Xác định giá khởi điểm đấu giá đất: Cần quy định chuyển tiếp

Tác giả:Thu Giang thực hiện 02/07/2024 10:00

(BĐT) - Điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định, bảng giá đất được áp dụng cho trường hợp “tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng”.

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024 quy định việc sử dụng giá trong bảng giá đất là giá khởi điểm để bán đấu giá đất đã hoàn thành đầu tư hạ tầng. Ảnh: Lê Tiên

Theo ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, việc quy định sử dụng giá đất trong bảng giá đất là giá khởi điểm để bán đấu giá đất đã hoàn thành đầu tư hạ tầng chỉ phù hợp khi bảng giá đất mới ban hành theo Luật Đất đai 2024 đảm bảo nguyên tắc thị trường.

Ông đánh giá thế nào về những bất cập trong quy định về giá khởi điểm bán đấu giá đất ở tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật?

Mặc dù trong Chương 8 - Tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 dành riêng mục 3 để quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng Điều 114 quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể lại không quy định về giá khởi điểm bán đấu giá đất ở. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP chỉ quy định về xác định giá khởi điểm bán đấu giá đối với đất thuê trả tiền hàng năm, không quy định đối tượng đất ở. Ngày 14/11/2017, Chính phủ ban hành Nghị định số 135/2016/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, tại khoản 1 Điều 2 quy định trình tự, thủ tục xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, trong đó phân loại đất theo giá trị để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và quy trình phê duyệt xác định giá khởi điểm.

Như vậy, việc đấu giá đất ở chính thức được áp dụng kể từ năm 2017. Ban đầu, giá khởi điểm bán đấu giá được Sở Tài nguyên và Môi trường xác định (trên cơ sở kết quả tư vấn của tổ chức tư vấn định giá đất), chuyển hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do Sở Tài chính làm thường trực hội đồng tổ chức thẩm định, trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, sau đó được một số tỉnh thành phân cấp về cấp huyện định giá đất đối với thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại. Chính sách này được vận hành liên tục đến khi có Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024.

Nghị định số 12/2024/NĐ-CP vẫn quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất làm căn cứ tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Tuy nhiên, điểm a khoản 9 Bổ sung Điều 5e về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất lại xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất quy định tại điểm c khoản 3 Điều 5e áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm thay vì xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh.

Mặc dù điểm a khoản 9 Bổ sung Điều 5e có quy định: “Trường hợp cần thiết, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”, nhưng việc điều chỉnh hệ số giá đất hàng năm là công việc rất phức tạp, trong khi giá đất theo bảng giá đất tại Luật Đất đai 2013 vẫn hiệu lực đến hết năm 2025. Do đó, giá khởi điểm xác định theo cách này khó đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Tại hầu hết các địa phương có giá đất thị trường cao so với mặt bằng chung trong cả nước, UBND cấp có thẩm quyền không dám quyết định giá khởi điểm bán đấu giá theo hướng dẫn tại Nghị định số 12/2024/NĐ-CP. Các thửa đất đem bán đấu giá sau ngày 5/2/2024 (thời điểm Nghị định số 12/2024/NĐ-CP có hiệu lực) đến nay đều là những thửa đất đã được phê duyệt giá khởi điểm trước khi Nghị định có hiệu lực.

Đơn cử, tại Hà Nội, giá khởi điểm bán đấu giá được xác định theo công thức tại Nghị định số 12/2024/NĐ-CP thấp hơn nhiều so với giá đất phổ biến trên thị trường, thể hiện ở việc giá đất trúng đấu giá (người trúng đấu giá đã hoàn thành nộp tiền trúng đấu giá) của các thửa đất có đặc điểm tương tự trong năm 2023 đến đầu tháng 2/2024 chênh lệch rất cao so với bảng giá đất. Ví dụ, tại huyện Hoài Đức, năm 2022, 2023, giá trúng đấu giá đất tại khu X1, Bờ Đầm, Lại Yên bình quân gấp 9,31 lần so với bảng giá đất; khu Cổ Bồng, Di Trạch là 7,31 lần; khu X2, Đống Sành, Kim Chung là 8,88 lần trong khi hệ số giá đất hàng năm (hệ số K) của huyện Hoài Đức từ 1,85 đến 1,95 lần. Tại quận Long Biên, năm 2023, Dự án khu đấu giá tại ô quy hoạch B4/NO1 phường Thượng Thanh, quận Long Biên có mức chênh lệch là 8,77 lần; Dự án khu đấu giá phường Long Biên, quận Long Biên, ô quy hoạch TT5A-2 là 9,33 lần, trong khi hệ số K là 2,2 lần…

Quy định như vậy có thể làm phát sinh những bất cập nào trong thực tiễn, thưa ông?

Việc quy định như vậy dẫn đến làm khó cho UBND cấp huyện quyết định giá bán đấu giá, nếu thực hiện theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP thì giá đất quá thấp, chênh lệch giá khởi điểm với các thửa đất tương tự đã trúng đấu giá quá nhiều, không quản lý được rủi ro phát sinh trong quá trình đấu giá đất do các tổ chức, cá nhân lũng đoạn, khống chế phiên đấu giá như đã từng xảy ra tại Thái Bình, Hà Nội…, gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Trường hợp địa phương vẫn muốn xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh, tức là thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện như quy trình trước đây sẽ không có kinh phí để trả hoặc hội đồng định giá đất cùng cấp không có thẩm quyền họp theo đề nghị này. Trường hợp không thực hiện sẽ vỡ kế hoạch thu ngân sách hàng năm của địa phương.

Vậy làm thế nào để giảm trách nhiệm, rủi ro trong việc quyết định giá khởi điểm đấu giá đất cho cơ quan có thẩm quyền?

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024 quy định việc sử dụng giá trong bảng giá đất là giá khởi điểm để bán đấu giá đất đã hoàn thành đầu tư hạ tầng. Dự kiến bảng giá đất hiện hành vẫn được áp dụng đến hết năm 2025, như vậy các địa phương vẫn phải ban hành hệ số giá đất hàng năm cho năm 2025. Để đảm bảo nguyên tắc thị trường theo Luật Đất đai 2024, dự kiến hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm cho năm 2025 sẽ rất cao so với hiện nay.

Do bảng giá đất này có rất nhiều đối tượng điều chỉnh dẫn đến việc áp dụng phù hợp với đối tượng, trường hợp này thì lại bất cập với đối tượng, trường hợp khác, nên dự kiến sẽ phải có các chính sách bình ổn chi phí cho các đối tượng điều chỉnh trong các trường hợp như: nộp tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận lần đầu, xác định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp… và cần nhất là có quy định chuyển tiếp về xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất ở đã hoàn thành đầu tư hạ tầng theo giá đất cụ thể, trong khi bảng giá đất chưa thể thay đổi phù hợp ngay với yêu cầu, quy định tại Luật Đất đai 2024.

Link bài viết: Tại đây