25/01/2017 12:00:00 SA

Tiêu chuẩn số 08

Phương pháp chi phí

(Ký hiệu: TĐGVN 08)

(Ban hành kèm theo Quyết định số 129/ 2008/QĐ-BTC

 ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

 

QUY ĐỊNH CHUNG

 

01 - Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp chi phí và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.

 

02 - Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải tuân thủ những quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản.

 

Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm  tuân thủ quy định của tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất.

 

03 -  Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:

 

Chi phí là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản.

 

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

 

Hao mòn hữu hình là hao mòn vật lý gây ra do các yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí hậu…) làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng.

 

Hao mòn vô hình là loại hao mòn phát sinh do tiến bộ kỹ thuật, do thay đổi, cải tiến dây chuyền công nghệ hoặc do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng.

 

Giá trị hao mòn của tài sản là sự giảm dần giá trị sử dụng và giá trị của tài sản do tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, do được sử dụng theo mục đích sử dụng của tài sản, do bào mòn của các yếu tố tự nhiên, do tiến bộ kỹ thuật… trong quá trình hoạt động của tài sản.

 

Giá trị hao mòn luỹ kế của tài sản là tổng mức giảm giá của tài sản gây ra do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá.

 

Tuổi đời kinh tế là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về hiệu quả kinh tế:

 

- Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản.

 

- Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên đất đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản. 

 

Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được hiệu quả.

         

Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá.

 

Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng. Tuổi đời hiệu quả có thể  ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa tài sản. Cụ thể:

 

Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình.

 

Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình. 

 

Lợi nhuận nhà thầu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của công trình trừ đi (-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

 

Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá. Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định.

 

Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá. Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định.

 

NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

 

04 - Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

 

-Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh. 

 

-  Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền  hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù

 

- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.

 

05 - Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí:

 

a) Đối với bất động sản

 

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

 

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.   

 

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.

 

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.

 

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách  cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.

 

b) Đối với máy, thiết bị

 

Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá.

 

Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

 

Bước 3:  Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn lũy kế của máy, thiết bị.

 

Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ (-) kết quả bước 3.

 

06 - Tính toán chi phí sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản

 

a) Đối với công trình xây dựng

 

- Chi phí xây dựng công trình bao gồm:

 

+ Các chi phí trực tiếp, bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác

 

+ Các chi phí chung, bao gồm: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác.

 

+ Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

 

Việc tính toán chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào mặt bằng giá giá thị trường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng.  

 

- Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng:

 

+ Phương pháp so sánh theo đơn vị;

 

+ Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình;

 

+ Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng…);

 

Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông tin có được để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp.

 

b) Đối với máy, thiết bị

 

Việc ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế máy, thiết bị mới cần căn cứ vào định mức tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công, mặt bằng giá nguyên vật liệu, nhân công trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá, các quy định của cơ quan có thẩm quyền về hạch toán chi phí sản xuất.

 

07- Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế.

 

Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền.

 

a) Đối với công trình xây dựng

 

Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn kinh tế).

 

a1) Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng.

 

Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách:

 

Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ.

 

Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường và và áp dụng quá trình chiết trừ để tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau:

 

Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các bất động sản tương đồng (bất động sản so sánh).

 

Bước 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất.

 

Bước 3: Ước tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự,  mới 100%.

 

Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá (bước 3 trừ (-) bước 2).

         

Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn  lũy kế (bước 4: bước 3).

         

Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh.

         

Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 5: bước 6).

         

Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào các công trình so sánh.

 

Cách 2: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình.

                                               Tuổi đời hiệu quả

Công thức:  % khấu hao = ----------------------------  x 100 

                                               Tuổi đời kinh tế

 

Cách 3: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình.

 

 Công thức tính như sau:

                    H  =   

 

Trong đó:

 

H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;

 

H_ki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;

 

T_ki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;

 

n :  Số kết cấu chính trong công trình .

 

Ví dụ về phương pháp xác định tuổi đời hiệu quả; phương pháp tính toán hao mòn về giá trị công trình xây dựng tại phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này.

 

a2) Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất.

 

Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn. Nói cách khác, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ ban đầu.

 

Ví dụ về phương pháp xác định hao mòn do lỗi thời chức năng của công trình xây dựng tại phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này.

 

a3) Hao mòn kinh tế (còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) là hao mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải…), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế...

 

Giá trị hao mòn kinh tế được tính như sau:

 

- Trường hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình, bảo vệ môi trường…của cơ quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn trước, từ đó làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì thẩm định viên về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá.

 

- Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, do suy thoái kinh tế... thì thẩm định viên về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá.

 

b) Đối với máy, thiết bị: bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

 

b1) Việc ước tính hao mòn hữu hình của máy, thiết bị tương tự như ước tính hao mòn tự nhiên của công trình xây dựng và có thể theo 2 cách:

 

- Cách 1: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của tài sản.

 

                                             Tuổi đời hiệu quả

Hao mòn của tài sản =  ----------------------------  x 100%

                                            Tuổi đời kinh tế  

 

- Cách 2: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các bộ phận chính của máy, thiết bị.Công thức:

                                H =   

                      Trong đó :

 

              H : Hao mòn của máy, thiết bị tính theo tỷ lệ %

 

              H_i: Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu thứ i

 

              T_i: Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị máy, thiết bị

 

              n : Số lượng bộ phận kỹ thuật chủ yếu trong máy, thiết bị

 

Ví dụ về phương pháp tính toán hao mòn về giá trị máy thiết bị tại phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này.

 

b2) Việc ước tính hao mòn vô hình của máy, thiết bị căn cứ vào thực tế giá bán trên thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của máy thiết bị 

 

Ví dụ về áp dụng phương pháp chi phí tại phụ lục số 02 kèm theo Tiêu chuẩn này.

 

 

Phụ lục số 01

Ví dụ về phương pháp xác định tuổi đời, phương pháp tính toán tỷ lệ hao mòn đối với công trình xây dựng, máy thiết bị

(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa)

( Kèm theo Tiêu chuẩn số 08 - TĐGVN 08)

           

1. Xác định tuổi đời

         

Ví dụ: Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, tuổi đời thực tế và tuổi đời hiệu quả một ngôi nhà có các thông số sau:

         

- Hoàn thành xây dựng vào năm 1990

         

- Theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì ngôi nhà sẽ tồn tại trong 70 năm (đến năm 2060 bị phá bỏ). Trong đó, giá trị ngôi nhà đóng góp vào giá trị chung của bất động sản sẽ giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị  ngôi nhà đóng góp giá trị BĐS bằng 0 đ và từ sau năm 2058 ngôi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí sửa chữa nhà lớn hơn giá trị mang lại cho BĐS).

         

- Năm 2000 ngôi nhà được nâng cấp sửa chữa. Do được nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà được kéo dài thêm 8 năm nữa.

         

- Năm 2008 tiến hành thẩm định giá.

         

Lời giải: Từ các thông tin trên có thể xác định các thông số tuổi đời của ngôi nhà như sau:

            

Tuổi đời kinh tế: là số năm ngôi nhà đóng góp làm tăng giá trị của bất động sản (nhà + đất) là 68 năm (2058-1990)

         

Tuổi đời kinh tế còn lại: là số năm theo đó sự tồn tại của công trình kiến trúc trên đất có thể đóng góp vào giá trị của toàn bộ bất động sản  là 58 năm (2058-2000)

         

Tuổi đời hiệu quả: là số năm của một công trình dựa trên tình trạng duy tu, bảo dưỡng công trình là 10 năm.

         

Tuổi đời thực tế: là số năm đã trôi qua kể từ hoàn thành xây dựng công trình (mới 100%) đến thời điểm thẩm định giá là 18 năm (2008-1990).

 

2. Phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn đối với công trình xây dựng

 

Ví dụ 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ (sử dụng kỹ thuật so sánh).

 

Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ngôi nhà 2 tầng, có tuổi đời hiệu quả 22 năm (gọi là bất động sản A). Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu được thông tin sau:

 

- Tại thị trường lân cận có 2 bất động sản mà nhà trên đất có mức độ khấu hao tương tự với ngôi nhà cần định giá, đã được bán với giá 3,55 tỷ đồng (gọi là BĐS so sánh thứ 1), và 3,1 tỷ đồng (BĐS so sánh thứ 2).

 

- Tuổi đời hiệu quả (số năm) của BĐS 1 là 20 năm, của BĐS 2 là 21 năm, của BĐS cần thẩm định giá là 22 năm.

 

- Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, mới 100% (sau khi đã điều chỉnh so với bất động sản A) là: BĐS so sánh 1: 1,765 tỷ đồng, BĐS so sánh 2: 1,8 tỷ đồng.

 

-   Giá đất (qua điều tra thị trường) của BĐS so sánh 1 là 2,485 tỷ đồng, của BĐS so sánh 2 là 2,015 tỷ đồng,

 

Lời giải: Xác định tỷ lệ khấu hao của BĐS A thực hiện theo các bước sau:

Bước	Trình tự	BĐS so sánh 1	BĐS so sánh 2
1	Giá bán của bất động sản so sánh (giá nhà + đất)	3,550	3,100
2	Giá trị của đất	2,485	2,015
3	Giá trị của nhà tại thời điểm thẩm định giá (3 = 1-2)	1,065	1,085
4	Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự,  mới 100%	1,765	1,800
5	Giá trị hao mòn lũy kế của nhà tại thời điểm thẩm định giá (5 = 4-3)	700	715
6	Tỷ lệ hao mòn  lũy kế (6 = 5:4) (%)	39,66	39,72
7	Tuổi đời hiệu quả (năm)	20	21
8	Tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của nhà (8 = 6:7) (%)	1,983	1,891
9	Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định

        Tỷ lệ hao mòn của BĐS A là 42,61%.

    

Ví dụ 2: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời.

 

Cần xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời của một công trình có các thông tin sau:

 

Tuổi đời hiệu quả: 10 năm.

 

Tuổi đời kinh tế còn lại: 40 năm.

 

Lời giải: Tuổi đời kinh tế của công trình là 10 năm + 40 năm = 50 năm

                                         Tuổi đời hiệu quả                 10

          Tỷ lệ hao mòn là: ----------------------- x 100 =  -------- x 100 = 20%.

                                        Tuổi đời kinh tế                     50

          Ví dụ 3: Xác định mức độ hao mòn do lạc hậu về chức năng.

         

Một công trình xây dựng có thiết kế không hợp lý về hệ thống bếp + phòng ăn. Sau khi đưa vào sử dụng 2 năm phải đầu tư chi phí sửa chữa, khắc phục như sau:

 

Khoản mục	Chi phí
Thay thế hệ thống đun củi bằng bếp gaz	20.000.000đ
Thay thế bình đun nước nóng 20 lit	8.000.000 đ
Di dời tường ngăn, sửa lại phòng ăn	32.000.000đ
Tổng chi phí	60.000.000đ
Trừ đi
Chi phí phát sinh nếu thiết kế đúng ngay từ khi công trình mới xây dựng	30.000.000đ
Mức độ hao mòn do lạc hậu về chức năng	30.000.000đ

          3. Phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn đối với máy, thiết bị

 

Ví dụ 1: Cần xác định tỷ lệ hao mòn của loại cần cẩu HINO có các thông số sau: sức nâng 20 tấn, tuổi đời kinh tế là 18 năm, tuổi đời thực tế là 12 năm (tính đến thời điểm cần thẩm định giá).

          Lời giải:   

   

                                         Tuổi đời hiệu quả                  12

          Tỷ lệ hao mòn là: ----------------------- x 100 =  -------- x 100 = 67%.

                                        Tuổi đời kinh tế                     18

 

Ví dụ 2: Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA HI-AX có các thông số sau:

 

	Bộ phận	Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu	Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị	Giá trị hao mòn
1	Động cơ	20%	55%	11,0%
2	Khung gầm	15%	15%	22,5%
3	Hệ thống điện	5%	20%	10%
4	Hệ thống khác	5%	10%	5%

 

Lời giải:

 

Tỷ lệ hao mòn của xe TOYOTA HI-AX là:

 

(20% x 55%) + (15% x 15%) + (5% x 20%) + (5% x 10%) = 48,5%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Phụ lục số 02

Ví dụ về phương pháp chi phí

(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa)

( Kèm theo Tiêu chuẩn số 08 - TĐGVN 08)

 

Ví dụ 1:

Cần ước tính giá trị thị trường một bất động sản có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 100m² (4m x 25 m), diện tích sàn xây dựng: 150 m²; nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 80%. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 1.800.000 đ/m².

Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin về 3 bất động sản ở khu vực lân cận vừa giao dịch thành công như sau:

- BĐS 1 có các đặc điểm: diện tích thửa đất 80m² (5m x 16m); diện tích sàn xây dựng 120m^2; nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 90%; vừa bán được với giá 614.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 1.800.000đ/m².

- BĐS 2 có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m² (3m x 20m); diện tích sàn xây dựng 180m²; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 85% vừa được bán với giá 591.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 2.000.000đ/m².

- BĐS 3 có các đặc điểm: diện tích thửa đất 150m² (5m x 30 m); diện tích sàn xây dựng 200m²; nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà còn lại 95%; vừa được bán với giá 1.142.200.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m².

Cũng qua điều tra thị trường, thu thập được tương quan giá đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau:

- Chiều rộng:

Từ 3m đến 3,8m      : 95%

Từ trên 3,8m đến dưới 4m : 100%

Từ 4m – 6m trở lên          : 105%

- Chiều dài :

    Từ 25m trở xuống             : 100%

    Từ trên 25 m đến 50m     : 96,71%

- Quy mô diện tích :

Từ 60m² đến 100m²             : 100%

Từ trên 100m² đến 200m²    :  95%

Lời giải:

1. Xác định giá trị đất tài sản thẩm định giá

1.1 Phân tích giá bán BĐS 1

          - Giá trị phần xây dựng của BĐS 1

     1.8000.000đ/m2 x 90% x 120m2 = 194.400.000đ

          - Giá trị đất của BĐS 1

614.400.000đ – 194.400.000đ = 420.000.000đ

- Đơn giá đất của BĐS 1

420.000.000đ / 80m2  = 5.250.000đ/m2

1.2  Phân tích giá bán BĐS 2

- Giá trị phần xây dựng của BĐS 2

2.000.000đ/m2 x 85% x 180m2 = 306.000.000đ

- Giá trị phần đất của BĐS 2

591.000.000đ  - 306.000.000đ  = 285.000.000đ

- Đơn giá đất của BĐS 2

          285.000.000đ / 60m2 = 4.750.000đ/m2

1.3  Phân tích giá bán BĐS 3

- Giá trị. phần xây dựng của BĐS 3

          2.200000đ/m2 x 95% x 200m2 = 418.000.000đ

          - Giá trị đất của BĐS 3

          1.142.200.000đ – 418.000.000đ = 724.200.000đ

          - Đơn giá đất của BĐS 3

          24.200.000đ / 150m2                = 4.828.000đ/m2

1.4 So sánh bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh

Yếu tố so sánh	BĐS cần thẩm định giá	BĐS 1	BĐS 2	BĐS3
Diện tích đất	100m2	80m2	60m2	150m2
Chiều rộng	4m	5m	3m	5m
Chiều dài	25m	16m	20m	30m
Đơn giá đất	Cần xác định	5,25 triệu đ	4,75 triệu đ	4,828 triệu đ

Qua so sánh cho thấy các bất động sản trên cùng nằm trong khu vực gần cận với bất động sản thẩm định giá; theo tương quan giá đất trên thị trường:

- Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn bất động sản 1 về chiều rộng 4,76% (100% - 100%/ 105%).

- Bất động sản thẩm định giá thuận lợi hơn bất động sản 2 về chiều rộng 5,26%  (100%/ 95% - 100%).

- Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn bất động sản 3 về chiều rộng 4,76% (100% - 100%/ 105%); nhưng thuận lợi hơn về chiều dài 3,41 % (100%/ 96,71% - 100%) và về quy mô diện tích  5,26 % (100%/ 95% - 100%).

Từ các so sánh trên thực hiện điều chỉnh đơn giá đất các bất động sản so sánh.

Yếu tố so sánh	BĐS 1	BĐS 2	BĐS 3
Đơn giá đất	5,25 triệu đ/m2	4,75 triệu đ/m2	4,828 triệu đ/m2
Chiều rộng	- 4,76 %	+ 5,26 %	-  4,76 %
Chiều dài	0	0	+ 3,41%
Quy mô diện tích	0	0	+ 5,26%
Tổng % điều chỉnh	- 4,76%	+ 5,26%	+ 3,91%
Đơn giá đất sau điều chỉnh (mức giá chỉ dẫn)	5 triệu đ/m2	5 triệu đ/m2	5,016 triệu đ/m2

Đơn giá đất điều chỉnh bình quân của các bất động sản trên là 5,005 trđ/m². Từ đó có thể ước tính đơn giá đất của bất động sản thẩm định giá  khoảng 5,0 trđ /m².

1.5 Giá đất bất động sản cần thẩm định giá

          5.000.000 đ/m²   x  100m²   = 500.000.000 đ

2. Giá trị tài sản trên đất:

          1.800.000 đ/m²  x   0,80  x  150m²  =   216.000.000 đ

3. Giá trị thị trường bất động sản cần thẩm định giá:

          500.000.000 đ  +  216.000.000 đ  =   716.000.000 đ

          Ví dụ 2: Thẩm định giá trạm trộn bê tông ướt (di động) của công ty X đang sử dụng, do công ty ABB nhập khẩu linh kiện và sản xuất lắp ráp tại Việt Nam với các thông tin sau:

          Nguồn gốc xuất xứ thiết bị:

       - Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực do công ty AAB nhập khẩu từ Hoa Kỳ.

       - Các bộ phận còn lại (kiểu dáng công nghiệp; kết cấu; cabin điều khiển được chống nóng, chống ẩm, bụi và lắp điều hoà nhiệt độ...) do ABB thiết kế và sản xuất.

                               Tính năng kỹ thuật:

                 - Kết cấu trạm trộn dạng module tiêu chuẩn.

                 - Cối trộn có dung tích 1.650/1.200 lít . Công suất 60m³/giờ.

                 - Tuổi đời kinh tế 30 năm, tuổi đời hiệu quả 6 năm.

                 Lời giải:

          1. Căn cứ vào hồ sơ nhập khẩu thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt bằng giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và tiền công vào thời điểm thẩm định giá; ước tính giá trị  trạm trộn bê tông ướt, di động (mới 100%) do công ty ABB sản xuất, lắp ráp hòan chỉnh tại công ty X như sau:

 

tt	Khoản mục	Thành tiền
1	Giá vốn nhập khẩu các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực nhập ngoại (thuế suất thuế nhập khẩu thiết bị 0%)	Giá vốn nhập: 516.000.000 đ
	Trong đó: Giá nhập CIF:	310.000 USD x 16.500đ/USD = 511.000.000 đ
	Chi phí vận chuyển:	5.000.000đ
2	Chi phí trực tiếp (sản xuất, chế tạo phần thiết bị trong nước), trong đó:	800.000.000đ
	-  Chi phí nguyên, nhiên, vật liệu	370.000.000đ
	-  Chi phí máy, thiết bị                                 -  Chi phí nhân công	220.000.000đ 310.000.000đ
3.	Chi phí quản lý phân xưởng	120.000.000đ
4.	Chi phí quản lý xí nghiệp	130.000.000đ
5.	Giá thành sản xuất (1+ 2 + 3 + 4)	1.566.000.000đ
6.	Lợi nhuận (10% giá thành)	156.000.000đ
7.	Chi phí lắp đặt	23.000.000đ
8.	Gía bán tại nhà máy	1.745.000.000đ

2. Ước tính khấu hao tích lũy thiết bị do công ty X sử dụng:

                             Tuổi đời hiệu quả              6 năm            

Tỷ lệ hao mòn = ---------------------------- = ------------- =  20%

                              Tuổi đời kinh tế               30 năm

3. Giá trị của trạm trộn bê tông:

1.745.000.000đ x (100%-20%) = 1.396.000.000đ

Giá trị của trạm trộn bê tông là 1.400.000.000đ (một tỷ bốn trăm triệu đồng).

Chi tiết: Tiêu chuẩn TĐG 08