23/04/2024 12:00:00 SA

Tham luận Dự thảo Nghị định về giao đất, cho thuê đất

Theo đề nghị của Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính

Tổ chức ngày 17/4/2024 tại số 28 Trần Hưng Đạo - Hoàn Kiếm - Hà Nội

 

 

I. Góp ý chung:

 

1. Các chính sách về miễn giảm tiền thuê đất chưa khuyến khích đầu tư ngoài ngân sách vào các lĩnh vực kinh doanh ít hiệu quả, lĩnh vực cần kêu gọi ưu đãi, xã hội hóa như y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, môi trường, giao thông tĩnh (bãi đỗ xe), …

 

2. Chưa thấy quy định về xác định giá đất khi người sử dụng đất được giao đất, thuê đất trong trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất.

 

3. Việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất đã đầu tư hạ tầng theo Bảng giá đất còn chưa phù hợp, cần có lộ trình để Bảng giá đất thích nghi với việc chưa xóa bỏ khung giá đất và hoàn thiện Bảng giá đất sát giá thị trường cho đến khi có bảng giá đất mới (01/01/2026)

 

4. Quy định về điều chỉnh giá thuê đất trả tiền hàng năm chưa thống nhất với Luật đất đai 2013 đối với xác định tiền thuê đất trả tiền hàng năm kỳ ổn định tiếp theo (chi tết góp ý Điều 32, 35)

 

5. Các trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung rất phức tạp, đề nghị giao trách nhiệm cho các bộ ngành ban hành thông tư hướng dẫn cụ thể (điều chỉnh thông tư 76, 77/2014/TT0BTC) trong Dự thảo đang qua ít trường hợp; không nên quy định ở Nghị định để dễ bổ sung trường hợp

 

6. Các trường hợp tồn tại, chuyển tiếp không có hướng tháo gỡ, cần thiết có chính sách triệt để, tránh tồn đọng, có những dự án phải định giá theo chính sách luật đất đai 2003

 

6.1 Các trường hợp giao đất phải xác định nghĩa vụ tài chính nhiều giai đoạn trong quá khứ theo tiến độ giao đất hoàn thành GPMB đến nay phải xác định lại nhưng không đủ thông tin thị trường để định giá đất theo thông tin giao dịch thành công cần có chính sách tháo gỡ vướng mắc, tránh tồn đọng, không có hướng giải quyết. Đề nghị thời điểm định giá đất theo tiến độ bàn giao nhưng phải đảm bảo diện tích, vị trí để thực hiện đầu tư (diện tích, tỷ lệ tối thiểu) vì trong thực tế rất nhiều trường hợp giao vài trăm mét vuông cũng tính 1 thời điểm

 

6.2. Các trường hợp trước đây giao đất, tính tiền sử dụng đất không theo quy hoạch nay thay đổi quy hoạch đề nghị không xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung

 

6.3. Trường hợp tổ chức được giao đất để thực hiện dự án đã nộp đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai theo thông báo, quyết định của cơ quan có thẩm quyền nhưng chưa đúng quy định về thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính (xác định nghĩa vụ tài chính khi chưa hoàn thành công tác GPMB) không phải xác định lại nghĩa vụ tài chính.

 

II Góp ý vào các nội dung cụ thể:

 

1. Góp ý Khoản 1, 2 Điều 5 về Giá đất tính tiền sử dụng đất

 

«1. Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất đối với các trường hợp quy định tại các điểm a, h và k khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai và quy định của Chính phủ về giá đất.”

 

”2. Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể đối với các trường hợp quy định tại điểm a, điểm đ khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai và quy định của Chính phủ về giá đất.”

 

Như vậy Nghị định không điều chỉnh trường hợp xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất vẫn thực hiện theo Bảng giá đất là điều bất cập:

 

Việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đối với đất đã xây hạ tầng theo Bảng giá đất trong khi giá đất hiện tại theo bảng giá đất đang rất thấp so với thị trường, mặc dù Nghị định 12 cho phép điều chỉnh hệ số hàng năm nhưng vẫn phải trong Khung giá đất theo Luật Đất đai 2013 cho đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực cũng tạo ra một khoảng chênh lệch giá rất lớn so với thị trường; Trường hợp Luất Đất đai 2014 được phê duyệt điều chỉnh có hiệu lực từ 1/7/2024 thì hệ số vẫn cần có thời gian điều chỉnh và sẽ có khoảng chênh lệch rất lớn, Luật Đất đai 2024 đang kỳ vọng quá lớn vào mức độ chính xác của Bảng giá đất trong khi phương pháp và cơ sở dữ liệu về định giá đất hầu như chưa có thay đổi so với hiện tại; Đây là một quy định tạo ra tiêu cực trong bán đấu giá đất, cần có cân nhắc và chính sách chuyển tiếp, quá độ đến khi có một bẳng giá đất như mong muốn.

 

Hiện nay Hà Nội đang bị vướng quy định tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP khi giá đất đấu giá quy định bán theo Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh hàng năm quá thấp so với giá thị trường và quá thấp so với giá đất cụ thể của các khu đất lân cận hoặc chính khu đất đem bán đấu giá (bán không hết hoặc bán theo đợt) và các quận huyện đang dừng lại hết chờ xin ý kiến.

 

2. Góp ý điểm d2 khoản 2 Điều 7 Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án áp dụng đối với tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài

 

d2) Trường hợp dự án vừa có hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, vừa có hình thức thuê đất, vừa có hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đấtquy định tại các điểm b và c khoản này được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của dự án theo nguyên tắc phân bổ cho phần diện tích đất tiền sử dụng đất và phần diện tích đất phải nộp tiền thuê đất.

 

Dự thảo viết thiếu từ và chưa rõ ràng, đề nghị chỉnh sửa như sau:

 

d2) Trường hợp dự án vừa có hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, vừa có hình thức thuê đất, vừa có hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đấtquy định tại các điểm b và c khoản này được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của dự án theo nguyên tắc phân bổ theo tỷ trọng cho phần diện tích đất giao có tiền sử dụng đất và phần diện tích đất phải nộp tiền thuê đất. 

 

3. Góp ý Điều 14. Tính tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết

 

Đây là quy định về việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung, cần thiết phải xác định theo phương án ”tiền sử dụng đất được tính bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của quy hoạch chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép điều chỉnh quy hoạch chi tiết."

 

Tuy nhiên có rất nhiều trường hợp liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính hoàn thành và chưa hoàn thành do lỗi của chủ đầu tư hay của cơ quan Nhà nước như:

 

+ Đã nộp tiền 1 lần theo thông báo, quyết định của cơ quan có thẩm quyền nhưng chưa phù hợp với trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật

 

+ Thay đổi quy hoạch theo yêu cầu của cơ quan quản lý Nhà nước do thay đổi quy hoạch tổng thể khu vực.

 

... nên cần thiết có quy định các trường hợp cụ thể đang tồn tại, vướng mắc hiện nay giao cho Bộ ngành quy định chi tiết nội dung này tương tư như Thông tư 76, 77/2014/TT-BTC hiện nay.

 

Riêng đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 1:"Trường hợp dự án trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết thuộc trường hợp Nhà nước giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất"

 

Đây là trường hợp rất nhạy cảm, dễ phát sinh tiêu cực do đó cần quy định đất đấu giá không cho thay đổi quy hoạch do thời điểm lập dự án và đấu giá rất gần nhau, về kỹ thuật có thể sẽ đấu giá với cơ cấu, hệ số sử dụng đất thấp để không hiệu quả để hạn chế người tham gia đấu giá (chỉ trả bằng giá khởi điểm) sau đó điều chỉnh sẽ tránh được cạnh tranh lành mạnh

 

Chưa thấy quy định về thay đổi thông tin quy hoạch đối với trường hợp đấu thầu Dự áncó sử dụng đất, trường hợp này sẽ dễ xảy ra hơn do thời gian giải phóng mặt bằng lâu dẫn đến thông tin quy hoạch không phù hợp hoặc bị thay đổi theo quy định.

 

4. Góp ý Điều 15. Tính tiền nộp bổ sung khi gia hạn dự án theo quy định tại khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai

 

Cần xác định lỗi do chậm đưa đất vào sử dụng do lỗi của chủ đầu tư (chủ quan) hay lỗi khách quan; Trường hợp đất trả tiền 1 lần hoặc trả tiền hàng năm chậm do lỗi khách quan mà phạt chủ đầu tư sẽ dẫn đến thiệt thời do chủ đầu tư đã mất 1 lần tiền trong tiền thuê trả tiền 1 lần hoặc vẫn phải trả tiền thuê đất mà chưa đủ điều kiện sử dụng đất.

 

Đề nghị sửa như sau:

 

Trường hợpchủ đầu tư được gia hạn sử dụng đất của dự án theo quy định tại khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai không do yếu tố bên ngoài tác động (khách quan) như tranh chấp dân sự, hình sự, hành chính thì ngoài số tiền sử dụng đất phải nộp còn phải nộp bổ sung cho Nhà nước một khoản tiền được tính như sau:

 

5. Góp ý khoản 6 Điều 17. Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất

 

6. Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

 

Ban soạn thảo cần nghiên cứu việc bổ sung trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất trong các trường hợp sử dụng đất thương mại, dịch vụ nhưng dùng vào các mục đích xã hội hóa như y tế, giáo dục, thể thao, văn hóa có mức lợi nhuận thấp

 

6. Góp ý Điều 23. Căn cứ tính tiền thuê đất

 

Công thức tính tiền thuê đất hàng năm được xác định bằng

Tiền thuê đất hàng năm

=

Giá đất tính tiền thuê đất

X

Tỷ lệ phần trăm(%) tính tiền thuê đất

Như vậy cần bổ sung: Căn cứ tính tiền thuê đất quy định thiếu Tỷ lệ phần trăm(%) tính tiền thuê đất cho phù hợp với Điều 26 của Dự thảo

 

7. Góp ý điểm a khoản 2 Điều 26. Đơn giá thuê đấtTrườnghợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá:

 

a) Trường hợp tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại điểm h khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai thì đơn giá thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê được tính như sau:

 

Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê		Giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê trong Bảng giá đất		Thời hạn thuê đất
	=	------------------------------------------	x
		Thời hạn của giá đất tại Bảng giá đất

Tuy nhiên Luật Đất đai chưa quy định Thời hạn của giá đất tại Bảng giá đất, hiện chưa rõ thời hạn của Bảng giá đất được quy định tại đâu và là bao nhiêu năm (Hiện nay theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP là 70 năm)

 

8. Góp ý điểm a, b khoản 2 Điều 27. Đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm

 

Bổ sung trường hợp: Hiện nay, các dự án nhà ở cao tầng hỗn hợp có chức năng ở (phía trên) và kinh doanh khối đế rất nhiều, trong trường hợp hết thời hạn thuê đất trả tiền 1 lần sẽ phải gia hạn thuê đất. Trường hợp thuê đất hàng năm giá đất sẽ tính theo Bảng giá đất; Tuy nhiên trường hợp tính thuê đất trả tiền 1 lần sẽ phải tính không thấp hơn Bảng giá đất (khoản 8 Điều 158) nhưng là so với giá đất ở hay giá đất thương mại dịch vụ. Trường hợp này khó xác định vì giá đất được xác định theo bảng giá đất đối với thửa đất có mục đích hỗn hợp là giá đất có mục đích sử dụng đất cao hơn nhưng không phù hợp với mục đích sử dụng công trình tầng đế vào mục đích kinh doanh.

 

9. Góp ý Điều 26 Đơn giá thuê đất

 

Nghiên cứu lại tỷ lệ phần trăm tiền thuê đất, mặc dù đã có mức khống chế không vượt qua 5 năm CPI tuy nhiêu khi bảng giá đất tăng nhiều lần sẽ tạo sự không công bằng giữa người mới được thuê áp theo bảng giá mới và đất đến chu kỳ kỳ tiếp theo

 

10. Góp ý khoản 2 Điều 28. Đơn giá thuê đất đối với đất có mặt nước

 

10.1 Góp ý khoản 2: Đối với phần diện tích đất có mặt nước, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tính theo mức không thấp hơn 20% của đơn giá thuê đất hằng năm hoặc đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất.

 

Trong 1 khu đất hỗn hợp có nhiều mục đích sử dụng đất, việc xác định giá đất theo phương pháp giá đất cụ thể đối với loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất là rất phức tạp và không rõ ràng vì mặt nước chỉ phù hợp với nuôi thủy sản và tạo cảnh quan sẽ xác định là loại đất SX hay thương mại dịch vụ; Trường hợp đất mặt nước tiếp giáp với đất ở hoặc đất TMDV nhưng có nhiều công năng khác nhau (siêu thị, trường học, bệnh viện) sẽ so sánh với giá đất cụ thể nào.

 

Đề xuất tách ra thành 2 trường hợp cụ thể:

 

Đối với phần diện tích đất có mặt nước có hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất không thấp hơn 20% của đơn giá thuê đất hằng năm của loại đất có cùng mục đích sử dụng đất  theo Bảng giá đất

 

Đối với phần diện tích đất có mặt nước có hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần thì giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất không thấp hơn 20% của đơn giá bình quân của loại đất trong khu đất theo phương pháp giá đất cụ thể

 

10.2 Góp ý khoản 5

 

Trường hợp người thuê đất có đơn tra lại đất nhưng chưa thực hiện bồi thường tài sản đã đầu tư vào đất (hiện nay theo Thông tư số 80/2017/TT-BTC); Để đảm bảo công bằng, cần có chính sách rõ ràng quy định trách nhiệm về việc tạm giao cho trung tâm quỹ đất quản lý hoặc tạm giao cho người thuê đất tự quản lý đất (không phải trả tiền thuê đất) cho đến khi hoàn thành xác định và trả tiền giá trị đầu tư vào đất, tránh trường hợp trong quá trình chưa giải quyết được việc bồi thường về đất nhưng doanh nghiệp vẫn sử dụng đất mà không phải trả tiền thuê đất cho đến khi nhận đủ tiền bồi thường hoặc quá thiệt thòi cho người trả lại đất nhưng không được hoàn trả lại tiền đầu tư vào đất còn lại.

 

10.3. Góp ý khoản 6

 

6. Trường hợp người sử dụng đất đã sử dụng đất trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hànhquyết định cho thuê đất mà chưa nộp tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng đất thì phải nộp tiền thuê đất hằng năm cho thời gian này. Số tiền thuê đất hằng năm được xác định theo mức tỷ lệ (%) để tính đơn giá thuê đất và giá đất tính tiền thuê đất của từng năm sử dụng đất đến thời điểm có quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc tính và thu, nộp tiền thuê đất kể từ thời điểm có quyết định cho thuê đất trở về sau được thực hiện theo quy định tại Nghị định này.

 

Nội dung quy định: “Số tiền thuê đất hằng năm được xác định theo mức tỷ lệ (%) để tính đơn giá thuê đất và giá đất tính tiền thuê đất của từng năm sử dụng đất đến thời điểm có quyết định cho thuê đất” là không rõ ràng, đề nghị điều chỉnh như sau:

 

6. Trường hợp người sử dụng đất đã sử dụng đất trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hànhquyết định cho thuê đất mà chưa nộp tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng đất thì phải nộp tiền thuê đất hằng năm cho thời gian này. Số tiền thuê đất hằng năm đã sử dụng được xác định theo chính sách tính tiền thuê đất từng thời kỳ cụ thể đến thời điểm có quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc tính và thu, nộp tiền thuê đất kể từ thời điểm có quyết định cho thuê đất trở về sau được thực hiện theo quy định tại Nghị định này.

 

12. Góp ý Điều 32. Thời gian ổn định tiền thuê đất trả tiền thuê hằng năm (bao gồm cả trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất)

 

Góp ý khoản 1

 

Việc xác định đơn giá, tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 26, khoản 1 Điều 30 Nghị định này nhưng không thấp hơn tiền thuê đất đã được tính cho chu kỳ trước đó

 

Quy định này không thống nhất, kế thừa quy định của Luật đất đai trước đây gây nên bất bình đẳng giữa các trường hợp người thuê đất xác định kỳ đầu theo phương pháp giá đất cụ thể tương đối cao so với Bảng giá đất nay đến chu kỳ ổn định tiếp theo không được áp theo Bảng giá đất trong giai đoạn bảng giá đất được áp dụng đến 2025 và sau khi ban hành bảng giá đất mới, nếu đã có mức khồng chế tăng tiền thuê thì có thể nghiên cứu mức khống chế giảm tiền thuê đất kỳ tiếp theo

 

13. Góp ý Điều 34. Tính tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

 

c)  ... Tiền thuê đất đã trả một lần của thời gian thuê đất còn lại của loại đất trước khi chuyển mục đích được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được quy đổi ra thời gian đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất hằng năm theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

 

Việc quy định như vậy quá phức tạp, không rõ trường hợp điều chỉnh

 

14. Góp ý Điều 35. Tính tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 156  Luật Đất đai

 

Góp ý khoản 2. Tính tiền thuê đất khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất:

 

a) Trường hợp đang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án thì tiền thuê đất được tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 

Việc quy định như vậy có thể tạo ra trường hợp giá thuê đất kỳ đầu quá cao, đến chu kỳ tiếp theo không được giảm tiền thuê đất theo Bảng giá đất sẽ lách luật bằng cách xin điều chỉnh thời hạn thuê đất để được áp dụng chính sách tính tiền thuê đất kỳ đầu theo Luật Đất đai 2024

 

15. Góp ý Điều 36 Tính tiền thuê đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án

 

Đề nghị không cho phép điều chỉnh đấu giá đất được thay đổi thông tin quy hoạch theo yêu cầu của người trúng đấu giá vì thời gian lập dự án đến khi bán đấu giá tương đối ngắn, theo quy định thì thông tin quy hoạch

 

Quy định này sẽ liên quan đến đấu thầu dự án có sử dụng đất nhiều hơn do liên quan đến giải phóng mặt bằng nên thời gian triểm khai dài kỳ có thể thay đổi thông tin quy hoạch

 

16. Góp ý Điều 40. Giảm tiền thuê đất

 

Cần bổ sung đối tượng được giảm tiền thuê đất trong trường hợp lĩnh vực đầu tư thuộc các ngành nghề kinh doanh kém hiệu quả, lĩnh vực xã hội khóa, khuyến khích đầu tư ngoài ngân sách như văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao, giao thông công cộng (bãi đỗ xe ngầm chuyên dụng)