11/03/2019 12:00:00 SA

Trường hợp Chi phí xây dựng dở dang

 

Doanh nghiệp thành lập để đầu tư, khai thác dự án xây dựng toà nhà văn phòng 5 tầng trên diện tích 2.700m2, thời gian thuê đất 50 năm, dự kiến thời gian đầu tư 1,5 năm hoàn thành đưa vào sử dụng, tổng mức đầu tư lập theo hình thức đơn giá dự toán năm 2010 là 53 tỷ. Năm 2010, do bất động sản tăng cao, doanh thu cho thuê dự kiến 300.000 đồng/m2/tháng, chiết khấu 13%, tiền thuê đất ổn định 5 năm là 351 triệu đồng/năm. Doanh nghiệp chỉ đầu tư kinh doanh dự án, không có hoạt động kinh doanh khác.

 

Do thị trường bất động sản biến động giảm, giá vật liệu xây dựng tăng, doanh nghiệp đầu tư 1 năm thì dừng, dự án không hoạt động đến 2015 (dừng đầu tư 4 năm) và dự kiến bán doanh nghiệp. Thời điểm 31/12/2015, hai bên thống nhất thuê tổ chức thẩm định giá xác định giá trị doanh nghiệp để chuyển nhượng giá trị thị trường của doanh nghiệp là bao nhiêu???

 

- Số liệu trên sổ sách kế toán đang thể hiện như sau:

 

+ Chi phí theo sổ sách kế toán tài khoản chi phí XDCB dở dang là: 60 tỷ

 

Trong đó:    

 

++ Tiền thuê đất trong thời gian đầu tư (2010 – 2015) là 1.228.500.000 đồng ( đã trừ tiền thuê đất được miễn trong 1,5 năm số còn lại tính vào tổng mức đầu tư – Chi phí hình thành tài sản)

 

++ Chi phí khác (lãi vay, quản lý …): 1 tỷ

 

++ Chi phí xây dựng trực tiếp theo hồ sơ nghiệm thu bàn giao là: 57,771 tỷ

 

++ Chưa đầu tư hạ tầng ngoài toà nhà

 

+ Tiền thuê đất hàng năm tại thời điểm 31/12/2015 điều chỉnh là: 810.000.000 đồng so với 351.000.000 đồng năm 2010

 

+ Nợ nhà cung cấp 5 tỷ

 

+ Công cụ dụng cụ quản lý đã phân bổ hết và chưa phân bổ hết đang sử dụng bình thường: 5.000.000 đồng

 

+ Tổng mức đầu tư do doanh nghiệp lập: 62,7 tỷ chưa bao gồm chi phí tiền thuê đất do kéo dài so với kế hoạch (9 tỷ - 2,7 tỷ ) là 6,3 tỷ

 

- Thông tin về doanh thu chi phí do thẩm định viên tổng hợp như sau

 

+ Tổng mức đầu tư xây dựng theo đơn giá dự toán: 65 tỷ

 

+ Tổng mức đầu tư xây dựng tính theo Suất vốn đầu tư: 84,345 tỷ trong đó đã có 9,9 tỷ đồng tiền thuê đất đến thời điểm dự án đi vào hoạt động

 

+ Đơn giá cho thuê văn phòng 200.000 đồng/m2/tháng

 

+ Diện tích phát sinh doanh thu: theo bản vẽ thiết kế là 75% diện tích xây dựng

 

+ Tỷ lệ lấp đầy 70%

 

+ Tiền thuê đất ổn định điều chỉnh năm 2015 là: 810.000 đ/năm

 

+ Chỉ số giá xây dựng công trình nhà văn Chỉ số giá XD năm 2014 so với năm 2015 tại Quyết định 1161 là 105%

 

+ Chỉ số giá xây dựng công trình nhà văn phòng nhà văn phòng theo các giai đoạn hoàn thành thực tế (tính theo chỉ số liên hoàn từ giai đoạn 2010 đến 31/12/2015) bình quân là 105%

 

+ Chỉ số giá xây dựng công trình hạ tầng (chỉ số giá theo suất vốn) nhà văn phòng là 100,2%

 

+ Chiết khấu năm 2015 là 12,25%

 

+ Thời gian còn lại 44,5 năm trừ đi 6 tháng hoàn thiện

 

+ Thời gian hoàn thiện đưa công trình vào khai thác dự kiến 6 tháng (hoàn thành tháng 6/2016)

 

+ Đánh giá lại Công cụ dụng cụ quản lý đã phân bổ hết và chưa phân bổ hết đang sử dụng bình thường: 20.000.000 đồng

 

Phương pháp thẩm định giá áp dụng: Thặng dư – tiêu chuẩn 12, giả định dòng tiền đều, chi phí thuê đất và đơn giá cho thuê văn phòng không thay đổi, doanh nghiệp dùng vốn tự có, không vay ngoài

 

Trường hợp 1:

 

Thẩm định viên sử dụng Suất vốn đầu tư do Bộ xây dựng ban hành cộng với số phát sinh thực tế và chi phí dự kiến đến thời gian đầu tư còn lại đưa vào sử dụng để xác định tổng chi phí đầu tư của dự án là:

 

Hạng mục công trình	Diện tích đất xây dựng (đồng)	Diện tích sàn xây dựng  (đồng)	Suất đầu tư xây dựng công trình sau VAT  (đồng)	Chỉ số giá XD quý IV 2014 so với thời điểm quý IV 2015 tại Quyết định 1161 (%)	Nguyên giá xây mới trước VAT tại thời điểm thẩm định  (đồng)
Công trình toàn nhà văn phòng	1.500	7.500,0	7.830.000	97,27%	57.121.807.500
Hạ tầng và các công trình phụ trợ	1.200		801.000	99,57%	870.060.764
Cộng					57.991.868.264

 

Chi phí dở dang tính theo sổ sách kế toán giữ nguyên là 60 tỷ không đánh giá lại

 

Tổng doanh thu phát triển                           54.132.424.710

 

Tổng chi phí xây dựng công trình       57.991.868.264

 

 Lợi thế quyền khai thác                    (3.859.443.554)

 

Như vậy khi tính giá trị doanh nghiệp cho kết quả như sau:

 

Chỉ tiêu	Số liệu sổ sách kế toán	Số liệu xác định lại	Chênh lệch
A. Tài sản đang dùng (I+II+III+IV)	60.320.000.000	60.019.348.609
I. Tài sản cố định và đầu tư dài hạn	60.000.000.000	59.684.348.609
1. Tài sản cố định
a. Tài sản cố định hữu hình
b. Tài sản cố định thuê tài chính
c. Tài sản cố định vô hình (theo phương pháp Thặng dư)	0	0	0
2. Bất động sản đầu tư
3.  Tài sản dở dang dài hạn	60.000.000.000	60.000.000.000
a. Giá trị công trình xây dựng	57.771.500.000	57.771.500.000
b. Tiền thuê đất	1.228.500.000	1.228.500.000
c. Lãi vay, quản lý	1.000.000.000	1.000.000.000
4. Đầu tư tài chính dài hạn
5.Tài sản dài hạn khác
6. Các khoản phải thu dài hạn
II. Tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn	320.000.000	335.000.000	15.000.000
1. Tiền	315.000.000	315.000.000
a. Tiền mặt tồn quỹ	15.000.000	15.000.000
b. Tiền gửi ngân hàng	300.000.000	300.000.000
c. Tiền đang chuyển
2. Đầu tư tài chính ngắn hạn
3. Các khoản phải thu
4. Vật tư hàng hoá tồn kho
5. Tài sản lưu động ngắn hạn khác	5.000.000	20.000.000	15.000.000
III. Giá trị lợi thế kinh doanh của DN	0	0	0
IV. Giá trị quyền sử dụng đất	0	0	0
B. Tài sản không cần dùng	0	0	0
I. Tài sản cố định và đầu tư dài hạn	0	0	0
II. Tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn	0	0	0
C. Tài sản chờ thanh lý	0	0	0
D. Tài sản hình thành từ quỹ PL, KT	0	0	0
TỔNG GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỦA DN	60.320.000.000	60.335.000.000	15.000.000
TỔNG GIÁ TRỊ THỰC TẾ DOANH NGHIỆP	60.320.000.000	60.335.000.000	15.000.000
E Nợ thực tế phải trả	5.000.000.000	5.000.000.000
Nợ phải trả nhà cung cấp	5.000.000.000	5.000.000.000	0
TỔNG GIÁ TRỊ VỐN CHỦ SỞ HỮU	55.320.000.000	55.335.000.000	15.000.000

 

Tổng mức đầu tư dự kiến là 53 tỷ trong khi chi phí dở dang đã là 60 tỷ trong đó chi trực tiếp XDCB là 57,8 tỷ

 

Như vậy bên bán sẽ bán hoà giá trị đầu tư vào doanh nghiệp chưa kể đến các chi phí kéo dài do hạn chế về thị trường, đội vốn đầu tư do kéo dài thời gian đầu tư … chưa xác định, giá trị chênh lệch công cụ dụng cụ 15tr không đáng kể trong khi dự án tính lỗ 3,8 tỷ

 

Suất vốn đầu tư xác định cho công trình có thiết kế, kiến trúc, mức độ đầu tư phổ thông, sẽ có giá trị đầu tư khác với phương pháp đơn giá dự toán được lập trên cơ sở bản vẽ thiết kế chi tiết của công trình cần thẩm định giá.

 

Nếu giá trị dự án theo phương pháp thặng dư <0, tức là dự án lỗ mà không tính vào giá trị doanh nghiệp thì hoạt động đầu tư bất động sản luôn luôn hoà hoặc có lãi do chi phí đầu tư dở dang không đánh giá lại

 

Trường hợp 2:

 

Thẩm định viên sử dụng hồ sơ thiết kế, dự toán ban đầu, áp dụng đơn giá vật liệu xây dựng tại thời điểm 31/12/2015 cộng với số phát sinh thực tế và chi phí dự kiến đến thời gian đầu tư còn lại đưa vào sử dụng là:

 

Hạng mục công trình	Tầng cao	Diện tích đất xây dựng  (đồng)	Diện tích sàn xây dựng  (đồng)	Suất đầu tư xây dựng công trình sau VAT  (đồng)	Nguyên giá xây mới trước VAT tại thời điểm thẩm định  (đồng)
Công trình toàn nhà văn phòng	5	1.500,0	7.500,0	7.333.333	55.000.000.000
Hạ tầng và các công trình phụ trợ	1	1.200,0		900.000	1.080.000.000
Tổng cộng					56.080.000.000

 

Chi phí dở dang tính theo sổ sách kế toán giữ nguyên là 60 tỷ không đánh giá lại

 

Tổng doanh thu phát triển                  54.061.336.267

 

Tổng chi phí phát triển             56.080.000.000

 

Lợi thế quyền khai thác           (2.018.663.733)

 

Tính như vậy mức đầu tư thực tế công trình sẽ sát hơn, tất nhiên là thiếu mất chi phí tiền thuê đất, chi phí lãi vay, chi phí quản lý phát sinh do kéo dài thời gian đầu tư

 

Chỉ tiêu	Số liệu sổ sách kế toán	Số liệu xác định lại	Chênh lệch
(1)	(2)	(4)	(5)=(4)-(3)
A. Tài sản đang dùng (I+II+III+IV)	60.320.000.000	58.316.336.267	(2.003.663.733)
I. Tài sản cố định và đầu tư dài hạn	60.000.000.000	57.981.336.267	(2.018.663.733)
1. Tài sản cố định		(2.018.663.733)	(2.018.663.733)
a. Tài sản cố định hữu hình
b. Tài sản cố định thuê tài chính
c. Tài sản cố định vô hình (theo phương pháp Thặng dư)		(2.018.663.733)	(2.018.663.733)
2. Bất động sản đầu tư
3.  Tài sản dở dang dài hạn	60.000.000.000	60.000.000.000
Giá trị công trình xây dựng	57.771.500.000	57.771.500.000
Tiền thuê đất	1.228.500.000	1.228.500.000
Lãi vay, quản lý	1.000.000.000	1.000.000.000
4. Đầu tư tài chính dài hạn
5.Tài sản dài hạn khác
6. Các khoản phải thu dài hạn
II. Tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn	320.000.000	335.000.000	15.000.000
1. Tiền	315.000.000	315.000.000
a. Tiền mặt tồn quỹ	15.000.000	15.000.000
b. Tiền gửi ngân hàng	300.000.000	300.000.000
c. Tiền đang chuyển
2. Đầu tư tài chính ngắn hạn
3. Các khoản phải thu
4. Vật tư hàng hoá tồn kho
5. Tài sản lưu động ngắn hạn khác	5.000.000	20.000.000	15.000.000
III. Giá trị lợi thế kinh doanh của DN	0	0	0
IV. Giá trị quyền sử dụng đất	0	0	0
B. Tài sản không cần dùng	0	0	0
I. Tài sản cố định và đầu tư dài hạn	0	0	0
II. Tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn	0	0	0
C. Tài sản chờ thanh lý	0	0	0
D. Tài sản hình thành từ quỹ PL, KT	0	0	0
TỔNG GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỦA DN	60.320.000.000	58.316.336.267	(2.003.663.733)
TỔNG GIÁ TRỊ THỰC TẾ DOANH NGHIỆP	60.320.000.000	58.316.336.267	(2.003.663.733)
E. Nợ thực tế phải trả	5.000.000.000	5.000.000.000
Nợ phải trả nhà cung cấp	5.000.000.000	5.000.000.000	0
TỔNG GIÁ TRỊ VỐN CHỦ SỞ HỮU	55.320.000.000	53.316.336.267	(2.003.663.733)

 

Trường hợp này không tính chi phí tiền thuê đất trong thời gian đầu tư là không phù hợp với thực tế phát sinh của dự án trong doanh nghiệp vì giá trị tiền thuê đất trong thời gian đầu tư kéo dài làm tăng chi phí hình thành tài sản phải tính vào khấu hao cho thời gian còn lại mới đủ chi phí

 

Trường hợp 3

 

Tính theo đơn giá dự toán trên cơ sở bản vẽ thiết kế, đơn giá vật liệu nhân công … tại thời điểm thẩm định và tính đủ chi phí khác để xác định đúng giá trị công trình khi tính khấu hao, có định giá lại chi phí dở dang như sau

 

Chi phí XDCB dở dang

 

Hạng mục công trình	Chi phí thực tế phát sinh ghi nhận trên sổ sách kế toán	Chỉ số giá liên hoàn bình quân từ 2010 đến 2015 (%)	Nguyên giá xây mới trước VAT tại thời điểm thẩm định  (đồng)
Công trình toà nhà văn phòng	57.771.500.000	105,00%	60.660.075.000

 

Tổng chi phí hình thành tài sản

 

Hạng mục công trình	Diện tích đất xây dựng  (đồng)	Diện tích sàn xây dựng  (đồng)	Suất đầu tư xây dựng công trình sau VAT  (đồng)	Nguyên giá xây mới trước VAT tại thời điểm thẩm định  (đồng)
Công trình toà nhà văn phòng	1.500	7.500	7.333.333	55.000.000.000
Hạ tầng và các công trình phụ trợ	1.200	1.200	900.000	1.080.000.000
Tiền thuê đất 5,5 năm				1.228.500.000
Chi phí lãi vay, quản lý				1.000.000.000
Tổng cộng				58.308.500.000

 

Giá trị bất động sản thẩm định theo PP Thặng dư

 

Tổng doanh thu phát triển                  54.168.558.251

 

Tổng chi phí phát triển             58.308.500.000

 

Giá trị bất động sản                   (4.139.941.749)

 

Giá trị doanh nghiệp xác định là

 

Chỉ tiêu	Số liệu sổ sách kế toán	Số liệu xác định lại	Chênh lệch
(1)	(2)	(4)	(5)=(4)-(3)
A. Tài sản đang dùng (I+II+III+IV)	60.320.000.000	59.083.633.251	(1.236.366.749)
I. Tài sản cố định và đầu tư dài hạn	60.000.000.000	58.748.633.251	(1.251.366.749)
1. Tài sản cố định	0	(4.139.941.749)	(4.139.941.749)
a. Tài sản cố định hữu hình	0	-	-
b. Tài sản cố định thuê tài chính	0	-	-
c. Tài sản cố định vô hình (theo phương pháp Thặng dư)	0	(4.139.941.749)	(4.139.941.749)
2. Bất động sản đầu tư	0	-	-
3.  Tài sản dở dang dài hạn	60.000.000.000	62.888.575.000	2.888.575.000
a. Giá trị công trình xây dựng	57.771.500.000	60.660.075.000	2.888.575.000
b. Tiền thuê đất	1.228.500.000	1.228.500.000	-
c. Lãi vay, quản lý	1.000.000.000	1.000.000.000	-
4. Đầu tư tài chính dài hạn	0	-	-
5.Tài sản dài hạn khác	0	-	-
6. Các khoản phải thu dài hạn	0	-	-
II. Tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn	320.000.000	335.000.000	15.000.000
1. Tiền	315.000.000	315.000.000	-
a. Tiền mặt tồn quỹ	15.000.000	15.000.000	-
b. Tiền gửi ngân hàng	300.000.000	300.000.000	-
c. Tiền đang chuyển	0	0	0
2. Đầu tư tài chính ngắn hạn	0	-	0
3. Các khoản phải thu	0	-	0
4. Vật tư hàng hoá tồn kho	0	0	0
5. Tài sản lưu động ngắn hạn khác	5.000.000	20.000.000	15.000.000
III. Giá trị lợi thế kinh doanh của DN	0	0	0
IV. Giá trị quyền sử dụng đất	0	0	0
B. Tài sản không cần dùng	0	0	0
I. Tài sản cố định và đầu tư dài hạn	0	0	0
II. Tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn	0	0	0
C. Tài sản chờ thanh lý	0	0	0
D. Tài sản hình thành từ quỹ PL, KT	0	0	0
TỔNG GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỦA DN	60.320.000.000	59.083.633.251	(1.236.366.749)
TỔNG GIÁ TRỊ THỰC TẾ DOANH NGHIỆP	60.320.000.000	59.083.633.251	(1.236.366.749)
E. Nợ thực tế phải trả	5.000.000.000	5.000.000.000	-
Nợ phải trả nhà cung cấp	5.000.000.000	5.000.000.000	0
TỔNG GIÁ TRỊ VỐN CHỦ SỞ HỮU	55.320.000.000	54.083.633.251	(1.236.366.749)

 

Trường hợp này được đánh giá là sát nhất do nếu bán doanh nghiệp bị lỗ, Chủ sở hữu có thể tách riêng bất động sản để bán theo giá trị đầu tư được đánh giá lại bán hoà chi phí được đánh giá lại từ 57.771.000.000 đồng thành 60.660.075.000 đồng (chênh lệch tăng 2.888.575.000) sau đó trừ đi 5 tỷ nợ rồi giải thể vẫn có lợi hơn bán giá trị doanh nghiệp

 

60.660.075.000 đồng - 5.000.000.000 đồng  = 55.660.075.000 đồng

 

Tức là vẫn hiệu quả hơn bán giá trị doanh nghiệp với giá 54.083.633.251 đồng

 

55.660.075.000 đồng  -  54.083.633.251 đồng  =  1.576.441.749 đồng

 

 

Tất nhiên việc tính đối chiếu như vậy cũng có yếu tố chưa chắc chắn khi tính trượt chi phí XDCB dở dang trong 5 năm vì giá trị tính trượt của chi phí dở dang còn lớn hơn chi phí hoàn thành công trình tại thời điểm thẩm định giá trường hợp chính xác hơn thì cần áp lại đơn giá dự toán của khối lượng dở dang theo đơn giá vật liệu nhân công tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khối lượng công việc rất lớn và hồ sơ thường không đảm bảo để phục vụ việc áp giá.

 

Kiến nghị:

 

Do đó kiến nghị thêm nội dung ưu tiên theo mức độ chính xác của thông tin, cụ thể:

 

“+ Đối với các công trình đặc thù không xác định được quy mô công trình, đơn giá xây dựng hoặc suất vốn đầu tư: Nếu tài sản có hồ sơ thiết kế, quyết toán, hoàn công thì ưu tiên xác định bằng phương pháp đơn giá dự toán theo đơn giá vật liệu tại thời điểm thẩm định giá theo cách tiếp cận từ chi phí; trường hợp không thể có hồ sơ thiết kế, hoàn công, quyết toán thì sử dụng số liệu trên sổ sách kế toán có tính đến yếu tố trượt giá (chỉ số giá xây dựng).”

 

“c) Thẩm định giá chi phí xây dựng cơ bản dở dang

 

- Đối với chi phí xây dựng dở dang thuộc dự án đang đầu tư theo kế hoạch thông thường thì không đánh giá lại;

 

- Đối với chi phí xây dựng dở dang thuộc dự án tồn đọng (doanh nghiệp không có kế hoạch tiếp tục đầu tư) từ 3 năm trở lên thì đánh giá lại căn cứ theo từng thời điểm hoàn thành, nghiệm thu bàn giao theo tiến độ … trên cơ sở chỉ số giá xây dựng do địa phương ban hành.”