28/04/2023 12:00:00 SA

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

-------------------------------------

 

THAM LUẬN

Chuyên đề: Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trọng tâm về việc xây dựng cơ sở dữ liệu

về giá giao dịch theo vùng và loại đất; góp ý hoàn thiện Chương XI về tài chính đất đai

 

Người viết tham luận: ông Ngô Gia Cường - Chức vụ: Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

 

 

Căn cứ số 217/CV-VNCLP ngày 18/4/2023 của Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc Ủy ban Thương vụ Quốc hội về việc mời viết chuyên đề Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trọng tâm về việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch theo vùng và loại đất; góp ý hoàn thiện Chương XI về tài chính đất đai.

 

Căn cứ Hợp đồng số …… ngày   /4/2023 giữa Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc Ủy ban Thương vụ Quốc hội và ông Ngô Gia Cường

 

Sau khi nghiên cứu Dự thảo, trên cơ sở kinh nghiệm chuyên môn thực tế trong lĩnh vực thẩm định giá, định giá đất đã thực hiện, Nhóm viết Chuyên đề tổng hợp các ý kiến có liên quan để góp ý hoàn thiện Chương XI về tài chính đất đai và các vấn đề khác có liên quan đến Dự thảo luật đất đai sửa đổi như sau:

 

I. GÓP Ý CHUNG VÀO CHƯƠNG XI VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

 

1. Góp ý về cách xây dựng bảng giá đất

 

1.1. Đối tượng xây dựng, ban hành Bảng giá đất

 

Tại Khoản 4 Điều 155 quy định: “Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xây dựng bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường thuê tổ chức tư vấn định giá đất để xây dựng bảng giá đất, thẩm định bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh” như vậy Bảng giá đất sẽ do Tư vấn định giá đất trình Hội đồng quyết định

 

Theo Khoản 4 Điều 156 quy định: “Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá.” Trong dự thảo này chưa nêu đối tượng thực hiện nghiệp vụ nào và cho ra kết quả “bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn” vì tư vấn định giá đất có được thuê để xây dựng bảng giá đất có mức độ chính xác như vậy hay không hay sẽ sử dụng công nghệ AI trên cơ sở dữ liệu đất đai.

 

Nếu theo quy định này Bảng giá đất được tự động lập theo cơ sở dữ liệu đất đai theo các Phương pháp Học máy (Machine Learning Method) trên cơ sở nên tảng trí tuệ thông minh AI và / hoặc Phương pháp Hồi quy Hedonic (Hedonic Regression Method) độc lập về phương pháp định giá đất của tổ chức tư vấn nhưng có được sử dụng chung cơ sở dữ liệu đầu vào dữ liệu đất đai hay không?

 

Hơn nữa, mức độ chính xác của Bảng giá đất theo phương pháp AI có một hạn chế là không có đối tượng chịu trách nhiệm cụ thể. Bước đầu tiên là phải xây dựng được một cơ sở dữ liệu có mức độ tin cậy cao, sau đó là việc xử lý thông tin đầu vào cần phải có một đội ngũ nhân lực đông đảo, chuyên môn cao khả năng phân tích các yếu tố hình thành giá chính xác chịu trách nhiệm phân tích dữ liệu từ các giao dịch bất động sản thành công thì việc bóc tách được giá nhà – đất riêng một cách chính xác là không đơn giản; Người thực hiện phải khảo sát thực tế bất động sản, đánh giá được giá xây mới, giá trị còn lại của nhà tương ứng với mức độ đầu tư thực tế, tức là phải vào trong nhà khảo sát được nội thất, tình trạng chất lượng, thiết kế của công trình chưa kể đến khả năng nhận định loại trừ các giao dịch không khách quan và có một phần mềm đủ thông minh, tiêu chí hồi quy chính xác.

 

Như vậy, sẽ tồn tại 2 Bảng giá đất cùng địa điểm được thực hiện đồng thời bởi 2 đầu mối khác nhau nguồn thông tin khác nhau, kỹ thuật khác nhau nhưng lại có thể cho ra một kết quả có thể thay thế phương pháp định giá đất cụ thể hoặc thí điểm phân định địa giới hành chính cụ thể do tổ chức tư vấn thực hiện và địa giới hành chính cho đối tượng còn lại được thực hiện, tuy nhiên không thấy dự thảo nhắc đến vai trò chủ trì thực hiện ý đồ xây dựng bảng giá đất tới từng thửa đất

 

Về lý thuyết, Bảng giá đất được xây dựng cho vùng giá trị, tuyến đường, vị trí trên cơ sở vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn để ban hành gia mức giá chung (giá đại diện) cho vùng gía trị, tuyến đường, vị trí mà không thể tính toán đến ban hành đến từng thửa đất cụ thể do đặc trưng của bất động sản là cá biệt phải được thực hiện qua nghiệp vụ định giá đất cụ thể, Ban soạn thảo cần cân nhắc tiêu chí, mục đích, yêu cầu sát với thực tế và lý thuyết đảm bảo tính khả thi.

 

Đây là chính sách mới có mức độ ảnh hưởng lớn nên cần được nghiên cứu, triển khai có lộ trình, tốt nhất là thực hiện thí điểm song song với phương pháp xây dựng bảng giá đất truyền thống với quy mô nhỏ, tổ chức nghiệm thu, đánh giá so sánh với phương pháp truyền thống trước khi áp dụng trên diện rộng.

 

1.2. Hạn chế nguồn thông tin thị trường về loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở

 

Hiện nay, Bảng giá đất đang thể hiện giá đất thương mại dịch vụ và giá đất sản xuất, tuy nhiên thông tin thị trường rất hạn chế thông tin rao bán hoặc giao dịch thành công, hoặc có thông tin giao dịch thành công nhưng kèm theo rất nhiều điều khoản là các yếu tố có liên quan đến giá chuyển nhượng khác biệt với các thửa đất cần định giá như: quy mô đầu tư, thời gian thuê đất còn lại, điều khoản về thanh toán … dẫn đến xây dựng cơ sở dữ liệu để hội quy về bảng giá đất là trách nhiệm không thể thực hiện được. Bảng giá đất hiện nay đang áp dụng tỷ lệ quy đổi từ giá đất ở sang đất Sản xuất, thương mại dịch vụ là việc định giá không dựa trên cơ sở giá trị thị trường, về lý thuyết, việc xây dựng bảng giá đất sẽ không đảm bảo quy định tại Điều 154. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất của Dự thảo Luật.

 

Việc định giá đất thương mại, dịch vụ có thể được xây dựng trên cơ sở giá đất cụ thể của các dự án đã được phê duyệt trong quá khứ, tuy nhiên thời gian phê duyệt có thể quá xa hoặc không đủ số liệu thống kê để xây dựng bảng giá đất đối với loại đất này do gần đây có không nhiều dự án được phê duyệt và thường là đất hỗn hợp có cả đất ở và thương mại dịch vụ trong cùng dự án sẽ rất phức tạp khi bóc tách từng hồ sơ định giá cụ thể.

 

Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ đã không xác định giá đất cụ thể theo quy định tại Nghị định 123/2017/NĐCP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước đã không xác định theo giá đất cụ thể nữa nên không có số liệu để thống kê, điều chỉnh.

 

Hoạt động định giá đất phụ thuộc rất nhiều vào số liệu đầu vào nên đòi hỏi phải rất chính xác, trong đó hoạt động nghiệp vụ bóc tách toàn bộ các yếu tố trong giá chuyển nhượng bất động sản như đã nói ở trên. Hiện nay hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đang yêu cầu các bên tách giá trị nhà, đất nhưng các giá trị chỉ có tính chất tượng trưng, thường áp dụng theo Bảng giá chuyển nhượng nhà và bảng giá đất, không phù hợp với giá trị thực tế, dẫn đến số nhập liệu đầu vào không chính xác giữa giá nhà và giá đất, kể cả sau này có được ghi nhận tổng giá giao dịch của bất động sản đúng thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng thì việc chiết trừ giá nhà ra khỏi tổng giá giao dịch của bất động sản cũng không phải là việc đơn giản.

 

Quy định của Bảng giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi cần xác định rõ mức độ phức tạp hiện nay chính là từ số liệu thô, xử lý thông tin đầu vào từ thị trường để có lộ trình thích hợp chứ không quá tin cậy hoàn toàn vào các phương pháp định giá cảu các nước trên thế giới đã thực hiện do có sự khác biệt về tập quán thương mại. Việc xác định giá đất hàng loạt theo tuyến, vùng trong Bảng giá đất phải dựa trên kỹ thuật thống kê, nghĩa là phải sử dụng các kỹ thuật khoa học biện chứng để lượng hóa giá trị của các yếu tố hình thành giá bất động sản một cách tin cậy, có thể kiểm chứng, khách quan trong khi phải phụ thuộc rất nhiều vào tập quán hình thành từ lâu của thị trường bất động sản tại Việt Nam do các chính sách không phù hợp như khung giá, cách áp giá tính thuế tạo ra tình trạng giao dịch 2 giá, mà muốn thay đổi theo hướng tích cực, hữu dụng đòi hỏi phải có thời gian chứ không thể dùng mệnh lệnh hành chính ngay được.

 

Nói tóm lại, yếu tố quyết định đến mức độ tin cậy của các hình thức định giá đất đều phụ thuộc vào thông tin đầu vào tức là khả năng thu thập giá chuyển nhượng chính xác và khả năng phân tích từ nguồn thông tin này để chiết trừ ra giá đất không bao gồm tài sản trên đất

 

2. Đối tượng áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể không theo nguyên tắc nhất định, lẫn lộn các trường hợp áp dụng có cùng tính chất.

 

Theo Dự thảo quy định: Bảng giá đất được lập trên cơ sở dữ liệu về đất đai cập nhật hàng năm, có thể do tư vấn định giá đất thực hiện hoặc trí tuệ thông minh AI do đơn vị sự nghiệp công lập thực hiện nhưng đều phải dựa trên cơ sở dữ liệu về đất đai được cung cấp hoặc thu thập được trên thị trường từ những giao dịch thành công.

 

Tính từ khi áp dụng quy định giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản tính theo Bảng giá đất (theo thời điểm luật này có hiệu lực) thì mức độ tin cậy về giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng đủ để xây dựng bảng giá đất không bị ảnh hưởng do tình trạng 2 giá như hiện nay tối thiểu phải cần đến 5 năm (ổn định được thói quen, tập quán phải 10 năm mới tạo ra số liệu thống kê chính xác) và chính sách này sẽ làm đột biến giá cơ sở dữ liệu về giá đất trong khoảng thời gian rất ngắn (do giá trên hợp đồng sẽ chuyển từ giá trên bảng giá đất sang giá giao dịch thực tế) chưa kể tình trạng giá ghi trên hợp đồng vẫn không đúng với bản chất do các quan hệ phi thị trường tác động như huyết thống, sở hữu chéo, rửa tiền … các giao dịch mà rất khó có căn cứ để loại trừ. Theo cách lập luận như trên, tại các thành phố lớn, bảng giá đất sẽ có đồ thị giá đất dựng đứng nhưng lại được sử dụng cho các mục đích khác nhau

 

Hơn nữa, việc xác định giá đất theo bảng giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm ổn định 5 năm trong tình hình có biến động do bỏ khung giá đất và căn cứ tính thuế chuyển nhượng bất động sản như hiện nay sẽ tạo ra tiền thuê đất rất lớn giữa các năm do bảng giá đất ở tăng rất nhanh (trương hợp đất SXKD phi nông nghiệp đất thương mại dịch vụ của Bảng giá đất nội suy theo tỷ lệ như hiện nay) nhưng tỷ lệ % tính tiền thuê đất vẫn đồng đều theo mục đích sử dụng đất, dẫn đến các doanh nghiệp đã được ổn định hiện nay có mức giá thuê đất rất thấp so với các thửa đất mới được xác định giá đất Luật này.

 

Xin liệt kê một số trường hợp áp dụng Bảng giá đất và giá đất cụ thể không phù hợp như sau:

 

* Trường hợp xác định giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất: Trước đây có nhiều ý kiến cho rằng Nhà nước chỉ quản lý theo diện tích đất mà không cần quá quan tâm đến người sử dụng đất sử dụng làm gì; Tuy nhiên qua thực tiễn cho thấy đất thương mại dịch vụ vẫn có giá trị khác với đất trụ sở hay sản xuất và đương nhiên diện tích công trình xây dựng càng lớn thì chênh lệch địa tô càng cao và công năng sử dụng diện tích xây dựng được phê duyệt trong hồ sơ kỹ thuật (Phương án kiến trúc sơ bộ, thiết kế cơ sở được duyệt) nên đã phải xác định giá đất theo thông tin quy hoạch (PP thặng dư) hay hiện trạng sử dụng đất (PP thu nhập) dựa trên hiện trạng sử dụng đất bao gồm công năng thực tế của diện tích đất, diện tích công trình xây dựng thực tế.

 

Tuy nhiên, trường hợp tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước lựa chọn hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (tiết c Khoản 1 Điều 156) và Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất (Tiết d Khoản 1 Điều 156) không khác với trường hợp đất được thuê đất theo hình thức thuê trả tiền hàng năm về căn cứ tính giá đất, chỉ khác nhau về tình huống thay đổi mô hình sở hữu hay gia hạn thời gian sử dụng đất nhưng lại tính theo giá đất cụ thể, Luật cũng chưa phân định được trường hợp hết thời gian ổn định kỳ đầu tiên thì giá đất được giá định theo Bảng giá đất hay không. Các chuyển căn cứ tính giá đất như vậy cho thấy cùng là một diện tích đất tại 1 vị trí có cùng thông tin sử dụng đất nhưng có 2 cách tính giá đất khác nhau và đương nhiên cho 2 kết quả giá đất khác nhau không đảm bảo nguyên tắc kế thừa hay biến đổi.

 

Luật cần nghiên cứu trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm hiện nay, khi xác định lần đầu theo giá đất cụ thể thường rất cao so với Bảng giá đất, nhưng khi hết chu kỳ đầu 5 năm lại tính theo Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Đây là bất cập không có hướng giải quyết, đề nghị nghiên cứu đưa vào Luật sửa đổi.

 

* Trường hợp xác định giá khởi điểm bán đấu giá: xác định như vậy sẽ tạo ra việc thị trường đắt tăng (chưa kể tình trạng chưa đủ cơ sở giá đất trên hợp đồng theo giá thực tế) sẽ xảy ra tình trạng thị trường tăng thì Bảng giá đất vẫn chưa tăng kịp (nhất là đối với các khu vực có thông tin quy hoạch đô thị, đầu tư công vào hạ tầng mới được công bố) làm giá khởi điểm thấp hợp giá thị trường và ngược lại, khi thị trường BĐS giảm sẽ neo giá đất 1 năm không thể bán do giá đất trong bảng giá đất vẫn căn cứ vào các giao dịch thời điểm cao như hiện nay.

 

* Trường hợp áp dụng trong giải phóng mặt bằng: Bảng giá đất làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất khi bố trí tái định cư (Tiết l, Khoản 3 Điều 155); Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân (Tiết 3 Khoản 3 Điều 155); và Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Tiết e Khoản 1 Điều 156) quy định tính theo giá đất cụ thể trong khi đều là đất ở riêng lẻ không có công trình nhưng lại có cách tính giá đất khác nhau.

 

Nếu Bảng giá đất đạt được kỳ vọng về sát giá thị trường thì tất cả các trường hợp áp dụng giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, giá đất tái định cư, tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Tính thuế sử dụng đất đều cùng chung đặc điểm cần sử dụng chung giá đất tại Bảng giá đất để tránh khiếu nại

 

Trong thực tế cung cấp dịch vụ định giá đất, chúng tôi đã gặp phải trường hợp trong cùng một khu đất quy hoạch đô thị nhưng bố trí cả tái định cư và đất đấu giá được áp dụng phương pháp khác nhau dẫn đến giá đất chênh lệch rất lớn trong khi giá đất thực tế không khác nhau. Nếu luật chỉ dừng lại về yêu cầu tuyệt đối hóa mà không căn cứ vào lý thuyết hay tình hình thực tế sẽ dẫn đến bất cập, vướng mắc trong triển khai không thể giải quyết được.

 

3. Cần có lộ trình phù hợp với kỳ vọng về mức độ chính xác, tin cậy của Bảng giá đất.

 

Tại Tiết a Khoản 3 Điều 154 quy định áp dụng ngay “Thông tin đầu vào để xác định giá đất” là “Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực” là chưa phù hợp với thực tế thị trường hiện nay, cụ thể như:

 

Giá trúng đấu giá đất mặc dù là thông tin có mức độ tin cậy cao nhất, nhưng ngay sau đó người mua vẫn có thể được chuyển nhượng ngay và thực tế chứng minh vẫn có nhiều tình trạng giá trúng đấu giá không sát với giá thị trường cụ thể như khi giá đất thị trường bất động sản đang sốt thì giá chuyển nhượng ngay sau đó vẫn cao hơn do tâm lý (không bao gồm các trường hợp tiêu cực) và ngược lại như hiện nay, khi thị trường bất động sản đi xuống, đóng băng thì giá khởi điểm bán đấu giá theo giá trúng đấu giá lại được xác định là cao so với thị trường và rất ít phiên đấu giá có thể bán hết được.

 

Hoặc với giá trên hợp đồng chuyển nhượng công chứng hiện nay, sau khi đã có rất nhiều văn bản yêu cầu các giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải ghi theo giá trị thực nhưng theo thông tin từ văn phòng công chứng, giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng mới chỉ có tính đối phó, tức là tăng hơn không đáng kể so với Bảng giá đất và thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Việc quy định cứng của Dự thảo yêu cầu lấy theo Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực” để áp dụng là thông tin đầu vào các trường hợp giao đất không qua đấu giá, đấu thầu, giá khởi điểm bán đấu giá sẽ tạo ra giá đất cụ thể do tư vấn đề xuất và kết quả định giá của Hội đồng định giá đất cụ thể không phù hợp với thị trường tại thời điểm bán đấu giá

 

Việc đề ra chỉ tiêu xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, bỏ khung giá đất là rất phù hợp với thị trường bất động sản, tuy nhiên trong giai đoạn mới bỏ khung giá đất, quy định cho áp dụng Bảng giá đất làm căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất cần có lộ trình phù hợp hơn để đảm bảo thời gian cho việc tổng hợp cơ sở dữ liệu phục vụ thống nhất 1 phương pháp xây dựng bảng giá đất.

 

Khi Luật đã quy định thông tin đầu vào như Tiết a Khoản 3 Điều 154 thì thông tin đầu vào của Tổ chức tư vấn sử dụng để xác định giá đất cụ thể cũng phải thực hiện theo, do đó quy định tại Khoản 4 Điều 154: “Kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất.” cũng bị tác động rất lớn bởi các hạn chế về tình trạng 2 giá chuyển nhượng như hiện nay.

 

Mặc dủ tại Khoản 3 Điều 154 đã tách thành 3 nội dung riêng biệt, tuy nhiên thông tin mà tư vấn định giá đất khảo sát cũng chính là nguồn thông tin từ các nguồn thông tin chính thức như Văn phòng đăng biến đất đai, Văn phòng công chứng, cơ quan thuế và cũng chính là nguồn thông tin cung cấp cho cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai sẽ xuất hiện giá thứ 3 của cùng 1 giao dịch bất động sản là, cụ thể là:

 

Giá thứ nhất: Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được ghi nhận có mức độ bhiện chứng cao nhất

 

Giá thứ hai: Giá khảo sát qua phỏng vấn của tổ chức tư vấn cung cấp

 

Giá thứ ba: Giá nhập vào cơ sở dữ liệu đất đai cũng qua phỏng vấn (chưa xác định được hình thức, đối tượng thu thập) vì nếu giá trị nhập vào dữ liệu đất đai là giá ghi trên hợp đồng thì 5 năm nữa có thể vẫn chưa đủ dự liệu để xây dựng bảng giá đất do mất thời gian đầu không có số liệu phát sinh để thống kê.

 

Trong đó giá thứ hai và thứ ba thông qua phỏng vấn, khảo sát có mức độ tin cậy kèm hơn, hầu như không thể kiểm chứng, đối chứng (người được khảo sát không bao giờ thừa nhận, xác nhận vào phiếu khảo sát đã cung cấp giá trị giao dịch thực khác với giá trên hợp đồng chuyển nhượng).

 

Đề xuất: Để đảm bảo không có biến động các khoản thu ngân sách từ đất đai tương ứng với các khoản chi tiền thuế, tiền thuê đất của các thành phần kinh tế trong xã hội, Ban soạn thảo cần có lộ trình phù hợp khi đặt ra tiêu chí của thông tin đầu vào thích ứng được với đặc điểm của thị trường bất động sản, tránh luật hóa quy định cứng nhắc khi chất lượng của số liệu thống kê chưa thể đáp ứng ngay được.

 

Theo đó, việc xác định mức độ chính xác của Bảng giá đất liên quan mật thiết đến đối tượng áp dụng để đảm bảo vừa không thất thoát nguồn thu ngân sách vừa không có tác động tiêu cực đến người sử dụng đất, thuê đất do đó Luật rất khó quy định cụ thể và quá kỳ vọng vào mức độ chính xác của Bảng giá đất. Đối với Dự thảo lần này đang quá kỳ vọng vào mức độc hính xác của Bảng giá đất nên cá nhân tôi chưa biết góp ý, điều chỉnh đối tượng áp dụng của Bảng giá đất và giá đất cụ thể như thế nào cho phù hợp.

 

4. Tên gọi của Hội đồng

 

Nếu hoạt động chuyên môn được quy định là Định giá thể hiện bản chất, mối quan hệ của chủ thể quyết định giá là Nhà nước quyết định tài sản là giá trị đất của Nhà nước, do đó tên gọi của Hội đồng quy định tại Điều 157 cũng nên điều chỉnh thành Hội đồng định giá, không nên lẫn lộn với hoạt động của Hội đồng thẩm định giá là độc lập với tài sản cần thẩm định giá theo Luật Giá.

 

5. Góp ý Điều 158 về Quy định về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất

 

Dự thảo Luật Giá quy định (về bản chất không khác biệt so với Luật Giá hiện hành):“Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ quyết định giá của hàng hóa, dịch vụ tại một thời điểm.”

 

Việc tư vấn định giá đất là hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tư vấn áp dụng các quy định về định giá đất theo hệ thống quy định của Luật đất đai về định giá đất theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước và không được áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá vào việc định giá đất.

 

Do đặc thù nghề nghiệp của thẩm định giá và định giá đất là tương tự nhau, qua thời gian triển khai áp dụng của Pháp lệnh giá 2002 và Luật Giá 2013 cho thấy trách nhiệm của tổ chức tư vấn chỉ mang tính quản lý chung về hành nghề và tuân thủ các quy định có liên quan, không thể chịu trách nhiệm đến mức độ chính xác của kết quả tư vấn do định giá viên thực hiện (không thể có cơ chế giám sát để dụng chịu trách nhiệm). Hiện nay Dự thảo Luật Giá cũng đã gỡ bỏ trách nhiệm của tổ chức thẩm định giá về mức độ tin cậy, chịu trách nhiệm về tính chính xác của kết quả tư vấn do thẩm định viên về giá thực hiện do đặc thù về tính độc lập, khách quan của người thực hiện trực tiếp.

 

Trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chỉ đưa ra quyền và nghĩa vụ chung chung của tổ chức tư vấn định giá đất, chưa đưa ra quyền và nghĩa vụ của người thực hiện trực tiếp là định giá viên là thiếu hẳn đối tượng chịu trách nhiệm chính về kết quả tư vấn.

 

Việc xác định giá trị đất đai là tài sản có giá trị lớn nhất của quốc gia, lĩnh vực nhạy cảm, liên quan đến nhiều đối tượng trong xã hội … cần phải có tổ chức có chuyên môn, kiến thức về giá chuyên sâu thực hiện; Trong khi hệ thống văn bản hướng dẫn về định giá đất hiện nay tương đối phức tạp nhưng các quy định về đào tạo, điều kiện hành nghề tư vấn định giá đất đối với tổ chức và cá nhân thực hiện tương đối đơn giản. Đề nghị Cơ quan soạn thảo cân nhắc điều kiện hành nghề định giá đất cần phải các doanh nghiệp thẩm định giá có sẵn quy trình quản lý chung và các quy định nội bộ theo yêu cầu của Bộ Tài chính sẽ đảm bảo cho hoạt động định giá đất được ổn định hơn, giảm mức độ phức tạp cho các Hội đồng định giá đất phải thẩm tra các hồ sơ định giá đất kém chất lượng, đồng thời giảm trách nhiệm cho cơ quan chủ quản là Bộ Tài nguyên Môi trường trong việc quản lý hành nghề không cần thiết.

 

6. Một số nội dung chưa được thể hiện trong Dự thảo

 

6.1. Chưa thấy quy định về hỗ trợ cho tổ chức bị thu hồi đất

 

Trong Mục 4 Điều 103, 104 Luật có nội dung về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhưng chỉ cho đối tượng là cá nhân, chưa thấy quy định hỗ trợ cho tổ chức khi bị thu hồi đất

 

6.2. Chưa thấy quy định về chuyển hình thức sử dụng đất

 

Hiện nay có rất nhiều trường hợp chủ sử dụng đất muốn chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần và ngược lại hoặc trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập được chuyển hình thức sử dụng đất từ giao đất không thu tiền sử dụng đất (không thời hạn) muốn lập Đề án liên doanh, liên kết, cho thuê theo hình thức đấu giá có thời hạn theo Luật Quản lý sử dụng tài sản công nhưng trong Dự thảo này chưa thấy quy định riêng một điều về nội dung này

 

6.3. Chưa thấy quy định về giá đất trong đấu thầu dự án có sử dụng đất

 

Việc xác định giá trị tạm tính tại thời điểm xác định giá trị gói thầu dự án có sử dụng đất là rất quan trọng do phải xác định được tổng mức đầu tư để xác định năng lực nhà thầu. Tuy nhiên trong Dự thảo chưa đề cập đến việc xác định giá đất giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần làm căn cứ xác định giá gói thầu; thời điểm xác định giá đất giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần sau khi hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng.

 

6.4. Bổ sung quy định về giá dịch vụ tư vấn định giá đất

 

Đề nghị bổ sung quy định trách nhiệm của cơ quan (Bộ Tài nguyên Môi trường) có thẩm quyền quản lý hoạt động hành nghề định giá đất, ban hành bảng giá dịch vụ định giá đất, hình thức lựa chọn tổ chức tư vấn để không tạo ra tình trạng cạnh tranh không lành mạnh và nhất là giải quyết thủ tục lựa chọn nhà thầu tư vấn trong trường hợp không thực hiện đấu thầu theo luật đấu thầu;

 

Xác định hoạt động tư vấn định giá đất là hoạt động tư vấn để có thể thực hiện chỉ định thầu rút gọn theo Luật Đấu thầu khi giá trị gói thầu dưới 500 triệu nhằm đảm bảo được thời gian thực hiện tư vấn định giá đất đến khâu ban hành được quyết định giá đất.

 

Hiện nay nhiều cơ quan thuê tư vấn định gái áp dụng theo Quyết định số 17/2019/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ: Về một số gói thầu, nội dung mua sắm nhằm duy trì hoạt động thường xuyên được áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 26 Luật đấu thầu được chỉ định thầu đối với gói thầu có giá trị đến 50 triệu đồng.

 

Tuy nhiên, hợp đồng tư vấn có giá trị từ 50 triệu đồng trở lên không có quy định cụ thể, Hiện nay rất nhiều cơ quan áp dụng quy định của Thông tư số 58/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính Quy định chi tiết việc sử dụng vốn nhà nước để mua sắm nhằm duy trì hoạt động thường xuyên của cơ quan nhà nước, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, hiện đang quy định hoạt động thẩm định giá là phi tư vấn) và giá dịch vụ trên 100 triệu phải đấu thầu dẫn đến kéo dài thời gian.

 

II. GÓP Ý CỤ THỂ VÀO TỪNG ĐIỀU KHOẢN CHƯƠNG XI VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

 

1. Góp ý Khoản 4 Điều 150 Các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai: “Dịch vụ tư vấn định giá đất;” và Tiết a Khoản 3 Điều 158 Tổ chức được hoạt động tư vấn định giá đất khi có đủ các điều kiện sau đây: “đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng tư vấn định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản;”

 

Các quy định về định giá đất theo Luật đất đai chỉ sử dụng cho Nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai mà không sử dụng vào các mục đích khác. Không rõ việc thu từ dịch vụ công về đất đai có nội dung thu này là như thế nào, hiện nay NN đang phải trả cho tư vấn định giá đất từ ngân sách, nếu Luật quy định như vậy thì sẽ thành lập đơn vị sự nghiệp thực hiện công tác định giá đất hay chỉ thực hiện thu hộ, trả hộ ….

 

Việc quy định đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng này không đảm bảo nguyên tắc cạnh tranh, cung cầu trong việc cung cấp dịch vụ tư vấn trên thị trường do tâm lý ưu tiên sử dụng dịch vụ do tổ chức công lập thực hiện.

 

Hơn nữa quy định cho thành lập mới hoặc giao chức năng cho “đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng tư vấn định giá đất” không đảm bảo thực hiện nhất quán chủ trương của Đảng và Nhà nước về định hướng xã hội hóa các dịch vụ hành chính công nhằm giảm gánh nặng tài chính của nhà nước, việc cung ứng dịch vụ được giao cho các thành phần kinh tế tư nhân, cá nhân thực hiện, vai trò của nhà nước lúc này trở thành người định hướng, quản lý chung thay vì phải trực tiếp thực hiện.

 

2. Bổ sung Điều 151. Căn cứ, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

 

2.1. Bổ sung vào Khoản 2. Căn cứ tính tiền cho thuê đất: “Tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm”

 

Đề nghị bổ sung xuất phát từ công thức tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm như sau:

 

Tiền thuê đất hàng năm

=

Giá đất theo Bảng giá đất

x

Tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất theo

2.2. Sửa Tiết c, d, Khoản 3 như sau

 

“c) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất;

 

d) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà làm thay đổi mật độ sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.”

 

Nếu chỉ quy định “diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất” sẽ không thể hiện hết các trương hợp thay đổi có tác động đến các yếu tố hình thành giá đất, nên sửa chung thành Căn cứ xác định giá đất quy định tại Khoản 2, 3 Điều 154 Luật này, cụ thể như sau

 

“c) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi căn cứ xác định giá đất quy định tại Khoản 2, 3 Điều 154 Luật này là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất;

 

d) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà làm thay đổi căn cứ xác định giá đất quy định tại Khoản 2, 3 Điều 154 Luật này là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.”

 

2.3. Bổ sung Khoản 3: Cần bổ sung quy định xác định thời điểm định giá đất đối với trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất áp dụng giá đất cụ thể để xác định giá gói thầu (hiện đang gọi là M3) và thời điểm xác định giá đất để Giao đất, tính tiền thuê đất trả tiền một lần, trả tiền hàng năm sau khi hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng được xác định tại thời điểm nào?

 

2.4. Góp ý Khoản 4

 

“Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất theo quy định tại các điểm a, c và d khoản 3 Điều này.”

 

Việc xác định thời gian phải thực hiện thủ tục hành chính (quyết định xác định giá đất cụ thể) cần có chế tài tương ứng trong trường hợp quá thời hạn quy định tại Điều này nhưng vẫn chưa ban hành được quyết định giá đất sẽ phải xử lý như thế nào?

 

3. Góp ý Điều 153 Điều 153. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

 

3.1. Góp ý Tiết “d) Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập”

 

Không phù hợp với Khoản 3 Điều 32 về giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập, do đó cần nêu rõ được miễn giảm trong trường hợp đất được phê duyệt đề án thực hiện liên doanh liên kết, cho thuê theo Đề án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo Luật Quản lý sử dụng tài sản công phải chuyển sang hình thức trả tiền một lần hoặc thuê trả hàng năm theo Đề án được phê duyệt.

 

3.2. Góp ý Khoản 2. “Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.”

 

Do Nội dung Khoản 1 không tách trường hợp được miễn - giảm nhưng Khoản 2 lại quy định chung trường hợp sẽ không có căn cứ xác định đối tượng nào trong Khoản 1 được miễn, không phải thực hiện thủ tục hành chính để được miễn tiền thuê đất. Do đó đề nghị xác định cụ thể đối tượng miễn và đối tường giảm tại Khảon 1 Điều này.

 

4. Góp ý Điều 154 Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

 

4.1. Góp ý Tiết a Khoản 1 “Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;”

 

Không có phương pháp theo nguyên tắc thị trường, đề nghị điều chỉnh là “Việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường”

 

4.2. Góp ý Tiết d, Khoản 2 ”Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định giá và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.”

 

Nếu đảm bảo tính độc lập thì thành viên Hội đồng không thể có tên tổ chức tư vấn trực tiếp cung cấp dịch vụ định giá đất, ngoại trừ trường hợp tổ chức tư vấn được thuê để thẩm tra với tư cách thành viên độc lập quy định tại Điều 157, do đó cần thể hiện rõ nội dung này.

 

4.3. Góp ý Khoản 3:

 

“3. Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại điểm c khoản 2 Điều này bao gồm:

 

a) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai;

 

b) Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát;

 

c) Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.”

 

Ban soạn thảo cần cân nhắc khi đưa cố định theo thứ tự liệt kê sẽ được áp dụng trong mọi trường hợp xác định giá đất cụ thể trong khi giá đất tại các nguồn thông tin này chưa hoàn toàn đảm bảo thể hiện được giá thị trường, nhất là giá ghi trên hợp đồng hoặc giá trúng đấu giá khi thị trường đang tăng hoặc có đầu tư công, quy hoạch đô thị không sát với giá giao dịch tại thời điểm định giá có thể gây thất thoát ngân sách và ngược lại khi thị trường đi xuống sẽ neo thông tin đầu vào xác định doanh thu cao hơn thực tế gây thiệt hại cho chủ đầu tư.

 

5. Góp ý Điều 155. Bảng giá đất

 

5.1. Góp ý Khoản 1: ”1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Bảng giá đất được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm.

 

Nên xác định thời hạn của bảng giá đất tối thiểu 3 đến 5 năm để tránh lãng phí nguồn lực xây dựng Bảng giá đất. để đảm bảo sát giá thị trường, hàng năm có thể ban hành thêm hệ số điều chỉnh giá đất. Sau khi có hệ thống định giá đất theo phương pháp học máy, Hedonic … cho ra kết quả chính xác sẽ thay đổi thời hạn này

 

5.2. Góp ý Khoản 2: “Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.”

 

Về lý thuyết vùng giá trị hay thửa đất chuẩn đều không phải là giá đất cụ thể theo các đặc điểm riêng có của từng bất động sản. Nếu kết quả xác định giá đất theo phương pháp học máy, hedonic … đảm bảo mức độ tin cậy đi nữa thì khi cần xác định giá đất đến từng thửa đất phải xác định là giá đất cụ thể, chứ không thể đặt chung vào bảng giá đất được, đề nghị chuyển nội dung này sang Điều 156 giá đất cụ thể, nên sửa là:

 

”Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, tuyến đường, vị trí căn cứ xác định dựa trên thông tin cơ bản của của vùng giá trị hoặc thửa đất chuẩn”

 

5.2. Góp ý Tiết k Khoản 3: “Tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Error! Reference source not found. của Luật này;”

 

Ban soạn thảo cần cân nhắc quy định này khi mức độ tin cậy của bảng giá đất chưa cao do cơ sở dữ liệu thống kê hiện nay chưa đảm bảo sát với thị trường

 

5.3. Góp ý Tiết l Khoản 3: “Tính giá trị quyền sử dụng đất khi bố trí tái định cư.”

 

Để tránh khiếu kiện và đảm bảo nguyên tắc ngang giá thì nên áp dụng 1 căn cứ xác định giá đất để thu hồi và tái định cư, không nên cùng đặc điểm pháp lý nhưng lại có 2 căn cứ tính giá, đề nghị giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và bố trí tái định cư cùng một phương pháp xác định giá đất (hoặc bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể) tốt nhất là áp dụng Bảng giá đất để tránh khiếu kiện Như đã phân tích tại Khoản 2 Mục I văn bản này.

 

6. Góp ý Điều 156. Giá đất cụ thể

 

6.1. Góp ý Tiết a Khoản 1: “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;”

 

Không thấy quy định về việc xác định giá đất tạm tính tại thời điểm chào thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện như thế nào, xác định là giá đất cụ thể hay Bảng giá đất, cơ quan nào xác định, định giá, quyết định giá tạm tính đã được phân tích tại Mục 2.3 Tham luận này.

 

6.2. Góp ý Tiết d Khoản 1: “Tính tiền sử dụng đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi hệ số sử dụng đất; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;”

 

Dự thảo quy định“Tính tiền sử dụng đất khi gia hạn sử dụng đất” là chưa sát, nếu cùng thông tin quy hoạch thì nên áp dụng chung 1 cơ sở giá trị đối với trường hợp quy định tại Tiết b Khoản 3 Điều 155 hoặc chỉ áp dụng cho kỳ đầu tiên hoặc khi gia hạn sử dụng đất như đã phân tích tại Khoản 2 Mục I văn bản này

 

Nội dung Dự thảo quy định “điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi hệ số sử dụng đất” Căn cứ như vậy sẽ thiếu trường hợp, ví dụ như thay đổi công năng của công trình. Do đó cần điều chỉnh thành: “Điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà thay đổi căn cứ xác định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 154”

 

6.3. Góp ý Tiết đ Khoản 1: “Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”

 

Ban soạn thảo cần cân nhắc với quy định tại Tiết l Khoản 3 Điều 155 như đã phân tích tại Khoản 2 Mục I văn bản này.

 

7. Góp ý Điều 158 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất

 

7.1. Góp ý chung: Đề nghị tách thành quyền và nghĩa vụ của định giá viên và tổ chức tư vấn tương tự như thẩm định giá do quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân thực hiện là khác nhau.

 

7.2. Góp ý Tiết a, Khoản 1 “Được cung cấp dịch vụ tư vấn định giá đất, thẩm định giá đất;”

 

Hoạt động định giá đất thực hiện theo Luật Đất đai, Dự thảo Luật Giá cũng đã loại trừ hoạt động này không quy định, do đó không có dịch vụ tư vấn thẩm định giá đất theo Chuẩn mực thẩm định giá (hiện nay gọi là Tiêu chuẩn thẩm định giá)áp dụng trong trường hợp này, Đề nghị sửa thành: “Được cung cấp dịch vụ tư vấn định giá đất”

 

7.3. Bổ sung quyền của tổ chức tư vấn định giá đất, định giá viên tại Tiết b, Khoản 1: “Được yêu cầu bên thuê tư vấn, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu để phục vụ xác định giá đất theo quy định của pháp luật”

 

Đề nghị bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn định giá đất, định giá viên được sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai để thực hiện nghiệp vụ chuyên môn, đề nghị bổ sung như sau: “Được yêu cầu bên thuê tư vấn, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu để phục vụ xác định giá đất theo quy định của pháp luật; Được sử dụng thông tin của cơ sở dữ liệu về đất đai để phục vụ hoạt động tư vấn định giá đất”

 

7.4. Góp ý Tiết a, Khoản 2: “Tuân thủ nguyên tắc, căn cứ, phương pháp, trình tự thủ tục định giá đất theo quy định của Luật này và các luật có liên quan;”

 

Đề nghị bỏ quy định này do không có luật nào khác liên quan đến định gái đất, rất dễ nhầm lẫn với các quy định quản lý hành nghề, quy trình … hoạt động thẩm định giá theo Luật Giá có những quy định không phù hợp với trình tự định giá đất, đề nghị sửa thành: “Tuân thủ nguyên tắc, căn cứ, phương pháp, trình tự thủ tục định giá đất theo quy định của Luật này”

 

7.5. Góp ý Tiết c, Khoản 2: “Đảm bảo việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên thuộc tổ chức của mình;” Nếu quy định như vậy sẽ phải có cơ quan ban hành chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp của định giá viên

 

III. GÓP Ý VÀO CÁC ĐIỀU KHOẢN KHÁC

 

1. Góp ý Điều 3

 

1.1. Góp ý Khoản 25 Điều 3: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành giá trị tài sản trong vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập.

 

Để phân biệt với Hợp tác xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất không càn thủ tục hành chính về đổi tên chủ sử dụng đất, nên viết thành

“Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành giá trị tài sản trong vốn điều lệ của tổ chức kinh tế và phải được thay đổi tên chủ sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

 

1.2. Góp ý Khoản 30 Điều 3: Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, chủ thể khác mà không làm thay đổi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

 

Việc hợp tác bằng quyền SD đất đương nhiên làm thay đổi quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất khi có tổ chức, cá nhân khác cùng tham gia sử dụng đất; chỉ là không thay đổi tên chủ sử dụng đất, nên sửa lại thành:

 

“Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, chủ thể khác mà không làm thay đổi tên chủ sử dụng đất.”

 

1.3. Góp ý Khoản 39 Điều 3: “Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”

 

Thực tế còn có trường hợp Dự án đầu tư được miễn có thời hạn trong thời gian đầu tư, do đó cần thêm trường hợp miễn có thời hạn, nên sửa thành:

 

“Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất hoặc một thời gian nhất định trong thời gian Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân”

 

1.3. Góp ý Khoản 40 Điều 3: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”

Để phân biệt giao đất và thuê đất, cần đưa ra đặc điệm của 2 hình thức giao và cho thuê, nên sửa thành:

 

“Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất trong khoảng thời gian nhất định”

 

1.4. Góp ý Khoản 43 Điều 3: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”

 

Để phân biệt giao đất và thuê đất, cần đưa ra đặc điểm đễ nhận biết  của 2 hình thức giao và cho thuê, nên sửa thành:

 

“Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất không có thời hạn (lâu dài).”

 

2. Góp ý Điều 18: Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.  

 

Cần phân biệt giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đề nghị bổ sung: “Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.”

 

3. Góp ý Điều 28: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

 

Góp ý Tiết b Khoản 3: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

 

Nên quy định là các trường hợp này không không bắt buộc phải công chứng mà không nên kê chung như vậy rất dễ hiểu nhầm nếu chỉ trích Tiết b mà không đọc Tiết a.

 

4. Góp ý Điều 32: Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

 

Góp ý Khoản 3. “Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với phần diện tích đó.”

 

Cần có kết hợp với Luật Quản lý sử dụng tài sản công, theo đó khi liên doanh liên kết, cho thuê đất, côgn trình gắn liền với đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, đề nghị bổ sung thêm:

 

“Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với phần diện tích đó và phải đáp ứng được các điều kiện quy định của Luật Quản lý sử dụng tài sản công”

 

5. Góp ý Điều 33: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

 

Góp ý Khoản 2. “Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.”

 

Bổ sung trường hợp liên doanh, liên kết và sửa thành:

 

“Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Liên doanh, liên kết; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.”

 

6. Góp ý Điều 34: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

 

6.1. Góp ý Tiết c, d, đ Khoản 2: Cần bổ sung quy định hạn chế quyền tặng cho, thế chấp, góp vốn chỉ “trong thời gian thuê đất còn lại” và, đề nghị sửa thành:

 

“c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất trong thời gian thuê đất còn lại cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật nhưng mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất”;

 

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong thời gian thuê đất còn lại, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật nhưng mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;

 

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời gian thuê đất còn lại, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật nhưng mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.”

 

Lưu ý: trong trường hợp đất nông nghiệp, nhà xưởng tặng các đối tượng để sử dụng không phù hợp với mục đích sử dụng đất, và khi hết thời gian thuê đất còn lại sẽ được sử lý như thế nào

 

6.2. Góp ý Tiết b Khoản 4: “Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì khi thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với thời gian được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.”

 

Cần có khái niệm về loại “Dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận” và trường hợp cuối quy định như vậy không hợp lý do quá trình sử dụng theo mục đích phi lợi nhuận thì không có nguồn trích lại để nộp, quy định như vậy không khác gì cấm chuyển nhượng, nhất là khi thế không xác định được số tiền phải nộp tương ứng với thời gian miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

 

Có trường hợp được miễn tiền thuê đất trong thời gian đầu tư (đang áp dụng không quá 3 năm) có bị tính hay không và cách tính giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất là giá đất cụ thể hay bảng giá đất. Quy định này dẫn đến thủ tục quyết toán tiền thuê đất khi chuyển nhượng quyền thuê đất rất phức tạp, kéo dài nếu áp dụng giá đất cụ thể, tại sao không áp dụng cả với trường hợp được giảm tiền thuê đất???

 

7. Góp ý Điều 47. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

 

Góp ý Khoản 3. “Người mua tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

 

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

 

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

 

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.”

 

Quy định tại Tiết a: sẽ phát sinh thủ tục hành chính mới, phải có cơ quan NN thẩm tra năng lực tài chính của bên mua trong khi thỏa thuận mua bán không phải lúc nào cũng thành công và khi thành công thì bên mua lại không đủ năng lực tài chính thì phải hủy giao dịch dân sự không?

 

Quy định tại tiết b: Theo Luật đầu tư  không bắt buộc doanh nghiệp phải có đăng ký ngành nghề kinh doanh phù hợp trước khi hoạt động, cần xem xét thêm

 

Quy định tại Tiết c: Cần xác định rõ những vi phạm, thời gian vi phạm. Không thể vì 1 lần vi phạm hoặc vi phạm không quan trọng mà cấm nhận chuyển nhượng được, cơ quan nào cung cấp thông tin này để bên bán có đủ, kịp thời thông tin về năng lực, điều kiện pháp lý của bên mua

 

8. Góp ý Điều 75. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

 

8.1. Góp ý Tiết b, đ cần bổ sung thêm loại đất

 

“b) Công trình thủy lợi bao gồm: đê điều, kè, cống, đập, tràn xả lũ, hồ chứa nước, đường hầm thủy công, hệ thống cấp nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước (kể cả hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi mà phải thu hồi đất); các công trình thuỷ lợi đầu mối (kể cả nhà làm việc, nhà kho, cơ sở sản xuất - sửa chữa - bảo dưỡng công trình thuỷ lợi thuộc phạm vi công trình thủy lợi); Hành lang bảo vệ an toàn đê điều

 

đ) Công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng, bao gồm: nhà máy điện và các công trình phụ trợ của nhà máy điện; công trình đập, kè, hồ chứa nước, đường dẫn nước phục vụ cho nhà máy thuỷ điện; hệ thống đường dây truyền tải điện và trạm biến áp; các công trình kinh doanh dịch vụ, sửa chữa, bảo dưỡng thuộc phạm vi nhà máy điện; hệ thống chiếu sáng công cộng; Hành lang an toàn lưới điện”

 

8.2. Góp ý Tiết k: “Công trình tín ngưỡng, bao gồm: đình, đền, am, miếu và các công trình tín ngưỡng khác;”

 

Nhà thờ họ, thờ tổ, từ đường, phủ điện … được coi là công trình tín ngưỡng khác hay không? Cần có khái nhiệm rõ ràng hơn hoặc giao cho Chính phủ quy định cụ thể

 

8.3. Bổ sung: Các mục đích thu hồi đất đang được liệt kê theo nhóm có thể thiếu hoặc chưa chính xác so với thực tế, cần có điều khoản mở, giao cho Chính phủ quyết định bổ sung trong từng trường hợp cụ thể, tránh ăc tắc hoạt động đầu tư

 

9. Góp ý Điều 77. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

 

9.1. Góp ý Tiết a Khoản 6: “Không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá thời hạn 90 ngày kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;”

 

Đối với tiền thuê đất thường được tính vào chi phí hoạt động hàng năm (khác với tiền sử dụng đất theo dự án đầu tư, người sử dụng đất có kế hoạch tài chính từ lâu) nên tổ chức, cá nhân có thể không sẵn nguồn để thanh toán, hoặc chỉ đơn giản do người phụ trách quên nộp … cần có lộ trình để tránh việc phải thu hồi đất quá nhiều trong khi thủ tục thu hồi đất rất lâu do phải bồi thường tài sản trên đất, nếu trong thời gian thực hiện thủ tục thu hồi, người thuê đất có khả năng tài chính nộp tiền thuê đất thì có hủy quyết định thuê đất hay không, do khả năng tài chính trong ngắn hạn của người sử dụng đất.

 

9.2. Bổ sung Trương hợp bất khả kháng vào Khoản 7, 8 như sau:

 

“7. Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng; Trừ trường hợp bất khả kháng đối với chủ đầu tư, người sử dụng đất

 

8. Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa vào sử dụng 12 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi không đưa đất vào sử dụng mà không thực hiện; Trừ trường hợp bất khả kháng đối với chủ đầu tư, người sử dụng đất”

 

10. Góp ý Điều 82. Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

 

Góp ý Tiết c Khoản 6: Thêm trường hopwj cưỡng chế khi người bị thu hồi đất không đủ điều kiện tái định cư:  “Người có đất bị thu hồi không đủ điều kiện được bố trí tái định cư hoặc đồng ý nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở.”

 

11. Góp ý Điều 84. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

 

Góp ý Tiết d Khoản 1: Bổ sung thêm trường hợp

 

“Không được cưỡng chế thu hồi đất nếu chưa bố trí tái định cư hoặc bố trí tạm cư cho người có đất bị thu hồi ngoại trừ các trường hợp nêu tại Khoản 6 Điều 82 Luật này”

 

12. Góp ý Điều 93. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

 

Góp ý Khoản 1: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 90. của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi nếu người có đất bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất.”

 

Quy định như vậy sẽ làm người bị thu hồi đất chỉ được chọn 1 trong các hình thức bồi thường, trong khi có thể nhận bằng nhiều hình thức miễn là không vượt quá số tiền được nhận

 

Đề nghị sửa như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 90. của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì lựa chọn nhận bồi thường bằng một hoặc nhiều hình thức: bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi nếu người có đất bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, nhưng tổng giá trị không vượt quá giá trị được nhận bồi thường trong phương án được phê duyệt.”

 

13. Góp ý Điều 105. Lập và thực hiện dự án tái định cư

 

Góp ý Tiết b Khoản 2. “Hạ tầng xã hội: đảm bảo trường học, dịch vụ y tế, nhà văn hóa, khu thể thao, chợ, khu thương mại - dịch vụ.”

 

Việc quy định như vậy dễ bị hiểu thành địa điểm tái định cư là nơi ở tập trung có điều kiện hạ tầng tương đương như dự án đô thị có đầy đủ các tiện ích đã liệt kê hoặc khó tìm được vị trí đáp ứng được toàn bộ các điều kiện này, quy định này cần được cân nhắc để phù hợp với điều kiện thực tế.

 

14. Góp ý Điều 118. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

 

Góp ý Tiết b Khoản 3: “Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác trên địa bàn cả nước;”

 

Cần quy định thời hạn về các vi phạm đã xảy ra trong quá khứ, không nên xác định vô thời hạn như vậy, nếu chỉ lỡ vi pham 1 lần sẽ vĩnh viễn không được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

 

15. Góp ý Điều 121. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

 

Góp ý Tiết a, Khoản 1: “Giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện các dự án: nhà ở thương mại; cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; thương mại, dịch vụ; khu vui chơi, giải trí công cộng (trừ công viên, vườn hoa, bãi tắm và các khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác không thu phí của người dân); trung tâm thương mại, siêu thị; nhà hàng, khách sạn;”

 

Không nên liệt kê loại hình kinh doanh cụ thể dẫn đến thiếu trường hợp sẽ ách tắc đầu tư, ví dụ như đấu thầu đất để làm bệnh viện, trường học, bãi đỗ xe… nhưng lại trùng lắp thương mại dịch vụ chính là trung tâm thương mại, siêu thị, nhà hàng khách sạn.

 

Nên sửa thành: “Giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, phi nông nghiệp, kinh doanh dịch vụ thương mại: nhà ở thương mại; văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao, dịch vụ công cộng; vui chơi giải trí công cộng (trừ công viên, vườn hoa, bãi tắm và các khu vực dành cho vui chơi giải trí công cộng khác không thu phí của người dân)”

 

16. Góp ý Điều 123. Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

 

Góp ý Tiết b, Khoản 4: “Trường hợp trong khu vực đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do Nhà nước quản lý thì diện tích đất do Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất;”

 

Cần có tỷ lệ diện tích đất do nhà nước quản lý cụ thể trong tổng diện tích đất để lập dự án tránh trường hợp sử dụng quy định này để tránh việc giao đất, cho thuê đất do Nhà nước quản lý không qua đấu thầu, đấu giá. Ví dụ như đất của doanh nghiệp CPH trả lại NN không tính vào giá trị doanh nghiệp là đất Thương mại dịch vụ nhưng mua thêm đất ở lân cận là có thể đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất, được giao đất không qua đấu giá.

 

Trên đây là Tham luận góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tháng 4/2023 trên cơ sở kinh nghiệm, kiến thức thực tế. Rất mong đây là một nguồn thông tin góp cho Ban Soạn thảo nghiên cứu, cân nhắc để hoàn chỉnh Luật Đất đai.

Trân trọng./.