09/06/2023 12:00:00 SA

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

-------------------------------------

 

THAM LUẬN

Chuyên đề: Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi dự thảo tháng 6/2023)

Trọng tâm về tài chính đất đai – giá đất

 

                                                 Người viết tham luận: ông Ngô Gia Cường

                                                 Chức vụ: Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam

 

Căn cứ thư đề nghị nghiên cứu, góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp 5 của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

 

Sau khi nghiên cứu Dự thảo, trên cơ sở kinh nghiệm chuyên môn thực tế trong lĩnh vực thẩm định giá, định giá đất đã thực hiện, Tôi xin có một số ý kiến có liên quan để góp ý hoàn thiện Chương XI về tài chính đất đai và các vấn đề khác có liên quan đến Dự thảo luật đất đai sửa đổi như sau:

 

I. GÓP Ý CHUNG

 

1. Phân biệt đấu giá đất và Đấu thầu Dự án có sử dụng đất

 

Luật chưa đưa ra quy định cụ thể để phân biệt Đấu giá quyền sử dụng đất và Đấu thầu dự án có sử dụng đất, đây là quy định không cụ thể trong quá khứ dẫn đến việc các địa phương áp dụng tuỳ tiện lựa chọn hình thức giao đất không đúng với bản chất; Đề xuất bổ sung định nghĩa như sau:

 

Đất đấu giá quyền sử dụng đất: là thửa đất (Dự án) đã có đầy đủ các thông tin quy hoạch; đã hoàn thành giải phóng mặt bằng; đã hoặc chưa hoàn thành đầu tư cơ sở hạ tầng nội bộ; Thực hiện bán đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản; Nghĩa vụ tài chính về đất đai xác định theo quyết định phê duyệt kết quả giá trúng đấu giá.

 

Đấu thầu Dự án có sử dụng đất: là thửa đất (Dự án) đã có thông tin quy hoạch chi tiết 1/2000 hoặc 1/500; Chưa thực hiện giải phóng mặt bằng; Thực hiện đấu thầu theo quy định của Luật Đấu thầu; Nghĩa vụ tài chính về đất đai xác định theo quyết định phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm hoàn thành giải phóng mặt bằng, bàn giao đất thực hiện đầu tư.

 

2. Phân biệt nhóm Phương pháp xác định giá đất cụ thể và nhóm Phương pháp định giá hàng loạt

 

Dự thảo Luật Đất đai 2013 không xác định rõ phương pháp xác định giá đất cụ thể và phương pháp xác định giá đất theo vùng, tuyến, theo thửa đất chuẩn là khác nhau về kỹ thuật do đó nhóm Phương pháp Hệ số điều chỉnh vào cùng 1 quy định sẽ dẫn đến hiều nhầm Phương pháp Hệ số điều chỉnh cũng là phương pháp xác định giá đất cụ thể.

 

Căn cứ theo đặc điểm pháp lý và nghiệp vụ chuyên môn về định giá, đề nghị trong Luật Đất đai (sửa đổi) nên phân định rõ ràng, phù hợp với lý thuyết và thực tiễn áp dụng; Đề suất bổ sung định nghĩa như sau:

 

Các Phương pháp xác định giá đất cụ thể: là các phương pháp định giá dựa trên các yếu tố hình thành giá ảnh hưởng đến giá đất có thể xác định được của thửa đất cụ thể tại thời điểm cụ thể áp dụng cho người sử dụng đất cụ thể; Phương pháp định giá đất cụ thể  bao gồm phường pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư

 

Các Phương pháp định giá hàng loạt: là phương pháp định giá dựa trên thông số chung của các thửa đất cần định giá theo khu vực, vùng, tuyến có giá trị trong khoảng thời gian nhất định, áp dụng cho nhóm đối tượng cụ thể; Phương pháp xác định giá đất hàng loạt bao gồm phương pháp xây dựng Bảng giá đất, phương pháp Hệ số điều chỉnh

 

Trường hợp bỏ phương pháp Hệ số điều chỉnh thì không cần nêu khái niệm của các phương pháp định giá hàng loạt

 

3. Bảng giá đất

 

3.1. Hạn chế nguồn thông tin thị trường về loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở làm căn cứ xác định Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường

 

Hiện nay, Bảng giá đất đang thể hiện giá đất thương mại dịch vụ và giá đất sản xuất, tuy nhiên thông tin thị trường rất hạn chế thông tin rao bán hoặc giao dịch thành công, hoặc có thông tin giao dịch thành công nhưng kèm theo rất nhiều điều khoản là các yếu tố có liên quan đến giá chuyển nhượng khác biệt với các thửa đất cần định giá như: quy mô đầu tư, thời gian thuê đất còn lại, điều khoản về thanh toán … dẫn đến xây dựng cơ sở dữ liệu để hội quy về bảng giá đất là trách nhiệm không thể thực hiện được. Bảng giá đất hiện nay đang áp dụng tỷ lệ quy đổi từ giá đất ở sang đất Sản xuất, thương mại dịch vụ là việc định giá không dựa trên cơ sở giá trị thị trường, về lý thuyết, việc xây dựng bảng giá đất sẽ không đảm bảo quy định tại Điều 154. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất của Dự thảo Luật.

 

Việc định giá đất thương mại, dịch vụ có thể được xây dựng trên cơ sở giá đất cụ thể của các dự án đã được phê duyệt trong quá khứ, tuy nhiên thời gian phê duyệt có thể quá xa hoặc không đủ số liệu thống kê để xây dựng bảng giá đất đối với loại đất này do gần đây có không nhiều dự án được phê duyệt và thường là đất hỗn hợp có cả đất ở và thương mại dịch vụ trong cùng dự án sẽ rất phức tạp khi bóc tách từng hồ sơ định giá cụ thể.

 

Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ đã không xác định giá đất cụ thể theo quy định tại Nghị định 123/2017/NĐCP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước đã không xác định theo giá đất cụ thể nữa nên không có số liệu để thống kê, điều chỉnh.

 

Hoạt động định giá đất phụ thuộc rất nhiều vào số liệu đầu vào nên đòi hỏi phải rất chính xác, trong đó hoạt động nghiệp vụ bóc tách toàn bộ các yếu tố trong giá chuyển nhượng bất động sản như đã nói ở trên. Hiện nay hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đang yêu cầu các bên tách giá trị nhà, đất nhưng các giá trị chỉ có tính chất tượng trưng, thường áp dụng theo Bảng giá chuyển nhượng nhà và bảng giá đất, không phù hợp với giá trị thực tế, dẫn đến số nhập liệu đầu vào không chính xác giữa giá nhà và giá đất, kể cả sau này có được ghi nhận tổng giá giao dịch của bất động sản đúng thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng thì việc chiết trừ giá nhà ra khỏi tổng giá giao dịch của bất động sản cũng không phải là việc đơn giản.

 

Quy định của Bảng giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi cần xác định rõ mức độ phức tạp hiện nay chính là từ số liệu thô, xử lý thông tin đầu vào từ thị trường để có lộ trình thích hợp chứ không quá tin cậy hoàn toàn vào các phương pháp định giá cảu các nước trên thế giới đã thực hiện do có sự khác biệt về tập quán thương mại. Việc xác định giá đất hàng loạt theo tuyến, vùng trong Bảng giá đất phải dựa trên kỹ thuật thống kê, nghĩa là phải sử dụng các kỹ thuật khoa học biện chứng để lượng hóa giá trị của các yếu tố hình thành giá bất động sản một cách tin cậy, có thể kiểm chứng, khách quan trong khi phải phụ thuộc rất nhiều vào tập quán hình thành từ lâu của thị trường bất động sản tại Việt Nam do các chính sách không phù hợp như khung giá, cách áp giá tính thuế tạo ra tình trạng giao dịch 2 giá, mà muốn thay đổi theo hướng tích cực, hữu dụng đòi hỏi phải có thời gian chứ không thể dùng mệnh lệnh hành chính ngay được.

 

3.2. Cần có lộ trình phù hợp với kỳ vọng về mức độ chính xác, tin cậy của Bảng giá đất.

 

Tại Tiết a Khoản 3 Điều 154 quy định áp dụng ngay “Thông tin đầu vào để xác định giá đất” là “Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực” là chưa phù hợp với thực tế thị trường hiện nay, cụ thể như:

 

Giá trúng đấu giá đất mặc dù là thông tin có mức độ tin cậy cao nhất, nhưng ngay sau đó người mua vẫn có thể được chuyển nhượng ngay và thực tế chứng minh vẫn có nhiều tình trạng giá trúng đấu giá không sát với giá thị trường cụ thể như khi giá đất thị trường bất động sản đang sốt thì giá chuyển nhượng ngay sau đó vẫn cao hơn do tâm lý (không bao gồm các trường hợp tiêu cực) và ngược lại như hiện nay, khi thị trường bất động sản đi xuống, đóng băng thì giá khởi điểm bán đấu giá theo giá trúng đấu giá lại được xác định là cao so với thị trường và rất ít phiên đấu giá có thể bán hết được.

 

Hoặc với giá trên hợp đồng chuyển nhượng công chứng hiện nay, sau khi đã có rất nhiều văn bản yêu cầu các giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải ghi theo giá trị thực nhưng theo thông tin từ văn phòng công chứng, giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng mới chỉ có tính đối phó, tức là tăng hơn không đáng kể so với Bảng giá đất và thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Việc quy định cứng của Dự thảo yêu cầu lấy theo Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực” để áp dụng là thông tin đầu vào các trường hợp giao đất không qua đấu giá, đấu thầu, giá khởi điểm bán đấu giá sẽ tạo ra giá đất cụ thể do tư vấn đề xuất và kết quả định giá của Hội đồng định giá đất cụ thể không phù hợp với thị trường tại thời điểm bán đấu giá

 

Việc đề ra chỉ tiêu xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, bỏ khung giá đất là rất phù hợp với thị trường bất động sản, tuy nhiên trong giai đoạn mới bỏ khung giá đất, quy định cho áp dụng Bảng giá đất làm căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất cần có lộ trình phù hợp hơn để đảm bảo thời gian cho việc tổng hợp cơ sở dữ liệu phục vụ thống nhất 1 phương pháp xây dựng bảng giá đất.

 

Khi Luật đã quy định thông tin đầu vào như Tiết a Khoản 3 Điều 154 thì thông tin đầu vào của Tổ chức tư vấn sử dụng để xác định giá đất cụ thể cũng phải thực hiện theo, do đó quy định tại Khoản 4 Điều 154: “Kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất.” cũng bị tác động rất lớn bởi các hạn chế về tình trạng 2 giá chuyển nhượng như hiện nay.

 

Mặc dủ tại Khoản 3 Điều 154 đã tách thành 3 nội dung riêng biệt, tuy nhiên thông tin mà tư vấn định giá đất khảo sát cũng chính là nguồn thông tin từ các nguồn thông tin chính thức như Văn phòng đăng biến đất đai, Văn phòng công chứng, cơ quan thuế và cũng chính là nguồn thông tin cung cấp cho cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai sẽ xuất hiện giá thứ 3 của cùng 1 giao dịch bất động sản là, cụ thể là:

 

Giá thứ nhất: Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được ghi nhận có mức độ biện chứng cao nhất nhưng kém chính xác nhất

 

Giá thứ hai: Giá khảo sát qua phỏng vấn của tổ chức tư vấn cung cấp có mức độ tin cậy không cao do phiếu điều tra, khảo sát không được người cung cấp thông tin xác nhận, người khảo sát tự chịu trách nhiệm nhưng mức độ chính xác có thể chấp nhận được

 

Giá thứ ba: Giá nhập vào cơ sở dữ liệu đất đai cũng qua phỏng vấn (chưa xác định được hình thức, đối tượng thu thập) vì nếu giá trị nhập vào dữ liệu đất đai là giá ghi trên hợp đồng thì 5 năm nữa có thể vẫn chưa đủ dự liệu để xây dựng bảng giá đất do mất thời gian đầu không có số liệu phát sinh để thống kê.

 

Trong đó giá thứ hai và thứ ba thông qua phỏng vấn, khảo sát có mức độ tin cậy kèm hơn, hầu như không thể kiểm chứng, đối chứng (người được khảo sát không bao giờ thừa nhận, xác nhận vào phiếu khảo sát đã cung cấp giá trị giao dịch thực khác với giá trên hợp đồng chuyển nhượng).

 

Đề xuất: Để đảm bảo không có biến động các khoản thu ngân sách từ đất đai tương ứng với các khoản chi tiền thuế, tiền thuê đất của các thành phần kinh tế trong xã hội, Ban soạn thảo cần có lộ trình phù hợp khi đặt ra tiêu chí của thông tin đầu vào thích ứng được với đặc điểm của thị trường bất động sản, tránh luật hóa quy định cứng nhắc khi chất lượng của số liệu thống kê chưa thể đáp ứng ngay được.

 

Theo đó, việc xác định mức độ chính xác của Bảng giá đất liên quan mật thiết đến đối tượng áp dụng để đảm bảo vừa không thất thoát nguồn thu ngân sách vừa không có tác động tiêu cực đến người sử dụng đất, thuê đất do đó Luật rất khó quy định cụ thể và quá kỳ vọng vào mức độ chính xác của Bảng giá đất. Đối với Dự thảo lần này đang quá kỳ vọng vào mức độc hính xác của Bảng giá đất nên cá nhân tôi chưa biết góp ý, điều chỉnh đối tượng áp dụng của Bảng giá đất và giá đất cụ thể như thế nào cho phù hợp.

 

II. GÓP Ý CỤ THỂ VÀO TỪNG ĐIỀU

 

1. Góp ý Khoản 2 Điều 153: Các khoản thu ngân sách từ đất đai

 

“2. Tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá 15% so với chu kỳ trước đó.”

 

Việc quy định giới hạn biến động tiền thuê đất “không quá 15%” nhằm đảm bảo ổn định chi phí cho các thành phần được thuê đất hàng năm. Tuy nhiên, do đã bỏ khung giá đất nên khả năng biến động giá đất năm sau so với năm trước, tính theo Bảng giá đất, là rất lớn do thông tin đầu vào sẽ dần thay đổi theo cơ sở dữ liệu đầu vào không còn hiện tượng 2 giá. Như vậy có thể sẽ tạo ra chênh lệch giá thuê đất rất lớn giữa chi phí tiền thuê đất của các thửa đất được thuê đất lần đầu và lần tiếp theo trong cùng một thời điểm

 

2. Góp ý Điều 154 Căn cứ, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

 

Chưa thấy quy định về thời điểm định giá đất đối với trường hợp Đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định này rất quan trọng vì thời điểm ước tính nghĩa vụ tài chính đất đai tại thời điểm tổ chức đấu thầu và thời điểm hoàn thành giải phóng mặt bằng để giao đất là khác nhau, có thể có mức độ chênh lệch giá trị ước tính ban đầu và số phải nộp chênh lệch lớn, do thay đổi giá cả thị trường tác động đến kết quả tính giá đất cụ thể và / hoặc có thể khác cả chính sách tính giá đất.

 

3. Góp ý Điều 158 Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

 

3.1. Góp ý Điểm a, b Khoản 3 Điều 158: a) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai;

 

b) Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát;

 

Nội dung Luật quy định “Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực” là chưa phù hợp với thực tế vì để thay đổi được tình trạng giao dịch BĐS 2 giá cần có khoảng thời gian nhất định để thay đổi tập quán thương mại và cơ sở dữ liệu đầu vào mà không thể thay đổi ngay được bằng mệnh lệnh hành chính.

 

Nội dung như vậy dễ hiểu là “giá đất đấu giá có thể chịu tác động của các yếu tố gây tăng giá đột biến” trong khi đấu giá đất của Nhà nước do Cơ quan Nhà nước thực hiện (không biết có loại trừ trường hợp đấu giá do cơ quan thi hành án dân sự hay không) không thể hoặc rất khó xác định được thế nào “chịu tác động của các yếu tố gây tăng giá đột biến” trong khi vẫn phải đảm bảo nguyên tắc thị trường. Trong khoảng thời gian 24 tháng (Điểm d Khoản 3) tính từ thời điểm điểm trúng đấu giá, thửa đất đó có thể đã được mua đi bán lại với giá cao hơn giá trúng đấu giá nhưng giá trên hợp đồng vẫn chưa sát với thực tế, nhất là tại các thời điểm sốt đất hoặc sau khi đầu tư công vào hạ tầng, quy hoạch đô thị …

 

Nếu Luật hoá quy định này nhưng trong quá trình thực hiện, người thực hiện định giá đất (định giá viên, thành viên Hội đồng định giá đất) nhận thấy có “giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai” nhưng chưa sát với thị trường sẽ không dám thu thập thông tin đất đai qua điều tra, khảo sát. Việc quy định cứng chỉ được sử dụng cơ sở dữ liệu về đất đai hoặc giá trên hợp đồng, giá trúng đấu giá sẽ giảm khả năng linh hoạt của các phương pháp định giá đất cụ thể và đảm bảo nguyên tắc thị trường.

 

Đề nghị sửa điểm b) Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoặc người thực hiện định giá đất (định giá viên, thành viên Hội đồng định giá đất) nhận thấy giá trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường thì được quyền thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát;”

 

3.2. Góp ý Điểm d, Khoản 3 Điều 158 “d) Thông tin giá đất đầu vào để xác định giá đất là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất cần định giá trở về trước;”

 

Trong nhiều trường hợp thông tin thị trượng hạn chế hoặc trong một số trườn hợp cụ thể như phục vụ định giá đất trong Tố tụng hình sự cần phải xác định thời điểm trong quá khứ như chỉ được dùng các thông tin giao dịch tính trong thời gian 24 tháng đến trước thời điểm định giá là chưa phù hợp do các thông tin giao dịch sau thời điểm định giá vẫn thể hiện được giá trị thị trường của bất động sản.

 

Đề nghị sửa thành: d) Thông tin giá đất đầu vào để xác định giá đất là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng trước hoặc sau thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất cần định giá;

 

3.3. Góp ý Khoản 4 Điều 158: Các phương pháp định giá đất

 

Trong 5 phương pháp xác định giá đất theo Luật đất đai 2013, chỉ có phương pháp Hệ số điều chỉnh là không thực hiện so sánh, điều chỉnh theo yếu tố hình thành giá trên cơ sở căn cứ thông tin kỹ thuật đặc trưng của thửa đất cụ thể nên không không thể quy chung là phương pháp xác định giá đất cụ thể. Đồng thời Bảng giá đất đã ban hành hàng năm thì không cần thiết duy trì phương pháp này.

 

Phương pháp thặng dư thuộc cách tiếp cận từ thu nhập, việc loại bỏ phương pháp thặng dư với lý do: mức độ chính xác của phương pháp này dựa trên doanh thu ước tính và kết quả luôn thấp hơn phương pháp Thu nhập cho thấy đang có sự nhầm lẫn cơ bản về tỷ suất vốn hoá (Phương pháp Thu nhập) và hệ số chiết khấu (Phương pháp Thặng dư) khi quy đổi giá trị của bất động sản hay Dự án trong tương lai về thời điểm hiện tại và kết quả tính toán của phương pháp thu nhập cũng phụ thuộc vào khả năng dự báo, nhận định thị trường tương tự như phương pháp Thặng dư.

 

Kiến nghị: Nếu xác định Bảng giá đất được lập hàng năm đề nghị loại bỏ phương pháp xác định giá đất theo phương pháp Hệ số điều chỉnh và duy trì phương pháp Thặng dư như tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và thế giới vẫn đang sử dụng để tính giá đất của các thửa đất, Dự án có sử dụng đất theo quy hoạch phát triển, đã được phê duyệt.

 

3.4. Góp ý Khoản 5 Điều 158: “5. Căn cứ nguồn dữ liệu thông tin đầu vào để xác định giá đất, cơ quan tổ chức xác định giá đất được quyết định xác định giá đất bằng một hoặc nhiều phương pháp định giá theo quy định tại khoản 4 Điều này. Cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.”

 

Việc quy định như vậy thể hiện ý chí áp dụng Luật không phù hợp với lý thuyết về giá. Ngoại trừ phương pháp so sánh trực tiếp có thể áp dụng cho tất cả các trường hợp, mỗi phương pháp định giá phù hợp với một trường hợp cụ thể đã được nêu trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP, viết cho dễ hiểu là:

 

- Phương pháp So sánh trực tiếp: áp dụng cho trường hợp có thể thu thập được thông tin thị trường của thửa đất giống hệt

 

- Phương pháp Chiết trừ thực chất là phương pháp chi phí là để tách giá đất có công trình trên đất ra khỏi giá trị giao dịch của bất động sản

 

- Phương pháp Thu nhập: áp dụng cho Thửa đất đã tạo ra doanh thu

 

- Phương pháp Thặng dư: áp dụng với thửa đất có tiềm năng phát triển, đã có thông tin quy hoạch được duyệt, chưa thực hiện đầu tư

 

Các phương pháp này phù hợp với Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và thông lệ quốc tế. Do đó quy định áp dụng tất cả các phương pháp và lựa chọn kết quả cao nhất như trong Dự thảo luật là không phù hợp với lý thuyết về thẩm định giá, không phù hợp với trường hợp áp dụng theo đặc điểm pháp lý của Dự án. Không nên thể hiện quan điểm“có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước” trong văn bản Luật vì vi phạm nguyên tắc thị trường.

 

4. Góp ý Điều 159. Bảng giá đất

 

Góp ý Khoản 2. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

 

Như vậy giá đất trong Bảng giá đất hiện nay được lập theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 Thông tư số 36/2014/TT/BTNMT quy định:

 

“2. Kết thúc việc điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường tại mỗi điểm điều tra phải kiểm tra, rà soát toàn bộ phiếu điều tra và xác định mức giá của các vị trí đất. Mức giá của vị trí đất được xác định bằng bình quân số học mức giá của các thửa đất đã điều tra, khảo sát tại từng vị trí đất”.

 

Theo định nghĩa tại Khoản 54 Điều 3 Dự thảo quy định:  ”Thửa đất chuẩn là thửa đất có các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị, được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị.”

 

Như vậy, sau khi xác định được giá của thửa đất chuẩn “Đối với nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất” Người lập bản đồ giá đất sẽ phải xây dựng thuật toán để điều chỉnh (hồi quy) giá từ thửa đất chuẩn đến từng thửa đất cụ thể đảm bảo ”các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước”

 

Như vậy, bảng giá đất Đối với nơi có bản đồ địa chính số không còn là Bảng giá đất theo khu vực, vị trí nữa mà thành giá đất cụ thể. Việc thay đổi bản chất như vậy dẫn tới phải thay đổi đối tượng áp dụng. Hơn nữa giá đất theo Bảng giá đất được ổn định (cố định) trong 365 ngày được nhưng khi có Bản đồ địa chính số sẽ tồn tại thêm giá đất cụ thể tại từng thời điểm có thể tra cứu và nó thay đổi theo từng giờ ngay sau khi có giao dịch thành công được ghi nhận vào cơ sở dữ liệu đất đai.

 

Việc phát sinh ra một cơ sở dữ liệu đất đai tự động như vậy cần có quy định cụ thể để áp dụng được giá tại từng thời điểm cụ thể để sử dụng hết được giá trị của bản đồ số ví dụ như áp dụng để xác định giá khởi điểm bán đấu giá; theo đó là sự biến động rất khó kiểm soát do các thay đổi thông tin dữ liệu đầu vào của cơ sở dữ liệu về đất đai.

 

Việc xây dựng Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là một thay đổi có tác động rất lớn đến nhiều thành phần kinh tế và là một khối lượng công việc rất lớn đòi hỏi rất nhiều yếu tố như:

 

+ Trình độ chuyên môn, nền tảng công nghệ thông rất cao mới có thể thực hiện được

 

+ Cơ sở dữ liệu đầu vào phải rất đáng tin cậỵ trong khi phải có lộ trình phù hợp để triệt tiêu được tình trạng giao dịch 2 giá. Đồng thời thị trường không có thông tin chuyển nhượng đối với đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất; Nếu điều chỉnh bằng tỷ lệ nội suy như hiện nay, từ loại đất ở, sẽ không đảm bảo được nguyên tắc thị trường.

 

+ Khả năng phân tích cơ sở dữ liệu đầu vào làm căn cứ xử lý bằng công nghệ thông tin đòi hỏi phải có đội ngũ nhân lực đông đảo, chuyên môn sâu.

 

+ Bảng giá đất chỉ phù hợp, nên áp dụng đối với các yêu cầu về định giá đất hàng loạt, theo vùng – tuyến – vị trí trên cơ sở thửa đất chuẩn do không thể điều chỉnh giá thị trường theo các đặc điểm của từng thửa đất (vị trí, quy mô, kích thước, môi trường …) tại một thời điểm nhất định.

 

Từ đó kiến nghị Dự thảo luật cần tách việc xây dựng Bảng giá đất bằng công nghệ số thành một đề án thí điểm song song với phương pháp thủ công để có thời gian kiểm chứng mức độ tin cậy, sơ tổng kết, đánh giá hiệu quả trước khi áp dụng diện rộng, tránh việc kỳ vọng quá nhiều từ đó đưa ra các quy định trong luật khi phương pháp này chưa thực sự chứng minh được tính chính xác.

 

Theo lý thuyết, việc xác định giá đất theo khu vực, vùng tuyến là xác định giá tương đối trên cơ sở các yếu tố hình thành giá chung còn xác định giá đất theo phương pháp giá đất cụ thể là thực hiện trên thông tin chi tiết của từng thửa đất có mức độ chính xác cao hơn; Có thể do Ban soạn thảo đang kỳ vọng quá nhiều vào mức độ chính xác của bảng giá đất khi được số hoá nên đối tượng điều chỉnh của Bảng giá đất chưa thực sự phù hợp như:

 

+ Bảng giá đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm bán đấu giá;

 

+ Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất;

 

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

 

Các trường hợp này, nếu xét về mặt lý thuyết, thuộc về phương pháp xác định giá đất cụ thể do đều xác định được các thông tin sử dụng đất cụ thể (quy hoạch, thời điểm), đòi hỏi mức độ chính xác cao tại từng thời điểm; xác định đối tượng áp dụng giá trong Bảng giá đất như vậy mâu thuẫn với quy định tại Khoản 1, 2, 3. Điều 155 Điều 155. Căn cứ, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do nếu trong cùng một năm mà có các biến động về căn cứ xác định giá đất nhưng giá đất vẫn không thay đổi

 

5. Góp ý Điều 161. Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể

 

Góp ý Khoản 5: ”Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể có trách nhiệm mời đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị xã hội khác tham gia cuộc họp thẩm định giá đất.”

 

Nếu Luật quy định Mặt trận tổ quốc và các tổ chức chính trị xã hội khác phải được tham gia phản biện cần phải có đội ngũ nhân lực chuyên môn đào tạo về định giá đất tại cả 63 tỉnh thành mới có thể thực hiện chức năng phản biện xã hội được ... đồng thời cần quy định rõ vai trò khi các tổ chức này tham gia các cuộc họp là thành viên Hội đồng hay quan sát viên. Thực tế cho thấy Hội đồng định giá đất của nhiều tỉnh thành phố còn không nắm rõ được các phương pháp định giá đất, nay giao về cho cấp huyện chủ trì thực hiện đã là một quy định gây khó khăn do thành viên Hội đồng là công chức đang hoạt động theo hình thức bán chuyên trách không có kinh nghiệm mà còn giao thêm cho Các tổ chức chính trị xã hội tham gia thì cần phải xem xét đến tính hiệu quả, tránh việc tổ chức Hội đồng đông người nhưng kém hiệu quả theo cơ chế không ai chịu trách nhiệm.

 

6. Góp ý Điều 162 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất

 

6.1. Góp ý chung: Đề nghị tách thành quyền và nghĩa vụ của định giá viên và tổ chức tư vấn tương tự như thẩm định giá do quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân thực hiện là khác nhau.

 

Việc quản lý tổ chức hành nghề rất phức tạp, tổ chức tư vấn đòi hỏi có chuyên môn, kiến thức chuyên sâu về thẩm định giá, định giá. Nếu muốn quản lý hành nghề định giá đất cần phải có cả hệ thống văn bản quy định tương tự như Luật Giá quản lý hoạt động thẩm định giá, tiêu chuẩn (chuẩn mực) rất phức tạp

 

6.2. Bổ sung quyền của tổ chức tư vấn định giá đất, định giá viên tại Tiết b, Khoản 1: “Được yêu cầu bên thuê tư vấn, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu để phục vụ xác định giá đất theo quy định của pháp luật”

 

Đề nghị bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn định giá đất, định giá viên được sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai để thực hiện nghiệp vụ chuyên môn, đề nghị bổ sung như sau: “Được yêu cầu bên thuê tư vấn, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu để phục vụ xác định giá đất theo quy định của pháp luật; Được sử dụng thông tin của cơ sở dữ liệu về đất đai để phục vụ hoạt động tư vấn định giá đất”

 

6.3. Góp ý Tiết c, Khoản 2: “Đảm bảo việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên thuộc tổ chức của mình;” Nếu quy định như vậy sẽ phải có cơ quan ban hành chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp của định giá viên

 

6.4. Góp ý Tiết h, Khoản 2: “h) Có trách nhiệm thực hiện tư vấn xác định, thẩm định giá đất cụ thể; cử đại diện tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể khi có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;”

 

Do tổ chức Tư vấn hoạt động theo Luật Doanh nghiệp theo nguyên tắc bù đắp chi phí và có lãi, việc quy định trách nhiệm như vậy cần xác định rõ hình thức tham gia theo Hợp đồng hay theo yêu cầu của Luật

 

6.5. Góp ý Khoản 4 Điều 154 Các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai: “Dịch vụ tư vấn định giá đất;” và Tiết a Khoản 3 Điều 162 Tổ chức được hoạt động tư vấn định giá đất khi có đủ các điều kiện sau đây: “đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng tư vấn định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản;”

 

Các quy định về định giá đất theo Luật đất đai chỉ sử dụng cho Nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai mà không sử dụng vào các mục đích khác. Không rõ việc thu từ dịch vụ công về đất đai có nội dung thu này là như thế nào, hiện nay NN đang phải trả cho tư vấn định giá đất từ ngân sách, nếu Luật quy định như vậy thì sẽ thành lập đơn vị sự nghiệp thực hiện công tác định giá đất hay chỉ thực hiện thu hộ, trả hộ ….

 

Việc quy định đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng này không đảm bảo nguyên tắc cạnh tranh, cung cầu trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn trên thị trường do tâm lý ưu tiên sử dụng dịch vụ do tổ chức công lập thực hiện.

 

Hơn nữa quy định cho thành lập mới hoặc giao chức năng cho “đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng tư vấn định giá đất” không đảm bảo thực hiện nhất quán chủ trương của Đảng và Nhà nước về định hướng xã hội hóa các dịch vụ hành chính công nhằm giảm gánh nặng tài chính của nhà nước, việc cung ứng dịch vụ được giao cho các thành phần kinh tế tư nhân, cá nhân thực hiện, vai trò của nhà nước lúc này trở thành người định hướng, quản lý chung thay vì phải trực tiếp thực hiện.

 

6.6. Bổ sung quy định về giá dịch vụ tư vấn định giá đất

 

Đề nghị bổ sung quy định trách nhiệm của cơ quan (Bộ Tài nguyên Môi trường) có thẩm quyền quản lý hoạt động hành nghề định giá đất, ban hành bảng giá dịch vụ định giá đất, hình thức lựa chọn tổ chức tư vấn để không tạo ra tình trạng cạnh tranh không lành mạnh và nhất là giải quyết thủ tục lựa chọn nhà thầu tư vấn trong trường hợp không thực hiện đấu thầu theo luật đấu thầu;

 

Xác định hoạt động tư vấn định giá đất là hoạt động tư vấn để có thể thực hiện chỉ định thầu rút gọn theo Luật Đấu thầu khi giá trị gói thầu dưới 500 triệu nhằm đảm bảo được thời gian thực hiện tư vấn định giá đất đến khâu ban hành được quyết định giá đất.

 

Hiện nay nhiều cơ quan thuê tư vấn định gái áp dụng theo Quyết định số 17/2019/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ: Về một số gói thầu, nội dung mua sắm nhằm duy trì hoạt động thường xuyên được áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 26 Luật đấu thầu được chỉ định thầu đối với gói thầu có giá trị đến 50 triệu đồng.

 

Tuy nhiên, hợp đồng tư vấn có giá trị từ 50 triệu đồng trở lên không có quy định cụ thể, Hiện nay rất nhiều cơ quan áp dụng quy định của Thông tư số 58/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính Quy định chi tiết việc sử dụng vốn nhà nước để mua sắm nhằm duy trì hoạt động thường xuyên của cơ quan nhà nước, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, hiện đang quy định hoạt động thẩm định giá là phi tư vấn) và giá dịch vụ trên 100 triệu phải đấu thầu dẫn đến kéo dài thời gian.

 

Trên đây là Tham luận góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tháng 6/2023 trên cơ sở kinh nghiệm, kiến thức thực tế. Rất mong đây là một nguồn thông tin góp cho Ban Soạn thảo nghiên cứu, cân nhắc để hoàn chỉnh Luật Đất đai.

 

Trân trọng./.