Tránh xung đột pháp lý khi bán đấu giá, cho thuê tài sản công

Bộ Tài chính vừa công khai lấy ý kiến đối với Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 151/2017/NĐ-CP, trong đó có nội dung sửa đổi, bổ sung các quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất, đấu giá và xác định giá khởi điểm khi bán đấu giá trụ sở làm việc… Trao đổi với Báo Đấu thầu, ông Ngô Gia Cường Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam cho rằng, cần có sự phân loại trụ sở theo hiện trạng và thông tin quy hoạch làm căn cứ xây dựng phương án đấu giá, để đảm bảo không xung đột pháp lý khi xác định giá khởi điểm bán đấu giá, đảm bảo không lãng phí giá trị của nhà hoặc đất.

PV: Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 151/2017/NĐ-CP ngày 26/12/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công đang đưa ra 2 phương án bán, cho thuê trụ sở làm việc dôi dư nhằm huy động nguồn lực tài chính từ tài sản công. Theo ông, việc xác định tài sản công để bán đấu giá, cho thuê đang có những khó khăn nào trong việc thực hiện?

Tài sản là trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước dôi dư cần bán hoặc cho thuê bao gồm tài sản hiện hữu là nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất (viết tắt là tài sản gắn liền với đất) và giá trị quyền sử dụng đất. Theo đặc tính của bất động sản này thì cả 2 tài sản này có tính tương hỗ, không thể tách rời để tạo ra giá trị chung của toàn bộ bất động sản. Sau khi nghiên cứu tài liệu Dự thảo Nghị định (phục vụ lấy ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp), tôi thấy có một số vấn đề cần làm rõ.

Cụ thể, việc bán đấu giá trụ sở cơ quan Nhà nước là việc chuyển hình thức sử dụng đất từ “giao đất không thu tiền sử dụng đất” sang hình thức “thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê”. Hiện không có quy định cụ thể về việc “cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm”. Ngoài ra, không có quy định cụ thể về việc giữ nguyên hiện trạng của “tài sản gắn liền với đất” hay được phép phá dỡ để xây dựng lại công trình mới.

Đối với quy định về việc xác định giá trị tài sản công, hiện đang thực hiện xác định theo Luật Giá và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá do Tổ thức có chức năng tư vấn thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề theo quy định của Bộ Tài chính. Tuy  nhiên, việc xác định giá đất theo phương pháp giá đất cụ thể lại thực hiện theo quy định của Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý.

Bên cạnh đó, việc bán tài sản công phải đảm bảo nguyên tắc tại Điều 6 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 trong đó có nguyên tắc: “Việc khai thác nguồn lực tài chính từ tài sản công phải tuân theo cơ chế thị trường, có hiệu quả, công khai, minh bạch, đúng pháp luật.”. Như vậy, khi bán tài sản công, người có nhiệm vụ xây dựng phương án bán tài sản phải có phương án để đảm bảo việc bán tài sản công phải bao gồm cả tài sản và quyền sử dụng đất để đảm khảo nguyên tắc “có hiệu quả” nhất. Không nên cố đấu giá cho thuê đối với tài sản có tài sản gắn liền với đất với hiện trạng đã quá lạc hậu, chất lượng còn lại quá thấp nhưng nằm tại các vị trí đắc địa, trung tâm dân cư, trung tâm thương mại - hành chính dẫn đến lãng phí giá trị đất.

PV: Để đảm bảo không có xung đột pháp lý khi bán tài sản công, theo ông cần phải làm gì?

Theo tôi, khi ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 151/2017/NĐ-CP, cơ quan soạn thảo cần có bước phân loại tài sản, trong đó có xác định thông tin quy hoạch, phân loại bất động sản, xác định thời hạn cho thuể và xác định hình thức sử dụng đất trước khi tiến hành bán đấu giá, cho thuê.

Cụ thể, sau khi xác định thông tin quy hoạch, tài sản bán đấu giá sẽ được phân loại căn cứ theo hiện trạng của “tài sản gắn liền với đất”. Trường hợp “tài sản gắn liền với đất” phù hợp với thông tin quy hoạch, kiến trúc đảm bảo thẩm mỹ, hiệu quả; chất lượng công trình đảm bảo đáp ứng được thời gian cho thuê dự kiến, cơ quan chủ trì sẽ trình phương án bán tài sản công cho Sở Tài chính thực hiện bán tài sản công theo quy định của Luật Giá; Thời hạn cho thuê tài sản phù hợp với chất lượng còn lại của tài sản. Hết thời hạn trúng đấu giá phải bàn giao nguyên trạng lại cho Sở Tài chính mà không được gia hạn thời gian thuê đất.

Nên quy định cho phép bên trúng đấu giá được quyền cải tạo sửa chữa công trình hiện có để đảm bảo việc sử dụng tài sản có hiệu quả, đúng mục đích trình Sở Xây dựng thẩm định. Diện tích sử dụng sau cải tạo không vượt quá 10% so với diện tích hiện tại, không cao hơn thông tin quy hoạch khu vực (không bao gồm diện tích mái tạm chống nóng, thấm dột).

Trường hợp “tài sản gắn liền với đất” có kiến trúc cũ, lạc hậu, hệ số sử dụng đất thấp, không phù hợp với thông tin quy hoạch, dẫn tới việc sử dụng tài sản vào mục đích sau chuyển nhượng không đảm bảo hiệu quả, chất lượng của công trình không đảm bảo thời gian cho thuê dự kiến, cơ quan chủ trì sẽ trình chuyển cơ sở nhà đất cho Quỹ Đầu tư phát triển đất để xây dựng dự án bán đấu giá đất trên cơ sở thông tin quy hoạch theo quy định của Luật Đất đai. Thời hạn sử dụng sẽ là 50 năm kể từ ngày ban hành Quyết định trúng đấu giá của cơ quan có thẩm quyền; Việc xử lý gia hạn hợp đồng hoặc thu hồi đất khi hết thời hạn trúng đấu giá được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai hiện hành tại thời điểm hết thời gian thuê đất.

Liên quan tới hình thức sử dụng đất, việc xác định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (đối với đất ở); thuê trả tiền 1 lần hay thuê trả tiền hàng năm (đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở) cần được xem xét trong quá trình phân loại tài sản cần phân tích đặc điểm, tập quán của thị trường bất động sản và nhu cầu sử dụng vốn của địa phương tại từng thời điểm đảm bảo giá trị thu về cho ngân sách được cao nhất.

PV: Vậy, việc xác định giá khởi điểm thực hiện bán đấu giá, cho thuê và quá trình tổ chức bán đấu giá sẽ phải lưu ý những vấn đề gì, thưa ông?

Xác định giá khởi điểm với trường hợp “tài sản gắn liền với đất” phù hợp với thông tin quy hoạch nên giao Sở Tài chính thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá theo quy định của Luật Giá. Sau khi có kết quả, Sở Tài chính xin ý kiến UBND cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định giá thẩm tra kết quả tư vấn làm cơ sở trình UBND cấp tỉnh phê duyệt giá khởi điểm bán đấu giá cho thuê tài sản công; Thuê tổ chức có chức năng bán đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.

Với trường hợp “tài sản gắn liền với đất” không phù hợp với thông tin quy hoạch, giao Trung tâm phát triển quỹ đất, Sở Tài nguyên môi trường thực hiện thuê tổ chức có chức năng định giá đất theo Luật Đất đai căn cứ theo cơ sở xác định giá đất thực hiện xác định giá đất cụ thể trình Hội đồng định giá đất cụ thể thẩm tra theo đúng quy định về bán đấu giá đất. Sau đó, giao Trung tâm phát triển quỹ đất thuê tổ chức có chức năng bán đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Cần lưu ý: Hội đồng thẩm định giá đất (thường xuyên) chỉ chuyên thực hiện thẩm tra công tác định giá đất theo giá đất cụ thể quy định theo Luật Đất đai, Dự thảo đang giao nhiệm vụ cho Hội đồng này thẩm định lại kết quả thẩm định giá không phù hợp với chuyên môn.

Người thực hiện: Tùng Lâm

Link bài phỏng vấn: Tại đây