14/01/2019 12:00:00 SA

Tư vấn đầu tư: CHỦ ĐẦU TƯ VÀ SỰ LỰA CHỌN THÔNG MINH

khi quyết định hình thức sử dụng đất 

( lựa chọn trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền thuê đất hàng năm)

 

 

 

 

Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của người thuê đất của Nhà nước, Người thuê đất (Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân) được phép lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất của một trong hai hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có thời hạn hay trả tiền thuê đất hàng năm có thời hạn khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chủ đầu tư, ký hợp đồng thuê đất.

 

I. Xét theo khía cạnh quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013:

 

- Theo Điều 175, Luật Đất đai quy định về quyền của tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (không bao gồm mục đích sử dụng đất ở lâu dài) như sau:

 

“– Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

 

– Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

 

– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

 

– Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

 

– Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.”

 

Như vậy, đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất không được quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất mà chỉ được thực hiện các hoạt động liên quan đến tài sản trên đất (chuyển nhượng, cho thuê tài sản trên đất) điều này được thể chế hoá theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về việc cho phép cho thuê lại tài sản trên đất, trước đây người thuê đất phải "sử dụng đúng mục đích thuê đất" như trong Quyết định cho thuê đất ví dụ để làm trụ sở doanh nghiệp thì không được cho thuê lại kể cả thừa diện tích, do chính sách áp dụng tỷ lệ (%) tính tiền thuê đất khác nhau sẽ gây "thất thu" ngân sách (các doanh nghiệp sử dụng sai mục đích không được hưởng các chính sách miễn giảm tiền thuê đất trả hàng năm - nếu có), tuy nhiên quy định này chỉ phù hợp với đất thương mại dịch vụ, còn đất sản xuất, trụ sở DN thì vẫn còn vướng mắc vì đang được áp tỷ lệ thuê thấp hơn so với hoạt động kinh doanh bất động sản (cho thuê mặt bằng).

 

- Điều 174, Luật Đất đai quy định về quyền của tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau: Bên cạnh các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại điều 166 Luật này, tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền:

 

“– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

 

– Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

 

– Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

 

– Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

 

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.”

 

Ở trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần, số tiền trả trước được coi là 1 tài sản thuộc sở hữu quyền sử dụng đất thuê (giới hạn theo thời gian thuê còn lại) của người thuê đất và người thuê đất có toàn quyền sở hữu (tài sản) theo Luật Dân sự, Luật Đất đai (ngoại trừ hình thức huỷ hoại đất) và Hiến pháp

 

Lưu ý: cần phân biệt giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất với thuê đất trả tiền một lần, các phân tích, lập luận trong bài phân tích này không áp dụng với các trường hợp Chủ đầu tư được giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở lâu dài theo Điều 55, Luật Đất đai khi các đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

 

II. Xét theo khía cạnh xác định theo chi phí - lợi nhuận từ đất thực hiện dự án đem lại cho chủ đầu tư

 

Đấy là xét về khía cạnh quyền và nghĩa vụ của người thuê đất với Nhà nước, tuy nhiên khi làm chủ đầu tư, việc được phép lựa chọn một trong hai hình thức dẫn đến chủ đầu tư phải có bài tính hiệu quả đầu tư để xác định lợi nhuận cũng như rủi ro từ dự án mang lại. Trong thực tế không có quyết định nào là “sáng suốt” hơn do mỗi trường hợp đều có cách tính lợi nhuận và rủi ro riêng, tại bài viết này chúng tôi xin đưa ra một số yếu tố tác động đến hiệu quả đầu tư để bạn đọc tham khảo, cân nhắc tự quyết định.

 

Trước tiên Chủ đầu tư phải tính được tương đối chính xác số tiền phải nộp một lần, việc này không đơn giản vì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo quy mô công trình bao gồm chiều cao công trình (số tầng), mật độ xây dựng (diện tích xây dựng) được xác định trong thông tin quy hoạch gồm hồ sơ quy hoạch chi tiết 1:500, thiết kế cơ sở, bản vẽ thiết kế thi công … và quan trọng hơn hết đó là phải có kinh nghiệm chuyên môn trong việc định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật.

 

Do số tiền sử dụng đất phải nộp tương đối lớn (thông thường từ 25% đến 35% tổng mức đầu tư) nên nhất thiết phải được với sai số càng ít càng tốt nếu không sẽ dẫn tới việc đội vốn đầu tư, phát sinh chi phí lãi vay ảnh hưởng nhiều đến kế hoạch huy động vốn và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư. Theo kinh nghiệm tư vấn của Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, các dự án giữ đất được rao bán thường có thông tin về nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền thuê đất) thấp hơn rất nhiều số thưc tế phải nộp để kêu gọi nhà đầu tư nhận chuyển nhượng. Để đơn giản nhất trong việc đối chiếu thì giá trị này thường không thấp hơn bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành, còn tuỳ theo quy hoạch, vị trí đất cụ thể, bên mua có thể dự báo thêm một “hệ số điều chỉnh” ở mức an toàn để chủ động xác định lợi nhuận kỳ vọng.

 

Việc lựa chọn hình thức trả tiền một lần còn được căn cứ vào khả năng huy động tài chính của chủ đầu tư, như đã nói ở trên, số tiền nộp một lần rất lớn, nếu tính theo chi phí vốn hoá trung bình khoảng 10%/năm của khoản tiền này (tương đương với chi phí lãi vay trung – dài hạn) thì đây là số tiền không nhỏ. Mặc dù Chủ đầu tư vẫn có thể thế chấp “tài sản” này nhưng vẫn phát sinh chi phí tài chính nhất định, tối thiểu tính theo chênh lệch lãi suất tiền gửi và cho vay khoảng 3-4% năm chưa kể phát sinh các thủ tục hành chính để thế chấp tài sản.

 

Đổi lại, khi nộp tiền một lần, chủ đầu tư xác định được chi phí tiền thuê đất hàng năm một cách ổn định, lâu dài; trong các trường hợp biến động giá đất do chính sách của Nhà nước không ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp. Trong lịch sử 15 năm xác định tiền thuê đất của Việt Nam đã chứng minh biên độ dao động không hề nhỏ, xin lấy ví dụ cụ thể như tình hình biến động giá đất của thành phố Hà Nội như sau:

 

+ Chính sách về giới hạn giá trị đất tối đa trong Bảng giá đất, giá trị đất được điều chỉnh theo nguyên tắc kỳ sau cao hơn kỳ trước làm căn cứ tính tiền thuê đất (hàng năm) trước đây là biến động hàng năm, nay đã được ổn định 5 năm thay vào đó là chính sách xác định hệ số giá đất hàng năm (về bản chất là không thay đổi);

 

 + Thay đổi tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất những năm trước thời điểm năm 2011 là 0,7% đối với đất kinh doanh, 0,5% đối với đất sản xuất được điều chỉnh thành 2,5% đến 3% đối với đất Thương mại dịch vụ, 2% đến 2,5% đối với đất trụ sở doanh nghiệp, 1,5% đến 2% đối với đất sản xuất theo Nghị định 120/2010/NĐ-CP và 121/2010/NĐ-CP của Chính phủ, sau đó được điều chỉnh giảm xuống 2% áp dụng cho đất Thương mại dịch vụ, 1,7% đối với đất trụ sở và 1,5% đối với đất sản xuất.

 

Sự thay đổi này làm cho chi phí tiền thuê đất hàng năm biến động một cách chóng mặt, kỷ lục nhất là ở Hạ Long - Hải Phòng tiền thuê đất tăng đến 80 lần, còn ở Hà Nội số tiền thuê đất tăng tối thiểu là 6 lần do đồng thời tăng cả giá đất và tăng tỷ lệ tính tiền thuê đất so với chu kỳ ổn định 5 năm (trước) tạo ra một làn sóng phản ứng mạnh từ cách doanh nghiệp có thuê đất Nhà nước buộc Chính phủ phải có những chính sách điều chỉnh tương ứng qua từng thời kỳ.

 

Lợi thế của hình thức trả tiền thuê đất hàng năm tuy không tạo được lợi thế ổn định lâu dài (thông thường là 50 năm) nhưng bù lại doanh nghiệp trực tiếp kinh doanh không phát sinh chi phí vốn, hơn nữa việc được ổn định tiền thuê đất 5 năm cũng phù hợp với kế hoạch kinh doanh thông thường cũng chỉ dự báo đến 5 năm, Chủ đầu tư chỉ phải huy động vốn không bao gồm tiền thuê đất trả một lần có thể giảm tới 30% tổng mức đầu tư, trong khi chủ đầu tư vẫn thế chấp, chuyển nhượng được tài sản đã đầu tư trên đất.

 

Ví dụ tương đối để những người quan tâm đến đề tài này có thể tham khảo:

 

* Lựa chọn nếu xét theo khía cạnh biên động tăng giá đất

 

Giá đất trong bảng giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất trả tiền một lần hay hàng năm có biến động không nhỏ qua thời gian, cụ thể như giá đất tại một số đường phố của Hà Nội sau 15 năm biến động (giả định áp dụng theo Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 và Quyết định 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 và Quyết định số 2328/QĐ-UBND ngày 22/05/2015 áp cho thửa đất có tổng giá trị dưới 30tỷ) theo đơn giá tại bảng giá đất như sau:

 

+ Quận Hoàn Kiếm: Đường Lý Thường Kiệt năm 2001 xác định giá đất là Loại 1 mức A vị trí 1 là 9.800.000 đồng/m² nhưng đến năm 2015 theo giá đất Thương mại dịch vụ là 55.247.000 đồng/m² x 1,3 lần = 71.821.100 đồng/m², tăng 7,33 lần

 

+ Quận Đống Đa: đường Nguyễn Lương Bằng năm 2001 xác định giá đất là Loại 1 mức B vị trí 1 là 7.800.000 đồng/m² nhưng đến năm 2015 theo giá đất Thương mại dịch vụ là 34.848.000 đồng/m² x 1,3 lần = 45.302.400 đồng/m², tăng 5,81 lần

 

+ Quận Hai Bà Trưng: đường Bạch Mai năm 2001 xác định giá đất là Loại II mức A vị trí 1 là 6.300.000 đồng/m² nhưng đến năm 2015 theo giá đất Thương mại dịch vụ là 28.898.000 đồng/m² x 1,3 lần = 37.567.400 đồng/m² tăng 5,96 lần

 

* Lựa chọn khi xét theo khía cạnh tăng giá đất đơn thuần so với chi phí vốn bình quân

 

Tính bình quân trong 15 năm giá đất tăng (7,33 lần + 5,81 lần + 5,96 lần)/3 = 6,37 lần trong khi tính bình quân giá đất là (9.800.000 + 7.800.000 + 6.300.000)/3 = 7.960.000 đồng/m². Giả định tỷ lệ % đơn giá thuê đất không thay đổi từ năm 2001 đến năm 2015. Cụ thể, tại thời điểm năm 2001, khung giá cho thuê đất đối với các ngành Thương mại, dịch vụ bằng 0.7% giá 1m² đất UBND ban hành (theo Quyết định số 1357-TC/QĐ/TCT ngày 30-12-2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính), hệ số điều chỉnh khung giá K từ 0.5 đến 1.8 (trong ví dụ lấy hệ số K bình quân là 1.15) (Quyết định số 302-TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ).

 

Đơn giá thuê đất trả tiền 1 lần tại thời điểm năm 2001:

 

(7.960.000 đồng/m² x 0.7% x 1.15 x 15 năm) = 961.170 đồng/m²

 

Sử dụng công thức giá trị tương lai của dòng tiền sau 15 năm với tỷ suất chiết khấu bình quân 10% /năm theo công thức: 

 

961.170 đồng/m² x (1+10%)¹⁵=  4.015.046 đồng/m² 

 

Con số này cho thấy số tiền nộp 1 lần tại thời điểm năm 2001 là 961.170 đồng/m² có giá trị tương đương với 4.015.046 đồng/m² tại thời điểm năm 2015 (sau 15 năm) và tính bình quân trong 15 năm là 267.670 đồng/m²/năm.

 

Trong trường hợp lựa chọn nộp tiền thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất nộp tiền hàng năm được tính như sau:

 

7.960.000 đồng/m² x 1,15 lần x 0.7%= 64.078 đồng/m²

 

Sử dụng công thức giá trị tương lai của dòng tiền với tỷ suất chiết khấu 10%/năm, tổng số tiền thuê đất phải nộp trong 15 năm có giá trị là 2.239.509 đồng/m²  và bình quân 1 năm chủ đầu tư sẽ phải xác định chi phí thuê đất là 149.300 đồng/m²/năm.

 

Kết luận: Nếu đem so sánh với việc lựa chọn hình thức trả tiền 1 lần với chi phí bình quân là 267.670 đồng/m²/năm với việc thuê đất trả hàng năm với chi phí bình quân là 149.300 đồng/m²/năm Chủ đầu tư sẽ lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

 

* Lựa chọn khi xét theo khía cạnh tăng giá đất và tăng tỷ lệ phần trăm (%) tiền thuê đất trả tiền hàng năm:

 

Khi xét theo khía cạnh tăng giá đất và tăng tỷ lệ phần trăm (%) tiền thuê đất trả tiền hàng năm để so sánh sẽ cho một số liệu hoàn toàn khác, ví dụ áp vào một diện tích đất khoảng 3.500m² với đơn giá 7,96 triệu đồng tại thời điểm năm 2001, số tiền thuê đất trả 1 lần giả định trong 50 năm (theo luật đất đai 2003) là

 

7.960.000 x 0.7% x 1.15 x 50 năm x 3.500m² = 11.213.650.000 đồng

 

bình quân 1 năm sẽ trả trước là 11.213.650.000 đồng / 50 năm  = 224.273.000 đồng/năm (không tình đến giá trị tương lai của dòng tiền)

 

Cũng với thửa đất đó nhưng tính theo hình thức thuê trả tiền hàng năm thì tổng số tiền thuê đất phải trả bình quân như sau:

 

+ Năm đầu tiên là:

 

7.960.000 x 0.7% x 1.15x 0,7%/năm x 3.500m²  = 224.273.000 đồng/năm

 

+ Năm thứ 15 (năm 2015) là:

 

(55.247.000 đ/m² + 34.848.000 đ/m² + 28.898.000 đ/m² )/3 x 3.500m² x 2% =  2.776.503.333 đồng/năm

 

Giả sử tiền thuê đất tăng đều qua các năm thì mỗi năm tiền thuê đất sẽ tăng bình quân  

 

(2.776.503.333 đồng - 224.273.000 đồng)/14 năm =  182.302.167 đồng/năm

 

Tổng số tiền thuê đất hàng năm trong 15 năm chiết khấu về thời điểm năm 2001 với tỷ suất chiết khấu 10%/năm là  9.025.632.615 đồng chia bình quân 1 năm là  601.708.841 đồng/m²/năm

 

Kết luận: Như vậy so sánh hình thức trả tiền hàng năm, chi phí tiền thuê đất bình quân hàng năm là 601.708.841 đồng/m²/năm so với hình thức trả tiền 1 lần chi phí tiền thuê đất là 224.273.000 đồng/năm thì không ai dại gì chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm cả vì số tiền này mới chỉ tạm tính ở năm thứ 15 đã tăng gấp 2,68 lần, chưa phải là năm thứ 50 ngoại trừ trường hợp biết được chắc chắn chính sách tính tiền thuê đất sẽ thay đổi như thế nào trong tương lai.

 

* Xét theo khía cạnh chi phí thường xuyên

 

Nếu chỉ đưa một con số so sánh đơn thuần thì rất phiến diện, ví như 10% lãi vay hàng năm (giả định vay tiền để trả tiền thuê đất) cho hình thức trả tiền 1 lần chưa bao gồm tiền thuê đất gốc được chia đều cho toàn bộ thời gian thuê so với chỉ 2%/năm (hiện năm 2015) tiền thuê đất trả tiền hàng năm sẽ cho thấy số chênh lệch là quá lớn và đương nhiên sẽ chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

 

Tuy nhiên, xét theo Chỉ số giá tiêu dùng bình quân (CPI) thì mỗi năm nếu giả định chủ đầu tư không sử dụng vốn mà gửi ngân hàng có kỳ hạn sẽ chỉ thu được (doanh thu hoạt động tài chính) khoảng 8%/năm (lãi suất ưu đãi với khoản tiền gửi lớn hơn lãi suất cho vay với khoản tiền nhỏ khoảng 6-7% và không tính đợt “khủng hoảng” lãi suất các năm 2008 và năm 2011) trừ (-) 4% trượt giá thì số còn lại chỉ là 4%, đấy là trong tình hình kinh tế chính trị ổn định, nếu không lãi suất tiền gửi chỉ bằng hoặc thấp hơn chỉ số trượt giá và nếu bạn nộp tiền thuê đất 1 lần thì vấn đề trượt giá sẽ được giải quyết triệt để trong … 50 năm, như vậy chỉ còn chênh lệch khoảng 2% tiền chi phí vốn tương đương với tiền thuê đất hàng năm.

 

Vậy vấn đề chỉ còn là giá thuê đất gốc trả trước, cũng với các ví dụ nêu trên, trong 15 năm tiền thuê đất, tuy nhiên nếu chạy chiết khấu dòng tiền quy về thời điểm hiện tại (DCF) cho 50 năm thì chỉ là 78.921.923 đồng/m² tức là chỉ tăng chưa đến 10 lần do theo công thức hiện thực hoá dòng tiền thì thời gian càng dài càng hiệu quả trong khi chỉ với 15 năm tiền thuê đất hàng năm đã tăng đến 9,25 lần (1.803.597.952 đồng/năm thứ 15  / 195.020.000 đồng năm thứ 1).

 

Nếu lập luận phân tích theo khía cạnh này, nhà đầu tư sẽ lại chọn thuê đất trả tiền một lần.

 

(Lưu ý: các ví dụ là tương đối, có tính tham khảo vì các chính sách tính tiền thuê đất qua các thời kỳ đã có thay đổi nhưng được giả định bằng với bảng giá đất tại từng thời điểm và dòng tiền đều và được quy đồng những đặc điểm cá biệt của luật đã thay đổi trong quá khứ để tương đồng với hiện tại).

 

Nhận định chung:

 

Tất nhiên là việc điều chỉnh tăng giá đất chủ yếu chỉ tập trung ở những khu vực hạn chế quỹ đất như các quận nội thành của các thành phố lớn có mức chênh lệch giữa giá thị trường và bảng giá đất lớn, có tiềm năng phát triển về thương mại dịch vụ, còn đối với những khu vực nông thôn, miền núi có mức độ chênh lệch thấp sẽ ít có biến động.

 

Dự báo của chúng tôi, trong thời gian tới, nếu Quốc hội dự kiến sửa đổi luật đất đai sẽ hướng đến bãi bỏ giới hạn giá trị tối đa của bảng giá đất là một trong những yêu cầu để thế giới chấp nhận nền kinh tế thị trường đầy đủ của Việt Nam, theo đó giá đất trong bảng giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất sẽ sát giá thị trường hơn sẽ có một biến động không nhỏ về giá đất đối với những khu vực có tiềm năng phát triển. Dự báo này dựa trên một số nhận định chủ quan, tuy nhiên thời điểm thay đổi và mức độ điều chỉnh có “lộ trình” tránh biến động giá đất đến đâu còn tuỳ thuộc vào cân đối, điều hành Ngân sách chung của Chính phủ cũng như các thoả thuận thương mại quốc tế đa phương, song phương giữa Việt Nam với các nước trên thế giới.

 

Thêm một lưu ý nữa, hiện nay các phương pháp tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đã tương đối hoàn thiện, mức nộp tiền thuê đất một lần và tiền thuê đất hàng năm đã tương đối cao đối với mục đích thương mại dịch vụ, thậm chí nhiều doanh nghiệp khi đã được quyết định của cơ quan thẩm quyền phê duyệt chủ đầu tư, phê duyệt nghĩa vụ tiền sử dụng đất rồi nhưng số tiền phải nộp một lần “quá lớn” nên bỏ không triển khai thực hiện tiếp. Do đó nếu điều chỉnh bảng giá đất sát giá thị trường (không giới hạn trần như hiện nay) có thể sẽ làm biến động phương pháp và kết quả nghĩa vụ tài chính về đất đai không quá nhiều so với giai đoạn 2000 – 2015 như ví dụ đã nêu trên.

 

Không phải vô lý mà người ta xếp biến động do thay đổi chính sách tương tự như thiên tai địch hoạ hay trường hợp bất khả kháng vì tính dự báo rất thấp, tỷ lệ rủi ro cao. Người thuê đất buộc phải có những nhận định đánh giá chủ quan, được tư vấn một cách khách quan để lựa chọn hình thức sử dụng đất nào cho phù hợp, tất nhiên là còn phải dựa vào thực lực tài chính, khả năng huy động vốn của chủ đầu tư để cân nhắc các ưu nhược điểm của từng hình thức.

 

Bản tin VAI - Ngô Gia Cường