15/06/2026 12:00:00 SA

Tham luận trong Tọa đàm "Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản" do tạp chí Nhịp sống thị trường (MarketTimes) thuộc Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức sáng 12/6/2026 tại Trung tâm hội nghị quốc tế, số 11 Lê Hồng Phong, Hà Nội.

-------------------------------------------------------------

THAM LUẬN:

NHẬN ĐỊNH VÀ ĐỀ XUẤT VỀ CHÍNH SÁCH THÁO GỠ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SAU THỰC TIỄN ÁP DỤNG NGHỊ QUYẾT 254/2025/QH15, NGHỊ QUYẾT 258/2025/QH15 VÀ ĐỀ XUẤT SỬA ĐỔI

Người viết: Ngô Gia Cường – Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI)

 

Với vai trò là một định giá viên tham gia hoạt động định giá đất cụ thể nhiều năm, tôi xin đóng góp bài tham luận nhận định và phản biện chính sách tháo gỡ định giá đất từ thực tiễn áp dụng Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị quyết 258/2025/QH15 dựa trên những trải nghiệm thực tế. Bài tham luận không đi vào các kỹ thuật đơn thuần, mà tập trung bóc tách các mâu thuẫn lý luận và xung đột pháp lý chuyển tiếp. Trên cơ sở đối chiếu lý thuyết khoa học định giá, cung cấp mô hình bồi thường Nhà nước của một số quốc gia trong khu vực để có cái nhìn thực trạng về chính sách định giá đất của 02 Nghị quyết và đề xuất phương án sửa luật Đất đai nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong hoạt động định giá đất như sau:

 

 

I. SAI LẦM NGUYÊN LÝ VÀ NỀN TẢNG LÝ THUYẾT

 

1.1. Nỗ lực tháo gỡ hành chính và nghịch lý của định giá hàng loạt

 

Trong giai đoạn chuyển tiếp pháp lý hiện nay, chúng ta đều ghi nhận những nỗ lực mang tính cách mạng của Quốc hội và Chính phủ nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính và khơi thông các điểm nghẽn đầu tư công. Việc ban hành cơ chế xác đinh giá đất bằng cách dùng Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K), Hệ số sử dụng đất (V)[1] nhân với Bảng giá đất (BGĐ) làm gốc là một giải pháp tình thế với mục tiêu rõ ràng: loại bỏ quy trình định giá cụ thể phức tạp đối với từng dự án để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi một công cụ điều tiết hành chính được áp dụng lên một nền tảng dữ liệu chưa hoàn thiện, nỗ lực tháo gỡ này lại vô tình tạo ra những bất cập mới, khơi sâu thêm khó khăn, bức xúc của các đối tượng chịu sự điều chỉnh.

 

Về mặt lý luận lập pháp, Luật Đất đai 2024 đã đặt ra một tiêu chuẩn rất cao: Bảng giá đất phải được xây dựng theo các phương pháp định giá khoa học để cho ra kết quả sát với nguyên tắc thị trường. Khi đạt được trạng thái lý tưởng này, Bảng giá đất sẽ trở thành công cụ hoàn hảo, đảm bảo tính công bằng khi áp dụng đồng bộ cho mọi đối tượng. Tuy nhiên, dưới góc độ khoa học thẩm định giá, Bảng giá đất bản chất là sản phẩm của phương pháp Định giá hàng loạt. Vì là định giá số lớn, mô hình toán học này luôn tồn tại những sai số hệ thống tất yếu và không thể phản ánh trọn vẹn các đặc điểm riêng có, tính chất đơn lẻ hay tiềm năng quy hoạch sử dụng đất đặc trưng của từng thửa đất.

 

Việc luật định cho phép tồn tại song song cơ chế "Giá đất cụ thể" chính là một lời thừa nhận ngầm hiểu về mặt lý thuyết: Bảng giá đất và kỹ thuật định giá hàng loạt không bao giờ có thể chính xác trong mọi trường hợp. Giá đất cụ thể sinh ra là để khắc phục nhược điểm cốt lõi đó.

 

Sự bế tắc của cơ chế hiện hành còn đến từ một sự lạc quan lý thuyết thái quá khi kỳ vọng vào việc hoàn thành Bảng giá đất định giá chi tiết đến từng thửa đất trên cơ sở dữ liệu Big Data và công nghệ xử lý kết quả bằng AI trong ngắn hạn. Trên thực tế, tham vọng định giá chi tiết đến từng thửa đất chuẩn không phải là câu chuyện mới, mà đã được đặt ra từ kỳ sửa đổi Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, dù sau khi đã được chính thức luật hóa trong Luật Đất đai 2024, mặc dù đã được Chính phủ nhắc nhở nhưng Bộ Nông nghiệp và Môi trường đến nay vẫn chưa thể ban hành Thông tư hướng dẫn thực hiện, đây là minh chứng rõ nét cho thấy sự khó khăn, phức tạp cực kỳ lớn khi hạ tầng thông tin địa chính chưa đủ độ chín để đáp ứng.

 

Thực tế chứng minh đây là một mục tiêu chưa thể khả thi bởi 3 giới hạn cốt lõi:

 

Giới hạn dữ liệu đầu vào: Cơ sở dữ liệu hiện nay mới chỉ ghi nhận bề nổi là có giao dịch, chứ chưa thể xác hạch được giá trị thực do tập quán "hai giá" để né thuế đã ăn sâu vào thị trường hàng thập kỷ. Hệ thống cần độ trễ tối thiểu 2 năm để thị trường thích nghi, thay đổi tập quán cũ nhằm tích lũy dữ liệu sạch.

 

Giới hạn bóc tách của thuật toán: Phần lớn giao dịch đô thị là tài sản hỗn hợp (đất + công trình). Việc xây dựng phần mềm tự động bóc tách chính xác tỷ lệ khấu hao, giá trị kiến trúc và lợi thế thương mại đặc thù của từng căn nhà để tìm ra giá trị đất thuần túy là điều bất khả thi trong bối cảnh hạ tầng thông tin địa chính còn vô cùng phân tán.

 

Giới hạn trách nhiệm pháp lý: Một phần mềm AI không có tư cách pháp nhân để chịu trách nhiệm hình sự hay kỷ luật hành chính khi xảy ra sai số kỹ thuật. Khi cơ chế giải trình trách nhiệm bị bỏ trống, sẽ không một Hội đồng thẩm định nào dám đặt bút phê duyệt phương án giá hàng loạt do máy tính tự động đưa ra.

 

Tóm lại, trước khi có được một Bản đồ số hoàn chỉnh và chính xác đến từng thửa đất có mức độ chính xác, giải quyết được vấn đề phức tạp nêu trên, để không tạo ra sự bất công bằng xã hội sâu sắc do lỗi sai số của định giá hàng loạtmới có thể loại bỏ được Định giá đất cụ thể. Mọi cố gắng sửa chữa khuyết điểm này bằng các biện pháp hành chính khác (hệ số) chỉ tạo ra mâu thuẫn về lý thuyết và thực tiễn.

 

1.2. Tiêu chuẩn kép giữa "Nguyên tắc thị trường" và "Hài hòa lợi ích"

 

Trong tư duy thiết kế chính sách tại điểm đ khoản 1 Điều 158 và Điều 6 Nghị quyết 254/2025/QH15, các nhà lập pháp đang đặt ra một "tiêu chuẩn kép" mang tính mâu thuẫn nội tại sâu sắc. Một mặt, luật yêu cầu việc xác định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, vốn là một thực thể khách quan, vận hành độc lập dựa trên các quy luật kinh tế (cung - cầu, cạnh tranh) và hệ thống dữ liệu. Mặt khác, luật lại lồng ghép mục tiêu chủ quan là "Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư".

 

Dưới góc độ khoa học định giá, đây là một sự dung hòa không tưởng. "Hài hòa lợi ích" bản chất là mục đích điều tiết chính trị - kinh tế - xã hội mang tính chủ quan của cơ quan quản lý để điều tiết nền kinh tế, cụ thể là quản lý nguồn thu hay còn được gọi là kỹ thuật “vặt lông vịt”. Khi bắt buộc một công thức toán học hoặc một phương pháp kỹ thuật phải gánh vác đồng thời hai mục đích đối nghịch này, kết quả cho ra sẽ không còn là giá trị thị trường khách quan nữa, mà bắt buộc phải trở thành một con số thỏa hiệp hành chính. Khi Nhà nước cố tình can thiệp vào kết quả định giá để làm "hài lòng" các bên, tính khoa học của nghề định giá bị triệt tiêu, biến kết quả định giá đất thành một hình thức đối phó, thiếu độ tin cậy ngay từ khâu lập luận đầu vào.

 

1.3. Nghịch lý về mặt nguyên lý lý luận của Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị quyết 258/2025/QH15

 

Giá trị thị trường của một tài sản phải là duy nhất tại một thời điểm, bất kể mục đích sử dụng hay đối tượng áp dụng. Việc Nghị quyết 254 điều chỉnh toán bộ đối tượng áp dụng giá đất cụ thể dùng chung với Bảng giá đất, đặt ra tham vọng áp dụng nguyên tắc một giá cho mọi đối tượng dựa trên một Bảng giá đất (nhân Hệ số K) duy nhất (phải nhấn mạnh rằng đây là bước ngoạt rõ nét của Nghị quyết 254 só với Luật Đất đai 2024), nhưng ngay sau đó Nghị quyết 258 lại phải phản biện, đưa ra hệ số K’ cố định chỉ áp dụng riêng cho công tác giải phóng mặt bằng một hệ số điều chỉnh từ 1,0 đến 2 lần trên cơ sở phân loại dự án đầu tư, đây chính là một sự thừa nhận gián tiếp về nhiệm vụ bất khả thi của kế quả định giá hạng loạt áp dụng cho mọi đối tượng điều chỉnh.

 

Hệ quả tất yếu là hệ thống pháp lý rơi vào tình trạng duy trì một tiêu chuẩn kép về giá: một mặt ép nghĩa vụ tài chính công (thuế, tiền thuê đất hằng năm) của doanh nghiệp vào một khung giá hành chính chưa sát thực tế, mặt khác lại chấp nhận đẩy chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng lên gấp đôi để đổi lấy tiến độ giải ngân đầu tư công. Sự bất thống nhất này không chỉ làm bóp méo bản chất của khái niệm “nguyên tắc thị trường”[2] trong luật định, mà còn tạo ra sự bất bình đẳng lớn giữa các chủ thể sử dụng đất.

 

1.4. Nghịch lý toán học và thông tin của yêu cầu ban hành đồng thời

 

Theo quy định tại khoản 3 Điều 159[3] Luật Đất đai 2024, quy định Bảng giá đất ban hành hàng năm; Theo khoản 3 Điều 7[4] Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định thời hiện của Bảng giá đất mà điều chỉnh nhưng tại Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15[5], quy định UBND cấp tỉnh ban hành Hệ số K để áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm trùng khớp hoàn toàn với thời điểm cập nhật Bảng giá đất (lưu ý rằng Nghị quyết 254 không bãi bỏ quy định “bảng giá đất ban hành hằng năm”). Đây chính là điểm phi lý lớn nhất về mặt logic thông tin và toán học.

 

Cần phải hiểu rằng, cả Bảng giá đất và Hệ số K điều chỉnh biến động đều được xây dựng trên cùng một nguồn thông tin đầu vào (dữ liệu giao dịch của năm trước liền kề) và sử dụng chung một phương pháp định giá hàng loạt. Về mặt logic toán học: nếu hai công cụ này ra đời cùng một thời điểm, dựa trên cùng một nền tảng dữ liệu, thì giá trị của Hệ số K bắt buộc phải bằng 1,0. Việc cơ quan quản lý ban hành một hệ thống Bảng giá đất mới, nhưng ngay lập tức phải có thêm một Hệ số K ≠ 1,0 tại cùng thời điểm để "điều chỉnh" cho chính bảng giá vừa ban hành là một đề bài vô nghiệm. Nó chứng tỏ hệ thống tính toán của Bảng giá đất hoặc Hệ số đã bị cố tình làm cho sai lệch, phi khoa học ngay từ chủ trương ban hành.

 

II. BẢN CHẤT PHÁP LÝ & XUNG ĐỘT TRONG CÁC NGHỊ QUYẾT THÁO GỠ VƯỚNG MẮC

 

2.1. Mối quan hệ thứ bậc giữa Nghị quyết 254/2025/QH15 và Luật Đất đai 2024

 

Để hệ thống bộ máy hành chính tại địa phương có thể tự tin đặt bút ký hồ sơ, chúng ta cần định danh chính xác vị trí pháp lý của Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị quyết 254/2025/QH15 Văn bản này không bãi bỏ hay thay thế Luật Đất đai 2024, mà vận hành dưới tư cách là một Luật đặc biệt, hay nói cách khác là một "Sắc lệnh can thiệp tạm thời" nhằm giải cứu các điểm nghẽn nghiêm trọng về đầu tư công và bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB).

 

Theo nguyên tắc áp dụng pháp luật, khi có sự xung đột hoặc khác biệt về phương pháp định giá giữa Luật chung và Nghị quyết tháo gỡ của Quốc hội, các điều khoản của Nghị quyết 254, 258 mang giá trị pháp lý cao nhất, ưu tiên áp dụng tuyệt đối. Đây phải được xem là "lá chắn pháp lý" tối cao và duy nhất để bảo vệ cán bộ thực thi trong giai đoạn khủng hoảng chính sách hiện nay.

 

Nghị quyết 254, 258 ban hành gần như đồng thời nhưng có mâu thuẫn với nhau, cụ thể là “nguyên tắc thị trường” vẫn giữ trong Nghị quyết 254 nhưng đến nghị quyết 258 tại tạo ra con số ghi nhận giá thị trường của Bảng giá đất phải nhân với hệ số 1,0 lần 1,5 lần hoặc 2 lần chứng minh giá đất không còn giữ được “nguyên tắc thị trường” hoặc chấp nhận chi sai nguyên tắc về chi tiêu công để đẩy nhanh tốc độ đầu tư công.

 

2.2. Bẫy trách nhiệm từ cơ chế "Tồn tại song song" và tính chất lưỡng dụng dở dang

 

Sự tháo gỡ của Nghị quyết 254 bộc lộ tính chất nửa vời khi thiết lập một cơ chế "lưỡng dụng” tại khoản 4 Điều 7[6] Nghị quyết 254. Đối với các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, thay vì bắt buộc chuyển đổi đồng bộ sang Hệ số K để nhất quán thủ tục, quy định lại "trao quyền" cho UBND cấp tỉnh được lựa chọn: hoặc áp dụng xác định giá theo Hệ số K của Nghị quyết này, hoặc tiếp tục xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai.

 

Sự tồn tại song song này vô hình trung tạo ra một "cơ chế chọn cửa" đầy rủi ro pháp lý cho cấp thực thi (Bộ máy hành chính) thay vì được giảm tải thủ tục thì lại bị đẩy vào một tình thế tiến thoái lưỡng nan:

 

Nếu quyết định chọn phương án làm nhanh, duyệt Hệ số K cao để GPMB thuận lợi thì dễ gặp rủi ro cơ quan Thanh tra, Kiểm toán hậu kiểm và kết luận gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

 

Nếu chọn phương án an toàn, làm chậm theo quy trình Giá đất cụ thể hoặc áp sát khung bảng giá thấp để bảo vệ bản thân, thì cán bộ lại vướng vào trách nhiệm làm đình trệ đầu tư công, không hoàn thành nhiệm vụ điều hành kinh tế.

 

Việc trao quyền quyết định dở dang cho địa phương thực chất là hành vi đùn đẩy trách nhiệm từ cấp lập pháp xuống cấp thực thi. Áp lực về tiến độ giải ngân cộng hưởng với nỗi sợ trách nhiệm hình sự cá nhân đã biến sự "lưỡng dụng" này thành một cái bẫy chính sách, trực tiếp kích hoạt trạng thái căng cứng, "tê liệt trong tư thế sẵn sàng" của toàn hệ thống. Ai cũng muốn đáp ứng tiến độ dự án, nhưng không ai dám đặt bút phê duyệt phương án giá bồi thường.

 

III. KỸ THUẬT ĐỊNH GIÁ VÀ THỰC TIỄN DỮ LIỆU PHI ĐỐI XỨNG

 

3.1. Nghịch lý "Cào bằng" của Hệ số K trên nền Bảng giá đất không đồng đều

 

Một sai lầm mang tính hệ thống của các cơ quan quản lý là áp dụng một hệ số điều chỉnh cào bằng dựa trên giả định Bảng giá đất đang "thấp đều" so với thị trường. Thực tế dữ liệu tại Thành phố Hà Nội chỉ ra một sự phi đối xứng nghiêm trọng: trong khi khu vực nội thành (các phường trung tâm) qua nhiều lần điều chỉnh đã tương đối tiệm cận, đạt từ 50% đến 70% giá trị thị trường, thì khu vực ngoại thành (các xã vùng sâu, vùng xa) lại khá thấp so với thị trường, nhiều nơi chỉ đạt từ 20% đến 30% giá thị trường (số nơi cao hơn giá thị trường là vô cùng hiếm gặp).

 

Khi áp dụng một Hệ số K chung hoặc Hệ số bồi thường nhân 2 (x2 lần) theo cơ chế đặc thù của Nghị quyết 258/2025/QH15 lên một nền tảng "lệch pha" và phi tỷ lệ như vậy, chúng ta sẽ lập tức rơi vào kịch bản "Bất bình đẳng kép", ví dụ:

 

Tại nội thành: Giá bồi thường vọt lên bằng 120% đến 140% giá thị trường. Người dân nội thành được hưởng lợi đột biến vượt ngưỡng kinh tế, nhưng ngân sách Nhà nước lại phải đối mặt với rủi ro thất thoát hàng do giá bồi thường cao hơn giá đất thị trường.

 

Tại ngoại thành: Giá bồi thường vẫn chỉ đạt 40% đến 50% giá thị trường. Mức chi trả này hoàn toàn không đáp ứng được kỳ vọng giá trị tài sản hợp pháp của người bị thu hồi đất, dẫn đến hệ quả tất yếu là người dân ngoại thành tiếp tục khiếu kiện, từ chối bàn giao mặt bằng và các dự án đầu tư công tiếp tục rơi vào trạng thái tắc nghẽn hoàn toàn.

 

Thực tế này đòi hỏi hệ số phải được thiết lập và điều chỉnh chi tiết theo từng tuyến đường, vùng chứ không thể điều chỉnh cào bằng trên tổng thể trên toán địa bàn tỉnh. Tuy nhiên, giải pháp này lại đẩy cơ quan quản lý vào một thế tiến thoái lưỡng nan về mặt điều tiết: nếu nâng cao hệ số điều chỉnh tại các vùng ngoại thành để giải quyết thỏa đáng quyền lợi bồi thường cho người bị thu hồi đất, thì đồng thời các nghĩa vụ tài chính về đất đai khác như tiền thuê đất hằng năm, thuế... tại vùng đó trong năm và tiếp theo cũng sẽ tăng vọt, trực tiếp triệt tiêu tính ổn định và phá vỡ chi phí sản xuất - kinh doanh của cả doanh nghiệp lẫn người dân trong vùng bị điều chỉnh.

 

Lưu ý: Nghiên cứu các quy định hiện hành hiện nay rất khó xác định được trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai cụ thể nào mà giá đất phải áp dụng Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh (K) và trường hợp nào chỉ nhân với giá đất trong bảng giá đất.

 

3.2. Sự bất lực của Hệ số K quy hoạch đối với Đất đa mục đích

 

Nhìn vào Quyết định 19/2026/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội ban hành ngày 02/02/2026 (nhằm thay thế Quyết định 89/2025/QĐ-UBND trước đó), chúng ta thấy rõ một nỗ lực "hành chính hóa" phương pháp Thặng dư bằng cách đưa biến số quy hoạch áp dụng cho dự án một mục đích là Hệ số sử dụng đất (V) khi thêm vào công thức tính giá đất. Tuy nhiên, đây cũng là một kỹ thuật định giá đất hàng loạt có giới hạn mức độ chính xác tương tự như hệ số K.

 

Ngay cả các nhà làm luật tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP[7] cũng đã tiên liệu được mức độ phức tạp này nên đã tách biệt rõ ràng: chỉ áp dụng hệ số này đối với Dự án sử dụng đất 1 mục đích, còn đối với các dự án có mục đích hỗn hợp (đa mục đích) theo quy hoạch xây dựng, UBND cấp tỉnh phải xem xét, quyết định việc xác định bằng giá đất cụ thể. Quy định này chính là sự thừa nhận ngầm rằng các mô hình công thức định giá hàng loạt hoặc hệ số quy đổi hành chính hoàn toàn không đủ năng lực để phản ánh chính xác bản chất kinh tế của loại đất này.

 

Trong khi đó, hầu hết các dự án bất động sản đô thị hiện đại tại Hà Nội hiện nay đều là đất đa mục đích: khối đế làm thương mại dịch vụ, khối tháp làm văn phòng cho thuê và căn hộ ở, kết hợp với các tầng hầm kỹ thuật, thương mại ngầm. Việc cố gắng ép một hệ số K phẳng dựa trên Hệ số sử dụng đất chỉ với Dự án một mục đích hầu như không giải quyết được vướng mắc của hệ thống trong xác định nghĩa vụ tài chính đất đai khi giao đất, cho thuê đất của chủ đầu tư.

 

IV. THỰC TRẠNG ĐIỀU HÀNH VÀ TÂM LÝ SỢ RỦI RO

 

4.1. Hệ quả của sự không đồng bộ về mặt thời gian và áp lực đầu tư công

 

Thực trạng đáng ngại nhất hiện nay là tình trạng "quy định đi trước, công cụ theo sau". Nghị quyết 254 có hiệu lực lập tức, ép bộ máy phải vận hành theo cơ chế Hệ số K, nhưng hạ tầng dữ liệu thị trường và các nghị định, quyết định của địa phương được giao cùng trong một Nghị quyết yêu cầu hướng dẫn chi tiết lại chưa hoàn thiện ngay.

 

Áp lực mốc thời hạn sinh tử 01/07/2026 (theo khoản 5 Điều 7 NQ 254[8], sau ngày này bắt buộc phải có đầy đủ căn cứ Hệ số K, nếu không phải quay lại dùng Luật Đất đai) đang tạo ra khoảng trống chính sách. Đối mặt với áp lực giải ngân đầu tư công, trong vòng vài tháng chuyển tiếp, các cơ quan chức năng không thể lựa chọn và xét duyệt kịp các tổ chức tư vấn chuẩn để khảo sát hàng nghìn tuyến đường.

 

Sự mơ hồ trong các điều khoản chuyển tiếp và việc thiếu vắng một cơ chế miễn trừ trách nhiệm trước các sai số kỹ thuật tất yếu của nghề định giá đã biến quyền tự quyết của địa phương thành một cái bẫy trách nhiệm.

 

Đáng quan ngại hơn, việc các Nghị quyết có hiệu lực thi hành ngay lập tức đã tạo ra một cú sốc đảo lộn quy trình mang tính hệ thống. Toàn bộ trình tự, thủ tục định giá đất của hàng loạt dự án đang triển khai dở dang trước đó bỗng chốc bị mất giá trị pháp lý, đẩy các cơ quan thực thi vào thế tiến thoái lưỡng nan: hoặc phải chấp nhận hủy bỏ kết quả nghiên cứu cũ để tổ chức khảo sát, lập quy trình định giá lại từ đầu theo cơ chế mới, hoặc phải thụ động "đóng băng" hồ sơ để chờ đợi các nội dụng thuộc thẩm quyền của Chính phủ được quy định trong Nghị quyết 254 (cụ thể là Nghị định 49/2026/NĐ-CP) chính thức được ban hành nhằm tìm kiếm hành lang hướng dẫn. Sự thay đổi đột ngột về mặt thủ tục này không chỉ vô hiệu hóa các nguồn lực tài chính và thời gian đã đầu tư cho giai đoạn trước, mà còn trực tiếp gây nên tình trạng chậm trễ nghiêm trọng trong giải quyết thủ tục hành chính, biến những nỗ lực khơi thông điểm nghẽn thành một "điểm nghẽn" mới phức tạp hơn cho môi trường đầu tư công.

 

4.2. Áp lực rủi ro và trạng thái tê liệt bộ máy hành chính

 

Trong bối cảnh tốc độ ban hành thủ tục, thay đổi chính sách nêu trên đẩy cán bộ hành chính tại các phường, xã khi được giao làm chủ đầu tư hoặc phải quyết định giá bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) vào tình thế phải đứng trước "hai làn đạn":

 

Nếu ký phê duyệt phương án giá hoặc Hệ số K cao: Nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án, giúp GPMB thuận lợi, cán bộ phải đối mặt với rủi ro pháp lý rất lớn, dễ bị quy tội cố ý làm trái, gây thất thoát ngân sách Nhà nước khi các cơ quan Thanh tra, Kiểm toán tiến hành hậu kiểm.

 

Nếu phê duyệt giá thấp theo sát khung bảng giá cũ: Nhằm bảo đảm an toàn tuyệt đối cho bản thân, hệ quả trực tiếp là kích hoạt làn sóng khiếu kiện, người dân từ chối bàn giao mặt bằng, khiến dự án đắp chiếu và đầu tư công không thể giải ngân. Điều này đương nhiên đi kèm với các hình thức kỷ luật, khiển trách vì không hoàn thành nhiệm vụ điều hành, gây đình trệ phát triển kinh tế.

 

Sự cộng hưởng này đẩy hệ thống hành chính rơi vào trạng thái "tê liệt trong tư thế sẵn sàng". Trong một môi trường mà áp lực công việc và rủi ro hậu kiểm không có vùng an toàn, tâm lý chung của bộ máy là ai cũng muốn chạy dự án nhưng không một ai dám đặt bút ký phê duyệt phương án giá.

 

Tính thời sự đáng chú ý phản ánh bước đi đột phá mang tính cởi trói của lập pháp vừa qua chính là sự ra đời của Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/04/2026 của Quốc hội. Tại khoản 3 Điều 17 của Nghị quyết này, lần đầu tiên một cơ chế miễn trừ trách nhiệm thực chất đã được luật hóa: Người đứng đầu cơ quan, đơn vị và người tham gia triển khai thực hiện được loại trừ, miễn trách nhiệm hoàn toàn trong trường hợp đã tuân thủ các quy trình, quy định liên quan và không vụ lợi, ngay cả khi quá trình thực hiện nhiệm vụ vẫn xảy ra thiệt hại. Đây chính là "liều thuốc" hóa giải tối ưu cho căn bệnh sợ sai, sợ rách việc của bộ máy điều hành hành chính. 

 

Tuy nhiên, nghịch lý ở chỗ, hành lang bảo vệ nghiêm túc và văn minh này hiện mới chỉ được thí điểm giới hạn cho các công tác xử lý vi phạm cũ hoặc tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài trước tháng 8/2024 theo phạm vi của Nghị quyết 29. Trong khi đó, đối với công tác định giá đất thường xuyên và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của các dự án mới theo Nghị quyết 254 hay Nghị quyết 258, người đứng đầu địa phương và cán bộ thực thi tại cơ sở vẫn đang phải đối mặt với rủi ro trách nhiệm mà chưa có lá chắn quy trình bảo vệ. Thực tế này đặt ra yêu cầu cấp bách là triết lý miễn trách nhiệm khi tuân thủ đúng quy trình và không vụ lợi của Nghị quyết 29 cần phải được nhân rộng, thể chế hóa thành một nguyên tắc xuyên suốt cho toàn bộ hoạt động định giá đất vĩ mô hiện nay.

 

Lưu ý, hành lang bảo vệ của Nghị quyết 29/2026/QH16 mới chỉ đóng vai trò là một công cụ dọn dẹp lịch sử, gỡ rối cho các quyết định và vướng mắc tồn đọng phát sinh trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

 

Trong khi đó, cơ chế quyền lựa chọn 'lưỡng dụng' đầy mơ hồ của Nghị quyết 254/2025/QH15 lại đang để lại một khoảng trống trách nhiệm cực kỳ nguy hiểm. Người quyết định phương án giá hiện nay hoàn toàn chưa được tháo trách nhiệm pháp lý. Khi ranh giới giữa việc chọn 'Hệ số K' và 'Giá đất cụ thể' để bồi thường chưa được định biên rõ ràng bằng các tiêu chí pháp lý chặt chẽ, cán bộ thực thi vẫn phải 'đơn độc' đánh cược sinh mệnh chính trị của mình trước làn đạn hậu kiểm. Đây chính là lý do vì sao bộ máy dù đã có Nghị quyết 29 làm điểm tựa lịch sử, nhưng đối với các dự án mới hiện nay, trạng thái 'tê liệt trong tư thế sẵn sàng' vẫn chưa thể được hóa giải.

 

PHẦN V: BẢN CHẤT SỞ HỮU VÀ HỆ QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI THỰC NGHIỆM.

 

5.1. Bản chất sở hữu: Sự bất cập giữa triết lý lập pháp và Luật định

 

Dưới góc độ khoa học pháp lý, thực tiễn lịch sử chứng minh đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có trước Nhà nước và Hiến pháp. Việc định chế hóa chế độ "Sở hữu toàn dân" tại Hiến pháp năm 1980 bản chất là giải pháp tối ưu hóa quyền quản lý vĩ mô, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước đối với tư liệu sản xuất đặc biệt này. Song hành với quyền quản lý vĩ mô đó, thông qua Luật Đất đai Nhà nước vẫn công nhận và bảo hộ "Quyền sử dụng đất" của người dân dưới tư cách là một quyền tài sản mang tính dân sự, trị giá được bằng tiền theo quy định tối cao của Bộ luật Dân sự.

 

Do đó, cần có sự định vị chính xác và khách quan về mặt thuật ngữ đối với các biện pháp can thiệp hành chính của chính quyền. Trong quản trị quốc gia, biện pháp quốc hữu hóa hoặc trưng thu tài sản khẩn cấp là công cụ tối cao, chỉ được áp dụng trong các điều kiện đặc biệt cấp bách liên quan đến an nguy quốc gia hoặc an ninh quốc phòng tối cao nhằm đạt được sự đồng thuận tuyệt đối của xã hội. Ngược lại, công tác thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội thuần túy mang bản chất của sự điều tiết dòng vốn và hạ tầng trong thời bình, vận hành theo các quy luật khách quan của kinh tế thị trường.

 

Cơ chế bồi thường tại các dự án này không thể đặt ngang hàng với các biện pháp trưng thu khẩn cấp. Nếu tiếp tục duy trì một cơ chế giá bồi thường mang tính mệnh lệnh hành chính, chưa phản ánh sát thực tế thị trường, vô hình trung chúng ta đang làm sụt giảm quyền lợi kinh tế chính đáng của người sử dụng đất. Một mô hình phát triển bền vững và văn minh không nên và không thể dựa trên việc tối thiểu hóa chi phí bồi thường bằng cách cắt giảm các giá trị tài sản hợp pháp của người sử dụng đất.

 

5.2. Vòng xoáy trượt giá vĩ mô và cú sốc chi phí tư liệu sản xuất

 

Cơ chế bắt buộc cập nhật Bảng giá đất hằng năm kết hợp với Hệ số K phản ứng nhanh đang vô tình thiết lập một "cỗ máy tự động tăng giá" theo logic cuốn chiếu. Giá bồi thường và giá giao dịch của năm trước sẽ tự động được xâu chuỗi để đẩy nền Bảng giá đất của năm sau tăng vọt theo công thức tịnh tiến. Dưới góc độ kinh tế vĩ mô, đây là một kịch bản nguy hiểm cho nền kinh tế đô thị. Chỉ để giải quyết bài toán bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) cho một số ít đối tượng bị thu hồi đất, Nhà nước đang đẩy toàn bộ đối tượng thuộc diện điều chỉnh của Bảng giá đất vào một cú sốc chi phí đất đai trên diện rộng.

 

Theo định hướng sử dụng chung Bảng giá đất cho mọi đối tượng điều chỉnh thay cho Giá đất cụ thể quy định tại Nghị quyết 254, Bảng giá đất tăng vọt sẽ kéo theo sự tăng trưởng đột biến mang tính dây chuyền của các nghĩa vụ tài chính thường xuyên xã hội: từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, lệ phí trước bạ, cho đến tiền thuê đất trả tiền hằng năm của hàng chục nghìn doanh nghiệp. Chi phí đầu vào từ tư liệu sản xuất quan trọng nhất là đất đai bị đẩy lên quá cao sẽ triệt tiêu năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, đẩy giá thành bất động sản vọt lên, kích hoạt lạm phát và triệt tiêu hoàn toàn động lực đầu tư dài hạn của xã hội, đặc biệt tại các vùng có tốc độ phát triển hạ tầng mạnh do đầu tư công điều tiết.

 

5.3. Tiêu chuẩn kép trong tư duy "Mua - Bán" tài sản của Nhà nước

 

Sự bất đối xứng trong chính sách hiện nay đang bộc lộ một tiêu chuẩn kép đầy mâu thuẫn trong vị thế ứng xử của cơ quan điều hành:

 

+ Ở chiều "Bán" (Nhà nước thu tiền vào ngân sách): Khi giao đất, cho thuê đất hoặc tổ chức đấu giá đất để thu tiền vào ngân sách, chúng ta đòi hỏi và thiết lập các quy định khắt khe để tính toán sát giá thị trường tuyệt đối nhằm tối đa hóa nguồn thu.

 

+ Ở chiều "Mua" (Nhà nước chi tiền bồi thường): Khi thu hồi và bồi thường đất cho người dân, khung giá hành chính áp dụng lại bị cố tình kìm nén ở mức thấp, có khoảng cách khá xa so với thực tế để giảm chi cho ngân sách.

 

Sự bất đối xứng này trực tiếp phá vỡ tính nhất quán của triết lý lập pháp, xâm phạm nguyên tắc bình đẳng và bóp méo một quan hệ dân sự sòng phẳng. Quy luật thị trường không nên bị bẻ gãy bằng các mệnh lệnh hành chính đơn phương. Khi quyền lợi kinh tế chưa được nhìn nhận tương xứng, phản ứng tự nhiên của thị trường sẽ là sự phản kháng sòng phẳng bằng "công cụ thời gian" thông qua khiếu nại kéo dài và trì hoãn bàn giao mặt bằng hoặc phải phát sinh chi phí hành chính trong cưỡng chế cùng với bất ổn xã hội.

 

5.4. Bài toán kinh tế thực nghiệm: Minh chứng "Lỗ chồng lỗ" từ dự án Cát Linh - Hà Đông

 

Trong quản trị đầu tư công, tư duy "siết" chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) ở đầu vào thực chất là một thất bại quản trị, kích hoạt chuỗi phản ứng dây chuyền mang tính hủy diệt ở đầu ra:

 

- Ba tầng thất thoát từ chính sách bồi thường thấp

 

+ Thất thoát tài chính ("Lỗ chồng lỗ"): Tiết kiệm được X tỷ đồng bồi thường đầu vào, nhưng đẩy chi phí đội vốn trượt giá và lãi vay hậu kỳ lên gấp từ 5X đến 10X. Cộng thêm chi phí khổng lồ để duy trì bộ máy quản lý, cưỡng chế, và giải quyết khiếu kiện kéo dài hàng thập kỷ.

 

+ Thất thoát cơ hội vĩ mô: Mỗi năm chậm mặt bằng sạch là một năm hàng triệu người dân Thủ đô phải chịu cảnh tắc đường tại Cầu Tứ Liên, nền kinh tế Đông Anh không thể cất cánh. Phí cơ hội khổng lồ này kéo lùi toàn bộ nền kinh tế so với khu vực.

 

+ Thất thoát niềm tin vô hình: Thay thế sòng phẳng kinh tế bằng mệnh lệnh hành chính biến Nhà nước từ vị thế kiến tạo thành chủ thể đối đầu, gây tổn thương sâu sắc đến hình ảnh chính quyền "của dân, do dân, vì dân" và làm tăng chi phí tuân thủ pháp luật cho các chính sách thế hệ sau.

 

- Nghịch lý cấu trúc 20/80 và bài học từ thảm họa Cát Linh - Hà Đông

 

Số liệu của Bộ Xây dựng chỉ ra nghịch lý điều hành: Chi phí GPMB thường chỉ chiếm khoảng 20% tổng mức đầu tư, nhưng việc cố thắt chặt 20% này lại gây rủi ro tê liệt cho 80% giá trị còn lại (xây lắp, thiết bị, quản lý).

 

Dự án Đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông (2008 - 2021) do nghẽn mặt bằng Depot và các ga trên cao là minh chứng đắt giá: Vốn vọt từ 552 triệu USD lên 868 triệu USD (đội vốn gần 10.000 tỷ đồng, tăng hơn 200%), thời gian kéo dài kỷ lục 13 năm.

 

Phép toán vĩ mô bóc tách hai kịch bản tại dự án này:

 

Kịch bản A (Thực tế áp giá thấp): GPMB kéo dài 13 năm, khiến dự án đội vốn 10.000 tỷ đồng do trượt giá vật tư, nhân công và lãi vay ODA.

 

Kịch bản B (Giả thiết sòng phẳng): Chấp nhận bồi thường theo giá thị trường ngay từ đầu (ví dụ gấp 3 lần Bảng giá đất). Nhà nước chi thêm cho dân 3.400 tỷ đồng nhưng đổi lại dự án hoàn thành đúng hạn trong 3-5 năm.

 

Như vậy, chọn Kịch bản B giúp Nhà nước "tiết kiệm thực chất" khoảng 6.000 tỷ đồng so với Kịch bản A, chưa kể các giá trị vô giá về an sinh xã hội, lòng tin vĩ mô và uy tín ngoại giao quốc tế.

 

- "Bẫy đơn giá biến đổi" và động cơ trục lợi ngược của nhà thầu

 

Việc chậm bàn giao mặt bằng hành chính buộc các dự án đầu tư công phải áp dụng hình thức hợp đồng đơn giá điều chỉnh, kích hoạt sự lãng phí kép:

 

Nhà nước phải gánh chi phí bù giá vô ích cho việc dừng chờ ca máy, thiết bị đắp chiếu và nhân công ngồi không do lỗi vi phạm hợp đồng của chủ đầu tư.

 

Triệt tiêu áp lực tiến độ của nhà thầu vì họ có "lá chắn pháp lý" né phạt. Thậm chí tạo động cơ ngược: nhà thầu chủ động chây ỳ trên cả phần diện tích đã bàn giao sạch để chờ địa phương công bố chỉ số giá mới nhằm nâng đơn giá thanh toán ở các kỳ sau.

 

Như vậy, con số đội vốn của dự án Cát Linh - Hà Đông là một ví dụ trực quan: Bồi thường theo giá thị trường sòng phẳng mới chính là chi phí đầu tư rẻ nhất và cách tiết kiệm ngân sách thực chất nhất. Việc cố tình ép giá bồi thường thấp tại dự án Cầu Tứ Liên hay Trần Hưng Đạo hiện nay không phải là hành vi giữ tiền, mà là sự lặp lại một sai lầm lịch sử.

 

Sự xuất hiện của cơ chế "bồi thường gấp 02 lần" tại Điều 7 Nghị quyết 258/2025/QH15 chính là minh chứng rõ nét nhất cho thấy chính các nhà làm luật đã thừa nhận khoảng cách bất cập và sự lạc hậu của bảng giá đất hành chính hiện hành. Việc cố gắng thắt chặt 20% chi phí giải phóng mặt bằng ở đầu vào thực chất là một ảo tưởng quản trị; nó sẽ trực tiếp phá hủy và làm tổn thương 80% tổng mức đầu tư còn lại, biến nỗ lực "tiết kiệm" hành chính thành sự thất thoát và đình trệ thực tế ở đầu ra. Trong bối cảnh xây dựng Nhà nước pháp quyền, sự sòng phẳng về mặt kinh tế là chìa khóa duy nhất để kiến tạo sự đồng thuận tự nguyện, bảo vệ uy tín của bộ máy hành chính và bảo đảm tính bền vững cho mọi dự án phát triển kinh tế vĩ mô.

 

5.5. Tính chất may rủi và nghịch lý đảo lộn giá trị trong chính sách hỗ trợ

 

Bên cạnh bất cập về giá bồi thường, các chính sách hỗ trợ đi kèm hiện nay đang thiếu đi bản chất "an dân", biến một quan hệ công pháp nghiêm túc thành một cơ chế mang nặng tính may rủi, làm trầm trọng thêm sự bất bình đẳng xã hội qua ba biểu hiện cụ thể:

 

- Nghịch lý bồi thường đất và nhà tái định cư: Do giá đất trong Bảng giá đất hành chính quá thấp, người được bố trí đất tái định cư vô hình trung nhận được khoản hỗ trợ gián tiếp khổng lồ từ khoảng chênh lệch giữa giá thị trường và giá hành chính. Ngược lại, những hộ không thuộc diện tái định cư (do đã có nơi ở khác trên cùng địa bàn) phải chịu thiệt thòi đơn phương khi chỉ được nhận bồi thường theo mức giá thấp của bảng giá. Một nghịch lý khác phát sinh đối với trường hợp nhiều hộ cùng chung sống trên một thửa đất nhỏ: khi bị thu hồi, họ được phân tách và bồi thường bằng nhiều thửa đất tái định cư với diện tích tối thiểu, vô hình trung biến họ thành đối tượng hưởng lợi đột biến và dễ phát sinh tiêu cực trong trục lợi chính sách. Đáng nói hơn, trong khi giá đất bồi thường bị ép thấp thì giá nhà tái định cư lại được định giá sát với thị trường. Sự đảo lộn giá trị mang tính kỹ thuật này khiến tổng số tiền bồi thường đất của người dân không đủ để mua lại một suất nhà tái định cư tiêu chuẩn, tước bỏ hoàn toàn quyền lợi chính đáng mang tên "hỗ trợ".

 

- Sự lãng phí ngân sách từ cơ chế cào bằng (Hỗ trợ 5 lần giá đất lúa): Cơ chế hỗ trợ theo cấp số nhân cố định đối với đất nông nghiệp đang tạo ra một nghịch lý lớn tại các địa phương miền Bắc và miền Trung. Do quỹ đất nông nghiệp bị chia nhỏ, manh mún, hiệu quả canh tác thấp dẫn đến tình trạng hoang hóa diện rộng; người dân không mặn mà sản xuất nhưng vẫn tìm mọi cách giữ đất, cho người khác mượn canh tác chỉ để "chờ Nhà nước hoặc doanh nghiệp thu hồi" nhằm trục lợi dòng tiền hỗ trợ cào bằng. Minh chứng rõ nét là sự đồng thuận cao một cách bất thường tại Dự án Trống Đồng phía Nam Hà Nội.

 

- Sự triệt tiêu sinh kế đối với đất thâm canh cao và đất tiềm năng: Ngược lại với thái cực trên, đối với đất nông nghiệp trồng cây hằng năm tại các làng nghề chuyên canh (như các vùng trồng rau đô thị) có mức độ khai thác và tạo thu nhập thực tế rất cao, người dân sống thực sự bằng đất lại phản kháng quyết liệt. Mức hỗ trợ cào bằng theo Bảng giá đất hoàn toàn không thể đảm bảo cuộc sống và tái lập sinh kế tiếp theo cho họ. Tương tự, đối với đất ao vườn, đất trồng cây lâu năm xen kẹt trong khu dân cư, nơi mà chỉ cần một thủ tục hành chính chuyển đổi mục đích sang đất ở là giá trị đất tăng vọt đang bị định giá bồi thường hỗ trợ rẻ mạt, hoàn toàn bỏ qua đặc điểm pháp lý và tiềm năng kinh tế thực tế của thửa đất có thể chứng minh trong hệ thống hành chính, tạo ra sự bất công rõ rệt.

 

Như vậy, một chính sách hỗ trợ an sinh đúng nghĩa phải dựa trên nguyên tắc hoàn trả năng lực phục hồi sinh kế và ổn định tâm lý cho người dân, chứ không thể là một cơ chế phân phối mang tính may rủi: nơi thì phát tài nhờ thu hồi đất bỏ hoang, nơi thì bần cùng hóa vì mất đi tư liệu sản xuất chính.

 

VI. THAM KHẢO MỘT SỐ MÔ HÌNH BỒI THƯỜNG GPMB TRÊN THẾ GIỚI

 

Để có cái nhìn vĩ mô và bằng chứng thực nghiệm thuyết phục hơn, việc phân tích và so sánh chính sách bồi thường của một số quốc gia điển hình tại khu vực Asean, Châu Á sẽ chỉ rõ một quy luật kinh tế tất yếu: Khi Nhà nước ứng xử sòng phẳng với nhân dân dựa trên quy luật giá trị, chi phí chi trả ban đầu có thể cao nhưng hiệu quả giải ngân đầu tư công và lợi thế tổng thể của nền kinh tế sẽ đạt mức tối ưu.

 

6.1. Ví dụ về chính sách Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong khu vực Asean và Châu Á (nguồn AI - cần xác minh)

 

a. MALAYSIA: Cơ chế thị trường đối xứng và quyền tự chủ định giá của người dân

 

Hệ thống pháp lý về thu hồi đất của Malaysia thể hiện sự văn minh trong việc bảo hộ quyền tài sản dân sự, triệt tiêu tư duy áp đặt một chiều của cơ quan công quyền.

 

- Văn bản luật cốt lõi: Điều 13 Hiến pháp Liên bang Malaysia và Đạo luật Thu hồi Đất 1960 (Land Acquisition Act 1960 - Act 486).

 

- Nguyên tắc bồi thường: Khoản 1 Lịch trình thứ nhất của Đạo luật quy định giá trị bồi thường bắt buộc phải tính theo Giá trị thị trường tại ngày công bố thông báo thu hồi. Cấu phần bồi thường không chỉ có giá trị đất thuần túy mà được bóc tách khoa học gồm:

 

- Giá trị thị trường của đất và công trình kiến trúc.

 

- Bồi thường thiệt hại do thửa đất bị chia cắt làm giảm hiệu quả khai thác.

 

- Bồi thường tổn hại cho phần đất còn lại do tác động xấu từ mục đích sử dụng mới của dự án hạ tầng.

 

- Chi phí phát sinh do phải di dời chỗ ở hoặc địa điểm kinh doanh.

 

Cơ chế đặc biệt (Vùng an toàn cho người dân): Để bảo đảm tính khách quan, Luật pháp Malaysia cho phép tất cả những người có quyền lợi liên quan được quyền tự thuê Định giá viên độc lập tư nhân để tiến hành khảo sát, lập chứng thư đối chứng với phương án của cơ quan quản lý đất đai. Toàn bộ chi phí thuê định giá viên độc lập này sẽ được Chính phủ hoàn trả (reimbursed) cho người dân.

 

Nguồn trích dẫn chính thống: * Cục Dịch vụ Định giá và Tài sản Malaysia (Valuation and Property Services Department - JPPH), Bộ Tài chính Malaysia. * Website chính thức: jpph.gov.my (Mục Land Acquisition).

 

b. INDONESIA: Bước ngoặt xóa bỏ mệnh lệnh hành chính, luật hóa quy trình tư pháp

 

Indonesia từng trải qua giai đoạn khủng hoảng đầu tư công nghiêm trọng do cơ chế thu hồi đất mang tính áp đặt một chiều theo các Sắc lệnh Tổng thống cũ, dẫn đến làn sóng khiếu kiện kéo dài làm đình trệ toàn bộ các dự án quốc gia. Bước ngoặt thay đổi hoàn toàn cục diện diễn ra vào năm 2012.

 

- Văn bản luật cốt lõi: Luật số 2 năm 2012 về Thu hồi đất phục vụ mục đích công cộng (Law No. 2 of 2012 on Land Acquisition for Public Interest).

 

- Nguyên tắc bồi thường: Điều 9 của Luật này quy định việc thu hồi đất phải dựa trên việc chi trả mức Bồi thường đầy đủ và công bằng. Luật xóa bỏ hoàn toàn quyền quyết định giá đơn phương của Thống đốc bang hay cơ quan hành chính. Giá đất phải được đánh giá bởi các tổ chức định giá độc lập dựa trên quy luật thị trường.

 

- Cơ chế đặc biệt (Tối ưu hóa thời gian và tư pháp): Luật thiết lập một hành lang hành chính cực kỳ nghiêm ngặt về thời hạn. Mọi tranh chấp về giá bồi thường bắt buộc phải qua giai đoạn hiệp thương. Nếu không đạt đồng thuận, người dân có quyền khiếu nại lên Tòa án cấp quận và Tòa án Tối cao với thời hạn phán quyết được ấn định rõ ràng bằng số ngày cụ thể (không cho phép hồ sơ ngâm vô thời hạn). Khi tòa án ra phán quyết bồi thường theo giá thị trường, tiền được gửi vào tài khoản phong tỏa của tòa án và Nhà nước được quyền tiếp quản mặt bằng sạch ngay lập tức.

 

Nguồn trích dẫn chính thống:  Báo cáo nghiên cứu chính sách của Ngân hàng Phát triển Châu Á (Asian Development Bank - ADB) mang tên "Land Acquisition in Indonesia and Law No. 2 of 2012". Website chính thức: adb.org

 

c. NHẬT BẢN: Triết lý "Bồi thường hoàn toàn" và chia sẻ công bằng gánh nặng xã hội

 

Nhật Bản định vị công tác thu hồi đất dưới góc độ chia sẻ nghĩa vụ và bảo toàn tuyệt đối vị thế kinh tế của công dân trước các dự án công cộng.

 

- Văn bản luật cốt lõi: Khoản 3 Điều 29 Hiến pháp Nhật Bản (quy định tài sản tư nhân không được xâm phạm nếu không có "bồi thường chính đáng") và Luật Trưng dụng Đất (Land Expropriation Act - LEA).

 

- Nguyên tắc bồi thường: Để cụ thể hóa Hiến pháp, Quyết định của Nội các Nhật Bản ngày 29/06/1962 đã ban hành "Hướng dẫn Tiêu chuẩn bồi thường thiệt hại do thu hồi đất phục vụ mục đích công". Nguyên tắc tối cao là "Bồi thường hoàn toàn"

 

- Cơ chế đặc biệt: Khoa học định giá Nhật Bản giải thích "Bồi thường hoàn toàn" nghĩa là trạng thái kinh tế và giá trị tài sản của người bị thiệt hại không được phép thay đổi trước và sau khi bị thu hồi. Số tiền bồi thường tính theo cơ chế thị trường cụ thể phải đạt mức "đủ để người dân mua được một thửa đất thay thế tương đương ở khu vực lân cận". Mọi tranh chấp về giá không do cơ quan phê duyệt dự án quyết định, mà do một cơ quan độc lập là Ủy ban trưng dụng đất  phân xử dựa trên chứng thư của các đơn vị thẩm định độc lập.

 

Nguồn trích dẫn chính thống: Hệ thống dữ liệu Dịch thuật Luật pháp Quốc gia của Chính phủ Nhật Bản (Japanese Law Translation Database System).

Website chính thức: japaneselawtranslation.go.jp (Tìm kiếm Đạo luật Expropriation of Land Act).

 

d. ĐÀI LOAN (TRUNG QUỐC): Xóa bỏ bảng giá hành chính tính thuế, chuyển hẳn sang giá thị trường

 

Kinh nghiệm của Đài Loan là minh chứng sống động nhất cho thấy việc duy trì hệ thống "Bảng giá đất hành chính" thấp phục vụ mục đích GPMB là một sai lầm đẩy hệ thống vào bế tắc, buộc họ phải cải cách triệt để vào năm 2012.

 

- Văn bản luật cốt lõi: Đạo luật Thu hồi Đất (Land Expropriation Act - LEA) với cuộc đại cải cách sửa đổi cấu trúc năm 2012.

 

- Nguyên tắc bồi thường: Trước năm 2012, Đài Loan áp dụng cơ chế tính tiền bồi thường dựa trên "Giá đất công bố hiện hành", đây bản chất là một bảng giá hành chính hàng loạt được xây dựng dựa trên mục đích tính thuế đai nên thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Để bù đắp, cơ quan quản lý phải "vá víu" bằng cách cộng thêm các tỷ lệ phần trăm hỗ trợ linh hoạt, tạo ra khoảng chênh lệch không đồng đều giữa các thửa đất và kích hoạt làn sóng phản kháng, khiếu kiện đông người (điển hình là vụ tai tiếng thu hồi đất nông nghiệp tại Tai-Pu).

 

- Cơ chế cải cách tận gốc: Từ năm 2012, sửa đổi của Đạo luật LEA đã xóa bỏ hoàn toàn việc dùng giá tính thuế làm gốc bồi thường. Luật quy định giá bồi thường bắt buộc phải tính theo Giá thị trường thực tế tại thời điểm thu hồi. Cơ quan quản lý đất đai phải cập nhật dữ liệu giao dịch thực tế hằng năm và áp dụng các phương pháp so sánh, mô hình hồi quy để tính toán, trả lại sự sòng phẳng tuyệt đối cho người dân.

 

Nguồn trích dẫn chính thống: Cục Quản lý Đất đai, Bộ Nội vụ Đài Loan (Department of Land Administration, Ministry of the Interior). Website chính thức: moi.gov.tw (Văn bản: The Land Expropriation Act).

 

e. CỘNG HÒA NHÂN DÂN TRUNG HOA: Cơ chế "Giá khu vực tổng hợp" và Luật hóa gói An sinh cho nông dân

 

Trung Quốc đã xóa bỏ tư duy áp giá bồi thường thấp mang tính mệnh lệnh hành chính đơn phương thông qua đợt đại cải cách lập pháp về đất đai quy mô nhất trong lịch sử nước này.

 

- Văn bản luật cốt lõi: Luật Quản lý Đất đai sửa đổi năm 2019 (Land Administration Law of the People's Republic of China), thông qua ngày 26/08/2019 bởi Ủy ban Thường vụ Đại hội Đại biểu Nhân dân Toàn quốc (Quốc hội) và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2020.

 

- Chính sách bồi thường thực chứng: Luật mới bãi bỏ hoàn toàn phương pháp tính tiền đền bù cũ dựa trên sản lượng nông nghiệp tịnh tiến (vốn bị coi là kìm nén giá trị thiệt hại). Thay vào đó, quy định bắt buộc áp dụng "Giá đất khu vực tổng hợp" để bồi thường dựa trên giá thị trường tổng thể của khu vực địa lý đó.

 

- Cơ chế đặc biệt: Điểm ưu việt mang tính an dân cao nhất là việc luật hóa cơ cấu bồi thường bắt buộc phải tích hợp "Chi phí an sinh xã hội" cho nông dân bị mất đất (bao gồm bảo hiểm xã hội, hỗ trợ chuyển đổi sinh kế dài hạn, quỹ y tế). Quy định này đảo bảo tổng giá trị thực nhận của người dân luôn lớn hơn giá trị tài sản thô bị tước bỏ.

 

Nguồn trích dẫn chính thống: Bộ Nông nghiệp và Nông thôn Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa (Ministry of Agriculture and Rural Affairs - MARA).

Văn bản công bố: "China's new Land Administration Law to take effect in 2020". Website chính thức: english.moa.gov.cn

 

f. SINGAPORE: Mô hình "Thị trường tuyệt đối" và cơ quan tài phán độc lập chuyên trách

 

Singapore là minh chứng điển hình cho việc sử dụng công cụ tài chính sòng phẳng ở làn đường dân sự để giải phóng 100% rào cản mặt bằng cho các dự án hạ tầng cốt tử quốc gia.

 

- Văn bản luật cốt lõi: Đạo luật Thu hồi đất (Land Acquisition Act - LAA), Chương 152 của hệ thống pháp luật Singapore.

 

- Chính sách bồi thường thực chứng: Theo các điều khoản bổ sung hiện hành của Đạo luật LAA, Nhà nước bắt buộc phải thực hiện bồi thường dựa trên cơ chế Giá trị thị trường tuyệt đối tại thời điểm công bố thu hồi.

 

- Cơ chế đặc biệt: Để loại bỏ hoàn toàn sự áp đặt chủ quan về giá từ phía các cơ quan hành chính của Chính phủ, Singapore thiết lập một cơ quan tài phán độc lập chuyên trách là Hội đồng Kháng cáo Thu hồi đất theo Mục 22(1) của Đạo luật. Người dân có quyền nhận tiền bồi thường dưới hình thức "phản đối" và gửi đơn khiếu nại lên Hội đồng này trong vòng 28 ngày để các Thẩm phán và chuyên gia định giá độc lập tư nhân xem xét, phán quyết lại phương án giá sòng phẳng tuyệt đối.

 

Nguồn trích dẫn chính thống: Hội đồng Kháng cáo Thu hồi đất, Bộ Pháp luật Singapore (Appeals Board Land Acquisition, Ministry of Law).

Website chính thức của Bộ: ab.mlaw.gov.sg và Cổng dữ liệu văn bản pháp luật quốc gia Singapore Statutes Online: sso.agc.gov.sg

 

g. HÀN QUỐC: Phương thức Hoán đổi đất (Replotting) chia sẻ lợi thế thặng dư sau quy hoạch

 

Hàn Quốc đã giải quyết dứt điểm các cuộc xung đột bồi thường bằng cách chuyển hóa quan hệ đối đầu "Nhà nước thu hồi - Dân bàn giao" thành quan hệ hợp tác kinh tế cùng phát triển.

 

- Văn bản luật cốt lõi: Luật Phát triển Đô thị (Urban Development Act) của Đại Hàn Dân Quốc.

 

- Chính sách bồi thường thực chứng: Điều 2 và các điều khoản liên quan của Đạo luật quy định rất chi tiết về "Phương thức hoán đổi đất". Thay vì chỉ ép nhận bồi thường bằng tiền mặt (vốn dễ tổn thương trước lạm phát, trượt giá của thị trường đô thị), người dân được quyền trực tiếp đóng góp quyền sử dụng đất nông nghiệp/thô của mình vào dự án hạ tầng chung của đô thị.

 

- Cơ chế đặc biệt: Sau khi Nhà nước hoàn thành đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật (cầu, đường, điện, tiện ích công), giá trị đất đai toàn khu vực sẽ vọt lên. Cơ quan chức năng thực hiện bóc tách, giữ lại một phần quỹ đất chung làm hạ tầng công và tiến hành bàn giao lại cho người dân một phần diện tích đất đô thị "sạch" mới. Diện tích đất mới này dù nhỏ hơn diện tích thô ban đầu, nhưng có giá trị kinh tế thương mại cao hơn gấp nhiều lần. Người dân hoàn toàn đồng thuận vì họ trực tiếp thụ hưởng giá trị thặng dư giàu lên từ quy hoạch.

 

Nguồn trích dẫn chính thống: Viện Nghiên cứu Lập pháp Hàn Quốc (Korea Legislation Research Institute - KLRI), hệ thống Dữ liệu Luật pháp Quốc gia Statutes of the Republic of Korea.

Văn bản công bố: "Urban Development Act". Website chính thức: elaw.klri.re.kr

 

6.2. Nhận định, đánh giá chung về chính sách bồi thường quốc tế và bài học đối chiếu với Việt Nam

 

Từ mô hình thành công của các quốc gia và vùng lãnh thổ trong khu vực, có thể rút ra một quy luật kinh tế tất yếu trong quản trị đất đai đô thị: Sự sòng phẳng về mặt kinh tế dựa trên quy luật giá trị là chìa khóa duy nhất để khơi thông điểm nghẽn GPMB, giải phóng nguồn lực đầu tư công và bảo đảm an sinh xã hội bền vững. Khi đặt các mô hình này lên bàn cân đối chiếu với hành lang pháp lý chuyển tiếp tại Việt Nam hiện nay (Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254, Nghị quyết 258), chúng ta nhìn thấy ba sự dịch chuyển tư duy mang tính bản lề mà thế giới đã thực hiện, nhưng hệ thống của chúng ta vẫn đang loay hoay tìm lối thoát:

 

a. Từ bỏ tư duy dùng bảng giá được định giá hàng loạt cho tất cả các mục đích, đối tượng điều chỉnh

 

Minh chứng rõ nét nhất là cuộc đại cải cách năm 2012 của Đài Loan (Trung Quốc). Họ dũng cảm xóa bỏ hoàn toàn việc dùng "Giá đất công bố hiện hành" (bảng giá hành chính phục vụ mục đích tính thuế, vốn thấp hơn nhiều so với thị trường) để chuyển hẳn sang Giá thị trường thực tế. Singapore và Malaysia cũng luật hóa nguyên tắc tối cao này: Bảng giá đất hàng loạt phục vụ quản lý thuế/phí nằm ở một “làn đường” hoàn toàn biệt lập; còn khi Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường bắt buộc phải vận hành ở làn đường dân sự sòng phẳng, tính theo giá thị trường cụ thể tại thời điểm thu hồi.

 

Thực tế Việt Nam hiện nay lại đang đi ngược lại quy luật này khi cố gắng thiết lập một cơ chế "vá víu" hành chính: Dùng Bảng giá đất hàng loạt làm gốc, rồi nhân với các hệ số biến đổi (Hệ số K của Nghị quyết 254 hoặc cơ chế nhân tăng đến 2 lần của Nghị quyết 258 áp dụng tại Hà Nội). Việc ép một công cụ định giá hàng loạt (luôn tồn tại sai số hệ thống tất yếu) phải gánh vác trách nhiệm bồi thường cụ thể đã tạo ra một thị trường bồi thường "nhiều giá", bất bình đẳng kép giữa nội thành và ngoại thành, gây xung đột lợi ích sâu sắc trên cùng một tuyến đường.

 

b. Dịch chuyển từ bồi thường theo giá hành chính sang bình đẳng về quan hệ dân sự

 

Khoa học định giá quốc tế không coi bồi thường đất là một khoản chi trả phẳng, mà bóc tách đa cấu phần rất nhân văn. Malaysia tính toán cả thiệt hại chia cắt thửa đất và tác động xấu từ hạ tầng mới; Nhật Bản áp dụng triệt lý "Bồi thường hoàn toàn", bảo đảm vị thế kinh tế của người dân không bị suy giảm (đủ tiền mua tài sản thay thế tương đương lân cận); Trung Quốc luật hóa gói "Chi phí an sinh xã hội" đi kèm; Hàn Quốc đột phá với mô hình "Góp đất và tái phát triển", chuyển quan hệ đối đầu thành quan hệ hợp tác kinh tế, cho dân chia sẻ trực tiếp giá trị thặng dư giàu lên sau quy hoạch.

 

Chính sách của chúng ta vẫn mang nặng tính may rủi và cào bằng cơ học. Việc áp hệ số hỗ trợ phẳng (như hỗ trợ 5 lần giá đất lúa) dẫn đến lãng phí ngân sách ở những vùng đất nông nghiệp hoang hóa, hiệu quả thấp; nhưng lại gây bần cùng hóa và triệt tiêu sinh kế của người dân ở các vùng thâm canh cao, làng nghề, hoặc đất ao vườn xen kẹt có tiềm năng chuyển đổi lớn. Nghịch lý giá bồi thường đất bị ép thấp bằng mệnh lệnh hành chính nhưng giá nhà tái định cư lại tính sát thị trường đang tước đi quyền lợi khôi phục cuộc sống chính đáng của công dân hoặc giá đất tái định cư theo bảng giá đất (là một dạng bồi thường hỗ trợ) tạo ra bất bình đẳng giữa các đối tượng bị thu hồi đất đủ và không đủ điều kiện được giao đất tài định cư.

 

c. Hủy bỏ thế độc quyền định giá, thiết lập "Vùng an toàn" tư pháp

 

Để triệt tiêu trạng thái đối đầu giữa chính quyền và nhân dân, các nước xóa bỏ hoàn toàn quyền quyết định giá một chiều của cơ quan hành chính. Malaysia cho phép dân tự thuê Định giá viên độc lập và Chính phủ hoàn trả chi phí; Singapore thành lập Hội đồng Kháng cáo Thu hồi đất độc lập; Indonesia luật hóa quy trình tư pháp với thời hạn nghiêm ngặt, cho phép tạm phong tỏa tiền bồi thường tại tòa để Nhà nước lấy mặt bằng sạch thi công trước, tranh chấp phân xử sau. Cơ chế này bảo vệ tuyệt đối cho cán bộ thực thi vì giá đất do cơ quan tài phán độc lập phê duyệt dựa trên chứng thư tư vấn, không phải do mệnh lệnh hành chính của bộ máy điều hành.

 

Hệ thống của chúng ta đang thiếu vắng một cơ chế Miễn trừ trách nhiệm trước các sai số kỹ thuật tất yếu của kết quả định giá. Việc Nghị quyết 254 trao quyền cho địa phương tự chọn "Hệ số K" hoặc “giá đất cụ thể” thực chất là sự đùn đẩy trách nhiệm từ cấp lập pháp xuống cấp thực thi. Cán bộ đứng giữa hai làn đạn: Duyệt giá cao để chạy tiến độ dự án thì sợ rủi ro hậu kiểm kết tội "thất thoát ngân sách"; duyệt giá thấp theo bảng giá để an toàn cho bản thân thì dân khiếu kiện, dự án đắp chiếu, đầu tư công tê liệt.

 

6.3. Thông điệp từ hiệu quả khác biệt của chính sách

 

Nhìn vào bức tranh quốc tế, bài học nhãn tiền cho Hà Đông - Cát Linh trước đây và các siêu dự án hiện nay như Cầu Tứ Liên, Cầu Trần Hưng Đạo là vô cùng đắt giá. Các nước phát triển đã sớm chứng minh: Chi trả bồi thường theo giá thị trường sòng phẳng ngay từ đầu chính là phương án đầu tư rẻ nhất, tiết kiệm ngân sách thực chất nhất. Việc cố tình thắt chặt chi phí GPMB (vốn chỉ chiếm 20% tổng mức đầu tư) thực chất là một ảo tưởng quản trị; nó sẽ trực tiếp kích hoạt "bẫy đơn giá biến đổi", phá hủy 80% giá trị còn lại của dự án ở đầu ra do trượt giá, lãng phí ca máy dừng chờ và tổn thương nghiêm trọng niềm tin công chúng.

 

Nếu Việt Nam không dũng cảm thực hiện cuộc cải cách hai hệ thống giá cùng với hai nguyên tắc định giá khác nhau (thực ra là quay lại quy định của Luật Đất đai 2024 – có điều chỉnh thành 2 nguyên tắc) để đảm bảo phù hợp về lý thuyết giá đồng thời trả công tác bồi thường về đúng bản chất quan hệ dân sự sòng phẳng như các quốc gia trong khu vực đã làm, bảo đảm được quyền bình đẳng trong quan hệ dân sự trogn trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Nhà nước đóng vai là một bên, bình đẳng trong giao dịch)

 

VII. ĐỀ XUẤT HỆ THỐNG GIẢI PHÁP

 

Để giải quyết triệt để và cởi bỏ hoàn toàn nút thắt định giá đất, tôi kiến nghị Quốc hội và Chính phủ cần từ bỏ tư duy "vá víu" bằng các hệ số hành chính, dũng cảm thực hiện một cuộc cải cách tận gốc thông qua việc thiết lập một khung pháp lý hệ thống giá độc lập. Lộ trình sửa luật cần được phân tách tường minh thành hai làn đường hành chính và dân sự biệt lập:

 

7.1. Hệ thống đối tượng điều chỉnh Bảng giá đất (định giá hàng loạt) chỉ phục vụ Quản trị Ngân sách

 

Đa phần mọi người không để ý đến một thực tế là Việt Nam đang sử dụng hệ thống bảng giá tính thuế rất hiệu quả trong nhiều quan hệ quản lý hành chính liên quan đến thuế, như bảng giá ô tô, xe máy tính thuế hay Bảng giá nhà tính thuế. Cụ thể trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản, cơ quan thuế đang áp dụng đồng bộ giá đất theo bảng giá đất và giá nhà theo Bảng giá nhà để tính tổng số thuế mà người bán phải nộp.

 

Do đó, chúng ta hãy định danh lại bản chất cốt lõi của Bảng giá đất về đúng chức năng nguyên thủy của nó: là công cụ định giá hàng loạt phục vụ quản lý hành chính tài chính công (bao gồm thuế đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, xử phạt hành chính, và tiền thuê đất trả tiền hằng năm).

 

Cơ chế vận hành: Loại bỏ hoàn toàn quy định "phải sát giá thị trường" và mục tiêu "hài hòa lợi ích" mang tính tiêu chuẩn kép đối với Bảng giá đất. Bảng giá đất cần được duy trì ở mức độ ổn định cao, vừa sức tải của nền kinh tế.

 

Quyền điều tiết địa phương: Trao toàn quyền cho HĐND cấp tỉnh chủ động điều tiết nguồn thu ngân sách linh hoạt bằng cách điều chỉnh giá đất và / hoặc Tỷ lệ phần trăm (%) thu do địa phương quyết định. Điều này giúp doanh nghiệp và người dân hoàn toàn tiên liệu được chi phí đầu vào, kiến tạo môi trường đầu tư ổn định và giúp địa phương không bị rơi vào trạng thái thụ động trong quản lý nguồn thu như thời gian đầu áp dụng Luật Đất đai 2024.

 

Cần khẳng định rõ, giải pháp duy trì Bảng giá đất hành chính ở mức ổn định và thắt chặt không đồng nghĩa với việc làm thất thu ngân sách hay triệt tiêu công cụ chống đầu cơ đất đai của Nhà nước. Để giải bài toán này, tư duy quản trị văn minh là không chir trông chờ vào việc gò ép các con số tuyệt đối của Bảng giá đất, mà phải chủ động điều tiết thông qua công cụ Tỷ lệ phần trăm (%) thu tiền đất và hệ thống thuế suất điều chỉnh linh hoạt. Việc tách biệt giữa 'thước đo ổn định' (Bảng giá đất) và mức độ điều tiết (Tỷ lệ %) sẽ giúp doanh nghiệp tiên liệu được chi phí đầu tư dài hạn, thay đổi tập quán giao dịch “hai giá' làm đúng – đủ - sống – sạch nguồn thông tin cho cơ sở dữ liệu giá đất mà vẫn bảo đảm nguồn thu sòng phẳng cho ngân sách.

 

7.2. Hệ thống định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường

 

Duy trì và chuẩn hóa các phương pháp định giá khoa học (Thặng dư, Thu nhập, So sánh theo đặc thù kỹ thuật thửa đất) cho các quan hệ yêu cầu tính chất kinh tế thị trường tuyệt đối, phân tách rõ rệt thành hai nhóm mục đích:

 

Đối với các trường hợp Nhà nước giao đất, đấu giá tài sản công: Áp dụng cho các dự án thương mại, giao đất/cho thuê đất trả tiền một lần, đất đấu giá đã hoàn thành hạ tầng (theo điểm i khoản 1 Điều 159)[9], giá đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp, và giá đất tái định cư. Đây là mối quan hệ biện chứng chặt chẽ giữa Luật Đất đai và Luật Quản lý tài sản công nhằm bảo đảm hiệu quả giá trị của tài sản công, Nhà nước bắt buộc phải thuê tư vấn độc lập để xác định giá đất cụ thể. Quy trình này giúp thu hồi đúng, thu đủ giá trị thặng dư phát sinh từ quy hoạch, ngăn chặn triệt để tình trạng thất thoát ngân sách cũng như hiện tượng chênh lệch bất thường giữa giá khởi điểm với giá trúng đấu giá, loại bỏ vấn nạn bỏ tiền đặt trước trong đấu giá làm mất thời gian, công sức của bộ máy hành chính.

 

Đối với công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất: Áp dụng cho các trường hợp thu hồi đất (theo khoản 3 Điều 111)[10] hoặc trưng dụng đất đai mà đất bị hủy hoại đến mức không thể khôi phục nguyên trạng (theo điểm a khoản 7 Điều 90 Luật Đất đai 2024)[11]. Đây chính là điểm cốt lõi của toàn bộ cuộc cải cách. Phải trả công tác bồi thường về đúng bản chất của một quan hệ dân sự bồi thường thiệt hại sòng phẳng tương tự như trường hợp Nhà nước trưng thu. Nhà nước khi thực hiện quyền thu hồi đất vì lợi ích công cộng phải cam kết chi trả đúng Giá trị thị trường thực tế của thửa đất tại thời điểm thu hồi thông qua cơ chế thuê tư vấn độc lập thẩm định, có sự giám sát phản biện xã hội chặt chẽ. Người dân phải được đền bù một giá trị kinh tế tương đương để tự do tái lập cuộc sống mới.

 

Khi giá bồi thường đã được chi trả sòng phẳng theo đúng quy luật khách quan của thị trường, người dân sẽ tự nguyện đồng thuận, giúp tiến độ GPMB được giải quyết dứt điểm chỉ trong vài tuần thay vì kéo dài vài năm. Lúc đó, toàn bộ các công cụ lòng vòng và đầy rủi ro pháp lý hiện nay như Hệ số K điều chỉnh quy hoạch phức tạp của Quyết định 19/2026/QĐ-UBND hay mức nhân đôi (x2) đầy xung đột lợi ích của Nghị quyết 258/2025/QH15 sẽ tự động được triệt tiêu. Hệ thống sẽ giải phóng hoàn toàn bộ máy hành chính khỏi áp lực giải trình và nỗi lo sợ rủi ro hậu kiểm.

 

7.3. Thiết lập cơ chế hỗ trợ an sinh văn minh, công bằng

 

Để triệt tiêu hoàn toàn tính chất "may rủi" và bất bình đẳng của chính sách hiện hành, công tác hỗ trợ an sinh cần dịch chuyển mạnh mẽ từ phân phối hành chính cào bằng sang cá thể hóa sinh kế theo 3 giải pháp cốt lõi:

 

Đồng bộ phương pháp định giá đất bồi thường và giá tái định cư: Khi đất bồi thường được tính theo giá thị trường cụ thể, quỹ nhà hoặc đất tái định cư cũng phải áp dụng phương pháp định giá kinh tế tương đương. Tiền bồi thường phải bảo đảm tỷ lệ tương xứng để người dân đủ khả năng mua một suất tái định cư tiêu chuẩn nhằm chấm dứt triệt để nghịch lý kỹ thuật "mất đất không đủ tiền mua nhà", đồng thời đối với các hộ không thuộc diện tái định cư, giá trị hỗ trợ cũng cần được tính đúng, tính đủ để tránh sự so bì.

 

Cá thể hóa hỗ trợ đất nông nghiệp theo hiệu quả và tiềm năng: Thay vì áp hệ số nhân phẳng cố định (như mức hỗ trợ 5 lần giá đất lúa) gây lãng phí ngân sách nhưng không an dân, chính sách hỗ trợ cần phân loại rõ ràng:

 

Đối với đất nông nghiệp hoang hóa, hiệu quả thấp: Xác định đúng đối tượng sử dụng đất thực tế để xóa bỏ tư duy "ôm đất chờ thu hồi". Nhà nước thực hiện giám sát, kiên quyết thu hồi nếu hộ gia đình không có nhu cầu sản xuất nông nghiệp, tiến hành hợp thửa hoặc giao cho hộ khác có nhu cầu, hoặc áp dụng các chính sách hỗ trợ, khuyến khích tích tụ ruộng đất theo Luật Đất đai 2024 nhằm khai thác hết giá trị của đất.

 

Đối với đất thâm canh cao, làng nghề chuyên canh năng suất cao: Không khuyến khích phát triển dự án công nghiệp dẫn đến giảm quỹ đất nông nghiệp đặc thù. Cơ chế bồi thường hỗ trợ bắt buộc phải dựa trên chỉ số thu nhập thực tế của người dân trong 3 đến 5 năm liền kề nhằm bù đắp trực tiếp và thỏa đáng cho đứt gãy sinh kế.

 

Đối với đất ao vườn, đất trồng cây lâu năm xen kẹt trong khu dân cư: Định cấu trúc giá hỗ trợ dựa trên đặc điểm pháp lý và tiềm năng chuyển đổi mục đích thực tế theo quy hoạch sử dụng đất, được tính bằng giá trị đất ở trừ (-) đi giá trị nghĩa vụ tài chính về chuyển mục đích sử dụng đất hiện hành.

 

7.4. Hợp lý, đồng bộ hóa lý thuyết với quy định

 

Để hiện thực hóa mô hình hai hệ thống giá đất và giải quyết tận gốc các điểm nghẽn hành chính hiện nay xuất hiện từ thay đổi cơ bản của Nghị quyết 254/2025/QH15, bước đột phá tiên quyết không nằm ở việc tinh chỉnh các công cụ số học, mà nằm ở việc thay đổi tư duy và gạt bỏ định kiến của các nhà lập pháp đối với công tác định giá đất cụ thể.

 

Cần phải nhấn mạnh rằng, kiến nghị trả “Định giá đất cụ thể” về đúng vai trò, vị trí khoa học của nó thực chất không phải là một phát kiến mới. Đây đơn thuần là việc quay lại tuân thủ và kế thừa các quy định cốt lõi của Luật Đất đai 2013 vốn là những nội dung đã được các cơ quan của Quốc hội, các chuyên gia đầu ngành và toàn xã hội mổ xẻ, thảo luận sâu sắc và sửa đổi rất kỹ lưỡng để đúc kết thành các điều khoản tiến bộ, đồng bộ trong Luật Đất đai 2024. Bản chất của Luật Đất đai 2024 quy định về giá đất cơ bản là một sự tiến hóa lập pháp đúng quy trình; do đó, các cơ quan ban hành văn bản dưới luật hay các Nghị quyết chuyển tiếp không nên vì những áp lực từ những sự vụ tiêu cực trước đây mà tự bước giật lùi, phủ định sạch trơn những thành quả tư duy pháp lý dài hạn mà chúng ta đã dày công xây dựng.

 

Hơn nữa, hệ thống xác định nghĩa vụ tài chính hiện nay (nghị quyết 254 và các Nghị định hướng dẫn) vẫn đang song hành giá đất trong bảng giá đất áp dụng đối với các Nghĩa vụ tài chính thường xuyên xã hội như tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Tính các loại lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính khi xảy ra sai phạm trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai. Đều chỉ áp dụng giá đất với giá đất trong bảng giá đất mà không nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (K); Tức là vẫn cùng “nguyên tắc thị trường” nhưng có 2 hệ thống đối tượng áp dụng sẽ có 2 bộ giá đất khác nhau.

 

Kiến nghị này nhằm hợp lý, đồng bộ lý thuyết về giá và quy định cụ thể trong cùng một hệ thống văn bản luật Đất đai không bị gò bó vào một tiêu chuẩn kép là vừa đảm bảo “nguyên tắc thị trường” chung về lý thuyết trong khi vẫn phải đảm bảo “nguyên tắc hài hòa lợi ích, ổn định nguồn thu ngân sách” trong các quy định cụ thể. Và trên hết là yêu cầu của việc xây dựng chính sách đầu tiên là: ổn định, không có mâu thuẫn lý thuyết, mâu thuẫn nội tại và xung đột pháp lý với nhau, tạo công cụ hành chính cho người thực thi yên tâm khi thực hiện./.

 

Người viết tham luận

Ngô Gia Cường