07/02/2017 12:00:00 SA

Tiêu chuẩn số 09

Phương pháp thu nhập

(Ký hiệu: TĐGVN 09)

(Ban hành kèm theo quyết định số     /2008/QĐ – BTC ngày    tháng    năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính)

 

QUY ĐỊNH CHUNG

 

            01 –  Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp thu nhập và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.

 

            02 – Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải tuân thủ những quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản.

 

            Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định của tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình thẩm định giá đạt hiệu quả cao nhất.

 

            03 -  Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:

 

Phương pháp thu nhập:  là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

 

Tỷ suất vốn hóa: là một phân số dung để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dung để chuyển đổi thu nhapạ ròng thành giá trị tài sản.

 

Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa

 

Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dung để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực.

 

Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá cua rthu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu (NPV = 0).

 

Tỷ suất thuế thự: là tỷ lệ phần trăm mức thuế thực tính trên tài sản so với giá thị trường của chính tài sản đó.

 

Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuoío kỳ đầu tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhậ được vào cuối kỳ đầu tư. Giá trị tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá.

 

Khi thẩm định giá, thẩm định viên có thể tính hoặc không tính giá trị tài sản thu hồi tuyd thuộc mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản và thong tin có được.

 

NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

 

04- Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:

 

04.1 Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập chongười chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp. Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao.

 

04.2 Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài thời điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản.

 

05- Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.

 

Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:

 

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.

 

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.

 

Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khả năng thu thập thong tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp.

 

06- Ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu:

 

Việc ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu tùy theo đặc điểm cụ thể tài sản và dữ liệu thong tin trên thị trường.

 

Ví dụ về ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu xem phụ lục số 01 kèm theo Tiêu chuẩn này.

 

07- Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

 

07.1 Nội dung: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhạp để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.

 

07.2 Công thức vốn hóa trực tiếp:

                      

V	=	I
		R

 

hoặc                 V = I x GI

 

Trong đó:         V ; là giá trị tài sản

 

                        I: thu nhập ròng trong một năm

 

                        R: tỷ suất vốn hóa

 

                        GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)

 

7.3 Các bước tiến hành:

 

Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mối loại tỷ suất vốn thich hợp.

 

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.

 

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

 

7.3.1 Ưốc tính thu nhập từ tài sản:

 

Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI)

 

7.3.1.1 Xác định thu nhập ròng mang lại từ (cho thuê) tài sản theo công thức sau:

 

Thu nhập hoạt động ròng (NOI)

=

Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)

-

Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa

-

Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động)

 

7.3.1.2. Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)

 

Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế.

 

Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thong qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá.

 

Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự:

 

a.       Đối với bất động sản:

 

-          Tương tự về mục đích sử dụng.

 

-          Tương tự về hệ số sử dụng đất.

 

-          Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình.

 

-          Tương tự về tỷ lệ về chi phí duy tu, bảo dưỡng.

 

b.      Đối với máy móc thiết bị:

 

-          Tương tự về loại máy, thiết bị

 

-          Tương tự về đặc điểm kinh kế, kỹ thuật chủ yếu.

 

-          Tương tự về công suất, năng suất, độ chứa.

 

-          Tương tự về mức độ hao mòn.

 

7.3.1.3. Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh tóan dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (x) tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản.

 

Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không có khách thuê) và do thanh tóan dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.

 

7.3.1.4 Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản

 

a. Đối với bất động sản: Gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.

       

       ·         Chi phí trực tiếp: Là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không. Ví dụ:

 

-          Chi phí về thuế bất động sản.

 

-          Chi phí về bảo hiểm nhà cửa.

 

·         Chi phí gián tiếp: Là những chi phsi phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít. Ví dụ:

 

-          Chi phí quản lý.

 

-          Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh.

 

-          Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ.

 

-          Dọn vệ sinh, duy tu.

 

-          Chi phí tân trang.

 

c.       Đối với máy, thiết bị: là các chi phí duy tu, bảo dưỡng định kỳ máy thiết bị theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhằm bảo đảm máy, thiết bị có thể hoạt động bình thường.

 

d.      Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu bato dưỡng tài sản thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản tương tự.

 

Ví dụ về phương pháp xác định thu nhập ròng mang lại từ (cho thuê) tài sản tại phụ lục số 1 của tiêu chuẩn này.

 

7.3.2. Xác định tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập.

 

            Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá

 

Có 03 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá

 

Phương pháp 1: tỷ suất vốn hoá xác định theo công thức sau:

 

Tỷ suất vốn hoá =

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro

+ Phụ phí rủi ro

           

 

Trong đó:

 

- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm.

 

- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản.

 

Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứư kỹ đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động sản và khả năng ổn định của người thuê.

 

Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hoá căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hổi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài sản, theo công thức sau:

 

M x R_m + (1-M) x R_e = R₀

 

Trong đó:

 

R₀ : tỷ suất vốn hoá

 

M: tỷ trong vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản

 

(1-M): tỷ trong vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.

 

R_m: tỷ suất thu hồi vốn

 

R_e: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư

 

Phương pháp 3 (Phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hoá áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hoá của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hoá của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.

 

Ví dụ về các phườn pháp xác định tỷ suất vốn hoá tại phụ lục số I của tiêu chuẩn này.

 

08 – Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

 

8.1 Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi vủa dòng tiền dự kiến phát  sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, cso tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập.

 

8.2 Công thức

 

* Trong trường hợp dòng tiền không đều

 

V	=	n	CFt
		∑		+	Vn
			(1+r)t		(1+r)n
		t-i

 

Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản

 

                CF_t : Thu nhập năm thứ t

 

                V_n: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n

 

                n : Thời gian năm giữ tài sản.

 

               r: tỷ suất chiết khấu

 

* Trường hợp dòng tiền đều:

 

V	=	n	1
		CF∑		+	Vn
			(1+r)t		(1+r)n
		t-i

 

8.3 Các bước tiến hành

 

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.

 

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.

 

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.

 

Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ

 

Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn  hoá thích hợp.

 

Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

 

Ví dụ về phương pháp vốn hoá trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu xem phụ lục số 02 kèm theo tiêu chuẩn này.

 

 

Phụ lục số 01

Ví dụ về xác định tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hoá

(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh hoạ)

(Kèm theo Tiêu chuẩn sô 09 – TĐGVN 09)

1. Xác định thu nhập ròng từ cho thuê tài sản

 

Ví dụ:

 

Một chung cư gồm có:

 

- 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 01 phòng ngủ, được cho thuê với giá 3.200.000đ/tháng/đơn nguyên;

 

- 10 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên có 02 phòng ngủ, được chi thuê với giá 4.800.000đ/tháng/đơn nguyên;

 

- Tổng thu nhập tiềm năng từ chung cư đó là:

 

Đơn nguyên một phòng ngủ	10 x 3.200.000 đ x 12 tháng	= 384.000.000 đ
Đơn nguyên hai phòng ngủ	10 x 4.800.000 đ x 12 tháng	= 576.000.000 đ
Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê		= 960.000.000 đ

 

- Xác định tỷ lệ tổn thất do phòng trống và khách thuê nợ dây dưa:

 

Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có các tỷ lệ phòng có khách thuê và trống như sau:

 

Chung cư	Số đơn nguyên	Số đơn nguyên có khách thuê	Số đơn nguyên bỏ trống	Tỷ lệ trống (%)
A	28	26	2	7,1
B	44	41	3	6,8
C	22	20	2	9,1

 

Như vậy tỷ lệ phòng trống phổ biến là 9,0%

 

Qua điều tra thị trường tỷ lệ tổn thất do khách thuê nợ dây dưa là 1,0%

 

Do đó tổng thu nhập thực tế từ chung cư cần định giá là:

 

960.000.000 đ – (960.000.000 x 10%) = 864.000.000 đ

 

- Xác định chi phí duy tu vận hành: Qua điều tra thị trường lân cận có 03 chung cư tương tự có chi phí duy tu vận hành như sau:

 

Chung cư	Chi phí	Tổng thu nhập thực tế	Tỷ lệ (%)
A	319.000.000	912.000.000	35,0
B	412.000.000	1.190.000	34,6
C	336.000.000	933.300.000	36,0
Chi phí duy tu bảo dưỡng chung cư cần định giá		864.000.000 đ x 0,35 = 302.000.000 đ

 

Thu nhập ròng từ cho thuê chung cư là:

 

864.000.000 đ – 302.000.000 = 562.000.000 đ

 

2. Xác định tỷ suất chiết khấu

 

Phương pháp 1: Tính tổng các yếu tố cấu thành tỷ suất chiết khấu

 

Tỷ suất chiết khấu gồm các yếu tố cấu thành sau đây:

 

- Tỷ lệ an toàn: Là tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro, được tính bằng lãi suất trả trước của Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn từ 10 năm trở lên ở thời điểm gần nhất với thời điểm thẩm định giá.

 

- Phụ phí rủi ro: Bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản.

 

Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹ đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động sản và khả năng khách thuê ổn định.

 

Phương pháp 2: Phương pháp đầu tư

 

Trong phương pháp này, tỷ suất chiết khấu bằng bình quân gia quyền của các lãi suất từ các nguồn huy động vốn khác nhau đầu tư vào bất động sản.

 

Ví dụ 1: Giả sử cần đầu tư vào một bất động sản trị giá 1.000 triệu đồng. Trong đó 66% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay ngân hàng với tỷ suất thu hồi vốn 5%/năm; 34% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay do nhà đầu tư bỏ ra với lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư là 8%/ năm. Tính tỷ suất chiết khấu năm.

 

Lời giải:

 

Xác định tỷ suất chiết khấu như sau;

 

- Chi phí tiền vay ngân hàng:

 

660 triệu đồng x 5%/năm = 33 triệu đồng

 

- Thu nhập từ vốn tự có:

 

340 triệu đồng x 8%/năm = 27,2 triệu đồng

 

Như vậy, chi phí cho số vốn 1.000 triệu đồng để đầu tư vào bất động sản là:

 

33 triệu đồng + 27, 2 triệu đồng = 60,2 triệu đồng

 

- Tỷ suất chiết khấu năm:

 

60,2/1.000 = 0,0602 hay 6,02%

 

Ví dụ 2: Một doanh nghiệp cần đầu tư vào một bất động sản trị giá 10.000 triệu đồng. Giả sử thế chấp lần đầu 50% giá trị bất động sản với lãi suất 4,5%/năm; thế chấp lần hai 25% giá trị bất động sản với lãi suất 7%/năm; vốn tự có của doanh nghiệp chiếm 25% giá trị bất động sản với tỷ suất hoàn vốn 10%. Tính tỷ suất chiết khấu năm.

 

Lời giải:

 

- Thế chấp lần đầu: 5.000 triệu đồng: 50% x 4,5% = 2,25%

 

- Thế chấp lần hai:  2.500 triệu đồng: 25% x 7%    = 1,75%

 

- Vốn tự có:            2.500 triệu đồng: 25% x 10%   = 2,50%

 

Tỷ suất chiết khấu năm:   2,25% + 1,75% + 2,50% = 6,5%

 

Phương pháp 3: Phương pháp so sánh:

 

Ví dụ: Cần xác định tỷ suất chiết khấu để ước tính giá trị của bất động sản A. Kết quả điều tra thị trường cho thấy có 03 giao dịch thành công của bất động sản tương tự với bất động sản A như sau:

 

Giao dịch thành công	Thu nhập ròng sau thuế và khấu hao (triệu đồng)	Giá bán (triệu đồng)	Tỷ suất vốn hoá (%)
B	1.400	10.000	14,0
C	1.260	8.870	14,21
D	1.600	11.500	13.91

 

Tỷ suất chiết khấu dùng để ước tính giá trị của bất động sản A là:

 

(0,14 + 0,1421 + 0,1391)/3 = 0,1404 (làm tròn 14,0%)

 

Nếu thu nhạp ròng sau thuế và khấu hao của bất động sản A là 2.000 triệu đồng thì giá trị của bất động sản A là 14.281 triệu đồng.

 

2. Xác định tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là tỷ suất chiết khấu r mà tại đó giá trị hiện tại của các dòng tiền chi phí tương lai của dự án đầu tư đó. Nói cách khác, với tỷ suất chiết khấu đó thì NPV = 0.

 

- Có thể tìm IRR bằng phương pháp thử:

 

+ Chọn ngẫu nhiên r­­₁ sao cho NPV₁>0

 

+ Chọn ngẫu nhiên r₂ sao cho NPV₂<0

 

Giá trị NPV­₁ và NPV₂ càng gần giá trị 0 thì độ chính xác của IRR càng cao.

 

- Hoặc có thể tìm IRR theo công thức

 

IRR	=	r1	+	NPV1(r2 – r1)	(1)
				│NPV1│+ │NPV2│

 

Phép tính tỷ suất hoàn vốn được sử dụng để tìm tỷ suất vốn hoá của các tài sản tương tự trên thị trường.

 

Ví dụ: Một cửa hàng thương mại được mua với giá 196.476.273 đ. Trong 3 năm đầu đã mang lại lợi tức lần lượt là 50.000.000 đ, 52.000.000 đ, 51.000.000đ, và dự kiến lợi tức trong 2 năm tiếp theo là 53.000.000 đ, 54.000.000 đ. Hãy tính tỷ suất hoàn vốn nội bộ.

 

Năm	Thu nhập
0	-196.476.273 đ
1	50.000.000 đ
2	52.000.000 đ
3	51.000.000 đ
4	53.000.000 đ
5	54.000.000 đ

 

ới    r₁ = 9% ; NPV₁ = + 7.186836

                   r₂ = 11% ; NPV₂ = - 4.977.009

 

Áp dụng công thức (1) nêu trên, tính ra r khoảng 10%

 

3. Xác định tỷ suất thu hồi vốn: Là phần thu nhập từ đầu tư phát sinh trong khoảng thời gian kinh tế của tài sản trên đất.

 

Ví dụ: Tổng số vốn phải thu hồi là 100%. Thời gian kinh tế còn lại của toà nhà là 50 năm. Tính tỷ suất thu hồi vốn hàng năm.

 

Cách tính tỷ suất thu hồi vốn như sau:

 

Tỷ suất thu hồi vốn = (100/100)/50 = 2%/năm

 

4. Xác định tỷ suất thực tế (được tính khi định giá cho các mục đích để thu thuế bất động sản): Là tỷ lệ phần trăm mức thuế thực đánh vào bất động sản so với giá thị trường của chính bất động sản đó, được tính bằng cách nhận tỷ số định giá (tỷ số chênh lệch giữa giá ước tính được trong định giá so với giá thị trường) với mức thuế suất theo quy định của Nhà nước tại mỗi thời kỳ.

 

Ví dụ: Một bất động sản được định giá để tính thuế bằng 60% giá thị trường của bất động sản đó. Mức thuế suất hiện hành là 2% giá trị bất động sản.

 

Tỷ suất thuế thực là: 0,6 x 0,02 = 0,012 hay 1,2%/năm

 

 

_­

 

Phụ lục số 02

Ví dụ về phương pháp thu nhập

(các số liệu nêu trong ví dụ có tính chất tham khảo)

(Kèm theo tiêu chuẩn số 09-TĐGVN 09)

 

1. Phương pháp vốn hoá trực tiếp

 

Ví dụ: Cần thẩm định giá thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường phố X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360.000.000 đ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10.000.000 đ, thuế 98.000.000 đ, tỷ suất vốn hoá qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 12% năm.

 

Thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuê căn nhà là:

 

360.000.000 đ  –  10.000.000 đ  –  98.000.000 đ  =  252.000.000 đ

 

Giá thị trường của căn nhà	=	252.000.000 đ	=	2.100.000.000 đ
		12%

2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

 

Ví dụ 1: Cần thẩm định giá trị thị trường một hợp đồng cho thuê tài sản, thu tiền mỗi năm một lần vào cuối năm với các thông số sau:

Thời hạn cho thuê: 5 năm

 

Thu nhập cho thuê là 252 triệu đồng/năm

 

Tỷ suất chiết khấu là 10% năm

 

Giá trị thị trường của hợp đồng:

 

252.000.000	x	5	1
		∑		=	252.000.000	x	3,7907868	=	955.278.273
			(1+0,1)1
		r=1

 

Ví dụ 2: Cần thẩm định giá một cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng 2.000m², diện tích có thể thuê 80% diện tích sàn xây dựng. Giá cho thuê 1.100.000đ/m²/tháng (đã có thuế). Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ đồng/năm, chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng 10%, thuế thu nhập 20% lợi tức trước thuế. Thời hạn thuê 4 năm nữa hết hạn thuê, giá thuê mới dự kiến sẽ tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý đièu hành tăng 10% và tỷ suất các loại thuế không đổi. Tỷ suất vốn hoá 12%. Tiền thu về được tính vào cuối mỗi năm.

 

1. Tính thu nhập ròng hiện nay:

 

1.1. Doanh thu hiện nay

 

1.100.000đ/m²/tháng x 2.000 m² x 80% x 12 tháng = 21.120.000.000 đ

 

1.2. Thuế GTGT

21.120.000.000đ  x  10%	=	1.920.000.000 đ
1,1

1.3. Thu nhập trước thuế hàng năm là

 

21.120.000.000 đ  - 3.000.000.000 đ – 1.000.000.000 đ – 1.920.000.000 đ =

 

= 15.200.000.000đ

Thu nhập ròng hằng năm hiện nay:

 

15.200.000.000đ  x  (1 - 28%) = 10.944.000.000 đ

 

2. Thu nhập ròng ước tính vào thời kỳ sau khi kết thúc hợp đồng cho thuê hiện nay

 

2.1. Doanh thu ước tính:

 

21.120.000.000đ x (1-15%) = 24.288.000.000 đ

 

2.2. Chi phí ước tính

 

(3.000.000.000 đ  x  1.05) – (1.000.000.000 đ x 1,1) = 4.250.000.000 đ

 

2.3. Thuế GTGT ước tính

24.288.000.000 đ  x  10%	=	2.208.000.000 đ
1,1

2.4. Thu nhập trước thuế thu nhập:

 

24.288.000.000 đ  - 4.250.000.000 đ - 2.208.000.000 đ = 17.830.000.000 đ

 

2.5. Thu nhập ròng

 

17.830.000.000 đ  x  (1 - 0,28) = 12.837.600.000 đ

 

3. Giá trị của cửa hàng thương mại ước tính vào năm kết thúc hợp đồng cho thuê hiện nay (cuối năm thứ tư)

12.837.600.000 đ  x  10%	=	106.980.000.000 đ
12%

4. Giá trị cửa hàng thương mại

 

V	=	10.944.000.000	x	5	1
				∑		-	106.980.000.000 đ
					(1,12)1		(1,12)4
				r=1

 

=	10.944.000.000đ	x	(3,037)	-	67.987.929.600đ
=	33.240.211.800đ	+	67987.929.600đ			=	101.228.140.200đ