Câu hỏi: Doanh nghiệp của chúng tôi là doanh nghiệp Nhà nước thực hiện cổ phần hóa năm 2008 có một thửa đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm nhưng đến nay vẫn chưa tiến hành các thủ tục để xác định đơn giá thuê đất theo quyết định chuyển đổi doanh nghiệp, đề nghị Công ty Thẩm định giá và Giám định Việt Nam cho biết trình tự xác định đơn giá thuê đất tại thành phố Hà Nội ra sao? Hình thức xử lý hành chính như thế nào? Quy định tại văn bản nào ? (câu hỏi ngày 22/8/2012)

Trả lời:

Căn cứ vào quyết định cổ phần hoá, doanh nghiệp phải liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường để đăng ký biến động đất (đổi tên doanh nghiệp), tuỳ theo diện tích, phân cấp quản lý ..., Sở Tài nguyên Môi trường sẽ trình UBND thành phố ban hành quyết định đổi tên bên thuê đất, yêu cầu liên hệ với Sở Tài chính để xác định lại đơn giá thuê đất ổn định 5 năm theo Nghị định 142/2005/NĐ-CP và Nghị định 121/2010/NĐ-CP.

Theo Điều 21 Quyết định 15/2012/QĐ-UBND ngày 4/7/2012 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội hướng dẫn Trình tự xác định đơn giá thuê đất kỳ đầu đối với tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất như sau:

“Chậm nhất 10 ngày làm việc kể từ ngày có quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền hoặc ngày bàn giao đất trên thực địa sau giải phóng mặt bằng (đối với trường hợp đất phải giải phóng mặt bằng), tổ chức, cá nhân thuê đất gửi các hồ sơ sau tới Sở Tài chính để được xác định đơn giá thuê đất:

1. Trường hợp giá trị thửa đất thuê dưới 15 tỷ đồng (tính theo giá do UBND Thành phố quy định) :

Văn bản của tổ chức, cá nhân đề nghị xác định đơn giá thuê đất;

Bản sao hợp lệ các hồ sơ liên quan đến thửa đất như sau:

+ Quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền;

+ Quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận đầu tư (nếu có);

+ Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 thửa đất thuê được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500 thửa đất thuê được cấp có thẩm quyền xác định;

+ Văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết của cấp có thẩm quyền hoặc văn bản thỏa thuận của Sở Quy hoạch Kiến trúc;

+ Hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính của thửa đất thuê thời gian trước (nếu có).

Sau khi nhận đủ hồ sơ theo quy định, căn cứ thống nhất tại biên bản họp Liên ngành thành phố gồm Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế về áp dụng giá đất quy định của UBND Thành phố, hệ số điều chỉnh đon giá đất theo từng khu vực và tỷ lệ % xác định đơn giá thuê đất tại khoản 1 Điều 8 và Điều 10 của Quy định này, Sở Tài chính quyết định phê duyệt đơn giá đất và đơn giá thuê đất của từng trường hợp cụ thể. Quy trình thực hiện không quá 15 ngày làm! việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định.

2. Trường hợp giá trị thửa đất thuê từ 15 tỷ đồng trở lên (tính theo giá đất do UBND thành phố quy định):

- Văn bản của tổ chức, cá nhân đề nghị xác định đơn giá thuê đất, trong đó nêu rõ và cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật các số liệu: diện tích sàn xây dựng, diện tích sàn kinh doanh theo từng mục đích sử dụng cụ thể phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Bản sao hợp lệ các hồ sơ liên quan đến thửa đất thuê như sau:

+ Quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền;

+ Quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận đầu tư (nếu có);

+ Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 thửa đất thuê được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500 thửa đất thuê được cấp có thẩm quyền xác định;

+ Văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết của cấp có thẩm quyền hoặc văn bản thỏa thuận của Sở Quy hoạch- Kiến trúc;

+ Văn bản tham gia về thiết kế cơ sở của các cơ quan liên quan theo quy định (nếu có);

+ Hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính của thửa đất thuế thời gian trước đó (nếu có).

Căn cứ hồ sơ do tổ chức, cá nhân thuê đất cung cấp, trong thời hạn theo quy định của pháp luật đấu thầu (trường hợp tổ chức đầu thầu thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá) hoặc 5 ngày làm việc (trong trường hợp được chỉ định đơn vị tư vấn thẩm định giá theo quy định), Sở Tài chính thuê tổ chức tư vấn có chức năng thẩm định giá để có chứng thư thẩm định về giá đất theo nguyên tắc phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường làm cơ sở xác định đơn giá thuê đất. Thời gian đơn vị tư vấn có kết quả chứng thư không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày Sở Tài chính ký hợp đồng thuê tư vấn thẩm định giá.

Căn cứ chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá, Sở Tài chinh chủ trì cùng Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế, Sở Xây dựng thẩm định giá đất làm cơ sở xác định đơn giá thuê đất của từng thửa đất thuê.

a. Trường hợp giá đất theo xác định của Liên ngành thành phố điều chỉnh từ 20% trở lên so với giá đất quy định của UBND Thành phố; căn cứ biên bản họp thống nhất của Liên ngành thành phố, Sở Tài chính có tờ trình kèm dự thảo vãn bản của UBND Thành phố gửi Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố xin ý kiến, trình UBND Thành phố xem xét quyết định giá đất làm cơ sở xác định đơn giá thuê đất. Thời gian thực hiện không quá 15 ngày lảm việc kể từ ngày nhận được chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn.

Căn cứ tờ trình của Sở Tài chính, UBND Thành phố có văn bản gửi Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố xem xét cho ý kiến về đơn giá đất làm cơ sở xác định đơn giá thuê đất.

Trong thời gian tối đa là 03 ngày làm việc sau khi nhận được ý kiến bằng văn bản của Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố, Sở Tài chinh có trách nhiệm:

Dự thảo Quyết định phê duyệt đơn giá đất của UBND Thành phố (đối với trường hợp Thường trực Hội đong nhân dân Thành phố có văn bản thống nhất mức đơn giá đất do Liên ngành thành phố trình và đươc UBND Thành phố chấp thuận)

Có văn bản giải trình, bổ sung gửi UBND Thành phố, Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố đối với trường hợp Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố có văn bản yêu cầu.

Căn cứ quyết định phê duyệt giá đất của UBND Thành phố, căn cứ tỷ lệ % xác định đơn giá thuê đất đã được Liên ngành thành phố thống nhất, Sở Tài chính quyết định phê duyệt đơn giá thuê đất của từng trường hợp cụ thể. Thời gian thực hiện không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định phê duyệt giá đất làm cơ sở xác định đơn giá thuê đất của UBND Thành phố.

b. Trường hợp giá đất theo xác định của Liên ngành thành phố điều chỉnh dưới 20% so với giá đất quy định của ƯBND Thành phố, Sở Tài chính căn cứ ý kiến thống nhất của Liên ngành thành phố, phê duyệt giá đất, đơn giá thuê đất của từng trường hợp cụ thể. Thời gian thực hiện không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn.”

Theo Điều 24 Quyết định 15/2012/QĐ-UBND ngày 4/7/2012 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội về xử phạt hành chính đối với các trường hợp chậm tiến hành các thủ tục hành chính về đất đai tại thành phố Hà Nội quy định như sau:

“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất có trách nhiệm gửi văn bản đề nghị kèm hồ sơ xác định đơn giá thuê đất theo quy định gửi tới Sở Tài chính (đối với tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), UBND cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước thuê đất) theo đúng thời hạn quy định tại Điều 21, 22, 23 của Quy định này.

Đối với tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất:

Căn cứ số liệu tổng hợp báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường về các trường hợp có quyết định cho thuê đất nhưng chưa ký hợp đồng thuê đất do chưa có quyết định phê duyệt đơn giá thuê đất và số liệu tổng hợp báo cáo của Cục Thuế Hà Nội về các trường hợp đã hết thời hạn ổn định đơn giá thuê đất; căn cứ hồ sơ đề nghị xác định đơn giá thuê đất thực tế đã gửi đến Sở Tài chính, Sở Tài chính có trách nhiệm:

a- Lập biên bản đối với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất nộp văn bản đề nghị kèm hồ sơ xác định đơn giá thuê đất chậm so với thời hạn quy định tại Điều 21 và Điều 23 Quy định nay (Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ hành chính "Ì cửa" của Sở Tài chính lập biên bản, công chức được Giám đốc Sở ủy quyền và người đại điển của tổ chức, cá nhân thuê đất đến Sở Tài chính làm thủ tục nộp hồ sơ xác định đơn giá thuê đất theo giấy ủy quyền của tổ chức, cá nhân thuê đất cùng ký biên bản. Trường hợp người đại diện của tổ chức, cá nhân thuê đất không ký biên bản thì trong biên bản ghi rõ đã yêu cầu nhưng người đại diện của tổ chức, cá nhân thuê đất không ký), đồng thời gửi thông báo (kèm bản sao biên bản) tới Cục Thuế để xử phạt chậm kê khai theo Luật quản lý Thuế.

b- Thông báo tới Cục Thuế danh sách các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất quá hạn chưa gửi hồ sơ xác định lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Điều 23 Quy định này để Cục Thuế; có căn cứ xử phạt chậm kê khai theo Luật quản lý Thuế.

c- Thông báo tới Sở Tài nguyên và Môi trường danh sách các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất quá hạn chưa gửi hồ sơ xác định đơn giá thuê đất theo quy định tại Điều 21 Quy định này để Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, báo cáo UBND Thành phố xử lý theo quy định của pháp luật đất đai đối với các trường hợp cố ý kéo dài thời gian không làm thủ tục thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân trong nước thuê đất:

UBND cấp huyện căn cứ thời hạn nộp văn bản đề nghị kèm hồ sơ xác định và xác định lại đơn giá thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước thuê đất trên địa bàn quy định tại Điều 22 và Điều 23 Quy định này, có trách nhiệm chỉ đạo các phòng ban liên quan phối hợp với Chi cục Thuế quản lý trên địa bàn xử lý phạt theo quy định của Luật quản lý Thuế đối với các trường hợp vi phạm; ra quyết định thu hồi đất đối với các trường hợp cố ý kéo dài thời gian không làm thủ tục thực hiện nghĩa vụ tải chính vơi Nhà nước theo đúng quy định của pháp luật đất đai.”

Lưu ý: Câu trả lời chỉ có giá trị theo hiệu lực cúa văn bản quản lý Nhà nước được trích dẫn có thể đã được thay thế bằng câu trả lời khác trong website này