Tiêu chuẩn số 10
Phương pháp thặng dư
(Ký hiệu: TĐGVN 10)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
QUY ĐỊNH CHUNG
01- Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp thặng dư và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải tuân thủ những quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản.
Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định của tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất.
03- Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Tổng doanh thu của dự án là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một dự án đầu tư về bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung-cầu, giá cả thị trường…
Tổng chi phí đầu tư dự án là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào một dự án bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất.
Giá đất của dự án là chênh lệch giữa tổng doanh thu toàn bộ dự án với chi phí đầu tư dự án được xác định theo phương pháp quy định tại Tiêu chuẩn số 08-Phương pháp chi phí – Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
04- Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển:
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-)đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.
Công thức tính:
V = DT - CP
Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,
DT là tổng doanh thu của dự án,
CP là tổng chi phí đầu tư dự án.
05- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư:
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3.
Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau:
- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự án có thể nghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5 năm (tương đương 30 tháng)… khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu và số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng.
- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng công thức phù hợp.
06- Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động của cung cầu, giá cả thị trường.
* Cách tính:
- Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá:
Trong đó:
DT là tổng doanh thu phát triển của dự án,
DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
07- Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm): gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm:
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị…
- Chi phí quản lý dự án, bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…, chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư.
- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình; chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công.
- Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế và các loại phí liên quan.
- Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình.
- Chi phí dự phòng.
- Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư, thuế…).
Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công…), đơn giá; trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…) tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
* Cách tính:
Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm) để tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá:
Trong đó:
CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án
CPt là chi phí ước tính năm t
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
Ví dụ về phương pháp thặng dư tại phụ lục số 01 kèm theo tiêu chuẩn này.
Phụ lục số 01
Ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư
(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa)
(Kèm theo Tiêu chuẩn số 10-TĐGVN 10)
Ví dụ 1:
Cần thẩm định giá một khu đất có diện tích 15.000m2, ở Quận X của một thành phố thuộc đô thị loại II, trước đây được dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp, nay được phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30%.
Theo quy định của Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng đối với dự án này để xây dựng nhà ở tối đa là 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng là 9.000 m2; trong đó 60% diện tích đất (5.400 m2) để xây dựng chung cư cao 16 tầng; 40% diện tích đất còn lại (3.600 m2) để xây dựng nhà ở liền kề (chia thành 36 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2).
Giả định dự án sẽ hoàn thành trong thời hạn một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m2.
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 1.000.000 đ/m2
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.500.000đ/m2 .
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư là 1.100 triệu đồng.
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 120 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25% giá trị còn lại của nhà xưởng.
- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 55% chi phí xây dựng với lãi suất 17%/năm.
- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1,5% doanh thu.
- Chi phí quản lý dự án bằng 7% tổng chi phí của dự án.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án.
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 8,5 triệu đ/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 23 triệu đ/m2. Giá trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.
Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất dùng cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 40% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu
- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư: ((5.400m2 ´ 16 tầng) ´ 80%) ´ 8,5 tr.đ/m2 = 587.520 tr.đ
- Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền: 3.600 m2 ´ 23 tr.đ/m2 = 82.800 tr.đ
Tổng doanh thu dự kiến: 587.520 tr.đ + 82.800 tr.đ = 670.320 tr.đ
Bước 3: Ước tính tổng chi phí
- Chi phí đầu tư hạ tầng 15.000m2 ´ 1 tr.đ/m2 = 15.000 tr.đ
- Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 tr.đ
- Chi phí xây dựng chung cư (5.400m2/tầng ´ 16 tầng) ´ 3,5 tr.đ/m2 = 302.400 tr.đ
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư = 1.100 tr.đ
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 120 tr.đ
- Chi phí bồi thường nhà xưởng (7.000 m2 ´ 1 tr.đ/m2) ´ 30% = 2.100 tr.đ
- Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi 2.100 tr.đ ´ 25% = - 525 tr.đ
- Chi phí quảng cáo bán hàng
1,5% ´ 670.320 tr.đ = 10.054,8 tr.đ
Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 331.249,8 tr.đ
- Trả lãi tiền vay ngân hàng (55% x 331.249,8 tr.đ ) ´ 17% = 3.097,2 tr.đ
- Chi phí quản lý 7% x 331.249,8 tr.đ = 23.187,5 tr.đ
- Lợi nhuận của nhà đầu tư: 670.320 tr.đ ´ 20% = 134.064 tr.đ
Tổng chi phí và lợi nhuận 491.598,5 tr.đ
Bước 4: Xác định giá đất
Giá trị ước tính của khu đất 670.320 tr.đ – 491.598,5 tr.đ = 178.721,5 tr.đ
Kết luận giá trị của khu đất nêu trên là 179 tỷ đồng (làm tròn) hoặc 20 triệu đ/m2.
Ví dụ 2: Năm 2008, UBND TP S có dự kiến giao một khu đất có diện tích 10.000 m2 cho một công ty Y để đầu tư xây dựng một khu chung cư bán. Hiện tại lô đất này đã giải toả đền bù, có một nhà xưởng sản xuất diện tích là 2.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng), và được đánh giá lại bằng 30% giá trị còn lại của ngôi nhà.
Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này, tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 60% tổng diện tích đất xây dựng (6.000 m2.)
Dự án này được phép xây dựng một toà nhà chung cư cao 12 tầng, dự án này sẽ hoàn thành trong vòng 2 năm và dự kiến đầu tư quyết toán làm 2 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai. Kế hoạch thực hiện dự án như sau:
1. Năm thứ nhất: (dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp):
1.1. Tổng chi phí xây dựng:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng là 1.000.000 đ/m2;
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng;
- Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m2;
- Chi phí xây dựng nhà chung cư 5.000.000 đồng/m2;
- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng… 1.500 triệu đồng.
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được thu ngay từ năm đầu trị giá 30 triệu đồng.
- Chi phí quảng cáo bán nhà là 4.500 triệu đồng
- Chi quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.
Biết rằng: các khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư cơ sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo được thực hiện trong năm đầu. Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm…hoàn thành 60% khối lượng.
1. 2. Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư:
- Từ tầng 1 đến tầng 5 giá bán 13 triệu đồng/m2, từ tầng 6 đến tầng 10 giá 12 triệu đồng/m2, các tầng còn lại giá 11 triệu đồng/m2.
- Thu của khách hàng 40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng. Hợp đồng được 2 bên ký vào cuối năm thứ nhất.
2. Năm thứ hai hoàn thành giá trị còn lại của dự án
- Khách hàng nộp số tiền còn lại sau khi chìa khoá trao tay.
- Các khoản chi thực hiện vào đầu năm, các khoản thu từ khách hàng được thực hiện vào cuối năm.
- Tổng diện tích các căn hộ chung cư chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng (6000 m2 x 80%= 4.800 m2)
- Toàn bộ chi phí năm thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng với lãi suất là 10%/năm(Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu của khách hàng nhà đầu tư không phải vay ngân hàng).
- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 15% tổng doanh thu dự án.
- Giá bán căn hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT.
Lời giải:
1. Ước tính tổng doanh thu:
- Năm thứ nhất: [(4.800 m2 x 5 tầng x 13trđ/m2) + (4.800 m2 x 5 tầng x 12trđ/m2) + (4.800 m2 x 2 tầng x 11trđ/m2 )] x 40% = 282.240 triệu đồng.
- Năm thứ hai: [(4.800 m2 x 5 tầng x 13trđ/m2) + (4.800 m2 x 5 tầng x 12trđ/m2) + (4.800 m2 x 2 tầng x 11trđ/m2 )] x 60% = 423.360 triệu đồng
- Phế liệu thu hồi: = 30 triệu đồng
Giá trị của khoản thu quy đổi về hiện tại: 282.240 + 30 + (243.360/(1+0.1)1 = 667.142,0 triệu đồng
2. Ước tính tổng chi phí:
a) Năm thứ nhất:
- Chi đầu tư hạ tầng: 10.000 m2 x 700.000đ/m2 = 7.000 triệu đồng
- Chi thiết kế, quy hoạch: = 2.400 triệu đồng
- Chi xây dựng chung cư: 6.000m2 x 5.000.000 đ/m2 x 12 tầng x 60% = 216.000 triệu đồng
- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước: 1.500 x 60% = 900 triệu đồng
- Chi phí bồi thường nhà xưởng: 2.000 m2 x 1.000.000 đ/m2 x 30% = 600 triệu đồng
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: = 100 triệu đồng
- Chi bán nhà, quảng cáo tiếp thị: = 4.500 triệu đồng
Tổng chi phí trực tiếp năm thứ nhất: 213.500 triệu đồng
- Lãi vay ngân hàng: 213.500 trđ x 10% = 21.350 triệu đồng
- Chi phí quản lý: 23.350 trđ x 5% = 10.675 triệu đồng
Tổng chi phí năm thứ nhất: 245.525 triệu đồng
b) Năm thứ hai:
- Chi xây dựng chung cư: 6.000m2 x 5.000.000 đ/m2 x 12 tầng x 40% = 144.000 triệu đồng.
- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước:1.500 x 40% = 600 triệu đồng
Tổng chi phí trực tiếp năm thứ hai: 144.600 triệu đồng
- Chi phí quản lý: 144.600 trđ x 5% = 7.230 triệu đồng.
Tổng chi phí năm thứ hai: 151.830 triệu đồng
+ Giá trị của khoản chi quy đổi về hiện tại: 245.240 + 151.830 / (1 +0,1)1 = 283.027 triệu đồng
+ Tổng giá trị hiện tại của khoản chi và lợi nhuận nhà đầu tư: 383.027 tr đ + 10% x 383.027 tr đ = 421.347 triệu đồng
3. Xác định giá trị khu đất:
667.142,0 tr đ - 421.347 trđ = 245.795 triệu đồng
Giá trị khu đất là 245.795 triệu đồng, tương đương 24,57 triệu đ/m2.
Chi tiết: Tiêu chuẩn TĐG số 10