SỰ KHÁC BIỆT CỦA PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP VÀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Căn cứ xác định thời điểm để áp dụng phương pháp định giá đất hiện nay và lý giải tại sao kết quả định giá đất theo phương pháp Thặng dư luôn thấp hơn phương pháp Thu nhập (Bài được đăng trên tạp chí Nhịp sống thị trường (Markettime) - cơ quan của Hội Thẩm định giá Việt Nam ngày 02/7/2023)

1. Căn cứ xác định thời điểm áp dụng phương pháp Thu nhập và Thặng dư trong định giá đất

Theo Khoản 3, 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất quy định phương pháp Thu nhập và Phương pháp Thặng dư như sau:

3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Mặc dù Nghị định 44/2014/NĐCP không quy định rõ điều kiện cụ thể về thời điểm để tính giá đất áp dụng phương pháp Thặng dư và Thu nhập, tuy nhiên tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMTBộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất mặc dù không có quy định cụ thể nhưng hướng dẫn xác định thu nhập bình quân một năm và doanh thu phát triển như sau:

Đối với phương pháp Thu nhập, thời điểm áp dụng phương pháp có thể nội suy theo quy định tại  Khoản 1 Điều 5 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT⁽¹⁾ xác định thời điểm định giá đất áp dụng đối với phương pháp thu nhập như sau: Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá xác định trong 5 năm liên tục tính đến thời điểm định giá; Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá (không phải là đất trồng cây lâu năm, đất rừng). Như vậy, thời gian áp dụng phương pháp thu nhập đối với đất phi nông nghiệp có công trình đã hoàn thành đưa vào sử dụng, đã tạo doanh thu phải đảm bảo tối thiểu sau 5 năm đối với đất phi nông nghiệp và 3 năm đối với đất nông nghiệp

Đối với phương pháp Thặng dư, thời điểm áp dụng phương pháp theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT⁽²⁾: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu. Như vậy thời điểm áp dụng phương pháp Thặng dư không phân biệt dự án đã tạo doanh thu hay chưa.

Quy định hiện hành này đang phù hợp với lý thuyết trong thẩm định giá hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10⁽³⁾, Cách tiếp cận từ thu nhập (Lưu ý Mặc dù không phân biệt tên gọi rõ ràng, tuy nhiên trong cùng cách tiếp cận từ thu nhập của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 nhưng vẫn tồn tại 2 phương pháp thu nhập và thặng dư)

2. Ranh giới mong manh khi lựa chọn áp dụng phương pháp

Như vậy, thời điểm áp dụng phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư có ranh giới tương đối rõ ràng. Đối với phương pháp Thu nhập, điều kiện áp dụng phải là đất đã hoàn thành đầu tư, đã đưa vào sử dụng, khai thác tối thiểu 5 năm (đối với đất phi nông nghiệp) và 3 năm (đối với đất nông nghiệp). Điều đó cũng có thể nội suy ra các trường hợp dự án sử dụng đất chưa đạt các tiêu chí này sẽ phải áp dụng phương pháp Thặng dư.

Tuy nhiên, do kết quả của phương pháp Thặng dư luôn nhỏ hơn phương pháp thu nhập nên việc quyết định áp dụng phương pháp Thặng dư tại thời điểm định giá đất sau khi đã hoàn thành đưa vào sử dụng chưa hội tụ đủ thời gian hoạt động tối thiểu là gánh nặng trách nhiệm của người phê duyệt.

Trong thực tế, doanh thu bình quân năm có thể thu thập được trực tiếp từ dự án rất phức tạp do doanh nghiệp có thể không theo dõi riêng hoạt động kinh doanh của Dự án; không tách được doanh thu thực tế từ khai thác đất (cho thuê văn phòng, khách sạn …) độc lập với diện tích sử dụng vào mục đích quản lý nội bộ (như trụ sở văn phòng điều hành chung hay sản xuất trực tiếp) dẫn đến việc xác định thu nhập bình quân năm theo thực tế hầu như không thể sử dụng làm căn cứ tính giá đất theo phương pháp Thu nhập. Biện pháp khắc phục và thường xuyên được áp dụng là giả định cho thuê toàn bộ diện tích đất, công trình xây dựng vào công năng sử dụng diện tích xây dựng tương tự để xác định doanh thu theo thông tin cho thuê bất động sản trên thị trường dẫn đến xác định thu nhập bình quân năm của phương pháp Thu nhập cũng giống như xác định Doanh thu phát triển của phương pháp Thặng dư.

Và khi xác định yếu tố thời điểm áp dụng phương pháp này, hầu như không ai căn cứ vào xác định thời gian hoạt động tối thiểu để áp dụng phương pháp Thu nhập nêu trên dẫn tới các dự án đã hoàn thành đầu tư đều được áp dụng làm phương pháp Thu nhập do giá đất từ phương pháp này luôn cao hơn phương pháp Thặng dư và điều thiệt thòi luôn thuộc về chủ đầu tư.

3. Lý giải tại sao kết quả định giá đất theo phương pháp Thặng dư luôn thấp hơn phương pháp thu nhập

Ngoài việc xác định doanh thu phát triển và thu nhập bình quân của 2 phương pháp nêu trên, việc xác định chi phí hợp lý trong cả hai phương pháp có nhiều điểm chưa hợp lý dẫn đến chi phí của phương pháp Thặng dư luôn cao hơn phương pháp Thu nhập theo hướng dẫn của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, cụ thể như sau:

- Phương pháp thặng dư được tính nguyên giá xây mới của công trình (giả định áp dụng chung suất vốn) trong khi phương pháp Thu nhập chỉ tính trên giá trị còn lại

- Phương pháp Thặng dư được tính chi phí hợp lý bao gồm lợi nhuận chủ đầu tư trên tổng mức đầu tư cộng (+) với lợi nhuận ước tính của giá đất trong khi phương pháp Thu nhập không được tính chi phí này.

- Tỷ suất chiết khấu của phương pháp Thặng dư tính theo lãi suất cho vay trung và dài hạn thường cao khoảng 1,5 lần so với Tỷ suất vốn hoá của phương pháp Thu nhập tính theo lãi suất huy động.

Việc chênh lệch kết quả định giá đất của 2 phương pháp là phù hợp với lý thuyết về thẩm định giá, các học thuyết kinh tế, thẩm định giá, tín dụng … đã được chứng minh trên thế giới, tuy nhiên để kết quả định giá đất có mức chênh lệch quá cao, chưa hợp lý như hiện nay có phải là do hướng dẫn cách tính các chỉ số áp dụng vào từng phương pháp chưa hợp lý và cần thiết tìm ra nguyên nhân để có giải pháp điều chỉnh, khắc phục chứ không phải lỗi của phương pháp định giá đất không phù hợp.

Đến nay, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) định hướng bỏ phương pháp Thặng dư, như vậy Bộ Tài nguyên Môi trường sẽ phải nghiên cứu, ban hành ra một phương pháp định giá đất mới lai giữa hai phương pháp Thu nhập và Thặng dư hiện nay, đây là một yêu cầu cực kỳ khó khăn do để tìm ra một công thức tài chính mới khi mà các lý luận tài chính, kinh tế trên thế giới đã đạt ngưỡng bão hoà và tìm ra một luận thuyết kinh tế mới là không hề đơn giản. Không biết Ban soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có tính trước được trọng trách này hay không? hay chỉ đơn giản là bỏ phương pháp thặng dư và nhập đối tượng, trường hợp áp dụng, cách tính doanh thu, chi phí … của cả hai phương pháp này lại là xong???

Bài được đăng trên tạp chí Nhịp sống thị trường (Markettime), Link: https://markettimes.vn/bo-phuong-phap-thang-du-bai-toan-dinh-gia-dat-dat-ra-cho-luat-dat-dai-sua-doi-la-het-suc-nang-ne-33001.html

⁽¹⁾ Điều 5. Phương pháp thu nhập theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

⁽²⁾ Điều 6. Phương pháp thặng dư theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.

(3) Khoản 2 Mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10 Cách tiếp cận từ thu nhập Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về trường hợp áp dụng :

“Phương pháp vốn hóa trực tiếp (phương pháp thu nhập – TG) là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.”

“Phương pháp dòng tiền chiết khấu (phương pháp thặng dư – TG) được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.”