1. Xác định giá đất để quyết toán tiền thuê đất năm 2010 làm căn cứ xác định giảm tiền thuê đất.

Căn cứ theo công văn số 5218/UBND-KT ngày 5/7/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc tổ chức thực hiện xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, năm 2010 đơn giá tính tiền thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội được áp dụng theo hệ số điều chỉnh phù hợp với Nghị định 69/2009/NĐ-CP về việc cho thuê đất Nhà nước theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường ” được điều chỉnh như sau

Việc điều chỉnh đơn giá đất năm 2010 trên địa bàn thành phố Hà Nội được áp dụng theo hệ số điều chỉnh trên nhằm phù hợp với Nghị định 69/2009/NĐ-CP về việc cho thuê đất Nhà nước sát theo giá thị trường tại thời điểm thẩm định được điều chỉnh.

Tuy nhiên, theo khoản 1 công văn số 5218/UBND-KT cho phép doanh nghiệp được lựa chọn hình thức xác định giá đất như sau:

“...Từ 01/01/2010 đến 28/2/2011: thống nhất áp dụng hệ số (theo Phụ lục số 01 đính kèm) nhân với đơn giá đất quy định hàng năm của UBND thành phố Hà Nội để làm cơ sở xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn Thành phố; Đối với các trường hợp này, nếu chủ đầu tư hoặc người sử dụng đất không lựa chọn áp dụng phương pháp theo hệ số thì được phép thực hiện áp dụng phương pháp, quy trình xác định giá đất theo hình thức thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá, Liên ngành thẩm định, xác định theo đúng quy định.”

Việc xác định giá đất năm 2010 để quyết toán tiền thuê đất làm căn cứ giảm tiền thuê đất theo Nghị quyết 02/NQ-CP là rất quan trọng do giá thuê đất năm 2010 là căn cứ đế xác định mức giảm tiền thuê đất tối đa như sau:

Đối với đất thuê sử dụng vào mục đích sản xuất (hệ số thuê đất theo thông báo tạm nộp tiền thuê đất năm 2010 là 0,5%/năm hoặc 0,7%/năm theo Quyết định 57/2009/QĐ-UBND ngày 30/03/2009 xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội) được giảm 4 năm (2011, 2012, 2013, 2014)

Đối với đất thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh, du lịch, thương mại (hệ số thuê đất theo thông báo tạm nộp tiền thuê đất năm 2010 là 0,7%/năm theo Quyết định 57/2009/QĐ-UBND ngày 30/03/2009 xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội) được giảm 3 năm (2012, 2013, 2014)

Lưu ý: trường hợp điều chỉnh giảm thuê đất tối đa bằng 2 lần năm 2010 trong trường hợp tiền thuê đất tính theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP của các năm sau năm 2010 (đến năm 2014) sau khi được giảm bằng 50% vẫn lớn hơn 2 lần so với số tiền thuê đất năm 2010 (không gồm số giảm cho năm 2011 đối với đất sử dụng kinh doanh, thương mại dịch vụ).

Như vậy, Chủ đầu tư hoặc người thuê đất cần nghiên cứu chính sách về xác định giá đất hiện hành để lựa chọn phương pháp xác định giá đất theo mức độ đầu tư, mật độ xây dựng và địa giới hành chính (hệ số điều chỉnh giá đất) để đề nghị Sở Tài chính, Liên ngành thành phố lựa chọn hình thức xác định giá đất phù hợp.

2. Quy trình thẩm định giá hỗ trợ việc xác định giá đất thuê Nhà nước kỳ ổn định 5 năm tiếp theo, quyết toán tiền thuê đất từ năm 2010 làm căn cứ xác định giảm tiền thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

2.1. Quy trình xác định giá đất theo hệ số:

Bước 1: Căn cứ vào hồ sơ về đất, Chủ đầu tư, người thuê đất gửi công văn đến Sở Tài chính Hà Nội đề nghị được xác định giá đất ổn định kỳ tiếp theo và tiền thuê đất các năm (từ năm 2010 đến thời điểm nộp hồ sơ) làm cơ sở quyết toán tiền thuê đất.

Bước 2: Sở Tài chính tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận 1 cửa, thẩm định hồ sơ đất, trả phiếu hẹn.

Bước 3: Liên ngành thành phố do Sở Tài chính chủ trì thông báo lịch kiểm tra thực địa đất (mục đích sử dụng đất, vị trí đất, diện tích đất, công trình trên đất)

Bước 4: Họp Hội đồng liên ngành (cấp chuyên viên) đề xuất giá đất SXKD phi NN, các tồn tại, vướng mắc, đề xuất lập Biên bản báo cáo lãnh đạo

Bước 5: Họp Hội đồng liên ngành (cấp lãnh đạo) xem xét kết quả, báo cáo do chuyên viên báo cáo; áp tỷ lệ điều chỉnh giá đất theo vị trí, địa giới hành chính theo công văn số 5218/UBND-KT; xác định hệ số phần trăm thuê đất theo Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND; Lập Biên bản, tờ trình trình Giám đốc Sở Tài chính ban hành quyết định phê duyệt tiền thuê đất ổn định 5 năm tiếp theo và số tiền truy thu các năm 2010 (trong vòng 6 tháng tính từ thời điểm phải xác định chu kỳ ổn định 5 năm kỳ tiếp theo hoặc đến thời điểm Chủ đầu tư, người thuê đất nộp đầy đủ hồ sơ tại bộ phận 1 cửa).

Bước 6: Chủ đầu tư, người thuê đất nhận Quyết định phê duyệt giá thuê đất, liên hệ với Sở Tài nguyên Môi trường ký phụ lục hợp đồng.

2.2. Quy trình xác định giá đất theo kết quả tư vấn thẩm định:

Bước 1: Căn cứ vào hồ sơ về đất, Chủ đầu tư, người thuê đất gửi công văn đến Sở Tài chính Hà Nội đề nghị được xác định giá đất ổn định kỳ tiếp theo và tiền thuê đất các năm (từ năm 2010 đến thời điểm nộp hồ sơ) làm cơ sở quyết toán tiền thuê đất theo kết quả tư vấn thẩm định giá đất.

Bước 2: Sở Tài chính tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận 1 cửa, thẩm định hồ sơ đất, Chứng thư thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá độc lập có đủ chức năng, trả phiếu hẹn.

Bước 3: Liên ngành thành phố do Sở Tài chính chủ trì thông báo lịch kiểm tra thực địa đất (mục đích sử dụng đất, vị trí đất, diện tích đất, công trình trên đất);

Bước 4: Họp Hội đồng liên ngành (cấp chuyên viên) với chủ đầu tư, người thuê đất và tổ chức tư vấn thẩm định giá, đề nghị tổ chức tư vấn thẩm định giá trình bày kết quả thẩm định: Xem xét, phản biện, điều chỉnh kết quả thẩm định; Đề xuất giá đất SXKD phi NN, các tồn tại, vướng mắc, đề xuất lập Biên bản báo cáo lãnh đạo

Bước 5: Họp Hội đồng liên ngành (cấp lãnh đạo) xem xét kết quả, báo cáo do chuyên viên báo cáo, chất vấn tổ chức tư vấn về nội dung đã thực hiện; nghe ý kiến, đề xuất của chủ đầu tư, người thuê đất; áp tỷ lệ điều chỉnh giá đất theo vị trí, địa giới hành chính theo công văn số 5218/UBND-KT; xác định hệ số phần trăm thuê đất theo Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND; Lập Biên bản, tờ trình trình Giám đốc Sở Tài chính ban hành quyết định phê duyệt tiền thuê đất ổn định 5 năm tiếp theo và số tiền truy thu các năm 2010 (trong vòng 6 tháng tính từ thời điểm phải xác định chu kỳ ổn định 5 năm kỳ tiếp theo hoặc đến thời điểm Chủ đầu tư, người thuê đất nộp đầy đủ hồ sơ tại bộ phận 1 cửa).

Bước 6: Chủ đầu tư, người thuê đất nhận Quyết định phê duyệt giá thuê đất, liên hệ với Sở Tài nguyên Môi trường ký phụ lục hợp đồng.

3. Hồ sơ xác định giá đất.

- Giấy chứng nhận QSD đất hoặc quyết định cho thuê đất; các văn bản của cấp thẩm quyền cho phép, giao đất, cho thuê đất

- Hợp đồng thuê đất (đối với đất thuê đến kỳ ổn định tiếp theo)

- Giấy xác nhận đền bù, Phương án giải phóng mặt bằng được phê duyệt

- Biên bản bàn giao mốc giới trên thực địa

- Tờ khai, thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế; Biên lai nộp tiền thuê đất

- Trích lục bản đồ hiện trạng, vị trí thửa đất;

- Trích lục bản đồ Chỉ giới quy hoạch;

- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công;

- Bản vẽ kỹ thuật nhà xưởng (nếu là đất SXKD phi nông nghiệp)

- Các giấy tờ khác có liên quan

Lưu ý: Hồ sơ nộp xác định đơn giá thuê đất phải được chứng thực, các văn bản không được chứng thực thì sao y tại tổ chức thuê đấtụ

Phụ lục văn bản:

+ Nghị quyết  02/NQ-CP ngày 07/01/2013

+ Thông tư 16/2013/TT-BTC ngày 08/02/2013 hướng dẫn NĐ 02

+ Quyết định số 2093/QĐ-TTg ngày 23/11/2011

+ Công văn 5218 /UBND-KT ngày 05/07/2012

Trên đây là một số hướng dẫn về trình tự thủ tục quyết toán tiền thuê đất năm 2010, 2011, 2012, 2013 và xác định  giá đất ổn định 5 năm kỳ tiếp theo theo theo chính sách tại thời điểm tư vấn (đăng bài) trên địa bàn thành phố Hà Nội, chính sách có thể thay đổi trong thời gian tới mà không được báo trước.

 Để được biết chính xác hơn về trường hợp cụ thể, đề nghị Chủ đầu tư, người thuê đất liên hệ với Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam để được nhận được kết quả giải đáp theo từng trường hợp cụ thể.