Hỏi: Đề nghị hướng dẫn các nội dung của Luật Quản lý sử dụng tài sản công và các văn bản hướng dẫn về việc các đơn vị sự nghiệp công lập lập Đề án sử dụng đất, trụ sở làm việc, tài sản vào các hoạt động cho thuê, liên doanh liên kết. Cách xác định doanh thu - chi phí thực tế liên quan đến hoạt động lập, vận hành đề cho thuê, liên doanh liên kết cụ thể như thế nào? Các lưu ý khi lập Đề án!
Trả lời: Việc lập Đề án sử dụng đất, trụ sở làm việc, tài sản vào các hoạt động cho thuê, liên doanh liên kết là công việc phức tạp, cần nhiều kiến thức về tài chính kế toán đơn vị sự nghiệp công lập, quản lý tài sản công, các nghĩa vụ tài chính về đất đai (thuế, thuê đất). Sau đây chúng tôi xin giải đáp một số vướng mắc cơ bản thường gặp trong quá trình lập đề án như sau:
I. Các quy định của pháp luật liên quan đến lập Đề án sử dụng đất, trụ sở làm việc, tài sản vào các hoạt động cho thuê, liên doanh liên kết
1. Tại Điều 55, Điều 57 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017 quy định:
"Điều 55. Quy định chung về việc sử dụng tài sản công tại đơn vị sự nghiệp công lập vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết
1. Đơn vị sự nghiệp công lập được sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 56, khoản 1 Điều 57 và khoản 1 Điều 58 của Luật này.
2. Việc sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết phải bảo đảm các yêu cầu sau đây:
a) Được cơ quan, người có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 56, khoản 2 Điều 57 và khoản 2 Điều 58 của Luật này cho phép;
b) Không làm ảnh hưởng đến việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ do Nhà nước giao;
c) Không làm mất quyền sở hữu về tài sản công; bảo toàn và phát triển vốn, tài sản Nhà nước giao;
d) Sử dụng tài sản đúng mục đích được giao, được đầu tư xây dựng, mua sắm; phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của đơn vị;
đ) Phát huy công suất và hiệu quả sử dụng tài sản;
e) Tính đủ khấu hao tài sản cố định, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính khác với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
g) Nhà nước không cấp kinh phí bảo dưỡng, sửa chữa đối với tài sản công chỉ được sử dụng vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết; đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng nguồn thu được từ việc kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết để bảo dưỡng, sửa chữa tài sản công theo quy định;
h) Thực hiện theo cơ chế thị trường và tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan.
3. Đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết có trách nhiệm:
a) Lập đề án sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết để báo cáo cơ quan, người có thẩm quyền quyết định;
b) Tổ chức thực hiện đề án đã được phê duyệt;
c) Cập nhật thông tin về việc sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về tài sản công;
d) Thực hiện đầy đủ các yêu cầu quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Cơ quan được giao thực hiện nhiệm vụ quản lý tài sản công quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 19 của Luật này có trách nhiệm:
a) Thẩm định để trình cơ quan, người có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 56, khoản 2 Điều 57 và khoản 2 Điều 58 của Luật này quyết định hoặc có ý kiến về đề án sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;
b) Tiếp nhận, quản lý và công khai thông tin về việc sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết.
5. Số tiền thu được từ hoạt động kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết phải được hạch toán riêng và kế toán đầy đủ theo quy định của pháp luật về kế toán và được quản lý, sử dụng như sau:
a) Chi trả các chi phí có liên quan;
b) Trả nợ vốn vay, vốn huy động (nếu có);
c) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
d) Phần còn lại được quản lý, sử dụng theo quy định của Chính phủ."
Điều 57. Sử dụng tài sản công tại đơn vị sự nghiệp công lập vào mục đích cho thuê
"1. Đơn vị sự nghiệp công lập được cho thuê tài sản công trong các trường hợp sau đây:
a) Tài sản được giao, được đầu tư xây dựng, mua sắm để thực hiện nhiệm vụ Nhà nước giao nhưng chưa sử dụng hết công suất;
b) Tài sản được đầu tư xây dựng, mua sắm theo dự án được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt để cho thuê mà không do ngân sách nhà nước đầu tư.
2. Thẩm quyền phê duyệt đề án cho thuê tài sản công tại đơn vị sự nghiệp công lập được quy định như sau:
a) Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan trung ương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đề án cho thuê đối với tài sản là cơ sở hoạt động sự nghiệp; tài sản khác có giá trị lớn theo quy định của Chính phủ;
b) Hội đồng quản lý hoặc người đứng đầu đơn vị sự nghiệp công lập phê duyệt đề án cho thuê đối với tài sản không thuộc quy định tại điểm a khoản này.
3. Phương thức và giá cho thuê tài sản được quy định như sau:
a) Đối với tài sản là cơ sở hoạt động sự nghiệp và tài sản khác có giá trị lớn theo quy định của Chính phủ thực hiện theo phương thức đấu giá; giá cho thuê là giá trúng đấu giá;
b) Đối với tài sản không thuộc phạm vi quy định tại điểm a khoản này thực hiện theo phương thức thoả thuận; giá cho thuê tài sản do người cho thuê và người đi thuê tài sản thoả thuận theo giá thuê trên thị trường của tài sản cùng loại hoặc tài sản có cùng tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng, xuất xứ."
2. Tại Điều 43; Khoản1, Khoản 2, Điểm a Khoản 3 Điều 44; Điều 46 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP ngày 26/12/2017 của Chính phủ quy định:
"Điều 43. Yêu cầu khi sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết
Việc sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết phải bảo đảm các yêu cầu quy định tại khoản 2 Điều 55 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Một số yêu cầu được quy định chi tiết như sau:
1. Không ảnh hưởng đến việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ do Nhà nước giao quy định tại điểm b khoản 2 Điều 55 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công: Đơn vị phải hoàn thành các kế hoạch, nhiệm vụ, đơn đặt hàng do cơ quan, người có thẩm quyền giao, đặt hàng hoặc trúng thầu cung cấp dịch vụ công.
2. Sử dụng tài sản đúng mục đích được giao, được đầu tư xây dựng, mua sắm; phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của đơn vị quy định tại điểm d khoản 2 Điều 55 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công: Sử dụng đúng công năng của tài sản khi được giao, được đầu tư xây dựng, mua sắm hoặc được cơ quan, người có thẩm quyền cho phép chuyển đổi công năng sử dụng của tài sản; phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của đơn vị, bao gồm cả các hoạt động phụ trợ, hỗ trợ trực tiếp cho việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ của đơn vị.
Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan trung ương hướng dẫn khoản này.
3. Phát huy công suất và hiệu quả sử dụng tài sản công quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 55 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công:
a) Sử dụng tài sản công trong thời gian không phải thực hiện nhiệm vụ được Nhà nước giao;
b) Thời gian, cường độ sử dụng tài sản phải cao hơn khi chưa thực hiện kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết;
c) Cung cấp được nhiều dịch vụ công hơn cho xã hội.
4. Thực hiện theo cơ chế thị trường quy định tại điểm h khoản 2 Điều 55 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công:
a) Xác định giá cho thuê tài sản công phù hợp với giá cho thuê trên thị trường của tài sản cùng loại hoặc có cùng tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng, xuất xứ;
b) Xác định giá trị tài sản khi liên doanh, liên kết phải phù hợp với giá trị thực tế của tài sản trên thị trường;
c) Tài sản sử dụng vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết phải được trích khấu hao theo quy định."
Điều 44. Đề án sử dụng tài sản công tại đơn vị sự nghiệp công lập vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết
"1. Đơn vị sự nghiệp công lập có trách nhiệm lập đề án sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết theo Mẫu số 02/TSC-ĐA ban hành kèm theo Nghị định này.
2. Tài sản có giá trị lớn quy định tại điểm a khoản 2 Điều 56, điểm a khoản 2 Điều 57 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan trung ương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với loại tài sản và chức năng, nhiệm vụ, năng lực của đơn vị sự nghiệp thuộc phạm vi quản lý.
3. Đối với đề án sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê:
a) Đơn vị sự nghiệp công lập báo cáo cơ quan quản lý cấp trên (nếu có) xem xét, gửi lấy ý kiến thẩm định của cơ quan được giao thực hiện nhiệm vụ quản lý tài sản công quy định tại khoản 2 Điều 19 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công (đối với đơn vị thuộc trung ương quản lý), Sở Tài chính (đối với đơn vị thuộc địa phương quản lý);
b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đề án, cơ quan được giao thực hiện nhiệm vụ quản lý tài sản công quy định tại khoản 2 Điều 19 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Sở Tài chính xem xét, cho ý kiến thẩm định về: Sự cần thiết; sự phù hợp của đề án với chức năng, nhiệm vụ của đơn vị, quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và pháp luật có liên quan; các nội dung trong đề án cần phải chỉnh lý, hoàn thiện;
c) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được ý kiến thẩm định, đơn vị sự nghiệp công lập có trách nhiệm nghiên cứu, tiếp thu ý kiến thẩm định để chỉnh lý, hoàn thiện đề án, trình cơ quan, người có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 56, khoản 2 Điều 57 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công phê duyệt. Riêng đối với đề án sử dụng tài sản là cơ sở hoạt động sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập có nguyên giá theo sổ kế toán từ 500 tỷ đồng trở lên thì Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan trung ương phải xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ (đối với đơn vị sự nghiệp công lập thuộc trung ương quản lý), Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp (đối với đơn vị sự nghiệp thuộc địa phương quản lý) trước khi phê duyệt."
Điều 46. Sử dụng tài sản công tại đơn vị sự nghiệp công lập vào mục đích cho thuê
"1. Tài sản công tại đơn vị sự nghiệp công lập được sử dụng vào mục đích cho thuê quy định tại khoản 1 Điều 57 của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công được quy định chi tiết như sau:
a) Tài sản được giao, đầu tư xây dựng, mua sắm để thực hiện nhiệm vụ Nhà nước giao nhưng chưa sử dụng hết công suất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 45 Nghị định này;
b) Tài sản được đầu tư xây dựng, mua sắm theo dự án được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt để cho thuê mà không do ngân sách nhà nước đầu tư.
2. Căn cứ đề án sử dụng tài sản công vào mục đích cho thuê được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại Điều 44 Nghị định này, người đứng đầu đơn vị sự nghiệp công lập quyết định cụ thể việc cho thuê tài sản công.
3. Việc cho thuê tài sản công tại đơn vị sự nghiệp công lập được thực hiện theo các hình thức sau:
a) Đấu giá áp dụng đối với gói cho thuê tài sản là cơ sở hoạt động sự nghiệp. Việc đấu giá cho thuê tài sản được thực hiện theo quy định tại các khoản 3, 4, 5 và 6 Điều 24 Nghị định này và pháp luật về đấu giá tài sản;
b) Cho thuê trực tiếp áp dụng trong các trường hợp sau:
- Tài sản là phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị;
- Cho thuê từng hạng mục thuộc cơ sở hoạt động sự nghiệp (hội trường, phòng họp, phòng hội thảo, phòng thí nghiệm, phòng điều trị...) trong thời gian dưới 15 ngày hoặc từ 15 ngày trở lên nhưng không liên tục.
Người đứng đầu đơn vị sự nghiệp công lập xác định và niêm yết giá cho thuê tại trụ sở đơn vị; đồng thời, thông báo công khai giá cho thuê tài sản trên Trang thông tin của đơn vị (nếu có), Cổng thông tin điện tử của Bộ, cơ quan trung ương, địa phương, Trang thông tin điện tử về tài sản công của Bộ Tài chính, Hệ thống giao dịch điện tử về tài sản công.
4. Giá cho thuê tài sản được xác định như sau:
a) Giá trúng đấu giá trong trường hợp cho thuê theo hình thức đấu giá;
b) Giá cho thuê được niêm yết, thông báo công khai trong trường hợp cho thuê trực tiếp.
Giá khởi điểm để đấu giá, giá cho thuê được niêm yết, thông báo công khai do người đứng đầu đơn vị sự nghiệp công lập phê duyệt phù hợp với giá cho thuê phổ biến tại thị trường địa phương của tài sản cùng loại hoặc có cùng tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng, xuất xứ.
5. Việc cho thuê tài sản phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật.
6. Chi phí hợp lý có liên quan đến việc cho thuê tài sản gồm:
a) Chi phí khấu hao tài sản cố định cho thuê;
b) Chi phí định giá, thẩm định giá, đấu giá tài sản cho thuê;
c) Chi phí quản lý, vận hành tài sản trong thời gian cho thuê;
d) Chi phí hợp lý khác có liên quan.
7. Số tiền thu được từ việc cho thuê tài sản, sau khi chi trả các chi phí hợp lý có liên quan, trả nợ vốn vay, vốn huy động (nếu có), thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, phần còn lại, đơn vị sự nghiệp công lập được quản lý, sử dụng theo quy định của Chính phủ về cơ chế tài chính của đơn vị sự nghiệp công lập."
II. Về nội dung doanh thu, chi phí liên quan đến lập và vận hành Đề án.
Chúng tôi xin hướng dẫn chi tiết các nội dung chi có giá trị lớn trong hoạt động cho thuê, liên doanh, liên kết chưa được nêu cụ thể tại hướng dẫn nêu trên như sau:
1 Đối với doanh thu:
Cần thuê tổ chức thẩm định giá độc lập để xác định đơn giá cho thuê mặt bằng; giá trị tài sản tham gia liên doanh, liên kết, bao gồm cả tài sản hữu hình và vô hình theo giá thị trường để làm căn cứ xác định tỷ lệ phân chia lợi nhuận (rủi ro) với bên tham gia liên doanh, liên kết
2. Đối với chi phí
- Đối với Chi phí khấu hao tài sản cố định cho thuê: xác định theo Thông tư 45/2018/TT-BTC ngày 7/5/2018 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mòn, khấu hao tài sản cố định tại cơ quan, tổ chức, đơn vị và tài sản cố định do Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý không tính thành phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp.
- Đối với Chi phí định giá, thẩm định giá, đấu giá tài sản cho thuê: Chi phí định giá, thẩm định giá là chi phí thoả thuận (theo Luật Giá); Chi phí đấu giá cho thuê tài sản theo Thông tư 45/2017/TT-BTC ngày 12/05/2017 của Bộ Tài chính ban hành Thông tư quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định tại Luật đấu giá tài sản
- Đối với Chi phí quản lý vận hành tài sản cho thuê: yêu cầu tính toán đầy đủ theo các nội dung chi chủ yếu gồm
+ Tiền thuê đất theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo Luật số Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/07/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Thông tư 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính Hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
+ Lương lãnh đạo, nhân viên quản lý, bảo vệ, tạp vụ trực tiếp hoặc phân bổ cho hoạt động quản lý từ nguồn thu cho thuê, liên doanh liên kết; chi phí điện, nước, vệ sinh môi trường thực tế phát sinh của diện tích sử dụng chung.
- Đối với Chi phí hợp lý khác có liên quan: Các chi phí khác không được quy định cụ thể như chi phí thuê tư vấn viết Đề án, chi phí hội nghị, hội thảo phê duyệt Đề án, … do các nội dung này không cụ thể nên các đơn vị cần liên hệ với bộ phận tài chính cấp trên hướng dẫn cụ thể trong từng trường hợp để đảm bảo được thanh quyết toán.
III. Các vướng mắc thường gặp phải trong quá trình lập Đề án cho thuê, liên doanh liên kết
1. Lập Đề cương: Việc lập đề cương của Đề án phải khoa học đảm bảo được các nội dung cơ bản nhưng phải phù hợp với đặc thù của từng hiện trạng, nhu cầu của đơn vị sự nghiệp công lập có nhu cầu cho thuê, liên doanh liên kết
2. Đề án lập cần nêu rõ yêu cầu về sự phù hợp, được sử dụng vào mục đích cho thuê, liên doanh liên kết gồm:
- Không làm ảnh hưởng đến việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ do Nhà nước giao đồng nghĩa với chứng mình dư thừa diện tích
- Hoạt động cho thuê liên doanh liên kết phải phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của đơn vị sự nghiệp công lập, tức là hoạt động đơn vị thuê hoặc sau liên doanh liên kết phải phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, mục đích đầu tư, hoạt động của đơn vị dự nghiệp công lập.
- Việc tính giá cho thuê, liên doanh liên kết có tính đến giá trị thương hiệu khi có sử dụng lao động chuyên môn cao trong quá trình liên doanh không (ví dự cử bác sỹ, y tá, tham gia; sử dụng thương hiệu của bệnh viện), phương pháp cụ thể để quy ra giá trị góp vốn và cơ sở xác định tỷ lệ hưởng lợi nhuận như thế nào???
Ví dụ: Bệnh viện thực hiện cho thuê diện tích phải chứng minh diện tích dôi dư diện tích (thừa giường bệnh, khu hành chính theo quy mô đầu tư, định mức) không thể dồn ép giường bệnh, khu hành chính để cho thuê; sử dụng diện tích trong trụ sở đơn vị để đặt máy, thiết bị y tế không ảnh hưởng đến hoạt động của đơn vị (không cạnh tranh trực tiếp), Thư viện, bảo tàng không thể cho thuê diện tích để kinh doanh ăn uống, giải khát …
3. Doanh thu cho thuê, liên doanh liên kết phải theo thị trường và thực hiện các thủ tục về đấu giá công khai: đây là yêu cầu bắt buộc đảm bảo công khai hoạt động này trong khi giới hạn mục đích sử dụng phải phù hợp với mục đích đầu tư, chức năng nhiệm vụ của đơn vị sự nghiệp công lập có tài sản cho thuê, dự kiến liên doanh liên kết.
4. Xác định chính xác chi phí tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong các trường hợp diện tích cho thuê, liên doanh liên kết không chia tách được và diện tích có thể chia tách cụ thể. Đây là khoản chi lớn, cố định trong 5 năm điều chỉnh 1 lần tương tự như doanh nghiệp thuê đất Nhà nước, việc tính chính xác số chi này quyết định đến hiệu quả của hoạt động cho thuê, liên doanh liên kết. Nếu tính thiếu, đơn vị sự nghiệp có tài sản cho thuê, liên doanh liên kết có thể phải bù lỗ tiền nộp ngân sách nghĩa vụ tài chính về đất đai (thuế, tiền thuê đất)
5. Việc lập hợp đồng phải đảm bảo các yêu cầu về không làm mất quyền sở hữu về tài sản công; bảo toàn và phát triển vốn, tài sản Nhà nước giao; phân chia trách nhiệm về chi phí cải tạo sửa chữa trong quá trình cho thuê, liên doanh liên kết; thời hạn thuê; điều chỉnh đơn giá thuê trong quá trình cho thuê; xử lý tài sản khi kết thúc hoạt động cho thuê, liên doanh liên kết; các tranh chấp xảy ra khi huỷ ngang hợp đồng …