18/01/2019 12:00:00 SA

Căn cứ Công văn số 15897/BTC-QLG ngày 24/1122015 của Cục Quản lý Giá về xin ý kiến tham gia vào dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 323/2016/TT-BTC quy định về kiểm tra, giám sát và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá; sau khi nghiên cứu dự thảo và thảo luận trong nội bộ, Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam xin đóng góp một số ý kiến như sau:

 

1. Nhận định chung

 

Về cơ bản chúng tôi nhất trí với nội dung của Dự thảo, tuy nhiên chúng tôi xin góp ý bổ sung một số nội dung như sau:

 

2. Góp ý về các tiêu chuẩn chấm điểm

 

2.1. Các tiêu chí không cần có quy định chấm điểm

 

(1.2) phần I: “Không sửa chữa, tẩy xóa nội dung ghi trong Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá”: quy định này là không cần thiết

 

(1.19) phần I: “Đảm bảo tuân thủ các căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá theo quy định”: quy định này quá chung chung nếu như đã chấm ở phần chuyên môn thì không nên chấm nữa do trùng nội dung

 

(2) phần II: “Lập Kế hoạch thẩm định giá: Thẩm định viên cần xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện”: việc này không cần thiết cho toàn bộ các cuộc thẩm định giá vì công việc này phụ thuộc vào quy mô, mức độ phức tạp, doanh nghiệp mới yêu cầu lập kế hoạch, đây là hoạt động quản trị nội bộ đảm bảo chất lượng phục vụ, không liên quan đến chất lượng chuyên môn không nên đưa thành tiêu chí chấm điểm do làm phát sinh thủ tục, chi phí hành chính không cần thiết.

 

- Mục 5.1.2 phần II: “Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh.” Trường hợp tài sản so sánh giống hệt với tài sản cần thẩm định giá thì không nhất thiết phải đưa ra nội dung này

 

2.2. Nội dung quy định chưa rõ ràng, khó xác định làm căn cứ trừ điểm:

 

Chấp hành kiểm tra, thanh tra và thực hiện văn bản xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: cần được cụ thể hoá để có căn cứ kết luận “không chấp hành, không thực hiện”

 

Doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về thẩm định giá phục vụ hoạt động nghiệp vụ của doanh nghiệp: Quy định cụ thể là “hệ thống cơ sở dữ liệu” như xây dựng phần mềm quản lý hay chỉ đơn giản là lưu giữ đầy đủ dưới dạng số hoá trong máy tính.

 

2.3. Nội dung thẩm định viên về giá không thể hoặc quá khó để thực hiện

 

- Mục 3 phần II

 

“b) Thực hiện kiểm chứng thông tin được thu thập” quy định này rất khó để thẩm định viên về giá có thể thực hiện trong điều kiện hiện nay như việc kiểm chứng thông tin quy hoạch, chỉ giới mở đường, văn bản hướng dẫn cá biệt (bản sao) có đúng với bản gốc hay không, sổ đỏ có hợp pháp hay không; mức độ tin cậy hồ sơ khai báo hải quan về hàng hoá nhập khẩu; các thông tin có tính lịch sử của tài sản cần thẩm định giá do khách hàng cung cấp …

 

- Mục 5.1.2 phần II:

 

d) “ …bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh” quy định này không phù hợp nếu chấm theo yếu tố định tính (tỷ lệ%) do không thể lượng hoá mà dựa trên nhận định chủ quan của thẩm định viên

 

“Một lần không chấp hành một trong các yêu cầu trên, trừ 01 điểm; không chấp hành từ 02 lần trở lên, trừ hết số điểm.” “… Nếu không tuân thủ,…”

 

Nội dung này được nhắc đến nhiều lần nhưng không rõ ràng về số “lần” được xác định trong 1 cuộc thẩm định giá (1 chứng thư) hay trong toàn bộ các hồ sơ được kiểm tra sẽ bị trừ hết số điểm???

 

- Mục 6 phần II “Phương pháp thẩm định giá dùng để kiểm tra, đối chiếu”

 

“Trường hợp theo quy định không phải áp dụng phương pháp đối chiếu hoặc trường hợp có biện luận về việc không thể áp dụng phương pháp thứ hai để kiểm tra đối chiếu: số điểm của phương pháp đối chiếu được tính bằng ½ số điểm được chấm của phương pháp chính.”

 

Trường hợp doanh nghiệp không cung cấp được thông tin (kế hoạch kinh doanh trung và dài hạn) kết quả kinh doanh thua lỗ, không có doanh nghiệp có quy mô tương đồng … không làm cơ sở để áp dụng phương pháp khác mà đã có biện luận thì không nên trừ vì đây là trường hợp bất khả kháng, có muốn cũng không làm được thì việc trừ ½ điểm là không phù hợp.

 

2.4. Các chỉ tiêu phản ánh năng lực của doanh nghiệp

 

Thẩm định giá là mô hình doanh nghiệp đối nhân, chất lượng thẩm định giá phụ thuộc vào năng lực của cá nhân thẩm định viên nên việc đánh giá theo “Số lượng Báo cáo kết quả thẩm định giá phát hành trong giai đoạn đánh giá chất lượng” và “Số lượng thẩm định viên đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp tại thời điểm đánh giá” là tiêu chí không phù hợp.

 

Các hợp đồng thẩm định giá giá trị doanh nghiệp hay dự án bất động sản có khối lượng công việc gấp nhiều lần với thẩm định giá tài sản là MMTB, trong các trường hợp thẩm định giá MMTB cũng có các MMTB phức tạp, khác với thiết bị văn phòng …, nếu chấm theo đầu chứng thư ban hành là không hợp lý.

 

2.5. Các nội dung khác

 

Đề nghị không chấm theo các tiêu chí:

 

- Thẩm định viên đăng ký hành nghề liên tục tại doanh nghiệp: Do việc thay đổi số lượng thẩm định viên đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp là khách quan, không ảnh hưởng đến chất lượng chuyên môn.

 

- Thẩm định viên áp dụng phương pháp thứ 3 để kiểm tra đối chiếu: hầu như không thể áp dụng quá 2  phương pháp, nêu nội dung này là kém khả thi.

 

3. Bổ sung thêm tiêu chí chấm điểm

 

Cân bổ sung tiêu chí chấm điểm: Không gửi báo cáo thẩm định kèm theo Chứng thư thẩm định hoạc Báo cáo thẩm định giá không đầy đủ các nội dung theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06

 

Theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 06) Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính quy định rõ “Báo cáo là một phần không thể tách rời của Chứng thư thẩm định giá”

 

Theo thông tin chúng tôi tôi được biết, hiện nay có nhiều doanh nghiệp thẩm định giá không phát hành Báo cáo thẩm định kèm theo Chứng thư và hoặc Báo cáo được lập quá sơ sài (hầu như chỉ có nội dung tóm tắt như trong Chứng thư, không có nội dung phân tích), không thể hiện được chất lượng dịch vụ thẩm định giá theo quy định.

 

Trong Thông tư 323/2016/TT-BTC và dự thảo điều chỉnh không đưa nội dung này, đề nghị trường hợp doanh nghiệp trả kết quả thẩm định giá (Chứng thư thẩm định giá) không bao gồm Báo cáo thẩm định giá kèm theo phải chấm điểm trừ

 

+ Là tiền đề, cơ sở để chấm điểm tiếp theo về nội dung;

 

+ Đây là hành vi cạnh tranh không lành mạnh do chi phí nhân lực, thời gian thực hiện để viết báo cáo thẩm định giá đạt yêu cầu là chủ yếu;

 

+ Việc không gửi báo cáo thẩm định sẽ gây khó khăn trong việc kiểm tra giám sát kết quả thẩm định với các bên liên quan như cá nhân, cấp xét duyệt khi kiểm tra đối chứng kết quả và không thể quy trách nhiệm liên đới của người sử dụng kết quả thẩm định và các bên có liên quan theo hướng dẫn của các tiêu chuẩn thẩm định giá VN về bên sử dụng kết quả thẩm định giá đã yêu cầu:

 

“Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết về các quy định trong tiêu chuẩn này …”

 

- Cần bổ sung trừ điểm trong các trường hợp:

 

+ Không lập báo cáo thẩm định giá;

 

+ Lập báo cáo thẩm định giá nhưng không gửi kèm chứng thư cho khách hàng;

 

+ Lập Báo cáo thẩm định giá sơ sài, không có nội dung phân tích và / hoặc không đảm bảo theo đúng số mục quy định tại Tiêu chuẩn TĐGVN 06.