nghĩa trên trực tiếp vào Điều 3, hoặc sửa đổi Điều 11 và bổ sung thêm 01 Điều tại Chương III như sau:

 

Đề xuất định nghĩa quyền sở hữu đất đai của Nhà nước như sau: “Quyền sở hữu đất đai là quyền tài sản tối cao đối với toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân theo Hiến pháp, trong đó Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu nắm giữ và thực hiện quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt thông qua việc trực tiếp quản lý, khai thác nhằm phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi hoặc trao quyền cho các tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng, khai thác vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, gắn liền với các nghĩa vụ tương ứng.

 

Đề xuất định nghĩa Quyền sử dụng đất như sau: “Quyền sử dụng đất là quyền tài sản được Nhà nước trao cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; trong đó, người sử dụng đất được thực hiện quyền chiếm hữu trên thực tế; quyền sử dụng để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức theo đúng mục đích đã được xác định; và quyền định đoạt có điều kiện đối với quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch dân sự, kinh tế phù hợp với hình thức sử dụng và mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”.

 

2. Góp ý Điều 39 Trưng dụng đất

 

Điều 39. Trưng dụng đất cần có quy định cụ thể việc trưng dụng đất được thực hiện có thời hạn để phân biệt với thu hồi đất (vĩnh viễn), và chưa rõ ràng quy định Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người bị trưng dụng đất.

 

Đề nghị sửa khoản 1 điều này thành: “1. Nhà nước trưng dụng đất có thời hạn trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.”.

 

Và bổ sung khoản 3 như sau: “3. Việc trưng dụng đất và bồi thường thiệt hại do trưng dụng đất gây ra thực hiện theo quy định của pháp luật về trưng mua, trưng dụng tài sản.”.

 

3. Góp ý về việc “Giao đất” và “Công nhận quyền sử dụng đất”

 

Theo cấu trúc của Dự thảo đang có sự phân định rõ giữa và “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất” và (Khoản 24 Điều 3) “Nhà nước giao quyền sử dụng đất” (Khoản 25 Điều 3). Tuy nhiên, các quy định về nghĩa vụ tài chính lại đang thiếu đồng bộ đối với định nghĩa khác và quy định trường hợp “công nhận quyền sử dụng đất” tại quy định chi tiết, cụ thể:

 

Định nghĩa tại khoản 32 Điều 3 đang quy định: “32. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.” định nghĩa này đã bỏ sót trường hợp thu tiền khi Nhà nước “công nhận quyền sử dụng đất”.

 

Tại khoản 1 Điều 52 quy định về Giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định “1. Cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất theo quy định của Chính phủ.”. Không có trường hợp miễn đối với trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở Trong khi khoản 1 Điều 53 quy định về Giao đất có thu tiền sử dụng đất “1. Cá nhân được giao đất ở.”

 

Việc Dự thảo thiếu đối tượng điều chỉnh tại điều khoản tương đương quy định không thu tiền sử dụng đất về tài chính khi “Công nhận quyền sử dụng đất” khiến người dân đang sử dụng đất ở ổn định lâu năm, nay đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) sẽ bị áp dụng thu 100% tiền sử dụng đất giống như trường hợp được Nhà nước giao mảnh đất ở tại Điều 53. Sự thiếu quy định nguyên tắc thu tiền đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu (công nhận quyền sử dụng đất) không rõ ràng, sẽ không có căn cứ để các văn bản dưới quy định.

 

Kiến nghị sửa đổi, bổ sung cụ thể: Để bảo đảm tính minh bạch, thống nhất và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân đã sử dụng đất ổn định, tôi kính đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh, bổ sung các nội dung sau vào Dự thảo Luật:

 

(1) Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung Khoản 32 Điều 3 (Giải thích từ ngữ về Tiền sử dụng đất) cần bổ sung trực tiếp trường hợp "công nhận quyền sử dụng đất" vào khái niệm để làm cơ sở thu tiền đối với các trường hợp vượt hạn mức hoặc thiếu giấy tờ pháp lý. Nội dung đề xuất sửa đổi bổ xung: "32. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

 

(2) Thứ hai, thêm vào Điều 52. Giao đất không thu tiền sử dụng đất

 

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở ổn định, có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất và diện tích nằm trong hạn mức công nhận đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất; Trường hợp thửa đất ở của hộ gia đình, cá nhân có diện tích lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì phần diện tích vượt hạn mức (nếu có) được xử lý nghĩa vụ tài chính như sau:

 

a) Đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không lớn hơn mức tối đa được phép công nhận hoặc giao đất ở theo quy định pháp luật tại từng thời kỳ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất tính theo giá đất quy định trong Bảng giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

 

b) Đối với phần diện tích lớn hơn mức tối đa được phép công nhận hoặc giao đất ở theo quy định pháp luật tại từng thời kỳ hoặc thuộc các trường hợp vi phạm, tùy theo thời điểm hình thành và nguồn gốc sử dụng đất, việc xác định tiền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc thị trường hoặc theo các mức thu phạt, truy thu do Chính phủ quy định cụ thể để đảm bảo công bằng xã hội và chống thất thu ngân sách nhà nước.

 

8. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ nhưng đã sử dụng ổn định trước thời điểm pháp luật quy định, không vi phạm pháp luật đất đai, không có tranh chấp thì khi được công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo mức tỷ lệ do Chính phủ quy định.”.

 

4. Phân tích về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Điều 42 và Điều 71

 

4.1. Góp ý vào Điều 42, 49 và Điều 71

 

- Dự thảo hiện hành đang tồn tại sự xung đột giữa nguyên tắc bồi thường và các quy định cụ thể về định giá, bố trí tái định cư, dẫn đến nguy cơ bất bình đẳng nghiêm trọng đối với người có đất bị thu hồi.

 

Về nguyên tắc bồi thường: Khoản 1 Điều 42 của Dự thảo quy định: “Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung, sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.”.

 

Như vậy, giá “bồi thường” phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng và công khai. Khoản 2 Điều 42 cũng nêu rõ: “Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền; trường hợp địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở và người có đất thu hồi có nhu cầu thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở; trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền.”.

 

Về định giá bồi thường: tại điểm d, khoản 1 Điều 71 quy định căn cứ tính tiền bồi thường: “Giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá; trường hợp thuê đất thì giá đất căn cứ vào đơn giá thuê đất, hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;”.

 

Như vậy, nội các quy định nội tại của Dự thảo Luật đang xung đột về quy định nguyên tắc “công bằng” do Bảng giá đất được xây dựng theo cơ sở giá trị phi thị trường (giá đất chung theo vị trí, khu vực, trong khoảng thời gian có hiệu lực của Bảng giá đất x hệ số điều chỉnh), không bảo đảm xét đến các yếu tố tác động đến giá đất theo đặc điểm riêng có của thửa đất tại một thời điểm cụ thể.

 

Và điểm e khoản 2 Điều 71 quy định: “e) Tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất, phù hợp với tình hình thực tế”. Với quy định “phù hợp với tình hình thực tế” là nội dung rất định tính trong một nội dung về tài chính đất đai yêu cầu mức độ chính xác cao.

 

Việc xây dựng pháp luật không thể dùng cơ chế hỗ trợ tái định cư bằng đất để đổi trừ quyền lợi vì nhiều đối tượng khồn được tái định cư bằng đất.

 

- Về điều kiện tái định cư: điểm b khoản 1 Điều 49 Bố trí tái định cư “1. Các trường hợp bố trí tái định cư và điều kiện bố trí tái định cư bao gồm: b) Hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà bị thiệt hại về nhà ở, phải di chuyển chỗ ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi”.

 

Việc đặt ra các điều kiện bố trí tái định cư chủ yếu hướng tới việc người dân phải “di chuyển chỗ ở” hoặc “không có chỗ ở nào khác trong địa bàn cấp xã”.

 

Sự bất công phát sinh từ thực tiễn khi kết hợp các quy định trên, Dự thảo vô tình tạo ra sự chênh lệch lợi ích lớn giữa các nhóm bị thu hồi đất. Ví dụ: Cùng trên một trục đường, một hộ dân bị thu hồi toàn bộ đất sẽ được tiếp cận suất tái định cư (mua/giao đất với giá trong Bảng giá đất), tài sản nhận được có khả năng sinh lời và bù đắp thiệt hại. Trong khi đó, hộ dân kề bên bị thu hồi một phần (diện tích còn lại đủ đảm bảo tái định cư tại chỗ), do không thuộc diện “phải di chuyển chỗ ở” hoặc được xác định “có nơi ở khác trên cùng địa bàn cấp xã”, họ bị tước mất quyền tiếp cận quỹ đất tái định cư, chỉ được nhận bồi thường bằng tiền trên diện tích đất bị thu hồi theo đơn giá Nhà nước thấp hơn rất nhiều so với thị trường.

 

Quy định này đã vi phạm trực tiếp nguyên tắc “công bằng” tại khoản 1 Điều 42, biến việc bồi thường thành một cơ chế gây thiệt thòi cho những người mất đi một phần lớn tài sản nhưng vẫn còn chỗ ở. Đồng thời, việc gộp chung khái niệm “bồi thường” (quyền tài sản) và “hỗ trợ” (chính sách an sinh) vào chung điều kiện tái định cư tại Điều 49 là không hợp lý về trường hợp áp dụng chính sách.

 

4.2. Kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện, đồng bộ điều 42, 49 và Điều 71 của Dự thảo

 

Nội dung của Điều 71 quy định Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đang có quá nhiều nội dung cần chi tiết; quá nhiều đối tượng, trường hợp quy định khác nhau thậm chí là xung đột với nhau, không phù hợp để quy định vào một điều. Cần thiết phải tách biệt ra thành các điều khác nhau để đảm bảo mục đích quy định, đối tượng, trường hợp điều chỉnh.

 

Để bảo đảm sự công bằng, minh bạch trong thu hồi đất, tôi kính đề nghị Quý Cơ quan xem xét sửa đổi, bổ sung Dự thảo ở các nội dung sau:

 

(1) Thứ nhất, tách bạch “Quyền bồi thường bằng đất” và “Chính sách hỗ trợ tái định cư” (Sửa đổi Điều 42 và Điều 49)

 

- Kiến nghị sửa đổi Điều 42: Cần luật hóa rõ ràng việc bồi thường bằng đất đổi đất là một quyền tài sản pháp định. Nếu diện tích đất bị thu hồi của người dân đủ lớn (tương đương một suất đất tối thiểu), họ phải có quyền lựa chọn nhận bồi thường bằng đất (nếu địa phương có quỹ đất) hoặc bằng tiền, không phân biệt (đặt thêm điều kiện người sử dụng đất bị thu hồi toàn bộ hay một phần diện tích, hoặc không phụ thuộc vào việc họ có còn chỗ ở nào khác hay không (kể cả trường hợp diện tích còn lại đủ điều kiện tái định cư tại chỗ.

 

- Kiến nghị sửa đổi Điều 49: Đề nghị rà soát, loại bỏ điều kiện "không có chỗ ở nào khác" đối với nhóm đối tượng đã đủ điều kiện bồi thường. Điều kiện này chỉ nên áp dụng để xét duyệt chính sách hỗ trợ chỗ ở đối với nhóm đối tượng sử dụng đất không hợp pháp, vi phạm pháp luật nhưng thực tế không còn nơi ở nào khác, nhằm đảm bảo an sinh xã hội.

 

(2) Thứ hai, đồng bộ hóa cơ sở thẩm định giá bồi thường và giá giao đất tái định cư (Sửa đổi Điều 71)

 

Do việc áp dụng công thức "Bảng giá đất nhân hệ số K" cho hoạt động bồi thường GPMB là không phù hợp và không đảm bảo nguyên tắc ngang giá. Kiến nghị Quý Cơ quan phải tách bạch rõ ràng:

 

Đối với khâu bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (vốn là quan hệ đền bù quyền tài sản vĩnh viễn), trước khi giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số chưa đảm bảo yêu cầu công bằng (ngang giá) thì tạm thời xác định giá đất cụ thể đối với cả giá đất bồi thường và giá đất hỗ trợ tái định cư theo các chính sách đang được quy định tại Luật Đất đai 2024 và các Nghị định hướng dẫn nhằm phản ánh đúng giá trị thị trường của từng thửa đất, bảo đảm nguyên tắc công bằng, bảo toàn quyền tài sản cho mọi người dân (bất kể họ có được tái định cư hay không).

 

5. Góp ý Điều 51: Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác.

 

Điều 51 quy định: “Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người quản lý, sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp được chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”.

 

Quy định trong Dự thảo mới chỉ giải quyết được ranh giới về mặt thời gian (phải làm xong bước thu hồi thì mới được giao cho chủ mới), nhưng lại bỏ ngỏ phương thức giao đất. Việc không quy định cứng phương thức "đấu giá, đấu thầu" ngay tại điều khoản này có thể tạo kẽ hở để áp dụng các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá được quy định từ Điều 52 đến Điều 57), dẫn đến nguy cơ trục lợi chênh lệch địa tô.

 

Kiến nghị đưa quỹ đất sau thu hồi vào đấu giá, đấu thầu của bạn là nguyên tắc cốt lõi để minh bạch hóa thị trường như sau:

 

“1. Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người quản lý, sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp được chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

 

2. Quỹ đất sau khi thu hồi quy định tại khoản 1 Điều này, nếu đưa vào sử dụng cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội, sản xuất, kinh doanh thương mại thì bắt buộc phải thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật này. Nghiêm cấm hành vi giao đất, cho thuê đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu đối với các trường hợp này.

 

3. Việc giao đất, cho thuê đất trực tiếp đối với quỹ đất sau khi thu hồi chỉ được áp dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và thực hiện các chính sách an sinh xã hội, tái định cư theo quy định của Luật này.”.

 

6. Góp ý điều Điều 56, 57, 58

 

Các Điều 56, 57 chưa có nội dung quy định phân biệt rõ ràng giữa hình thức giao đất, cho thuê đất theo đấu giá và đấu thầu, trước đây đã có những hiểu nhầm không đáng có và đến nay nhiều dự án vẫn chưa khắc phục xong hậu quả do hiểu sai, áp dụng sai hình thức.

 

Đề nghị bổ sung một khoản nguyên tắc phân loại ngay tại phần mở đầu của Chương VII hoặc tại Điều 58 bổ sung tiêu chí phân định rõ bản chất kinh tế giữa hình thức Đấu giá quyền sử dụng đất và Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất ngay tại Điều 56, 57 hoặc điều khoản mở đầu của Chương VII. Theo đó, cần luật hóa rõ:

 

“1. Hình thức Đấu giá chỉ áp dụng đối với quỹ đất đã hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (đất sạch) do Nhà nước quản lý.

 

2. Hình thức Đấu thầu áp dụng đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất mà quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, đòi hỏi nhà đầu tư phải ứng vốn thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng đồng bộ (như dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn).”.

 

Việc phân định rạch ròi này là bắt buộc để tránh sự nhầm lẫn trong áp dụng thực tiễn, ngăn chặn tình trạng lách luật (luật đấu giá và đấu thầu) qua lại giữa hai hình thức và bảo đảm tính minh bạch trong quản lý nguồn lực đất đai.

 

7. Góp ý khoản 2 Điều 71 Các khoản thu ngân sách từ đất đai

 

Khoản 2 lại quy định: “Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định theo chu kỳ do Chính phủ quy định.”. Đây là quy định về phương thức, chế độ thu và tính ổn định của nghĩa vụ tài chính, chứ bản thân nó không phải là một “khoản thu ngân sách” mà nên chuyển sang thành khoản 4 Điều 72.

 

8. Góp ý vào Chương IX về tài chính đất đai và giá đất

 

8.1. Nhận định về các hạn chế cơ bản của Chương IX

 

Khi đối chiếu tổng thể Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với các chủ trương, định hướng lớn của Đảng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW, chúng tôi nhận thấy các định hướng cải cách về tài chính đất đai và giá đất của Trung ương luôn quán triệt rõ ràng nguyên tắc:

 

“Giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh...; dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan; không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo” và "Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất”.

 

Tuy nhiên, như đã phân tích ở các phần I, việc Dự thảo bỏ hoàn toàn các phương pháp định giá khoa học, loại bỏ tổ chức tư vấn độc lập, bãi bỏ nguyên tắc thị trường và cố định hóa mô hình “Bảng giá đất nhân hệ số K” cho toàn bộ các quan hệ tài chính (đặc biệt là khâu bồi thường GPMB) không những không thể chế hóa đúng tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW, mà còn tạo ra những xung đột pháp lý trầm trọng, vi phạm nguyên tắc bình đẳng trong quan hệ tài sản và gây bất công xã hội sâu sắc đối với người có đất bị thu hồi.

 

Chính vì vậy, để khắc phục triệt để các điểm nghẽn này, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của công dân, chúng tôi kính đề nghị Cơ quan dự thảo xem xét, điều chỉnh và hoàn thiện theo các nhóm giải pháp sau đây:

 

8.2. Đề xuất hướng điều chỉnh và hoàn thiện chương IX

 

Để khắc phục triệt để các hạn chế trên, tôi kính đề nghị Ban soạn thảo tiến hành sửa đổi, bổ sung toàn diện Chương IX của Dự thảo theo các hướng sau:

 

Luật hóa các nguyên tắc định giá và tài chính đất đai, bổ sung các nguyên tắc định giá và tài chính bắt buộc phải tuân thủ như:

 

- Nguyên tắc thị trường;

 

- Nguyên tắc công bằng, ngang giá

 

- Nguyên tắc bảo đảm tính độc lập, khách quan và khoa học.

 

- Nguyên tắc ổn định, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư khi xác định các nguồn thu thông qua tỷ lệ phần trăm (%) thu nghĩa vụ tài chính từ đất đai;

 

- Khẳng định rõ giá đất bồi thường GPMB phải tiệm cận sát giá thị trường để bảo đảm quyền lợi sinh kế cho người dân, xóa bỏ nghịch lý bồi thường giá rẻ, không đủ điều kiện tái thiết cuộc sống của người bị thu hồi đất.

 

8.3. Hoàn thiện chi tiết cấu trúc và nội dung Chương IX (Bổ sung đầy đủ công cụ và phương pháp định giá)

 

- Cần thừa nhận hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và hạ tầng công nghệ số chưa thể hoàn thiện ngay lập tức để đạt chuẩn “đúng, đủ, sạch, sống” theo đúng lộ trình ngắn hạn và trong khi Bảng giá đất hiện hành vẫn mang nặng tính lịch sử, chênh lệch lớn so với thị trường.

 

- Kiến nghị thiết kế thêm quy định chuyển tiếp trong Chương XIII đảm bảo có lộ trình thích hợp): Cho phép các địa phương trong giai đoạn chưa hoàn thành cơ sở dữ liệu số đến từng thửa đất được tiếp tục áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể (theo Luật Đất đai 2024) đối với trường hợp xác định giá đất để thu hồi đất, giá đất tái định cư, đồng thời quy định rõ các tiêu chí bảo đảm không gây sốc tài chính đột ngột cho người dân.

 

Sự minh bạch có kiểm soát: Giao Chính phủ quy định cụ thể các tiêu chí, phương pháp tạm thời để xác định giá đất trong giai đoạn chuyển tiếp này, nhằm vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa tránh việc địa phương tự ý ban hành các cơ chế “nhiều giá” trái với tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW.

 

- Luật hóa các phương pháp định giá: Bổ sung quy định chuẩn hóa các phương pháp định giá đất cơ bản khi xây dựng bảng giá đất (phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất) hoặc giao quyền rõ ràng cho Chính phủ quy định chi tiết quy trình áp dụng ngay trong luật, tránh tình trạng sơ sài như Điều 74, 75 hiện tại.

 

- Quy định rõ chu kỳ và hệ số: Bổ sung quy định về thời hạn hiệu lực của Bảng giá đất (ví dụ áp dụng định kỳ hằng năm hoặc theo chu kỳ ổn định) và nguyên tắc xác định hệ số điều chỉnh giá đất để địa phương có căn cứ pháp lý thống nhất thực hiện, tránh tình trạng tùy tiện.

 

- Phân định rõ ràng hệ số áp dụng cho từng trường hợp, đối tượng để đảm bảo các nguyên tắc định giá đất

 

- Phân định rõ thẩm quyền Trung ương và Địa phương theo đúng tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW: Trung ương chịu trách nhiệm xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp định giá và cơ chế kiểm tra, giám sát; UBND cấp tỉnh căn cứ vào đó để quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại địa phương.

 

IV. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP: LỘ TRÌNH VÀ MÔ HÌNH “HỆ THỐNG HAI LÀN ĐƯỜNG”

 

Để giải quyết triệt để nút thắt định giá đất, trước khi hệ thống dữ liệu đất đai đạt chuẩn “đúng, đủ, sạch, sống” và để bảo đảm sự đồng bộ của hệ thống pháp luật (Bộ luật Dân sự, Luật Giá, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công) cũng như hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, chúng tôi kiến nghị Ban Soạn thảo xem xét áp dụng đồng bộ các giải pháp sau:

 

1. Áp dụng lộ trình chuyển đổi và duy trì “Giá đất cụ thể”

 

Trong giai đoạn hạ tầng cơ sở dữ liệu số quốc gia chưa đạt chuẩn “đúng - đủ - sống - sạch” và chưa xây dựng được bảng giá đất phản ánh đúng nguyên tắc, phương pháp khoa học theo thị trường, việc áp dụng mô hình định giá hàng loạt trên diện rộng là chưa khả thi. Do đó, cần thiết lập lộ trình chuyển tiếp: tạm thời duy trì công cụ "Giá đất cụ thể" (như quy định của Luật Đất đai 2024) đối với hai khâu nhạy cảm nhất là xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất và xác định giá đất phục vụ bồi thường giải phóng mặt bằng. Không thể áp dụng duy nhất tư duy định giá hàng loạt cho mọi quan hệ pháp luật khi dữ liệu hạ tầng kỹ thuật và công nghệ chưa sẵn sàng.

 

2. Tạm thời thiết lập mô hình “hai giá” trong định giá đất

 

Thay vì sử dụng duy nhất một Bảng giá đất (nhân hệ số) cho mọi đối tượng như thực tế bất cập từ triển khai Nghị quyết 254/2025/QH15 và dự thảo Luật, trong thười gian Bảng giá đất chưa đáp ứng được kỳ vọng, tôi đề xuất áp dụng song song 2 hệ thống giá đất dựa trên bản chất quyền sở hữu và mục đích sử dụng:

 

(1) Hệ thống Bảng giá đất (Định giá hàng loạt) – Phục vụ Quản trị Hành chính & Ngân sách

 

- Phạm vi: Chỉ áp dụng để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, phạt vi phạm hành chính, và tính tiền thuê đất trả hằng năm.

 

- Nguyên tắc: Áp dụng nguyên tắc “ổn định, hài hòa lợi ích” giúp nền kinh tế tiên liệu được chi phí đầu vào (tương tự như cách định giá ô tô, xe máy tính thuế hiện nay). Nhà nước điều tiết nguồn thu thông qua công cụ tỷ lệ % thu do HĐND cấp tỉnh quyết định.

 

(2) Hệ thống Giá đất cụ thể (Định giá độc lập) – Phục vụ Quan hệ Dân sự, Thương mại và Tài sản công

 

- Phạm vi áp dụng (Nhà nước thu tiền): xác định giá khởi điểm đấu giá; định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và Bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất.

 

- Nguyên tắc: Áp dụng nguyên tắc thị trường, ngang giá khách quan thông qua các quy định đã được hoàn thiện như Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn. Cơ quan nhà nước đóng vai trò thẩm định và quyết định giá đất như tinh thần Nghị quyết 21 để xác định đúng giá đất để: xác định giá thị trường phù hợp với Luật quản lý tài sản công, Bồi thường giá trị đất sòng phẳng theo giá thị trường sẽ đổi lấy sự đồng thuận, tiết kiệm được chi phí cơ hội và trượt giá cho các dự án đầu tư công.

 

Lưu ý: Đây không phải là đề xuất mới mà nó đã được hình thành từ Luật Đất đai 2003 đến nay đã khẳng định được tính khoa học (ngoại trừ các trường hợp tiêu cực, cố tình vi phạm pháp luật), khắc phục được cơ chế xin cho của Luật Đất đai 1993; Tuy nhiên, hạn chế của các quy định trong Luật Đất đai trước đây và Luật Đất đai 2024 là yêu cầu áp dụng chung một nguyên tắc “thị trường” là không đúng với bản chất khoa học định giá dẫn đến lúng túng trong lý luận, và triển khai áp dụng luật vào thực tiễn.

 

3. Phân quyền và tạo không gian linh hoạt cho chính sách

 

Luật Đất đai chỉ nên quy định các nguyên tắc, khung phương pháp định giá. Cần trao quyền tự chủ cho HĐND/UBND cấp tỉnh được quyền quyết định áp dụng “Giá đất cụ thể” đối với các dự án đặc thù, có công năng hỗn hợp, vị trí giáp ranh hoặc dự án phức tạp mà Bảng giá đất không thể bao quát, tránh tình trạng đình trệ dự án để chờ xin cơ chế đặc thù.

 

4. Bảo vệ người thi hành công vụ

 

Cần luật hóa tinh thần của Nghị quyết số 29/2026/QH16 thành nguyên tắc xuyên suốt trong Luật Đất đai: Cán bộ quản lý và người tham gia định giá (bao gồm cả tư vấn độc lập) được miễn trừ trách nhiệm pháp lý nếu đã tuân thủ đúng quy trình, phương pháp định giá được ban hành và không có động cơ vụ lợi. Nguyên tắc đó cần được áp dụng đồng hành với pháp luật chú không nên dừng lại ở thười điểm nhất định để tạo động lực cho cán bộ Nhà nước khi thi hành công vụ theo đúng khâu hiệu: “Dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm”.

 

V. KIẾN NGHỊ ĐẶC BIỆT GỬI QUỐC HỘI: CÂN NHẮC KỸ LƯỠNG TRƯỚC KHI "KHAI TỬ" GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG THU HỒI ĐẤT

 

Việt Nam thiết lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai (quốc hữu hóa đất đai) qua quá trình cải cách ruộng đất từ thập niên 1950 và được hiến định rõ ràng nhất vào năm 1980 (Hiến pháp năm 1980), sau đó được thể chế hóa cụ thể qua Luật Đất đai năm 1987. Nhìn lại chiều dài hơn 45 năm đổi mới thể chế đất đai, lịch sử lập pháp nước ta đã trải qua những bài học xương máu và sự trả giá không nhỏ bằng nguồn lực quốc gia cũng như niềm tin xã hội. Từ "Khung giá đất" cứng nhắc của Luật Đất đai 1993, thứ từng tạo ra chênh lệch địa tô và tạo ra cơ chế "xin - cho" dự án - cho đến cột mốc mang tính bước ngoặt của Luật Đất đai 2003 (với Bảng giá đất kèm theo Khung giá đất kìm hãm) nhưng đã khai sinh ra giá đất cụ thể là bước khởi đầu của lý thuyết giá cả áp dụng vào giá đất để khắc phục yếu điểm của Bảng giá đất trong từng trường hợp; Luật Đất đai 2013 và 2024 dần hoàn thiện khái niệm “Giá đất cụ thể”. Sự ra đời của giá đất cụ thể trong suốt hai thập kỷ qua không phải là một sai lầm của pháp luật, mà là sự phát triển tất yếu nhằm đưa nguyên tắc thị trường vào quan hệ bồi thường, hỗ trợ tái định cư và giao dịch tài sản công, nhằm thu hẹp khoảng cách giữa ý chí hành chính và giá trị thực tế của nền kinh tế, phù hợp với lý thuyết và thực tiến định giá trên thế giới.

 

Trải qua giai đoạn phát triển nóng rồi đến giai đoạn chống tham nhũng nhất là trong định giá đất giai đoạn 2016 đến nay đã chỉ ra nhiều sai phạm trong quản lý tài chính đất đai. Tuy nhiên, không một quy định, chế tài pháp luật nào đủ mạnh để khắc chế được tuyệt đối hành vi phạm nếu người thực hiện không sợ; Việc Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2026 đang định hướng bãi bỏ hoàn toàn "Giá đất cụ thể" để chuyển sang vận hành độc tôn mô hình Bảng giá đất nhân hệ số (Hệ số K), với tham vọng triệt tiêu rủi ro pháp lý cho cán bộ thực thi, đang đứng trước một nghịch lý lịch sử đầy rủi ro: Lấy sự yếu kém của năng lực quản trị hành chính và sự chưa hoàn thiện của hạ tầng dữ liệu làm cái cớ để xóa bỏ nguyên tắc định giá theo giá trị thị trường, qua đó đẩy toàn bộ thiệt hại về phía người có đất bị thu hồi.

 

Quốc hội cần nhìn nhận thấu đáo ba hệ lụy mang tính hệ thống nếu quyết định loại bỏ “Giá đất cụ thể” đối với riêng khâu thu hồi đất:

 

(1) Thứ nhất: Sự tái lập “Vết xe đổ” của cơ chế xin - cho mang nặng tính hành chính của Luật đất đai năm 1993

 

Bảng giá đất, dẫu được nhân với bất kỳ ma trận Hệ số K nào, về bản chất vẫn là một công cụ định giá hàng loạt mang tính cào bằng, có độ trễ lớn so với sự biến động phi tuyến tính của thị trường bất động sản. Việc áp dụng cơ chế tịnh tiến thô sơ khi áp chung hệ số K vào hoạt động bồi thường GPMB sẽ tạo ra hiện tượng chênh lệch nghiêm trọng: Vùng đô thị lớn thì giá bồi thường cso thể tiệm cận, thậm chí cao hơn giá thị trường, trong khi vùng ven, ngoại thành thì giá vẫn quá thấp. Hậu quả là chúng ta đang tự tay xóa bỏ thành quả lập pháp tiến bộ suốt 20 năm qua, đưa hệ thống tài chính đất đai quay ngược trở lại vạch xuất phát của những năm 1990, nơi người dân tiếp tục phải gánh chịu mức đền bù mang tính áp đặt hành chính chỉ vì một số hanh vi vi phạm, khác gì thừa nhận thay đổi pháp luật chỉ vì “con sâu bỏ rầu nồi canh”.

 

(2) Thứ hai: Tạo sự bất đối xứng và bất công xã hội trong quan hệ tài sản

 

Đất đai là tài sản đặc biệt, và quyền sử dụng đất là quyền tài sản được Hiến pháp bảo hộ. Khi Nhà nước thu hồi đất vĩnh viễn để giao cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội, thương mại, nghĩa vụ tối thượng của Nhà nước theo tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW là phải đảm bảo “tái thiết cuộc sống, cải thiện nơi ở và sinh kế” cho người dân. Tuy nhiên “tái thiết cuộc sống” phải được thể hiện bằng vật chất hoặc tiền theo nguyên tắc ngang giá thông qua giá trị bồi thường nhận được, để người bị thu hồi chủ động cuộc sống chứ không phải trông chờ vào chính sách hỗ trợ đầy may rủi.

 

Nếu bỏ đi “Giá đất cụ thể”, thứ duy nhất có thể bóc tách giá trị cá biệt của từng thửa đất theo nguyên tắc thị trường ngang giá, để hành chính giá “bồi thường” người dân nhận tiền đền bù bằng bảng giá hành chính không phù hợp thì làm sao đảm bảo “tái thiết cuộc sống, cải thiện nơi ở và sinh kế”, Nhà nước vô tình đặt mình vào vị thế dùng quyền lực công tối cao để thu lại quyền sử dụng đất với giá rẻ mà bỏ qua mục tiêu “công bằng”, “minh bạch”. Sự bất công này là ngòi nổ trực tiếp của hàng loạt điểm nóng khiếu kiện kéo dài, làm xói mòn niềm tin, tạo ra khiếu kiện đông người, kéo dài.

 

(3) Thứ ba: Bãi bỏ chính sách ưu việt để không mất cán bộ bằng cách hy sinh quyền lợi của nhân dân là một bước lùi thể chế

 

Thực tiễn cho thấy, sự ách tắc trong thời gian qua không nằm ở bản thân khái niệm “Giá đất cụ thể”, mà nằm ở sự thiếu hụt dữ liệu minh bạch và tâm lý đùn đẩy trách nhiệm của đội ngũ thực thi hoặc sai phạm ở một số nơi khi bị thao túng quyền lực, nội bộ không có tính đấu tranh, cá nhân sợ va chạm. Giải pháp cho một nền quản trị hiện đại không phải là “không quản được thì cấm” (bỏ giá đất cụ thể) để quay về cào bằng quản lý thủ công, mà là hiện đại hóa công cụ kiểm chứng, số hóa cơ sở dữ liệu giao dịch và xây dựng thiết chế bảo vệ người thi hành công vụ tuân thủ đúng quy trình kinh tế khách quan (như tinh thần Nghị quyết số 29/2026/QH16).

 

(4) Thứ tư: Xé rào, đi ngược lại chính yêu cầu về "phương pháp khoa học" và lộ trình dữ liệu của Nghị quyết số 21-NQ/TW

 

Khi nghiên cứu kỹ lưỡng Nghị quyết số 21-NQ/TW, hoàn toàn không có bất kỳ định hướng nào về việc bãi bỏ phương pháp định giá đất cụ thể. Ngược lại, Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra yêu cầu cốt lõi là việc định giá đất phải “dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch”.

 

- Về phương pháp khoa học: Nghị quyết số 21-NQ/TW vẫn bắt buộc phải duy trì các phương pháp định giá mang tính khoa học, khách quan. Thế nhưng, Dự thảo Luật đã cắt bỏ hoàn toàn các phương pháp này để chạy theo mô hình hành chính đơn giản hóa.

 

- Về lộ trình dữ liệu: Nghị quyết số 21-NQ/TW yêu cầu xây dựng hạ tầng thông tin đất đai đạt chuẩn “đúng, đủ, sạch, sống” với mốc định hướng hoàn thành cơ sở dữ liệu số đến năm 2027. Việc Dự thảo vội vã "khai tử" giá đất cụ thể trong khi hạ tầng dữ liệu chưa sẵn sàng là một động thái đốt cháy giai đoạn, hiểu sai tinh thần chỉ đạo của Trung ương, thể hiện sự bất cập trong năng lực quản trị hành chính công.

 

KIẾN NGHỊ:

 

Từ những căn cứ lịch sử và thực tiễn trên, chúng tôi kính đề nghị Quốc hội:

 

Tạm thời giữ lại "Giá đất cụ thể" như một làn đường pháp lý độc lập áp dụng bắt buộc cho hai khâu nhạy cảm nhất: Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và Xác định giá bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Tuyệt đối không đánh đồng công cụ xác định khoản thu hằng năm (vốn cần sự ổn định) với công cụ đền bù tài sản vĩnh viễn (vốn cần sự ngang giá thị trường).

 

Trong bối cảnh hạ tầng dữ liệu số quốc gia chưa đạt chuẩn "đúng - đủ - sạch - sống", việc duy trì công cụ định giá độc lập là duy trì phương pháp định giá khoa học tối thiểu có thể áp dụng, có sự tham gia của các tiêu chí thị trường khách quan là chiếc phao cứu sinh bảo vệ người dân khỏi sự thiệt thòi, đồng thời giữ vững tính công bằng xã hội, tránh xung đột pháp lý với các luật liên quan, đảm bảo duy trì ổn định giá trị cốt lõi của nền kinh tế thị trường.

 

Kính mong Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội xem xét, tổng hợp các phân tích và đề xuất chuyên môn này vào báo cáo chung gửi Ban Soạn thảo để có những điều chỉnh phù hợp, bảo đảm tính khả thi, an toàn vĩ mô và sức sống dài hạn của Luật Đất đai 2026.

 

Xem toàn văn các tham luận tại Hội nghị: